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虚偽の報告と瑕疵担保責任について

虚偽の報告と瑕疵担保責任について
東京・男性・40代

●●の中古住宅を購入したころ、
直しておくと言われた玄関の雨漏りは修繕された形跡がなく、
さらに事前説明のなかった雨漏りが見つかりました。

契約前(22年4月)に玄関の雨漏り以外について、
去年9月のハウスメーカの点検で異常はなかったという話を
仲介の▲不動産から聞かされていました。
大手不動産会社の言うことなので信用してしまい
瑕疵担保責任を免除した契約をしてしまいました。

契約したとたんに売主からは一切の物件の内覧を拒否され続け、
これは何かあると思ったが手遅れでした。
引渡し後に確認すると2階にも雨漏りの跡があり、
不動産会社にクレームを付けましたが
「雨漏りはないと売主は言っている。窓から雨が吹き込んだ跡だ」
と言い張り無視されています。
天井に染みがついているのにそんな訳はないのですが。

その後ハウスメーカに確認したところ
点検をしたのは去年ではなく5年前でその時点で屋根防水は直ちに、
外壁塗装は2,3年中にやり直すことを勧めていたことが分かりました。

虚偽の情報を信じて入れた瑕疵担保責任免除はこの場合でも有効とみなされるのでしょうか。
小額訴訟等によって雨漏り箇所の現状回復等の賠償を求めることは難しいのでしょうか?
売主と仲介がグルになり、大手不動産の信用を利用して、
買主が泣き寝入りすることを見越して最初から騙そうとしたとしか思えず
とても悪質だと思いますが。


■アドバイス

私見ですが、
『その後ハウスメーカに確認したところ
点検をしたのは去年ではなく5年前でその時点で屋根防水は直ちに、
外壁塗装は2,3年中にやり直すことを勧めていたことが分かりました。』
と言う明確な証言が得られ、書面に出来れば、
民法上の詐欺による契約となる可能性も有るでしょう。

民法96条【詐欺又は強迫】 
①詐欺又は強迫による意思表示は,取り消すことができる.
②相手方に対する意思表示について第三者が詐欺を行った場合においては,
  相手方がその事実を知っていたときに限り,その意思表示を取り消すことができる.
③前二項の規定による詐欺による意思表示の取消しは,
  善意の第三者に対抗することはできない.

「詐欺」とは、以下の要件を満たす行為をいいます。
1、相手方を欺き、かつ欺くことによって
  相手方に一定の意思表示をさせようとする意思があること
2、「欺罔(ぎもう)行為」(故意に事実を隠蔽し、または虚偽の表示をすること)があること
3、騙された者が、欺罔行為によって錯誤(第95条参照。)となり、
  その錯誤によって騙した者の望んだ意思表示をすること
4、欺罔行為に違法性があること

以上の要件を満たせれば、契約は取り消す事が出来ます。

(高原開発・涌井さん)

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