【Fudosan.JP】 不動産相談インデックす

今後の不動産業について
東京・女性・２０代

現在、父が経営する東京のいわゆる町の不動産屋に勤めて二年目になります。

賃貸、売買、仲介などやっているのですが、賃貸はほぼ安定しているものの、
当社の場合は利益率を出すには売買が必要です。
ここ最近は父の同業者が次々に引退、情報が減り、
土地の買上げの際は入札になることが多く、
町の不動産屋ではなかなか土地を手に入れることが難しくなってきています。

私は未経験で一昨年から父の会社へ入社し、
もっている資格は宅建のみ。今年３０歳になります。
父は資金に余裕がある中にアメリカで不動産の勉強をしてはどうか
と言ってくれていますが、どうするべきか正直、迷っています。

■アドバイス：１

不動産業、否、街の小さな不動産屋でも（当社はその様な不動産屋です）、
頑張って努力すれば何とかなります。

仕事さえ出来れば、それなりに利益も出ます。

今は、ネットの時代です。
小さな不動産屋でも、ネットで仕事をする時代です。
ネットなら、県外のお客様が所有する物件を媒介契約したり買い取って、
県外のお客様へ販売する事も可能です。

ネットで、情報量を増やせば、自然に不動産業者やハウスメーカーからの情報も増えます。

私の場合は、物件調査時や、他社が元付けで契約する時以外では、
殆ど社外に出た事が有りません。何時も、会社でパソコンの前に座って、
メールへの返信をしたり、お客様と電話したり、重説・契約書を作成したり、
物件情報をまとめたり、データベースへの物件登録をしたりしています。

同業他社へ営業や情報交換で出かけた事は、全く記憶に御座いません。
勿論、電話・メール・FAXは活用しています。
（昔、別の不動産会社に勤務していた時は、会社に居た事は殆ど有りませんでした）

他社の営業関係者が、毎日数人お茶を飲みに寄って、情報を置いて行きます。
（それも市外の業者が殆どで、市内の業者は少ない）
一定規模の会社の営業は、息抜きに寄ると言う理由もあるのでしょう。

アメリカへ勉強に行くのも良いでしょうし、同業他社で修業するのも良いでしょう。
ただ、不動産取引のツボを覚えたり、ネットの有効利用を覚える必要が有ると思います。

ネットは都道府県内のみならず、日本全国と繋がっています。
会社の大小と関係無く繋がっています。
そして、世界とも繋がっています。

また、不景気なご時勢ですから、競売や任売を扱うのも有りでしょう。

競売物件は、かなりお手頃に入手出来ます。
任売だって、仕入価格を抑える事は可能です。

頑張って下さい。

（高原開発・涌井さん）

■アドバイス：２

不動産業界は大変革期で、今までのスタイルだけでは確かに厳しいと思います。

但し、大変革期ならではのチャンスに恵まれているのも事実です。

周りを物差しにして判断するのではなく「自分のやりたい事」や
「得意なこと」にベストを尽くしてみればなにか見えると思います。

結果は全て自分にとって必然と思い未来を自分で作ってください。

楽しいですよ！

（響不動産リサーチ・山中さん）

■相談者より

コメントありがとうございました。
コメントをいただけるものだと思っていなかったもので、
返信が遅れてしまいました。すみません。

その後考えてみたのですが、今出来ることからやるべきと思い、
資格や勉強を始めました。コメントの通りだと思います。

人のせいにする人生にならないように頑張っていこうと思います。

親身なコメントありがとうございました。

賃貸マンションの避難用具と火災報知機について
東京・女性・３０代

現在都内の賃貸マンションに居住中の者です。
部屋は2階で、ベランダには入居時から錆びて腐ってしまい、
使い物にならない折りたたみ避難梯子が置いてあります。

定期的に（確か年1回）管理会社から派遣された方が点検に来る度に
「まだ新しいのにならないのですね。見積もりは出しているんですがね・・・」
と言って帰って行かれますが、その状態ですでに4年近く経っています。

