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建築確認が出ていない建物について

建築確認が出ていない建物について

建築後13年経過の重量鉄骨造りの土地建物を購入しました。

我が家の一部を開放して高齢者福祉のデイサービスを始める事を目的に
それなりのスペースを確保できる我が家を購入しました。
新築主から三代目の売主さんでした。

売買契約時に売主さん同席にて対象物件の図面も何もない事を告げられました。
それが何を意味するのか全くわかりませんでした。

引き渡し後、デイサービス仕様に工事依頼をしました。
しかし、図面も建築確認済証もない事をしりました。

時の経過が新築当時の設計事務所も廃業し建築会社も
当時の図面はもうない状況でした。

増改築には建築確認の届も出せないでいます。

適法状態に修正するための工事は莫大な工事予算に膨らみ、
デイサービス開業を断念するしかない状況に憤りを感じています。

不動産屋さんの重要事項説明とはこういった事は含まれないのでしょうか。

事態の確認や我々への説明責任はないのでしょうか?
デイサービスを目的として探してきて気に入った物件が二代目の方の
違法改修に一部なっていたことさえ知らされませんでした。

釈然としないままただ広いだけの住宅に住まなくてはならないのでしょうか?

目下日々涙にくれています。

アドバイスがありましたらよろしくお願いいたします。


■アドバイス

最初にあくまでも私見である事をお断り申し上げます。

基本的にご相談者の認識の甘さを感じます。
居住用では無く、一部事業用に建物をご購入されたと言う事は、
ご相談者は一般消費者では無く、あくまでも事業者で有る
と言う事になります。
その建物が、事業用として相応しいかどうかのご判断は、
事業者であるご相談者が判断すべき問題とも言えます。

私が知る限り、築後13年を経過した重量鉄骨造の建物を、
一部ディサービス事業に変更するには、用途変更が必要ですから、
新規建築確認申請の提出が必要です。
もし、その建物の新築時の確認申請書類が残っていたとしても、
無いよりはマシでしょうけれど、使い物になるかどうかは
疑問でも有ります。
築13年の重量鉄骨造の建物を用途変更すること自体が、
容易なことでは有りません。
新たに構造計算を行い、且つ補強工事等の
大規模な改修工事が必要な事は、当然の事とも言えます。
ですから、事業者として普通の知識が有ったら、
余程予算に余裕が無い限り行わないと思います。
※この辺りの事については、建築士等の専門家のご意見も伺いたい処です。

説明責任につきましては、登記事項証明書や、
物件の説明には『居宅』と明記されているかと思いますので、
居宅としてご利用される場合は、問題無いでしょう。
また、用途変更もそれなりに予算をかければ不可能でも無いでしょう。
売主や不動産業者の責任を問うのは、かなり厳しいと思います。

余談ですが、もし簡単に重量鉄骨造の居宅建物が
ディサービス等への用途変更出来る様であれば、
私も重量鉄骨造の中古建物を売るのに苦労は致しません。
当社の場合は、親切心から購入目的を良く確認し、
重量鉄骨造の建物は用途変更は難しいと説明も致します。
然し、現在の重説の内容から考えると、その説明を行わ無かったから、
不動産業者が悪いとも一概には言え無い気も致しますし、
もっと言いますと、重量鉄骨造の建物の用途変更が
かなり難しい事を知らない不動産業者も、かなり多いとも思います。

(高原開発・涌井さん)

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