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売主倒産の場合の精算金の負担について

東京・女性・30代
3年前、区画整理中の仮換地の建売分譲住宅を購入しました。
購入時に買主に清算金の負担は無いと聞いていたので、
換地処分について気にもとめていませんでした。

しかし、最近になって区画整理組合から清算金の徴収の知らせがありました。
物件購入時の契約では、清算金が発生した場合、売主負担となっています。
本来ならば売主に支払ってもらうところですが、売主がすでに倒産してしまっています。
組合に相談すると、その場合は現所有者の私に支払ってもらうしかない
と言われてしまいました。

泣き寝入りで支払うしか方法がないのでしょうか。


■アドバイス

土地区画整理の清算金は、整理前の土地と整理後の土地をそれぞれ評価し、
整理前の権利価格が整理後の評定価格よりより多いときは
地権者へ交付され、逆の場合は地権者より徴収します。
今回の場合は、交付されず、徴収される事になる
と言う事かと思います。

仮換地の購入の場合、換地が確定する前に、
従前の土地の共有持ち分を買って登記すると言う処理が行われます。

つまりは、実際に家を建てる場所(実際に購入した土地)とは違い、
従前の土地の一部の権利を取り敢えず持ち、換地が確定すると、
家を建てた土地(実際に購入した土地)と換えると言う処理になります。

ですから、換地が確定しますと、また所有権移転登記もやる必要がありますし、
抵当権設定登記もやる必要が有ります。
簡単に言いますと、登記料関係の経費も2倍必要と言う事です。
(組合が売る保留地は確定していますので、
1回で済む筈ですし、清算金も無い筈です)

契約書上は、清算金の授受若しくは支払いは、
売主(従前の土地所有者)となる場合が多いのですが
(場合によっては2度目の登記料も従前の土地所有者とする場合も有り)、
その売主が倒産した場合は、その契約の履行も難しいでしょう。
組合に清算金を支払うのは、仕方の無い事ですし、
そうしないと組合は解散も出来ず、仮換地のままで換地も行われなくなります。

私見ですが、その清算金を倒産した従前の土地所有者から、
如何にして回収するかを考えるしかないかと思います。
また、2度目の登記の件もご確認下さい。

(高原開発・涌井さん)

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