また、聞きかじりの知識ですが確か集合住宅の各部屋には必ず
火災報知機の設置が義務付けられたと思うのですが、それもありません。

こういった、災害設備の整備を改善してもらうことは出来るのでしょうか？
もし出来るのであれば、誰にどのようにお願いすれば良いのでしょうか？

アドバイスをお願い致します。

■アドバイス

私見ですが、防災設備の監督官庁は、地元の消防署になるかと思います。

大家さんに、火災報知器及び避難梯子の修繕を行って頂けないのなら、
不安なので消防署に相談すると、プレッシャーをかけてみては如何ですか？

実際に、消防署に相談すると、それなりの指導が、
管理防災会社と大家に指導が行われると思います。

（高原開発・涌井さん）

私道へのガスの配管について
神奈川・男性・６０代

現在プロパンガス使用中ですが、前面の公道まで東京ガスの配管が来ております。
但し自宅まで配管を引くには公道から
共有地（７人の共同名義の私道）に配管をする必要あります。
７人の内、１名が配管工事の書面に承諾しません。
１名でも承諾しないと工事はできないのでしょうか？
この場合、どんな対応策があるのか他の事例も参考に教示願いたく。

■アドバイス

私見ですが、形質変更を伴わないと思いますので、
共有物の管理に該当する問題かと思います。

民法
第２５２条（共有物の管理）
共有物の管理に関する事項は、前条の場合を除き、各共有者の持分の価格に従い、
その過半数で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。

つまり、共有者の過半数の賛成が有れば可能と言う事になるかと思います。
尚、前条は２５１条の共有物の変更を指します。
形質変更を伴う場合は、こちらになります。

（高原開発・涌井さん）

境界上のブロック塀の目隠しについて
東京・女性・４０代

３年ほど前に土地を購入して家を建てました。

購入時、隣家との境界線上にブロック塀があり、
隣家の出入り口近くのブロック塀の上部の一部分に
鉄とプラスチックの波板製の目隠しが取付いていました。

こちら側はその目隠し部分に窓はないし、
特に必要性も感じず放置していたのですが、
先日、隣家より、その目隠しを外して処分する費用を折半して欲しい
と依頼がありました。

よく見ると、ブロック塀のこちら側から取り付けられたもので、
一部鉄の支えが折れて、隣家側に傾いている状態でした。

隣家の方がいうには、以前の土地の持ち主が、
隣家に断りなくいつのまにか勝手に設置したもの。
劣化して一部壊れていて危ないので早急に撤去したいとのこと。

境界線上に立っている壁なので、やっぱり費用を払う必要があるのでしょうか。

■アドバイス

私見ですが、共有に関する問題かと思います。

（共有物に関する負担）
第253条　各共有者は、その持分に応じ、管理の費用を支払い、
その他共有物に関する負担を負う。
２　共有者が１年以内に前項の義務を履行しないときは、他の共有者は、
相当の償金を支払ってその者の持分を取得することができる。

要は、共有物の管理費用は、持分に応じ負担する（今回は半額づつ）ことになる
と言う事になるかと思います。

（高原開発・涌井さん）

契約違反者の退去要請について
神奈川・女性・５０代

現在、一軒家を上下に分けて賃貸しておりますが、
ある理由により2階の住人の契約更新拒否し退去してもらいたいと考えています。
これまでの経緯を書きますと

○一階住人が二階住人が怖いと、詳細を言わずに出て行ってしまった。

○二階住人の騒音がひどい。

○不動産屋からの注意があったにも関わらず、二階住人の騒音問題で
二回目に入った一階住人と口論になり、結局二回目の一階住人も追い出してしまった。

○親戚が結婚し住居を探していたので、契約更新６ヶ月前に
上記の理由で契約更新をしたくない、立ち退き料を支払うので出て行って欲しい
と不動産屋を通してお願いしたが、法外な立ち退き料を請求され断念した。

