【Fudosan.JP】 不動産相談インデックす

相談内容：担保にしていた土地の所有権移転について
沖縄・男性・５０代

土地に関してです。
自分の土地を譲渡担保にしてお金を借りましたが、
お金を借りた人に支払期限前に所有権が移転され、
その後また他の方に移転されていました。まだ支払期限前です。
これはお金を返済しなければ、どうにもならないのでしょうか？
また、知らない間に第三者に移転されているので、戻ってくるのでしょうか？

■アドバイス：１

権利証や印鑑証明や貴方の意思確認や委任状への自署捺印は、
どうしたんですか？　
貴方が知らないうちに所有権移転登記がなされる事は、
事実上不可能で有って、もしそれが為されたとすれば、
明らかに犯罪性を帯びるかと思いますので、
お近くの警察署にご相談されるべきです。

然し、私が推測するに、貴方は
債権譲渡を所有権移転と誤解されているのではないかと思います。
登記簿謄本（登記情報）の甲区が所有権関係でその所有権が変更されたな
ら大問題ですが、乙区の抵当権関係が変わったのなら、
それは債権譲渡と推測されます。事実関係を良くご確認下さい。

債権譲渡は、借用書や金消契約で禁止されていない限り
有り得る話ですし、民法上認められています。
債権譲渡された場合は、返済は新しい債権者に対して行い、
抵当権の解除証書を貰って抵当解除する事になります。
ご不明な点は、司法書士等にご確認下さい。

（高原開発・涌井さん）

■アドバイス：２

追加訂正です。
『譲渡担保』と言う点を見落としていました。
大事な点なのにすみません。

譲渡担保の場合は、同時に所有権が債権者に移転します。
然し、弁済すれば所有権は戻します。

登記上は所有権移転登記が行われますので、
第３者への転売も起こり得ます。

登記上の所有権は債権者に移転するが、
法的な所有権は債務者に有ります。
基本的には、債務弁済されれば土地は戻る筈かと思いますが、
この点については債権者にご確認下さい。

（高原開発・涌井さん）

■アドバイス：３

更に追加です。
『譲渡担保』の場合は、甲区の所有権移転の原因が、
『平成〇〇年〇〇月〇〇日譲渡担保』
となっている筈です。
また、債権者が『知らない間に第三者に移転されている』
その登記原因が度の様に標記されているのかのご確認も
されるべきかと思います。

弁済期前に担保物件が転売された場合についてですが、
以下は、私見で有る事をお断り申し上げて説明致します。

弁済期前の設定者（相談者）と譲渡担保権者側の第三者との関係は、
非常に微妙となります。
この第三者が善意の場合は、相談者のもつ受戻権と
対抗出来るだろう場合もあるかと思います。
悪意の第三者の場合は、受戻権の方が強いとは思います。

つまりは、戻る可能性は五分五分と言った所かと思います。

（高原開発・涌井さん）

■相談者より

高原開発・涌井様

ご丁寧にありがとうございます。
もう一度よーく書類などに目を通してみます。

ありがとうございます。

相談内容：言い分が変わる大家とのテナント契約について
長崎・女性・３０代

はじめて相談させていただきます。

3月末、旧テナント物件から新しいテナント物件へ賃貸借契約を結び引っ越しをしました。
引越しの2日前に、既に支払い済みだった契約金
（敷金、前払いの家賃と駐車場代、仲介料）に消費税が足りない（大家さんが言っていると）と、
仲介業者から連絡がありました。
引越しを目前にいろいろと準備を済ませていた状況もあり、受け入れました。
（初回のみ消費税は仲介業者が持つということを取り決め、
また、二度と今後の変更がないようにお願いしますということで了解しました。）
もちろん、契約書には、消費税込みの料金と明記してあった
（契約書内容とは違うことで消費税請求されました）のですが・・・

そして、引越して約2週間。テナントは、2階建ての4つの会社が入居できるもの。
の1階が大家さんで、もう一つの2階が私どもの会社が移転したテナントです。
この間、大家さん一家の父と息子がかわるがわる電話をしたり、事務所に来ては
二人の意見が違うようなこと言ってきたり。
と、過干渉な大家さんだなぁ～とは感じてはいたのですが・・。

