隣地斜線の是正工事について
東京・男性・３０代
最近戸建の住宅を購入した者ですが、
引渡しの1週間前に北側の屋根が隣地斜線に引っかかるため
是正工事が必要と言われ、屋根の形が変わり、部屋が狭くなることと、
工事のため入居が延期となるため、
当初予定していた引越し時期を延期しなければならず、
様々な余計な手続きをしなければならなくなりました。
このような場合、建築会社等から慰謝料を請求できるでしょうか。
また、その金額はどの程度が妥当なのでしょうか。
よろしくお願いします。
■アドバイス
私見ですが、
設計ミスなのか、施工ミスなのか解かりませんが、
そんな基本的なミスが、実際に起こったこと自体が不思議ですね。
狭くなった坪数×坪単価
と遅れた分の家賃相当額
その他、実損額。
その程度は、請求しても良いと思います。
（高原開発・涌井さん）
| |
離婚に伴う名義変更について
神奈川・男性・２０代
住まいの名義変更について、知恵をお貸しください。
私は今月６日に妻と離婚調停を成立させ、
妻は私名義で借りていたマンションに住み続けるために、
その名義を自らに変更することを約束したにもかかわらず、
勝手な都合でなかなか名義変更の手続きに協力してくれません。
さらに、数ヶ月前から現在に至るまで、妻は妻、子、妻の母親の３人で
マンションで生活をしていますが、それにかかる水道光熱費は私に支払えと言ってきました。
住まいおよび水道高熱の名義は私が一緒に住んでいたころの私名義のままになっています。
しかし実際にマンションで生活しているのは妻達で、私自身は家を追い出されている状況です。
離婚調停では、妻はマンション以外の名義を自分に変更するという約束はしていないので
自分は払わないと主張するのですが、私は絶対に納得がいきません。
離婚調停の際の調停員ですらそのようなことは想定していなかったと思います。
どうにかして全ての名義を妻にすることはできないでしょうか。
■アドバイス
私見ですが、
離婚トラブルの問題は別として、名義を替えるだけなら、
水道は、地元自治体の水道局等へ閉栓、若しくは名義変更を届ける。
ガスはガス会社、電気は電力会社、
それぞれに直接、届ければ良いだけだと思います。
（高原開発・涌井さん）
| |
シャワートイレの故障について
大阪・女性・４０代
築１３年の戸建賃貸の設備の故障についてのご相談です。
もともと付いていたシャワートイレが作動しなくなり、管理会社に連絡したところ、
付帯設備ではないので、借主の方で勝手に取り替えるように言われました。
故障して取り外さなければならない物の処分費用が発生した場合は
応じてくれるとのことなのですが、
そもそもシャワートイレが設備ではないとの考えが納得できずにいます。
というのは、仮に借主負担で取り替えた場合、
退去する場合には取り外すことになるのですから、
腰掛ける部分がなくなってトイレ自体が使えなくなります。
管理会社は新たな借主が現れたらその人のためには
家主が新たに設置するだろうが、
今現在借りている人の為の負担はしないという事でした。
契約の際の重要説明事項の確認の時、
もともと付いていたエアコンは付帯設備ではないので、
故障しても家主の負担はないということは聞いていたのですが、
まさかトイレが負担外とは思いもしませんでした。
一般的に、シャワートイレが作動しなくなった場合の扱いは、
付帯設備以外というのが常識なのでしょうか？
新たな借主の為になら新たに設置するというのなら、
やはり設備扱いなのではと思うのはおかしいのでしょうか？
ご教示お願いします。
■アドバイス：１
私見ですが、
契約時の重説・契約書等に設備として、明記してあるかどうかによります。
シャーワートイレが、前住人が取りつけて、そのまま置いていった場合には、
付帯設備とは言えないと思います。
然し、大家が元々設置したもので有れば、付帯設備と言えると思います。
（高原開発・涌井さん）
■相談者より
ご意見ありがとうございました。
ネットが暫く使えず、御礼が遅くなってしまいました。申し訳ありません。
シャワートイレは大家が元々設置したもので、
重説・契約書に「エアコンは設備でない」と目立つよう赤文字で断り書きがしてありましたが、