○顔を合わせるたびに、「立ち退きさせようとした内容テープを持っている、
これを証拠に裁判に訴えて金を請求してやる」と言われる。

○不動産屋、家主からの電話、訪問には一切答えず、連絡先も教える気はない
と話し合いの場を持とうとしてもそれに応じる気配がない。

○一階の修繕工事をしていたら（予め工事の日程を二階住人に知らせる事を怠った
買主の責任もあるが）工事の人を怒鳴りつけ、「土曜は修繕すべきではない」と警察を呼んだ。

○共有スペースにゴミとしか見えない大きな私物を置いているので撤去してもらいたい
とお願いしたところ、「ここは俺が金を払って借りてる場所だからどかさない、
俺を誰だと思っている、警察呼べ」と身の危険を感じるような大声で怒鳴ったため、
警察沙汰になった。

○近所の住人が「二階の人、薬でもやってるんじゃない？少しおかしい」と不安がっていた。

○契約書の特約事項に「入居者は～にと限定する」と記載してあるのに
無断で女性と同居している。

○４月、５月は他人名義（同居女性の名前）から家賃支払があった。

○契約書の契約解除に関する事項に
「貸主の承諾なく、犬猫猿等のペットの飼育をした場合」とあるのに猫を飼っている。

○共有スペース・同居している人物のこと・ペットに関して注意をしようとしても
一階住人への嫌がらせなどが心配で注意できない。

しかし、騒音問題・ペット問題・クレーマーであることなど問題が多く、
一階住人への配慮も考え次の契約更新を拒否し退去してもらいたいと思っています。
ですが、裁判にして金を請求してやると何回も言われており、
こちらから契約更新拒否を申し出るとそれを理由にまた高額金銭を要求されると思われます。

どうにか立ち退き料を支払わずに契約違反等を理由に退去してもらう方法はありませんでしょうか？
どうぞよろしくお願いします。

■アドバイス：１

契約書をご確認下さい。
更新拒絶の問題では無く、契約違反(禁止条項違反)の問題では無いのですか?
恐らく、契約の解除(通常は即刻解除)が出来ると思います。

契約違反による契約解除の内容証明を送付して、相当の猶予期間
(契約書の内容に従う)を設けて、明け渡しを求めれば良いと思います。

（高原開発・涌井さん）

■相談者より

コメントありがとうございます。とても助かります。
契約書を見直してみたところ、
やはり契約違反による契約解除ができるように思います。

ただ、同棲していることやペットを飼っていることを指摘しても
「ただ泊まりにきているだけで住んではいない」
「ペットは飼っていない、野良猫だ」と言われると困ってしまいます。

このようなことを証明することは必要なのでしょうか？

また契約書には明け渡しの猶予期間が記載されていないのですが、
その場合はどのようにすればよいのでしょうか？

また過去のやり取りから嫌がらせを受ける可能性があるため、
不安材料を減らしたいのですが…
契約解除の場合、退去費用を支払わずに
必ず出て行ってもらえるものなのでしょうか？

■アドバイス：２

何度行っても、ペットの鳴き声がしたり、何時行っても、同じ人物が居れば、
その様な言い訳は、通用しないのではないですか。

賃貸人からみて、賃借人が契約違反をしていると思うから、
契約違反による契約解除を通告するのは、違法でも何でも有りません。
もし、賃借人が契約違反を行っていないのなら、
逆に行っていないと内容証明を返してくるでしょう。
その時は、その時で考えれば良いことです。
取り敢えず、契約違反による契約解除の内容証明を出す事が大事です。
賃貸人が本気で退去を迫っているのは少なくとも伝わりますし、
本気で法的手続きを取るだろうと言う迫力は伝わる筈です。
場合によっては、賃借人が生活態度を改めることもあり得ます。

かと言って、必ず出て行って貰えるとは限りません。
内容証明に返答が無ければ、
次に退去勧告・明け渡しの内容証明を出します。
それでも、返答が無ければ民事裁判、
そして執行官による強制執行をお願いする事になるかと思います。

