分譲地の権利が無い温泉について
大分・男性・４０代
温泉付土地と言う分譲土地を購入したんですが
実は温泉の権利がありませんでした・・・
登記簿をとってポンプ地の一部の登記というのが分かりました（原水とは関係ない）。
しかも、建物はたっていませんが年間75,000という管理費を支払っていますが・・・
どこに相談すればいいでしょうか？
■アドバイス
大分県の不動産業者を管理している建築住宅課
http://www.pref.oita.jp/18500/takkennindex.html
にご相談される事をお薦め致します。
併せて、その業者が所属する不動産団体にも
ご相談される事をお薦め致します。
http://www.fudousan.or.jp/association/index.html
（高原開発・涌井さん）
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水回りに構造的欠陥がある賃貸物件について
茨城・女性・２０代
賃貸入居後、水回りに構造的欠陥があることが判明した場合について。
築４０年の賃貸マンションに入居しました。
居室内、水回り等はリフォーム済みだったので安心していたのですが、
お風呂が在来工法という建て方で、浴槽は置いてあるだけ、
排水口は洗い場側に一つしか無く、浴槽のお湯を抜くと、水が全て洗い場側にあふれ、
浴室全体が水没してしまうような状態です。
（内見時には排水口が一つだという認識はありませんでした。）
５分ほど待てば排水はされる、またシャワーだけであれば
排水量も問題はないのですが、浴槽が使えません。
また、洗面台も変えてはあるのですが、水のながれが悪く、
毎回１／２ほども溜まってしまう状態（こちらも待てば一応は流れる。）です。
また、（これは内見時に認識がありましたが）換気扇も弱く、ほとんどきかない状態です。
仲介管理会社に調査してもらったところ、
このマンション全体の配管の勾配の関係でこれ以上改善しないとのこと。
（水道屋さん曰く、ユニットバスにしても結局排水が逆流してあふれてくる可能性が高い、
と言います。他の部屋ではユニットにして分譲売り出ししている様子なんで、
それが本当かどうかは分からないのですが…。）
お風呂側で例えば浴槽をブロック等で底上げして、
パイプを通し排水口の半分と繋ぐ、等、の応急処置しかできない、とのことでした。
しかし、たしか浴槽の排水を直接排水することは建築基準法違反だったように記憶しています。
この部屋は、オーナーが投資用に購入・改装し、私たちの前が初賃貸で、
前入居者からはクレーム等なく、管理会社もオーナーも、今回初めて事態を知ったようでした。
また、古い状態では、浴室の半分までが段差があり、洗い場部分に排水口にむけて
もっと急勾配がついていたマンションだということでした。
どうやらオーナーが改装したした際に、床の段差と勾配を取ってしまったようです。
全面改装したオーナーに同情する気持ちはありますが、
もし一見して分かる急勾配の状態であれば契約していなかったと思います。
現状あまりに使用に支障がある状態ですし、
また管理会社の事前点検が足らないため起きた事態かと思いますので、
当方としては、排水に問題があるとの事前説明も受けていないので、
賃料以外の契約金と仲介手数料返金の上、解約を申し出たいと思っています。
法的に見て、契約解除の要件となると思われますでしょうか？
■アドバイス
あくまでも私見で有る事を最初にお断り申し上げます。
基本は、排水の改善を要求するということになると思います。
築４０年でも、管理組合がしっかりして戸数も多ければ、
きちんと修繕積立金を集めて、排水本管の修繕も可能でしょう。
相談内容から推測するに、専有部分も、お金をかければ
排水の問題は解決できる気も致します。
改善が進まない場合は、家賃の値下げ交渉も行うべきだと思いますが、
排水が遅い程度で、大家や仲介業者が契約違反や重説違反となるかどうかは、
かなり厳しいのではないかと思います。
（高原開発・涌井さん）
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ペットの騒音について
静岡・女性・４０代
今住んでいる戸建て賃貸のことなのですが、そこに決める際管理業者に
「ペット不可」であることを確認し、契約後に渡された契約書にも
「本件建物内外で犬猫等のペット動物を飼育してはならない」
と書いてあるにも関わらず、
住み始めて数年後に向かいに住んでいるうちとほぼ同時期に入ってきた人達が
中型犬を飼い始め、その犬がとても吠えるため迷惑しています。
業者に確かめたところ
「ちゃんとしつけをするという約束で追加料金を払うことで飼わせた」とのこと。
でも実際は日に数十分から数時間は吠えています。
ここの賃貸は家同士がかなり接近していて、
その家がいつも窓を開けている状態なので
吠える声がダイレクトに聞こえ、テレビの音や話し声も聞こえないほどです。
近所づきあいもあるので直に苦情は言えません。
業者の一存で勝手に契約を変えるようなことはできるのでしょうか？
■アドバイス
私見ですが、