「シャワートイレ」については一言も書いてありません。
しいて言えば、「水道・排水関係器具」と言う表現で修理は借主が負担するという項目が
あるのですが、これは普通、パッキンなどの小額負担で済む様な物の事だと考えられますし、
もしシャワートイレが該当するのなら、エアコンと同じように赤文字で特に目立つように
断り書きするべきだと思うのです。
知り合いの法務関係者にも聞いてみたのですが、涌井様と同じ考えでした。
だいたい故障の様子を確認にさえ来ない仲介の不誠実な態度に、
これまでも色々とあったことを思い返し、失望と怒りを覚えました。
今はシャワートイレのメーカーのＨＰで仕組みを理解しましたので、
１０年以上前の商品ですが、自分で対処法を調べて、
なんとか修理して使えるようにしましたが（本来はこれも仲介の仕事だと思います）、
根本原因が解決したわけではないので、そのうち再び動かなくなるかもしれません。
その折には、ここでご相談させていただいた事をいかして、
仲介ときっちり話をつけたいと思っています。
争いごとはさけたいと思い、いつも我慢してしまいますが、
ここでご相談させていただいていつも勇気をもらっています。
有難うございました。
■アドバイス：２
私見ですが、
付帯設備が壊れた場合は、賃借人は遅滞なく報告する義務が有り、
賃貸人は、報告を受けたら修理・修繕しなければなりません。
今回の件は、管理会社若しくは賃貸人のどちらかが、
迅速に対応すべき故障の可能性を否定できないかと思います。
管理会社と賃貸人との管理委託契約書の内容にもよりますが、
一般的に賃貸人と管理会社の修繕の内容の負担も規定している筈です。
管理会社が、修理を怠ったのであれば、管理委託契約書に基づく管理義務違反。
賃貸人が、修理を怠ったのであれば、賃貸借契約違反。
という可能性があるかと思います。
契約書の内容を良くご確認され、順序立てて、修理にかかった費用負担について、
管理会社と交渉されたら良いと思います。
（高原開発・涌井さん）
| |
所有者不明の隣地と境界について
静岡・男性・５０代
このたびはお世話になります。
京都にて非常に気に入った中古物件を見つけました。
不動産仲介物件です。
まず電話にて、物件の様子をお聞きしたところ、現金でしか売れない物件とのこと。
理由は、隣地境界の問題とのことで、実は隣地の所有者が不明につき、
銀行ではローンを組むことが出来ない、したがってキャッシュで、とのことでした。
現オーナーの方もキャッシュで購入されたそうです。
お金を貸す側としては、不動産の大きさを保証するものがないため
お金を貸すことが出来ない、というのは分かる気がします。
さらに業者の方からお伺いした情報としては、
① 市役所図面（地図？）でも隣地所有者を特定できない。
② 当方にて（買い手）にて測量をして隣地確定を試みることはできるが、
それで確定する保証はない。
とのこと。
このような物件を購入しても、将来的に売却することも考えますと、
今の状態での購入はしたくありません。
非常に気に入った物件なので、もし合法的によい方法があれば、
多少の費用はかかっても、隣地境界を明確にした上で購入したく考えております。
ネットを検索してみましたが、隣地境界問題については、
あくまで所有者があってのケースであり、
所有者不明という案件を見つけることが出来ませんでした。
ご教示賜りますよう、よろしくお願いいたします。
■アドバイス
私見ですが、
前所有者がその物件を２０年以上所有していた場合、時効取得を主張して、
隣地所有者不在のまま裁判にて確定して頂いてから購入しては、如何でしょうか。
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%8F%96%E5%BE%97%E6%99%82%E5%8A%B9
また、取り敢えず、
② 当方にて（買い手）にて測量をして隣地確定を試みることはできるが、
それで確定する保証はない。
を行って頂いて、２０年後にご相談者が同様に時効取得を裁判にて確定するというのも、
ご検討されては如何でしょうか。
更に、境界が段差になっていたり擁壁が有ったりして明確な場合は、