また、契約違反による契約解除の場合、
基本的に賃貸人が賃借人に、退去費用を支払う必要はないでしょう。
ただ、裁判費用や強制執行の費用は立て替える必要があるか
と思いますが、これらは賃借人から取り立てることも可能です。

・・・期間についての追加です。
契約違反による契約の解約は、『解約致します』と言う事になり、即刻解約です。
明け渡しの猶予期間について契約書に明記の無い場合は、
１ケ月から２ケ月（当社は１ケ月の場合が多いです）で良いと思います。
通常、１ケ月有れば、新規移転先を探し、引っ越す事は可能です。

（高原開発・涌井さん）

■相談者より

ご丁寧な御返事ありがとうございます。
さっそく内容証明を出してみようと思います。
裁判沙汰になるのは避けたいことですが仕方ないことなんですね。
とても勇気づけられました。

虚偽の報告と瑕疵担保責任について
東京・男性・４０代

●●の中古住宅を購入したころ、
直しておくと言われた玄関の雨漏りは修繕された形跡がなく、
さらに事前説明のなかった雨漏りが見つかりました。

契約前（22年4月）に玄関の雨漏り以外について、
去年9月のハウスメーカの点検で異常はなかったという話を
仲介の▲不動産から聞かされていました。
大手不動産会社の言うことなので信用してしまい
瑕疵担保責任を免除した契約をしてしまいました。

契約したとたんに売主からは一切の物件の内覧を拒否され続け、
これは何かあると思ったが手遅れでした。
引渡し後に確認すると2階にも雨漏りの跡があり、
不動産会社にクレームを付けましたが
「雨漏りはないと売主は言っている。窓から雨が吹き込んだ跡だ」
と言い張り無視されています。
天井に染みがついているのにそんな訳はないのですが。

その後ハウスメーカに確認したところ
点検をしたのは去年ではなく5年前でその時点で屋根防水は直ちに、
外壁塗装は2,3年中にやり直すことを勧めていたことが分かりました。

虚偽の情報を信じて入れた瑕疵担保責任免除はこの場合でも有効とみなされるのでしょうか。
小額訴訟等によって雨漏り箇所の現状回復等の賠償を求めることは難しいのでしょうか？
売主と仲介がグルになり、大手不動産の信用を利用して、
買主が泣き寝入りすることを見越して最初から騙そうとしたとしか思えず
とても悪質だと思いますが。

■アドバイス

私見ですが、
『その後ハウスメーカに確認したところ
点検をしたのは去年ではなく5年前でその時点で屋根防水は直ちに、
外壁塗装は2,3年中にやり直すことを勧めていたことが分かりました。』
と言う明確な証言が得られ、書面に出来れば、
民法上の詐欺による契約となる可能性も有るでしょう。

民法96条【詐欺又は強迫】　
①詐欺又は強迫による意思表示は，取り消すことができる．
②相手方に対する意思表示について第三者が詐欺を行った場合においては，
　　相手方がその事実を知っていたときに限り，その意思表示を取り消すことができる．
③前二項の規定による詐欺による意思表示の取消しは，
　　善意の第三者に対抗することはできない．

「詐欺」とは、以下の要件を満たす行為をいいます。
1、相手方を欺き、かつ欺くことによって
　　相手方に一定の意思表示をさせようとする意思があること
2、「欺罔（ぎもう）行為」（故意に事実を隠蔽し、または虚偽の表示をすること）があること
3、騙された者が、欺罔行為によって錯誤（第95条参照。）となり、
　　その錯誤によって騙した者の望んだ意思表示をすること
4、欺罔行為に違法性があること

以上の要件を満たせれば、契約は取り消す事が出来ます。

（高原開発・涌井さん）

家賃滞納と保証人トラブルについて
神奈川・女性・３０代

賃貸不動産の保証人トラブルについて相談させてください。

友人が保証人（多分、連帯保証人だと思います）になったAさんが
6ヶ月前から家賃を滞納し、現在は行方不明との連絡が
不動産会社から連絡がきたそうです。

不動産会社は、保証人である友人に6ヶ月分の家賃と
部屋の荷物の運び出し代金（合計90万円）を請求してきました。
荷物の保管料は不動産会社が負担するとのことです。

また、不動産会社はAさんの行方の見当はついている。
（本当かどうかはわかりません）
友人が負担したお金は必ず返金する。
（←これにつては書面にてサインするとのこと）と言っているようです。

