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契約違反者の退去要請について

契約違反者の退去要請について
神奈川・女性・50代

現在、一軒家を上下に分けて賃貸しておりますが、
ある理由により2階の住人の契約更新拒否し退去してもらいたいと考えています。
これまでの経緯を書きますと

○一階住人が二階住人が怖いと、詳細を言わずに出て行ってしまった。

○二階住人の騒音がひどい。

○不動産屋からの注意があったにも関わらず、二階住人の騒音問題で
二回目に入った一階住人と口論になり、結局二回目の一階住人も追い出してしまった。

○親戚が結婚し住居を探していたので、契約更新6ヶ月前に
上記の理由で契約更新をしたくない、立ち退き料を支払うので出て行って欲しい
と不動産屋を通してお願いしたが、法外な立ち退き料を請求され断念した。

○顔を合わせるたびに、「立ち退きさせようとした内容テープを持っている、
これを証拠に裁判に訴えて金を請求してやる」と言われる。

○不動産屋、家主からの電話、訪問には一切答えず、連絡先も教える気はない
と話し合いの場を持とうとしてもそれに応じる気配がない。

○一階の修繕工事をしていたら(予め工事の日程を二階住人に知らせる事を怠った
買主の責任もあるが)工事の人を怒鳴りつけ、「土曜は修繕すべきではない」と警察を呼んだ。

○共有スペースにゴミとしか見えない大きな私物を置いているので撤去してもらいたい
とお願いしたところ、「ここは俺が金を払って借りてる場所だからどかさない、
俺を誰だと思っている、警察呼べ」と身の危険を感じるような大声で怒鳴ったため、
警察沙汰になった。

○近所の住人が「二階の人、薬でもやってるんじゃない?少しおかしい」と不安がっていた。

○契約書の特約事項に「入居者は~にと限定する」と記載してあるのに
無断で女性と同居している。

○4月、5月は他人名義(同居女性の名前)から家賃支払があった。

○契約書の契約解除に関する事項に
「貸主の承諾なく、犬猫猿等のペットの飼育をした場合」とあるのに猫を飼っている。

○共有スペース・同居している人物のこと・ペットに関して注意をしようとしても
一階住人への嫌がらせなどが心配で注意できない。

しかし、騒音問題・ペット問題・クレーマーであることなど問題が多く、
一階住人への配慮も考え次の契約更新を拒否し退去してもらいたいと思っています。
ですが、裁判にして金を請求してやると何回も言われており、
こちらから契約更新拒否を申し出るとそれを理由にまた高額金銭を要求されると思われます。

どうにか立ち退き料を支払わずに契約違反等を理由に退去してもらう方法はありませんでしょうか?
どうぞよろしくお願いします。


■アドバイス:1

契約書をご確認下さい。
更新拒絶の問題では無く、契約違反(禁止条項違反)の問題では無いのですか?
恐らく、契約の解除(通常は即刻解除)が出来ると思います。

契約違反による契約解除の内容証明を送付して、相当の猶予期間
(契約書の内容に従う)を設けて、明け渡しを求めれば良いと思います。

(高原開発・涌井さん)


■相談者より

コメントありがとうございます。とても助かります。
契約書を見直してみたところ、
やはり契約違反による契約解除ができるように思います。

ただ、同棲していることやペットを飼っていることを指摘しても
「ただ泊まりにきているだけで住んではいない」
「ペットは飼っていない、野良猫だ」と言われると困ってしまいます。

このようなことを証明することは必要なのでしょうか?

また契約書には明け渡しの猶予期間が記載されていないのですが、
その場合はどのようにすればよいのでしょうか?

また過去のやり取りから嫌がらせを受ける可能性があるため、
不安材料を減らしたいのですが…
契約解除の場合、退去費用を支払わずに
必ず出て行ってもらえるものなのでしょうか?


■アドバイス:2

何度行っても、ペットの鳴き声がしたり、何時行っても、同じ人物が居れば、
その様な言い訳は、通用しないのではないですか。

賃貸人からみて、賃借人が契約違反をしていると思うから、
契約違反による契約解除を通告するのは、違法でも何でも有りません。
もし、賃借人が契約違反を行っていないのなら、
逆に行っていないと内容証明を返してくるでしょう。
その時は、その時で考えれば良いことです。
取り敢えず、契約違反による契約解除の内容証明を出す事が大事です。
賃貸人が本気で退去を迫っているのは少なくとも伝わりますし、
本気で法的手続きを取るだろうと言う迫力は伝わる筈です。
場合によっては、賃借人が生活態度を改めることもあり得ます。

かと言って、必ず出て行って貰えるとは限りません。
内容証明に返答が無ければ、
次に退去勧告・明け渡しの内容証明を出します。
それでも、返答が無ければ民事裁判、
そして執行官による強制執行をお願いする事になるかと思います。

また、契約違反による契約解除の場合、
基本的に賃貸人が賃借人に、退去費用を支払う必要はないでしょう。
ただ、裁判費用や強制執行の費用は立て替える必要があるか
と思いますが、これらは賃借人から取り立てることも可能です。

・・・期間についての追加です。
契約違反による契約の解約は、『解約致します』と言う事になり、即刻解約です。
明け渡しの猶予期間について契約書に明記の無い場合は、
1ケ月から2ケ月(当社は1ケ月の場合が多いです)で良いと思います。
通常、1ケ月有れば、新規移転先を探し、引っ越す事は可能です。

(高原開発・涌井さん)


■相談者より

ご丁寧な御返事ありがとうございます。
さっそく内容証明を出してみようと思います。
裁判沙汰になるのは避けたいことですが仕方ないことなんですね。
とても勇気づけられました。

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