土地家屋調査士の保証によって、確定出来る場合もあるかと思います。
（高原開発・涌井さん）
■相談者より
ありがとうございます。
業者の方と会って、詳細な現地情報と物件の素性や経歴、
そして役所、調査士と相談しながら情報収集してまいります。
京都の土地家屋検査士協会の相談もあるようですし。
幸いにも現地近郊には身内のものが住んでおりますので、
そこを拠点に週末ごとに足で情報を稼いで行きます。
当然ですが、他人の苦労を背負ってまで家を買うつもりはありませんし、
負の遺産を家族に残したくはありませんので、
きちっと責任ある調査をして、冷静に合否を判定してまいろうと思います。
| |
家族間の保証人トラブルについて
埼玉・女性・５０代
先日 兄が住んでいるアパートの大家さんから、
11ヶ月の家賃を滞納しているとの連絡がありました。
父が保証人になっているので・・との事でしたが、母は聞いていないと言っています。
父は入院中で話が聞ける状態ではありません。
大家さんにお会いして契約書を見せて頂きましたが、
保証人の署名は確実に父の筆跡ではありません。印も三文判でした。
不動産屋さんにもお会いしてお聞きしましたが、
印鑑証明も住民票も承諾書なるものなど・・何も貰ってないようです。
平成15年の契約です。兄が書類を持ち帰り、署名、押印をして後日持ってきたとの事でした。
全部の筆跡が私には同一人に見えます。
おそらく兄が勝手に父の名を書き契約した事と思います。
父は兄の借金問題で長い事苦労してましたので、
ここにきて保証人などにはならないはずです。
こんな契約で父に保証人としての責任が発生するのでしょうか。
一応兄には滞納分を早く払うように言ってはいるのですが、無いものは払えないそうです。
両親は僅かばかりの年金暮らしで、父の入院費の事もあるし途方にくれています。
良い解決法を教えてください。
■アドバイス
私見ですが、
お兄さんが、勝手に署名・捺印したので有れば、有印私文書偽造となります。
不動産会社にも、保証人の確認を怠った責任も有るでしょうから、
『兄の有印私文書偽造であり、
保証人の意思確認を行わなかった責任は不動産会社にも有る。
当方には連帯保証人となった事実は無く、支払い義務も無い』
と文章にて伝えたら良いと思います。
尚、下記の通り刑法犯となりますので、
場合によってはお兄さんを警察に告発する必要性も生じるかも知れません。
（私文書偽造等）
第159条 行使の目的で、他人の印章若しくは署名を使用して権利、義務若しくは事実証明に関する文書若しくは図画を偽造し、又は偽造した他人の印章若しくは署名を使用して権利、義務若しくは事実証明に関する文書若しくは図画を偽造した者は、３月以上５年以下の懲役に処する。
（高原開発・涌井さん）
| |
競売されたマンションの家賃について
神奈川・女性・５０代
競売物件のマンションを借りております。
先日、契約時の所有者の執行官より、物件が売却され、
所有者が別の者に変わった旨、連絡がありました。
そして、
・敷金分は新所有者に継承された事
・今後、新たな契約を結ぶまでは、今までの家賃相当額を「建物使用損害金」として、
当月分を当月末までに新所有者口座に振り込み事
が、合意書に書かれておりました。
一方で、仲介業者の不動産屋より、
今まで通り、家賃分を前月末までに支払うように連絡がありました。
これは、賃貸契約書の「翌月分を27日までに振り込む」に基づいての事だと思いますが、
この場合、今までの賃貸契約書と、新所有者との合意書、どちらが優先されますか？
ちなみに賃貸契約の期間は、まだ残っております。
■アドバイス
私見ですが、所有権移転前までの分は、前所有者に日割りで支払い、
所有権移転後は、新所有者に日割りで支払うというのが、基本かと思いますし、
その様に説明すれば、双方とも納得すると思います。
（高原開発・涌井さん）
| |
土地建物の名義変更について
沖縄・男性・４０代
土地と建物の名義変更についてです。
私の所有している土地建物の名義を長男に変更したいのですが、
住宅ローンの支払いが２８０万円程残っており、
これまで支払い遅れは当たり前のように
銀行に長男による借り換え等を勧められた経緯もあります。