保証人になってしまっている友人はこれらの代金を支払わなければいけない
とは思いますが、減額など不動産会社との交渉の余地はあるのでしょうか？
保証人を解除することはできるのでしょうか？

また、不動産会社が必ず返金すると言っていますが、こんなことはあるのでしょうか？　
Aさんが見つからなくても返金してくれる、書面にはAさんが見つからない場合
返金しないとは記載されていない、と友人は言っています。

私はこの事で友人から一部ですが借金を頼まれました。
なんとか友人を助けたいと思って相談させていただきました。
良いアドバイスをお願いいたします。

■アドバイス

ご相談者は、その不動産業者の書いた書面を、実際にご確認されたのですか?

不動産業者が、連帯保証人から受けた弁済を、債務者(賃借人)から回収して、
連帯保証人に返済すると言う事は、現実には無いと思います。

賃借人から回収出来ないから、連帯保証人に弁済を求める訳です。

その書類を確認し、且つ不動産業者にも実際にご確認される事をお薦め致します。

（高原開発・涌井さん）

配管の不具合と二度の浸水被害について
愛知・男性・３０代

分譲マンションをオーナーさんより賃貸で借りています。

３ヶ月前マンション屋上の給水タンクの不具合により、
タンクから水が溢れ出し、そこに雨水配管の不具合も重なって、
部屋中が水浸しになるということがありました。

部屋の床、クロス、押入れ、家財道具…
全て改修・保障ということで解決しました。
保険の査定を行う方が、
「精神的な苦痛に対する保障は元に戻すことで解消される」
とういう考え方です。と説明を受けましたので、
それに納得し解決したということです。

先日大雨が降ったんですが、再び天井から大量の水が溢れ出し、
寝室部分が使用不能状態になっています。
(被害は前回ほどではありませんでした)

管理会社に原因をつきつめると、私の部屋の上階の方が、
部屋に入れてくれないので原因がわからない…とのこと。
その後入室許可がおりたらしく、原因が判明しました。

上階ベランダに放置された植物が、雨水配管に根を伸ばし成長。
根が４階部分から１階まで延びていたようです。
それが詰まりの原因になり、４階床より部屋の中に浸水、下階へ。

今回の場合は、上階の方の責任に加え、管理会社の責任もあると思うのですが…

１度目ならまだしも、おそらく同じ原因で引き起こされた浸水被害です。
細かい後始末、改修までの不便な生活、それにともなう目に見えない出費、
考えただけでも精神的ストレスは相当なものです。

このような場合、また部屋の改修を行い、
被害を受けたものを補償して終了となるのでしょうか？
とてもそれだけでは納得がいきません。
精神的被害に対する保障は請求できないもなのでしょうか？

■アドバイス

私見ですが、日本の場合は、
損害を金銭的に評価した額を賠償額とする制度を採用しているので、
精神的損害の金銭的評価について裁量が働くことが一応考えられるとしても、
懲罰的損害賠償を正面から認めることはできないとされています。

具体的な診療費等については、損害賠償は認められると思いますが、
金銭に換算出来ない精神的損害賠償請求については、その根拠を余程明確に
しない限り、認められる可能性はかなり低いのではないかと思いますが、
請求をする事自体は自由だとも思います。

（高原開発・涌井さん）

境界の塀と土圧について
神奈川・男性・４０代

境界の塀が隣の土地の土留めになってしまっています、
塀の所有者は私で、私の敷地内にあります。
年月が立つにつれて、塀が土圧で私の敷地側に傾いてきてしまっています。
私としては隣地の地権者に土留めを新設してもらうか、
塀と接地している土を取り除いて土圧がかからない様にしてもらいたいのですが、
どうすればよろしいでしょうか。高低さ約80ｃｍ位です。