電話の内容の一つは、次のようなものです。従業員に不審な伝言電話。
（要するに、敷金が払われてないからどうなっているのか・・
と言うような内容の事を従業員に言う。
もちろん支払い済みでしたが・・
従業員は、私ではわかりかねるのでわかるものと変わります
と言っても変わる様子がなく電話を切るとか・・）
もう一つは、スクーターです。決められた駐車場の敷地内に置きましょう！
とご自分が取り決めていたものを、数日後、別に駐車してくれ！と言ったり。
こちらとしては、引越だけでもバタバタとしているのに、
不愉快なことで電話したり出向いてきたりと業務妨害的な事をされて弱っていました。
仲介業者には、この件は、相談をしていた状況でした。
そんな時、また事務所に電話があり従業員に、社長をこっちに至急よこしなさい！
という命令がありました。
すぐに出向いたところ、”君のところは、契約違反だ！”
”常時駐車場に車を止めているではないか！”
”お客さんの車はいいけどオーナーの車を止めたらだめだ”
と・・・だから、駐車料金を上げるというもの。

やはり、引っ越し前の消費税分の引き上げのときに止めておくべきだったのかと・・
もちろん、契約書には、そんなことは書いてありませんし、契約書にあるのですが、
”事務所”の分類なのです。お客は発生せずに営業車を駐車するのは明白なこと。
上記の件で、今後も駐車場代のみならず不当な要求が懸念されるため弱っています。
このままでは、2年後の更新時は、もちろん、1週間後もわかりません。

こちらとしては、契約書を交わし印鑑を頂いている限り契約書にのっとり
また、大家さんではなく仲介業者を通して進めていきたいと考えているのですが、
そこにも問題が生じているようで、
（大家さんVS仲介業者で契約が破棄されたということを大家さんから聞かされました。）
どのように対処したらよろしいのでしょうか。アドバイスをお願いします。

■アドバイス

私見ですが、御社が契約違反を行っているのではなく、
大家が契約違反を行っているのではないのですか？

「仕事の邪魔だ」
「契約書の内容を遵守すべきだ」
ともっと、御社の言い分をはっきり大家に伝えるべきかと思います。

出てけと言われたら、「大家の契約違反による一方的な解約なので、
新事務所に移転する費用や退去費用は、全て大家さんが御負担下さい」
と言えば良いでしょう。

（高原開発・涌井さん）

■購入した土地の水道の権利について
新潟・男性・３０代

新築で家を建てているものです。
今家を建てている土地は、前の地主さんが他の方に貸していた土地で、
借りていた方は作業倉庫として使っていました。
そこに立っていた倉庫は前の地主さんが取り壊してくれ、
私がその土地を買ったわけですが、そこに通っていた水道管が問題になっています。

ハウスメーカーからは水道管は通っているので、それが使えますとの事だったのですが、
上棟式が終わったいまとなって、以前その土地を借りていた方から、
その水道管は自分が負担して通したもの。
自分の資産だから勝手に使うなということを水道局を通して言われました。
水道局の方も長時間説得してくれたらしいのですが、受け入れてもらえず
とりあえず止めさせてもらいますとの事で、今現在水道を止められ、
工事の方も困っている状況です。

その水道管工事にかかった費用と、そのときの水道の契約金を払えば使わせてやる
との事なのですが、こういう場合どうすればよいか教えてください。

■アドバイス
所謂私設管のトラブルかと推測致します。
不動産業者が仲介等を行っている場合、私設管については重説にて
説明を行っている筈です。もし、説明が抜けている場合は業法違反や
消費者契約法違反の問題が生じます。

売主が業者ではなく、素人間の直接売買の場合は、
交渉により解決せざるを得ないと思いますが、
売主が不動産賃貸を行っている場合は、一種の事業者として
消費者契約法の重説義務に抵触するかどうかも問題となるでしょう。

また、住宅用地としての目的を持った売買ですと、
水道についての何らかの取り決め(例えば既存の水道は使える等の
説明有り)が有ったかどうかにもよるでしょう。
更には売主側が意図的に明確な説明を行わず(所謂悪意をもって)、
契約に至る過程で水道が使えると貴方に誤解させて契約したのならば、
民法上の錯誤若しくは詐欺による契約と言う事になるかも知れません。

売主＝元の地主と元の借地人とのトラブルも絡んでいるようですから、
売主に事情の説明と経過説明、さらには水道が使えるように売主が問題解決すべしと、
売主に対して交渉してみるのが良いかも知れません。

（高原開発・涌井さん）

■相談内容　借地での地盤沈下の問題について
千葉・男性・３０代

借りている土地（宅地）が地盤沈下を起こした場合、
その対処にかかる費用は、土地の所有者が支払うべきか、
借りている者が支払うべきか教えてください。よろしくお願いします。
土地には、建物が建っています。建物は、借りている者の所有です。

■アドバイス

私見ですが、地盤調査・地盤改良等は
設計士・建設会社が責任を持つのが、最近の傾向です。
これは借地でも同じで、家を建てた設計士若しくは
建設会社との補償交渉となろうかと思います。

（高原開発・涌井さん）