【Fudosan.JP】 不動産相談インデックす

諸経費の計算ミスについて
大阪・女性・４０代

母が新築マンションを購入予定。
年齢的にローンが難しいので、支払は母がしますが、
主人名義でローンを組み、契約進行中。
現段階で、売買契約を交わし、ローン審査中です。
主人は、2008年、私どもの自宅をローンで購入しているので、
今回は親族入居のセカンドハウスとしての契約です。

マンション(昨年に完成済み)を見に行った時に、
「今の借家の家賃と同じぐらいで購入できるのであれば・・・」っと話したところ、
この物件なら・・・っと購入をすすめられました。
その後①セカンドハウス②親族入居でもローン可能な銀行を紹介してもらいました。

売買契約を交わす前に聞いていた登記費用がセカンドハウス用に計算されておらず、
諸経費が１５万円ほどあがると本日、連絡がありました。
不動産業者のミスですが、全額支払わないといけないのでしょうか？
登記費用を割り引いてもらえないのは承知しておりますが、
電話で済まそうとする対応にもがっかりしております。
他で割り引いてもらったり、不動産業者が一部負担するということはできますか？

■アドバイス

私見ですが、恐らく、登録免許税の住宅の軽減税率のミスによるものかと思います。

登録免許税の納付義務者は、あくまでもご相談者になります。
これは売買契約書にも「所有権移転登記費用は買主負担とする」
等と明記されているとも思います。

ですから、支払わないと所有権移転登記も行われず、
場合によっては契約違反とも成り得る点も心配されます。

業者の説明ミスを責めるのは、当然可能なのですが、
不動産売買契約とは別次元の問題かとも思いますので、
その点にご留意されて、業者と値引き交渉等されたら如何でしょうか。

（高原開発・涌井さん）

■相談者より

涌井様、丁寧なご回答ありがとうございました。
やはり、こちらが全額負担で契約をすすめました。
母親が　かなり　物件を気に入り、
契約無効になるのは避けたかったので・・・。
書き込みをし、回答をいただけて、気持ちが楽になりました。
貴重なお時間をいただいて、本当にありがとうございました。

開発道路について
愛知・男性・３０代

造成販売業者より北斜面を造成した旗の字状の土地を購入しました。
道路は旗の字状の先端（３ｍ）に面しており、また今後、南面に６ｍ道路の計画があり、
その道路からも敷地への車での乗り込みが可能ということを
販売業者と確認しておりましたが、

住宅契約1週間前に南面開発会社の社長と今後の開発計画を現地で確認したところ、
南面隣接予定の道路は東南の角地から1.5ｍの高さからの坂道であることを知らされました。
これでは、南面道路が活用できず、また道路より住宅が低くなってしまいます。
土地購入時の話と大きく異なっており、困っています。

南面開発道路について当方から変更をお願いできれば一番良いのですが、
どこまで当方の主張が通るのでしょうか？
また、販売業者に責任は問えるのでしょうか？

■アドバイス

私見ですが、
貴方の主張が通るかどうかは、開発行為の許認可の問題や、地元市町村が認定道路(公道)として受ける為の諸条件の問題も御座いますので、一概に言えません。
不可避として予想されるのは、道路側溝の勾配や排水の問題、下水道本管の勾配の問題です。
まず、道路側溝については、市町村の道路河川課・建設課等の市町村道を管理している部署に、その予定されている南面の開発道路が１．５ｍ高くしなければならないのか、ご確認されてみては如何でしょうか。

また、下水道本管については水道局や上下水道課等の担当部署にご確認された方が良いでしょう。
それ以外、不可避な特別の事情が有るのかどうか、良く開発業者や市町村担当部署にご確認下さい。
それらが、全てクリアされているのにも関わらず、業者の区画割りの都合のみによって、南面開発道路が1.5m上がる場合は、当然強く拒否する交渉も可能と思います。

責任が問えるかどうかは、当初の業者の説明によるでしょう。
錯誤や詐欺による契約となれば、建物がまだ無い場合は、契約の解除や白紙撤回も可能ですし、建物が有る場合は、それなりの損害賠償の請求も可能かと思います。

（高原開発・涌井さん）

フェンスが地主所有の分譲物件について
東京・男性・３０代

今回分譲で物件を購入することを検討しています。
ただし、１点どうしても気になる点があり相談させていただきます。
購入予定物件は敷地内に２棟建築されます。
北側の物件を購入予定で、南面が隣の物件と接地しています。
また、西側3.25mが道路接地面となっています。