貸主と管理業者間の管理業務委託契約書等の契約内容にもよりますが、
一般的には管理業者の一存で賃貸条件を変える事は出来ないでしょう。
然し、管理業者は客付に際して賃貸条件変更のアドバイスを貸主に対して出来る
となっている委託契約書が多いと思います。
従いまして、管理業者は事前に貸主に、賃貸条件変更についての
了解を取っている可能性が高いと思います。
ご相談内容からは外れますが、現実的な犬の鳴き声の迷惑については、
「ちゃんとしつけをするという約束で追加料金を払うことで飼わせた」
ということですから、
「きちんとしつけがされていないではないか」
「近隣への迷惑行為の禁止に違反する」
ということで管理業者に苦情を言うべきかと思います。
（高原開発・涌井さん）
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親族間での贈与と等価交換、名義変更について
東京・男性・４０代
初めまして。
私と兄と母親で同じ土地と建物を所有しています。
４分の１が私名義です。今、そこに兄夫婦と母が住んでいます。
私の持っている土地を母か兄に無税で贈与する事は可能でしょうか。
私の土地価格は２５００万で建物価格は６０万ほどです。
母はその他田舎に２５００万の土地と６５万の建物を持っていますので
交換をしようと思いましたが、土地の大きさなどで等価交換できないと言われました。
この家族で分け合っている土地から名義を抜ける方法があればと思っています。
問題は兄も母もこの土地を私から買う意思が無い事です。
どうぞご意見などありましたら宜しくお願い致します。
■アドバイス：１
私見ですが、贈与を無税で行う方法は無いと思います。
ただ、登記上の事に限定しますと、
錯誤による登記を真正な登記に直すと言う事は可能かと思います。
例えば、貴方は全く持分に値する金員等を支払っていなかったのに、
持分登記をしてしまった。それは現実とは違うので、
登記自体が間違っていた。みたいな感じでしょうか。
詳しい事は、お近くの司法書士等にご相談されては如何でしょうか。
（高原開発・涌井さん）
■相談者より
ご意見ありがとうございました。参考になりました。
実は私の若い時に父が突然死し、今の状況になっています。
そう言う訳で登記自体が間違っていたという事が可能かわかりませんが、
詳しい所を司法書士の方に聞いてみようと思ます。
■アドバイス：２
共有持分放棄という方法もあるのではないでしょうか？
共有者が持分を放棄すれば、その持分は他の共有者に帰属するとあります。
（ハマ不動産 小野さん）
■アドバイス：３
私見ですが、共有持分放棄については、基本的に放棄する事は可能ですし、
他の共有者に対して登記変更請求権を持つとされていますので、
他の共有者(兄・母)に名義変更を請求することが可能となります。
然し、税金的には贈与となりますので、他の共有者(兄・母)は贈与税と
所有権移転登記費用を負担する必要があるかと思います。
やはり無税での贈与は難しいのでは無いでしょうか。
（高原開発・涌井さん）
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道路拡張による立ち退きについて
東京・女性・３０代
道路拡張のため取り壊しの話が出ており、
9月の交渉まで現在連絡待ちの状態です。
現在、路面店を都内で20万で借りております。
店舗は5月半ばに店員の急病により休業。
社員を新しく雇っても移転になれば解雇になるため営業を取りあえず休止し、
来月からしばらく休業の予定です。
休業中の店舗は他の仕事のため倉庫として使用しようと思っております。
立退きの話がなければ社員を雇い続ける予定でした。
立退きの話が落ち着き、出来れば違う場所に移り店舗を新しく継続したいのですが、
このような場合も立退き料は出ますでしょうか？
今後の対応に迷っております。
■アドバイス
私見ですが、ご相談者の場合は、営業補償、動産移転補償、
借家人補償、移転雑費補償が対象となりそうです。
営業補償については、恐らく倉庫として収益があるかないか
によるのでは無いでしょうか。
動産移転補償としては、店舗・倉庫の什器備品や
商品の引っ越し費用が対象となるでしょう。
借家人補償としては、土地買収価格の約２～３割は
借家人であるご相談者に支払われる可能性も有りますが、
土地の一部しか買収されないと、
一時退避費用となるかも知れません。
移転雑費補償については、倉庫としての移転費用は交渉可でしょうが、
店舗としての費用まで可能かは、かなり難しいとも思います。
（高原開発・涌井さん）
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不動産会社に貸している土地の滞納について
神奈川・女性・３０代
祖母が所有する土地について
地元の不動産会社Aと「土地賃貸借契約」を交わしています。
その地代月6万が平成17年から今年までに20か月分滞納されており、
滞納金を請求して契約解除をしたいと思っていました。
最初に督促通知の内容証明を送ったのですが、
所在先に会社がなくなっており、宛先不明で戻ってきました。
調べたところ、別の不動産会社Bに変わっている事がわかり、