不動産に詳しい知人によると、抵当権の銀行に内緒で長男名義に変更して、
これまでどおりローンを返済し続ければよいのでは、とアドバイスを受けましたが、
ネットで調べていくうちに抵当権の銀行の同意があって名義変更できるものではないか
とアドバイスに対する不信感を覚えました。
もし、知人の勧める方法をとった場合、訴えられたりすることはあるのでしょうか？
また、知人の勧める方法は実際できることなのでしょうか？
もちろん、ローンの支払いを私が放棄するということではなく、
これまでどおり支払いは確実におこないます。ただ、名義を長男へ変えたいだけです。
■アドバイス
私見ですが、
まず、登記からみますと、所有権移転登記は、抵当権が付いたままでも可能です。
金融機関側からみると、所有者が変更となっても、抵当権は付いたままですから、当然物件の差し押さえは可能なので、所有者が変わったとしても影響は少ないでしょう。
でも、ご相談者に対する不信感は持つと思います。
滞納が有るにも関わらず名義変更されたことが解かったら、即差し押さえ・競売手続きと言うことも考えられます。
理解出来ないのは、何故ご相談者が名義変更したいのかと言う理由です。
２８０万円の残債の為に、名義変更を行うメリットが有るとは思えません。
売買による移転となりますと、譲渡所得税や不動産取得税や登記費用を支払わなければなりませんし、実際に売買代金を長男が貴方に支払わなければなりません。
親族間売買となりますと、税務署はかなり厳格に調査も致します。
長男が売買代金を支払えるのなら、２８０万円を返済した方が早いのではないですか。
登記原因が売買となっているのが解かったら、金融機関は返済を迫ってくるのは当然でしょう。
また、贈与による場合は、当然贈与税を長男が支払う必要が御座いますし、登記費用も必要となります。
これも、税務署がかなり目を付けるでしょう。
抵当権が付いたままの物件ですから、当然贈与された途端に、差し押さえ・競売という危険性もあります。
金融機関に内緒で名義変更を行うことにより失う信用、名義変更に伴う税金や諸経費を、良くご検討されてから、名義変更を行われた方が良いでしょう。
もし、名義変更を行うとしたら、まだ抵当権のついていない不動産物件です。
これは、金融機関が気付く前にやっておけば、財産の保全が行えます。
ただ、残債が２８０万と言う事を考えると、財産保全を行うメリットが有るかどうかを良くご検討される必要が有ると思います。
（高原開発・涌井さん）
| |
競売と保証金の返還について
東京・男性・５０代
定期借地権のマンションの一区分を競売で競落取得しました。
借地権設定時に旧所有者が地主へ支払った保証金の
返還請求権はどのように扱われるのでしょうか？
保証金返還請求を対象にした抵当権が登記されています。
（債務者：地主、 債権者：旧所有者）
尚、地主からは借地契約の継承に関する同意は得ております。
■アドバイス：１
私見ですが、
定期借地権設定時の契約書（公正証書となっていると思います）の内容によると思います。
基本的には、保証金の返還請求権は債権です。
一般的には、譲渡性が有るのですが、保証金・敷金等では、契約書で債権譲渡や担保の用に供することをを禁止している場合が有ります。
その場合は、保証金返還請求権は、抵当に入れることも出来ませんし、前所有者の法定相続人以外が譲り受ける事は、事実上不可能となります。
抵当に入れられず、譲渡も禁止されている場合は、基本的に定借の期限までは債権者（前所有者）が、保証金の返還請求権を持ち続けることになります。
また、保証金の返還請求権に目を付けた金融機関等が差し押さえをかけてくる可能性も御座いますが、基本的に定借の満期までは、現実的には返還請求しても返還されません。
これは、保証金・敷金は、明け渡し時に清算・返還されると言う性質のものだからです。
これについては、謄本を見た場合は、気持ちの良いものでは有りませんので、転売時や賃貸時には影響が有るかも知れませんが、ご相談者が住む場合は、影響はあまり無いかと思います。
債務者（地主）、債権者（前所有者）ともに、債権譲渡を承諾した場合は、譲り受けることも可能かもしれませんが、管理組合・管理会社等と、それなりの手続きを行うことが必要かも知れませんので、ご確認願います。
