開発許可の無い土地の予告広告について
千葉・男性・３０代
不動産屋とのやり取りで困っており、ご相談させてください。
半年くらい前から一戸建てを探しております。
その時、やり取りした不動産屋から、３月末によい物件があると話がありました。
『まだ、正式に売買できる状態ではないので、値段など確定したらご連絡致します』
ということで、場所だけ教えてもらい、待っておりました。
４月２２日
値段が確定したとの連絡を貰いました。
４月２４日
担当者と現地で会い、その後、事務所に移動し、詳細を伺いました。
同日、新聞にチラシが入っており、『予告広告』ということでした。
（その、当時、予告広告の意味が良く分かっていませんでした）
チラシには、“予告広告”、“建築条件付売地”、“取引態様：代理”と書いてありました。
しかし、事務所で契約の流れを伺ったところ、
土地売買契約と、建築請負契約は同時だと話を聞きました。
私は、これが公正取引協議会規約に反することを知っていたので、
『ダメなのでは？』と聞きましたが、『皆さん、同じ内容で契約している』という話でした。
４月２５日
買う意思を示したところ、その日にうちに契約をしたいと言って来たので、
それは、無理であり、契約日は後日決めたいということで、
購入申込書を記入し、５万円を預け入れました。
４月２６日
契約日を５月４日でお願いする、ということを電話で伝えると、
不動産屋は了承する。
４月２７日
土地売買契約と建築請負契約は同時に出来ない、と電話で伝えると、
『上司に相談する』と。
その日の夜に電話がかかってきて、
『取引態様：代理でご案内していたが、“媒介”に変更するのでご説明したい』
と連絡を受ける。
５月１日
不動産屋と会い、事務所にて媒介になったことに関して説明を受ける。
建築条件付きではなく、建売ということになる、
つまり、トータルの金額に手数料が発生するということを聞く。
預け入れていた５万円を返してもらい、
一度、この話はご破算にしてもらった。
その後、不動産屋とはやりとりしていません。
今日までの期間、『予告広告』の意味について調査したところ、
今回の物件は、６区画の分譲地で、５００m2を超えていることから、
開発許可が必要で、
まだ許可が下りていないため『予告広告』となっていると推察してます。
（不動産屋には確認取ってません）
非常によい物件で、手に入れたいのですが、
１．開発許可を得てないため、宅建業法上、契約は出来ないはずなのに、
契約の話を持ちかけてきたことから、非常に違法性を感じる。
２．本広告が出るまで待つべきであるが、彼らの手口としては、
誰かと契約してしまうのではないかと心配。
（宅建業法上は、契約できないはずですが…）
３．土地売買契約と建築請負契約を同時に迫ってくる時点でかなり違法性を感じる。
もはや、県庁の不動産業課に通告すべき内容なのかもしれませんが、
物件を手に入れたい気持ちから、どうしても踏み切れません。
どのように進めたら良いでしょうか？
宜しくお願い致します。
■アドバイス：１
１．開発許可を得てないため～非常に違法性を感じる。について
開発行為は１，０００㎡以上の場合に許可申請が必要です。
(地域差については未確認)
１，０００㎡以下のミニ開発の場合は、単に土地を販売するだけですから、
基本的に未造成でも販売は可能です。
２.上記と同様です。
３．土地売買契約と建築請負契約を同時～違法性を感じる。について
建築条件付の場合は、建物プランの提示と、
土地と建物のそれぞれの価格の明示が必要となります。
また、建物の契約期限の明示も必要です。
http://www.sfkoutori.or.jp/consumer/ad/k_jouken.html
http://www.sfkoutori.or.jp/jirei/hyouji/kenchikujouken_hyoujirei.html
以下は私見です。
本件について、違法性が高いと思われるのは、
宅建業法、消費者契約法に規定されている重要事項の説明不足でしょう。
それと、建売の青田売りの場合は、建築確認番号の明記が必要ですから、
より違法性が高くなります。
広告に関する問題かとも思いますので、
千葉県の場合ですと、
社団法人首都圏不動産公正取引協議会
にご相談されるのが宜しいかと思います。
http://www.sfkoutori.or.jp/consumer/trouble.html
http://www.sfkoutori.or.jp/info/soudan.html
（高原開発・涌井さん）
■相談者より
涌井様 コメントありがとうございます。