今回、不可解なのが
北側のフェンスと西側のフェンスのみが地主さんの所有物となっています。
これにはどのような意図があるのでしょうか？
同一ブロック内に土地所有者一族が居を構えており
好き勝手にフェンスを使われては気色悪いので相談させていただきました。

土地売却時に周囲のフェンス部の所有者が異なるために売却できないのは困るので、
アドバイスをいただけますでしょうか。よろしくお願いいたします。

■アドバイス

私見ですが、その土地は、北西が若干高く、南東に傾斜しているのではないでしょうか。

通常、擁壁（土留）は、土地が高い方の敷地ぎりぎりに設置して、
その法尻（のりじり）を境界とします。従って、擁壁の上に設置するフェンスは、
土地が高い方が設置するのが一般的となります。

また、殆ど傾斜の無い土地で有っても、四方を全て自分が擁壁を作って
フェンスで囲う事は、余程の野中の一軒家で無い限り無いでしょう。
隣接地が住宅地の場合は、どちらかの擁壁は隣地内になり、
どちらかの擁壁は自分の敷地内になるのが一般的です。

境界の位置と擁壁・フェンスの位置を良くご確認下さい。
万が一、ご相談者が購入する予定の敷地内に、地主のフェンスが
残っているので有れば、解決すべき問題が有ると言う事になります。

（高原開発・涌井さん）

土留め施工の不具合について
愛知・男性・３０代

K不動産屋から田んぼを購入し宅地へ変更しました。
その際ブロック7段150mmで土留めを施工依頼し、
ハウスメーカーH工務店で柱状改良をしました。
柱状改良が済みH工務店からブロックが4cm膨らんでいると報告を受けたのですが・・・
H側は改良前からの膨らみと説明（写真あり）
K側に問いただしたところ、こちらは正しく施工しており膨らみはなかった
写真については撮り方が悪いと説明しています。
Kとの契約書はなし、工事代金は未納。
Kの施工は目地がない、ブロックにカケ、クラックがあるなどずさんだった為
信用することもできず、しかしH側も改良前に写真を撮っているなら
なぜ工事の中断をしなかったのか（この点の非は認めている）
いずれにしろお互い責任のなすりあいで困っています。
Lコンでの施工を望みましたがK側がブロックで
十分だとの説明をされ依頼しました。
やはりLコンでやるべきだったと反省してます。
どうかアドバイスをお願いします。

■アドバイス

私見ですが、７段と言うことは、基礎２００ｍｍ＋２００ｍｍ×７＝１６００ｍｍ
で高さが約１．６ｍの擁壁工事と言うことかと思います。
但し、目地が無いと言うことは、－２０ｍｍ×７で１４０ｍｍ減となり、
高さは１４６０ｍｍかも知れません。
１５０ｍｍと言うのは厚さの事かと推測致します。

高さ１．４ｍ～１．６ｍの土留め(擁壁)工事を
厚さ150ｍｍのブロックで行う事はまず考えられません。
いくら鉄筋を入れても、土圧に耐えられず膨らむのは容易に想像出来る事です。
施工時には、膨らんでなくても、
大雨が降ったりして土圧が上がれば、耐え続けられる訳が有りません。

明らかに、Ｋ不動産屋の擁壁工事に問題が有ったと考えるのが、
普通かと思いますので、徹底的にＫ不動産屋の責任を追及すべきと思います。

（高原開発・涌井さん）

東京・女性・３０代
3年前、区画整理中の仮換地の建売分譲住宅を購入しました。
購入時に買主に清算金の負担は無いと聞いていたので、
換地処分について気にもとめていませんでした。

しかし、最近になって区画整理組合から清算金の徴収の知らせがありました。
物件購入時の契約では、清算金が発生した場合、売主負担となっています。
本来ならば売主に支払ってもらうところですが、売主がすでに倒産してしまっています。
組合に相談すると、その場合は現所有者の私に支払ってもらうしかない
と言われてしまいました。

泣き寝入りで支払うしか方法がないのでしょうか。

■アドバイス

土地区画整理の清算金は、整理前の土地と整理後の土地をそれぞれ評価し、
整理前の権利価格が整理後の評定価格よりより多いときは
地権者へ交付され、逆の場合は地権者より徴収します。
今回の場合は、交付されず、徴収される事になる
と言う事かと思います。

仮換地の購入の場合、換地が確定する前に、
従前の土地の共有持ち分を買って登記すると言う処理が行われます。

つまりは、実際に家を建てる場所（実際に購入した土地）とは違い、
従前の土地の一部の権利を取り敢えず持ち、換地が確定すると、
家を建てた土地（実際に購入した土地）と換えると言う処理になります。