金融機関等他の債権者に差し押さえされる前に、債権者（前所有者）が、割安で債権譲渡してくれるので有れば、諸手続きを考慮しても、譲り受けるのも有りだと思います。
（債権の譲渡性）
第466条 債権は、譲り渡すことができる。ただし、その性質がこれを許さないときは、この限りでない。
２ 前項の規定は、当事者が反対の意思を表示した場合には、適用しない。ただし、その意思表示は、善意の第三者に対抗することができない。
（高原開発・涌井さん）
■相談者より
涌井様
アドバイスありがとうございます。
当方の質問にズバリの回答内容で感激しています。
一番懸念していたのは旧所有者が保証金を代わりに納めろと要求されるのでは？
という点でしたが、その心配はなさそうで、安心しました。
今後は、旧所有者さんに債権を格安譲渡出来ないか交渉してみようと思います。
旧所有者は民事再建手続き中の法人なのですが、
４０年先の保証金返還請求権（債権）の評価がどうなるか？です。。。。。
■アドバイス：２
私見ですが、
地主（保証金返還請求権上の債務者）と旧所有者（債権者）が話し合って、保証金の返還を決めると（定借の契約書の内容の確認・管理組合等への確認が必要）、地主から新たな保証金の納付の請求が行われる可能性も有るかも知れません。
債権者が会社の場合、保証金の返還請求権は、貸付金扱いとなっているでしょうから、民事再生中となると、何とか債務者から返還を受けたいと思うでしょうし、場合によっては債務者の同意を得て、譲渡したいと思うでしょう。
特に、債権者（旧所有者）側に悪知恵の働く弁護士がついている場合は、譲渡性に馴染まないことは、重々承知した上で、債権譲渡するので即刻弁護士の口座に保証金を振り込む旨の催告の内容証明を債務者（地主）に送付することも考えられます。
※これと同じ様な内容証明を、弁護士３名の連名で催告されたケース
の相談を受けた事が、御座います。
その場合、無知な地主は何の疑問も持たず、慌てて弁護士に保証金を返還してしまう事も考えられます。
※弁護士は、返還をもって、債務者（地主）の同意は得たとでも言うかも知れませんね。
そして、地主は新所有者であるご相談者に、新たに保証金の納付を求めて来る事も、全く考えられない訳では御座いません。
いずれのケースに於いても、物件譲渡されて、保証金の返還が期間中に行われた場合、新所有者であるご相談者に、新たに保証金の納付義務が有るか否か、定借の契約書等の内容の確認が必要不可欠と思います。
尚、保証金には一般的には、金利が付かずそのままの返還となります。
※実際には解体費用等と相殺される可能性が高い。
経過年数による貨幣価値の変化については、あまり考慮しても当る可能性は低いので、あまり意味は無いでしょう。
それより、返還時にどの様な償却が有るかどうかの方が大事でしょう。
更に、定借地のマンション分譲の場合で、銀行ローンを付ける場合、この保証金返還請求権に質権の設定（担保設定）を行うことを条件とする場合も有ります。
その場合は、銀行や保証協会の質権が設定されている可能性も御座いますので、実質の交渉相手は、金融機関または保証協会となる可能性も御座います。
とにかく、定借の契約書の内容を良くご確認し、地主（債務者）若しくは管理組合等、それと旧所有者（債権者）とは連絡を取った方が良いかも知れませんね。
（高原開発・涌井さん）
| |
購入した土地の廃棄物について
福島・女性・３０代
土地を購入しすぐに、隣の土地からコンクリートなどの廃棄物がたくさん出てきました。
私は家を建てるのが怖くなり売主と仲介と話し合い、
土地の解除と売主が買い戻しをするという和解書をかわしました。
しかし、売主である不動産屋がお金が無いとか、
客が付いているがローンが通らないと言って話がすすみません。
今は、売主と連絡が取れません．宅建協会には登録されています。
仲介とは連絡は出来ます。こちらの話は聞いてくれますが、進展はないです。
売主は、土地に土を大量に運んで、山積みのままで
仮設トイレもおいたままです。
他の不動産屋へお願いしようかと考えていますが、