そちらへ内容証明を送りました。
その後契約解除の内容証明を送りましたが、不在で返送されました。
後ほど分かったことですが、不動産会社Aは登記上は存在していました。
また、賃貸借契約書には2ヶ月以上滞納した場合は
契約を解除するという条文があります。
この不動産会社は別の企業にその土地を貸しています。現在も使われております。
その使用している企業と連絡を取って状況を話すと、
これからは祖母の口座へ賃貸料を支払うと約束してくださいました。
この企業と直接賃貸借契約を結ぼうと思うのですが、可能でしょうか？
よろしくお願いいたします。
■アドバイス
私見ですが、
不動産会社A、不動産会社Bに内容証明で
土地賃貸借契約の解除と滞納地代の請求を行うのが良いでしょう。
内容証明が帰ってきてしまうのなら、
普通郵便で送るか、直接持参すれば良いでしょう。
その後に、新しい土地賃貸借契約を締結し、
滞納分については、現に借りている企業に、
今までの土地賃貸借契約の写し等の提出を求め、
地代振込先の口座や住所を調べ、
口座や資産の差し押さえをすれば良いでしょう。
滞納地代が１２０万で有れば、延滞利息も含めて
弁護士に回収の相談をされても良いと思います。
（高原開発・涌井さん）
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区画整理事業地での建て替えについて
埼玉・女性・３０代
区画整理事業施工地区内に住んでいるものです。
事業計画決定が平成9年、事業施工期間が平成9年度～平成26年度です。
進捗を市に確認したところ、全体の22%であり、
施工期間は平成26年度ではあるものの、
実際問題、移転はこの先10年程度はないであろう、とのことでした。
そこで、今の家が築30年であること、雨漏り等の老朽化も著しいこと、
社会通念上、築30年は立替時期でもあることから、
今の土地に新築へ立替をしてもよいかと相談をしました。
ところが、区画整理事業施工地区内においては、
地震などの災害で家が破壊されない限り、
新築への立替は不可能との回答でした（土地区画整理法に反するとのこと）。
しかし、法律を読んでみると（土地区画整理法第76条だと思うのですが）、
都道府県知事等に許可申請をすれば、新築の許可がおりるとの記載があります。
また、他自治体のHPにも許可申請や許可基準の記載等もありました。
正しい情報はどちらでしょうか？
なお、仮換地指定はされており、
『仮換地について使用または収益を開始することができる日』はまだ通知されていません。
もし、市の回答のとおり新築への立替が不可能だとすれば、
現在の家に少なくとも10年住み続けるのは現実的ではないと考えられます。
どちらに問い合わせをすれば分からず、こちらのサイトに相談をさせていただきました。
よろしくお願いいたします。
■アドバイス
土地区画整理法（以下法といいます）第百三条に規定された
仮換地決定後に建てるのは簡単ですが、まだみたいですね。
恐らく、仮換地前の従前の土地に既存建物が有り、
その建物を建て替えたいと言うご相談だと理解致します。
ご相談者の仰る通り、法第76条に規定されていますが、
土地区画整理事業に支障が有るかないかが大きな要素でしょうし、
また事業施工者の同意は必要不可欠でしょう。
これについては、同法同条２項から５項を良くご確認願います。
個人的な意見では有りますが、何時仮換地が決定し使えるようになるのか、
良くご確認されて、仮換地に建てるのが良いのではないでしょうか。
（高原開発・涌井さん）
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競売と引渡しについて
愛知・女性・５０代
競売物件の購入を検討しています。
債務者は夫
土地は夫が7割 建物は夫が5割 後は妻との共有ですが、
妻は寝たきりで回復の見込みはありません
子供夫婦と孫が同居しています。
競売で落札できた場合、引渡し（立ち退き）はうまくいくのでしょうか。
■アドバイス
私見ですが、
寝たきりの身障者が、居住中で有っても、
それなりに引っ越し先が決まれば、穏便な引き渡しが可能となります。
私の経験上、やはり健常者の引っ越しよりは、気も使いますし、
関係機関との交渉も必要ですし、それなりに経費や労力も必要となります。
基本的には、やはり引っ越し先を探したり、引っ越しに関わる費用も、
全て、こちらが負担するのが、最もスムーズな方法です。
強制執行となりますと、概ね５０万～１５０万程度
（家の大きさや家財・ゴミの量でかなり変わります）の経費と、
３ケ月程度の時間が必要となります。
ですから、引っ越し先の家賃等の地域格差は有るでしょうが、
５０万以下で素早い退去交渉が出来ればまずまず成功、
３０万以下ならプロ並みの交渉と言えると思います。
（高原開発・涌井さん）
■相談者より
ありがとうございました
奥さんは施設に入っていますが
夫の息子夫婦と子供が同居しています。
落札できたら 誠心誠意対応したいと思います。
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