ですから、換地が確定しますと、また所有権移転登記もやる必要がありますし、
抵当権設定登記もやる必要が有ります。
簡単に言いますと、登記料関係の経費も２倍必要と言う事です。
（組合が売る保留地は確定していますので、
１回で済む筈ですし、清算金も無い筈です）

契約書上は、清算金の授受若しくは支払いは、
売主（従前の土地所有者）となる場合が多いのですが
（場合によっては２度目の登記料も従前の土地所有者とする場合も有り）、
その売主が倒産した場合は、その契約の履行も難しいでしょう。
組合に清算金を支払うのは、仕方の無い事ですし、
そうしないと組合は解散も出来ず、仮換地のままで換地も行われなくなります。

私見ですが、その清算金を倒産した従前の土地所有者から、
如何にして回収するかを考えるしかないかと思います。
また、２度目の登記の件もご確認下さい。

（高原開発・涌井さん）

長野・男性・５０代
別荘を所有（土地、建物は個人登記済）しており、
飲料水は地下水をポンプで汲み上げて供給されております。
この井戸の管理は、別荘地を開発し建物まで建設した不動産会社が
行っておりましたが、昨年倒産し行方知れずの状態です。
この度、ポンプ作動用電気を供給する電力会社から、
電気の供給停止の連絡があり、急遽、別荘所有者８軒が集まり、
自治会をつくって当面電気代の支払いを行っていくことで、
電力会社と折り合いが付きました。

別荘敷地及び建物建設に際する契約の中では、
井戸ポンプ施設費として各戸60万円を負担し、
その管理料（ポンプメンテナンス、電気使用料、水質検査など）は、
年額25,000円を払っておりましたが、電力会社から昨年秋から
電気代の未納となっていたため、このような事態になった次第です。

そこで、ご相談なのですが、今後の管理は自治会で行っていく考えでいますが、
所有権を有しているのか否かがわからない状態で、
自治会が水質検査やポンプの修繕等を行っていけるのかということです。

ポンプ上部には頑丈な鉄板の蓋があり、チェーンと鍵で厳重管理されています。
そうした中で、チェーンを切断し、自治会管理ができるようにしても、
法的に問題は起こらないでしょうか？

また、その修繕等を管理会社不在のまま、
自治会が勝手に行っても問題はないでしょうか？
もし、法的に必要な措置や適切な方法があるとすればご教示ください。

■アドバイス：１

私見ですが、｢井戸ポンプ施設費として各戸60万円を負担し｣
と言う事が、証明出来る明確な書面等が有れば、
その施設は別荘地購入者の共有物で有ると言う事も可能かと思います。

証明出来る書面を持った上で、長野県の場合ですと、
県庁の住宅部にご相談に行かれるか、地元自治体の行っている
無料法律相談に行かれるのが宜しいかと思います。

また、その業者が宅建協所属の場合は、地元宅建協会支部の主催する
無料相談に行かれる事を、併せてお薦め致します。
施設の明確な処理や、若干遅い感もありますが
支払い済みの管理料の返還等も、宅建協会の指導で可能かも知れません。

（高原開発・涌井さん）

■アドバイス：２

お話からすると、井戸ポンプの施設費、維持費などを
皆さんで負担しているようなので、
井戸ポンプは別荘所有者の共有物であると考えられます。

そうであれば、区分所有法上の団地管理組合となり、
井戸ポンプは団地管理組合の管理対象物となりますので、
その管理組合の皆さんで管理することになります。

（北杜宅建センター・萩原孝次さん）

沖縄・女性・５０代
はじめまして、競売にて農地を入札しようと思っています。
競売参加は初めてで、私は農業をしたいと思っています。

物件明細書の「２、売却により成立する法定地上権の概要」に
本件土地の一部につき、売却対象外の建物のために法定地上権が成立する。
とあります。
調べてみると「法定地上権」とは強い権利であることが分かりました。

しかし本件土地（農地）は広大な面積であり。
建物はそのごく一部に掛かっている程度です。
※建物は本件土地と県有地上にあり、家屋番号も記載されていないことから、
違法建築かと思います。

もちろん地上権の買取（立退き料）の折合いが付けば一番良いです。
もし折合いが付かない時は、建物の面積分の地代を貰い、
残りの土地は私が利用できるのでしょうか？よろしくお願いします。