もし私の土地にも廃棄物が埋まっていたらと思うとこわいです。
どうすれば、早期解決できますか。
■アドバイス
福島県の宅建協会
http://www.fukushima-takken.com/indexpc.shtml
福島県土木建築総室
http://www.pref.fukushima.jp/kenchiku/data/shido/shi/takken/takken.html
にご相談される事をお薦め致します。
（高原開発・涌井さん）
| |
申込キャンセルと返金について
茨城・女性・３０代
物件探しに行き、内見をしている時に不動産屋の携帯に電話が入り
その後『昨日物件を案内したお客様が申し込みをしたいと言って来た』といわれました。
他の物件もみたかったのですが、ある意味焦ってしまい申し込みすることにしました。
申込金として一ヶ月分いただくのですが、
私の方からのキャンセルの場合一切お金は返金されないという事でした。
間に管理会社が入っており今日は休みなので審査ができるのが休みあけになるので
審査結果が出たら連絡します。との事でした。
契約書は管理会社から郵送で送られてくるということでしたが、
契約内容も読んでいないのに契約書を読んだ時点で気になることがあって
キャンセルした場合申込金は返ってこないのでしょうか？
なんか本当にもう一人申し込みしたいと言ってきたと言ってきたのも
本当だったのかよくわからなく、焦ってちゃんと話も聞かず
申込金だけ払って帰ってきているのでこの先が不安です。宜しくお願い致します。
■アドバイス
申込金は、キャンセルの場合は返金なければなりません。
もし、返金しない場合は茨城県の下記担当部署にご相談して下さい。
http://www.pref.ibaraki.jp/bukyoku/doboku/01class/class13/kansatumennkyohp/takkenn/hudosan-sodan.htm
（高原開発・涌井さん）
| |
店舗での水漏れ被害について
宮城・女性・３０代
賃貸店舗における水漏れの責任の所在などについて
アドバイスを頂戴したくご質問させていただきます。
よろしくお願いいたします。
当方、２階建てビル１階の賃貸店舗で美容室を営んでおります。
ビルの２階は、大家さんの会社○○部門が入っております。
ビル１階は当方店舗の他、大家さんの会社の△△部門が入っております。
今回、２階（大家さんの○○部門）から水漏れが起こり、
１階の当方店舗と大家さんの△△部門のところに水漏れの被害がありました。
大家さんの担当者によると、水漏れの原因は
２階の洗濯機への給水用水道から洗濯機をつないでいるホースの接続が
何らかの拍子で外れたことが原因のようでした。
ただ、それがどういう経路で当方の店舗に流れ込んできたかなどについては
調査もしてもらえませんでした。
（現場を見た感じでは、壁伝いに伝わって、床が水浸しになったと思われます。
１５坪程の店舗内の半分が水浸し。）
近日中に、知り合いの内装業者にどういう経路で水浸しに至ったかや、
壁や床の状況を確認してもらおうと思っているのですが・・・。
壁のクロスや床の張り替え等も考える必要が出てくるのかと考えておりますが、
大家さん側担当者と大家さん側の保険屋さんからは、内装の補償はできないので
修理する場合は、当方で契約している損保会社の保険を使用してください。
ということを言われました。
「責任の所在は一体どこにあると考えているんだろう？」
と大家さん側対応にしっくりこないものを感じております。
なんか被害者である当方が、
勝手にいろいろ動かないといけないような状況に苛立ちも感じます。
当方は被害者と思っているのですが、
被害者側で保険を使用して修復するのが正しいのでしょうか。
その場合、自動車の任意保険のように、保険を使用すると等級が下がり、
以降の掛け金が高くなるなどという不都合はないのでしょうか。
また、修復工事をする期間、休業することになった場合の
休業の補償は大家さんに請求できるでしょうか。
大家さんとは良好な関係を築いてきているので、
どこまでが妥当な責任の追求なのか悩んでおります。
このあたりも踏まえたベストなアドバイスが頂ければ幸いです。
■アドバイス