涌井様がおっしゃるとおり、開発に関しては、１期、２期と分けるようで、
開発行為に該当しないようです。（こういう逃げ方もあるんですね）
また、媒介と代理に関しても、HPでは“仲介”と掲載されいてるので、
これは受け止めるしかないかもしれません。
問題は、売地にも関わらず、建売であることを迫り、
土地と建物両方から手数料を取ろうとしていることです。
本広告と受け取って宜しいでしょうか？
それならば、土地のみしか手数料は掛からないはずですよね？
コメント宜しくお願い致します。
■アドバイス：２
まず、開発行為許可を取った造成地(以下開発行為といいます)とミニ開発の造成地の差について、ご説明致します。
開発行為とミニ開発の一番の違いは道路です。
開発行為による開発道路は、市町村に管理移管し、認定道路(所謂公道)となります。然し、ミニ開発の場合は、市町村が寄付採納を受け、認定道路とするケースは稀です。ですから、ミニ開発の場合は、道路とは言っても、位置指定道路か、宅延による私道となりますので、良くご確認される事が必須ですし、当然道路の維持管理の問題や上下水道本管の維持管理の問題、通行権の問題も将来は生じる可能性が有ります。
また、造成工事全般の基準が開発行為の場合は、一定の基準を満たし、監督行政官による検査も行われますが、ミニ開発の場合は行われません。複数回に分けて開発逃れをすることは、法の網をすり抜ける行為で、違法と言う訳では有りませんが、近年ではかなり監督行政官も厳しく指導する傾向に有ります。買主にとっては開発行為をキチンと行っている造成地の方が望ましいのは、言うまでも御座いません。
ただ、開発行為許可申請は提出図面も多くなり、ちょっとした分譲地でも約１００万～３００万程度は経費がかかりますし、工期もかなり余分に必要となりますし、認定道路とする為幅員５～６mで両側側溝が基本となる為、分譲価格を上げざるを得ません。
次に代理と仲介の差についてですが、
代理の場合は、 仲介手数料を、契約当事者の双方から６％＋１２万円以内を頂けますが、合計は６％＋１２万円以内となります。仲介は一方から３％＋６万円以内づつ、合計で６％＋１２万円以内を頂けます。媒介が媒介契約書の締結が基本となるのに対し、代理の場合は、代理委託契約書や委任状の締結が基本となります。
一般的に、代理委託するのは、地主になる場合が殆どですから （分譲地の代理販売の場合は９９％）、通常は、売主の希望価格に６％＋１２万円＋消費税を乗せて販売価格とし、買主からは手数料は取らないケースが多くなります。つまり、代理の場合は手数料不要と言う広告が多くなります （分譲地の場合は、買主手数料不要が９９％）。
広告等の違法性の審議につきましては、
社団法人首都圏不動産公正取引協議会にご相談し、調査いただくと宜しいでしょう。ただ余程悪質で無い限り是正勧告程度になるのではないでしょうか。
広告の違法性と建築条件付の契約の話は別です。現実問題として、物件を手に入れたいので有れば、建物の請負契約をするしか無いと思いますし、仲介業者が建物の仲介手数料を取ることは違法とも言えません。
契約をしないことには物件は手に入りません。交渉は交渉です。法を全面に押し出すと、その業者は契約しないかも知れませんので、ご留意下さい。
但し、契約前に、最低限の建物プランの提示と価格の提示を要求し、建物の値引きやオプションサービスを交渉して、良く納得した上で契約をすべきです。
そして、貴方の希望通りの家を手に入れる様にするのが、丸く収まる唯一の方法かとも思います。
土地売買契約書や建物建築請負契約書で注意すべきは、土地販売が計画通りに行かず、話が途中で流れた場合についての手付金と仲介料の返還です。
これは、全額返還を明記して頂くべきでしょう。手付金については、法的にも全額返還です。仲介料は、全額返還は難しいのですが、これも交渉して、明記させるべきだと思います。
それと、位置指定道路の場合は、私道となりますので、その所有形態と負担です。維持管理は全て住人で行う事をお忘れ無き様にして下さい。
契約の前に、重要事項の説明書を要求して、疑問点は、全て解消されてから契約する事をお薦め致します。
建物をご自分の好みの建築業者に建てさせたい場合は、建築条件無しの物件を探すしか無いでしょう。ただ相談物件が建築条件付で売れなった場合は、将来建築条件を外す可能性は有ります。
これらの点を考慮し、この物件を、より良い方法で手に入れられる努力をされたら良いと思います。
（高原開発・涌井さん）
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