■アドバイス

塀はご相談者の敷地内に在るご相談者の所有物ですから、
あなたの要望を、そのまま隣地所有者に伝えるべきと思いますし、
塀の修繕費も併せて請求すべきでしょう。

（高原開発・涌井さん）

借地での上水道の所有権について
埼玉・女性・５０代

借地の水道管についてご相談があります。
数年前に更地で返却した借地に、当方が敷設した上水道管が残っています。

このたび賃貸人より新たな賃借人が決まったので、上水道の権利を
新賃借人へ無償譲渡するようにと、連絡がありました。

当方が相当の費用をかけて敷設した上水道ですので、
（上水道の敷設については賃貸人の同意を得ています）
有償での譲渡を持ちかけました。

すると賃貸人は
「無償譲渡をしないのであれば、旧借地に水道管を残しているのは
不法占拠に当たる。裁判所に訴えて、そちらの費用で撤去してもらう」
と通達してきました。

借地返却に当たっては、賃貸人も立ち会い、
上水道が残っていることも認識しています。
それを指摘すると、
「そちらが上水道を無償譲渡すると思ったから、撤去を求めなかったのだ。
　有償なら話は違う」　とのことでした。

ちなみに土地返却時に上水道の譲渡については、
口頭を含め何の取り決めもありませんでした。

さて質問ですが、
(1)当方が上水道の所有権を無償譲渡する義務はあるか？
(2)賃貸人が退去時に撤去を要求しなかったにもかかわらず、
先方の見解だけで残存する水道管が不法占拠となり、
当方が撤去の義務を負うのか？

以上２点です。
お手数をおかけしますが、ぜひお知恵をお貸しください。

■アドバイス

私見ですが、造作買取請求権の問題かと思います。

借地借家法
（造作買取請求権）
第三十三条 　建物の賃貸人の同意を得て建物に付加した畳、建具その他の造作がある場合には、建物の賃借人は、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了するときに、建物の賃貸人に対し、その造作を時価で買い取るべきことを請求することができる。建物の賃貸人から買い受けた造作についても、同様とする。
２ 　前項の規定は、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了する場合における建物の転借人と賃貸人との間について準用する。

この造作とは、簡単に撤去出来ない物を指すとされていますので、今回の水道の引き込み経費は、正しく該当すると思われます。

最近の賃貸借契約書は、契約時にこの造作買取請求権の放棄を明記してある場合が多いので、まず契約書のご確認を行って下さい。

また、この条文を読みますと、『建物の賃借人は、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了するときに、建物の賃貸人に対し、その造作を時価で買い取るべきことを請求することができる。』と規定されております。

従って、明け渡し後、数年経ってから、この造作買取請求権を行うのは、現実的とは思えませんし、一般的には、明け渡し時に買取請求を行わなければ、その権利を放棄したと思われても仕方無いでしょう。

尚、時価となっていますので、買取請求権を行使する場合でも、原価償却されるのが一般的です。

（高原開発・涌井さん）

業者に払う仲介手数料について
栃木・女性・４０代

家を売却する為、不動産業者（専売契約はしていません）に依頼したところ
1週間程するとネットワークを使い
他社にも情報を流して広く宣伝してもらうようにしている。
他社に仲介してもらうと手数料が余分にかかるので
20万程上乗せしてもらえないかと相談してきました。

私は手数料については上限までしかお支払いするつもりはありませんので
（頼んだ不動産屋さんは両手）
そこから何パーセント他社にお支払いするのかは
そちらで業者さん同士でご相談下さい。
と伝えました。
すると相手の不動産業者は
”そうするとこちらの儲けがほとんどなくなってしまうんですよね”
とおっしゃいました。