■アドバイス

私見ですが、基本はその通りで良いと思いますが、
農地に小作人と、その耕作物が有るか無いかにもよるでしょう。
また、相談者に農家資格が無いと競売には参加出来ないと思いますので、
その点だけ良くご確認下さい。

（高原開発・涌井さん）

大阪・男性・４０代
現在、両親が住んでいる家を増築して二世帯住宅とし、そこに住んでおります。
元々の家は父親の名義でローンは完済しておりますが、
増築部分のローンは私の名義で、嫁と父が保証人となり返済中です。
しかし経済的に苦しく最近ではローンの返済が困難になってきました。
もし返済できない場合は、どうなってしまうのでしょうか？
両親の居住部分にも影響があるのでしょうか？

■アドバイス

父親が連帯保証人と言うことですから、抵当権の設定が有る無しに関わらず、
債権者(金融機関)は、裁判所に手続きすれば、父親の資産も押さえる事は可能となりますし、
更には、ご本人・連帯保証人名義の他の資産も押さえられてしまう可能性は大です。
また、ご本人・連帯保証人の給与等の所得を押さえられる可能性も御座います。

金融機関に、返済の繰り延べ等のご相談をされては如何でしょうか。
それが無理な様で有れば、ご本人や連帯保証人の資産を守るべく
対策を取る必要が有るかと思います。

（高原開発・涌井さん）

埼玉・女性・３０代
オーナーチェンジ物件のトラブルついての質問です。
昨年、オーナーチェンジの一戸建て物件を購入したのですが、
購入時に、住まわれている方に対して、居住目的での購入なので、
当方が立ち退きをお願いしたら立ち退いて頂く約束をし(書面はありません)、
不動産会社も相手方が了承したのでトラブルはないとの事で
不動産会社を信じて物件を購入をしました。

しかし立ち退きをお願いした所、多額の迷惑料などを請求され困っています。
又、相手方に立ち退く意思がないのであれば、居住中の家を売却する話をしたが、
今後、新築の一戸建てを購入する予定なので、購入する気はない様です。

この場合円満に解決する方法はないのでしょうか？
助けてください。

■アドバイス

私見ですが、迷惑料と言うよりも、賃借人側から見ますと、当然の権利として
退去・移転に必要な経費を要求すると言う事になるでしょう。

｢不動産会社を信じて物件を購入｣と言う事ですが、
この様なケースでは、賃借人に同等物件を用意し、
引っ越し業者の手配まで行うのは、当然だと思います。
その程度の説明も無かったと言う事で有れば、
その不動産業者の責任も有ると思いますし、
そもそもが、退去に関する書面も無しに、
｢相手方が了承したのでトラブルはない｣
と言う事自体にも、かなり違和感を覚えます。

その業者の所属する団体にご相談されるのが宜しいかと思います。
業者の手落ちがはっきりすれば、立退きに要する経費を、
損害として補償される可能性もあるかと思います。

（高原開発・涌井さん）

愛知・女性・７０代
2年ほど前に　空き家になっていた　築30年の家を知人に　格安で貸しました
仲介業者はいませんが　知人の宅建主任者に契約書のみ作成してもらいました

以前から　借主は火災保険に入るのもしぶったり、
あれを直せ、これを直せと　格安で貸してあげているにも関わらず　
文句や注文が多く、次の更新をどうしようか迷っていました

そんな時、息子夫婦との同居のため　家を建て替えることになり、
貸していた家を売って　資金に当てたいから退去して欲しいと
6ヶ月前に「次の更新はできない」と申し出ました　

しかし　引越し費用が無いとか、次の物件を探してくれないと出て行かない
と　言い出して困っています

近所の不動産屋さんに　相談したところ6ヶ月前だから問題ないが、
立退き料のようなものを家賃２～３か月分払ったほうが　円満解決できるから、
すぐに内容証明を送って、交渉しなさいと言われました

しかし、内容証明の書き方までは　教えてくれず（仲介業者ではないので）
当たり前ですが　今月末で6ヶ月をきるので　
内容証明に書く　必要事項を教えていただきたいのですが・・・

また　家賃２～３ヶ月分程度が妥当でしょうか？

■アドバイス

内容証明の書き方については、｢内容証明 書き方｣でネット検索してみて下さい。
内容証明は、通常の手紙と基本は同じです。
１行２０文字以内、１枚２６行以内で、何枚でも大丈夫ですが、同じ物を３通作ります。
とは言え、なるべく簡潔に要点をまとめる方が良いでしょう。

家賃２～３ケ月は妥当と言うよりも安い位かと思います。

（高原開発・涌井さん）