私的には仲介手数料を余分に払うよりは他の不動産会にもお願いするか、
もしくは家の価格を少し下げて早く売ってしまう方が良いと思っているのですが、
この様な事（上限以上を要求する）事はよくある事なのでしょうか？
また、どうして儲けがなくなってしまうと言われたのか私にはよく分かりません。
単に片手になってしまうという意味なのでしょうか。

宜しくお願い致します。

■アドバイス

私見ですが、違法スレスレの行為で有り、その様な事は普通は有りません。
一般媒介契約書は締結されているのでしょうか。
されていれば、手数料については明記されている筈です。

その業者につきましては、怪しい雰囲気を感じます。
専任媒介契約を締結していないので有れば、
その業者以外の別の不動産業者にも依頼される事をお薦め致します。

（高原開発・涌井さん）

建築確認が出ていない建物について

建築後13年経過の重量鉄骨造りの土地建物を購入しました。

我が家の一部を開放して高齢者福祉のデイサービスを始める事を目的に
それなりのスペースを確保できる我が家を購入しました。
新築主から三代目の売主さんでした。

売買契約時に売主さん同席にて対象物件の図面も何もない事を告げられました。
それが何を意味するのか全くわかりませんでした。

引き渡し後、デイサービス仕様に工事依頼をしました。
しかし、図面も建築確認済証もない事をしりました。

時の経過が新築当時の設計事務所も廃業し建築会社も
当時の図面はもうない状況でした。

増改築には建築確認の届も出せないでいます。

適法状態に修正するための工事は莫大な工事予算に膨らみ、
デイサービス開業を断念するしかない状況に憤りを感じています。

不動産屋さんの重要事項説明とはこういった事は含まれないのでしょうか。

事態の確認や我々への説明責任はないのでしょうか？
デイサービスを目的として探してきて気に入った物件が二代目の方の
違法改修に一部なっていたことさえ知らされませんでした。

釈然としないままただ広いだけの住宅に住まなくてはならないのでしょうか？

目下日々涙にくれています。

アドバイスがありましたらよろしくお願いいたします。

■アドバイス

最初にあくまでも私見である事をお断り申し上げます。

基本的にご相談者の認識の甘さを感じます。
居住用では無く、一部事業用に建物をご購入されたと言う事は、
ご相談者は一般消費者では無く、あくまでも事業者で有る
と言う事になります。
その建物が、事業用として相応しいかどうかのご判断は、
事業者であるご相談者が判断すべき問題とも言えます。

私が知る限り、築後１３年を経過した重量鉄骨造の建物を、
一部ディサービス事業に変更するには、用途変更が必要ですから、
新規建築確認申請の提出が必要です。
もし、その建物の新築時の確認申請書類が残っていたとしても、
無いよりはマシでしょうけれど、使い物になるかどうかは
疑問でも有ります。
築１３年の重量鉄骨造の建物を用途変更すること自体が、
容易なことでは有りません。
新たに構造計算を行い、且つ補強工事等の
大規模な改修工事が必要な事は、当然の事とも言えます。
ですから、事業者として普通の知識が有ったら、
余程予算に余裕が無い限り行わないと思います。
※この辺りの事については、建築士等の専門家のご意見も伺いたい処です。

説明責任につきましては、登記事項証明書や、
物件の説明には『居宅』と明記されているかと思いますので、
居宅としてご利用される場合は、問題無いでしょう。
また、用途変更もそれなりに予算をかければ不可能でも無いでしょう。
売主や不動産業者の責任を問うのは、かなり厳しいと思います。

余談ですが、もし簡単に重量鉄骨造の居宅建物が
ディサービス等への用途変更出来る様であれば、
私も重量鉄骨造の中古建物を売るのに苦労は致しません。
当社の場合は、親切心から購入目的を良く確認し、
重量鉄骨造の建物は用途変更は難しいと説明も致します。
然し、現在の重説の内容から考えると、その説明を行わ無かったから、
不動産業者が悪いとも一概には言え無い気も致しますし、
もっと言いますと、重量鉄骨造の建物の用途変更が
かなり難しい事を知らない不動産業者も、かなり多いとも思います。

（高原開発・涌井さん）