私見ですが、保険の対象になるならないに限らず、一切の補修や損害の賠償の責任は、
水漏れを起こした大家さん側に有る様ですから、ご相談者が負担すべきものは無いかと思います。
保険の対象とならないから、壁のクロスや床の張り替えを大家側が負担しないと言うのは、
納得出来るものではないでしょう。
ただ、保険の内容にもよりますが、
ご相談者の保険で修繕出来るので有れば、それは大家に貸しを作る事にもなります。
大家さんが負担すべき修繕費用を、ご相談者の保険で善意で修繕することは、
大家さんに対する貸しだよと、はっきり伝えた上で、保険会社にご相談されては如何でしょうか。
（高原開発・涌井さん）
| |
法定更新と地代の値上げについて
東京・男性・４０代
現在、法定更新で土地を借り（20年前に契約が切れました）、工場兼住宅が建っています。
地主が、法定更新20年目ということで、地代の値上げと、賃貸契約の締結を求めてきました。
うわものの工場兼住宅は、人に貸していましたが
今年の4月で引き払われて家賃収入が途絶えたため、
更新料は払えないと地主に言うと、
地主は、今度は一転して、更新料をもらえないのなら新契約は締結しないと言ってきました。
地代の値上げについては、その根拠になるべき、
固定資産税支払いの証明書を地主に求めています。
それにしても、なぜ今値上げなのか、しっくりこないので、
最悪、調停でもやむを得ないかなとこちらは腹をくくっていますが、
調停に持ち込むことについての、こちらのデメリットや
リスクはどんなものがあるでしょうか。
具体的に言うと、地代は年間40万ほど支払っており、
その2割の値上げを言われています。
更新については、地主側の不動産業者が、
20年目なのだから今契約しろ。
このまま法定更新だと建物が朽廃したらそれっきりだとか
地主がヤクザに底値を売ったら酷い目に遭うぞとか
いろいろ脅かしてくるのですが、そういうことって、
別に賃貸契約を締結していたって結局同じことではないかと思うので、
はたしてこの業者を信用していいものかどうか迷っています。
賃貸契約は、法定更新20年目でなくても
工場兼住宅の賃借人が見つかった時、
たとえばそれが来年ならそのときでもいいのではないかと思っているのですが、
先方の不動産業者が急がせるように、どうしても今年でないとダメなのでしょうか。
■アドバイス
私見ですが、
建物の所有を目的とする借地の期限の問題かと思います。
契約終了時に、建物が現存する場合は、
基本的に大家側から更新拒絶を行う場合は、正当事由が必要です。
この正当事由には、立退料の支払も考慮することができます。
地代の値上げには、それなりの明確な理由が必要と思われますが、
ご相談者が納得できないので有れば、勿論応じる必要性は一切無いでしょう。
また、法定更新と言う制度が有る限り（旧借地法による契約）、
新たな賃貸借契約（新借地借家法による契約）を締結する必要も一切無いでしょう。
この法定更新は、建物が存在する限り続きます。
（旧借地法下で設定された借地権、いわゆる既存借地権の効力は、
借地借家法の施行によって妨げられないとされています・附則４条）
更新料は契約書に明記されていない場合は、
相当の理由が認められない限り支払い義務はないでしょう。
期間を超える建物の建て替えには、地主の承諾が必要で有り、
その場合は承諾料の支払いの問題は生じるでしょう。
底地の売買は、それなりに安くなります。これは賃借人の権利が強いからです。
今回の地主側の言い分に、相当の理由が有るとは思えません。
尚、不動産業者の行っていることは、強迫行為とも取れ、かなり悪質とも思います。
東京都のようですから、
東京都都市整備局の不動産相談に行かれることをお薦め致します。
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_seisaku/300soudan.htm
（高原開発・涌井さん）
| |
賃貸マンションの立退き要請について
兵庫・男性・３０代
敷き引きなしで分譲賃貸のマンションに住んでいます。
永住の気持ちでもう５年住んでるんですが、
家主がその上を売りたいと急に言い出し、
お金がないので無理だと言うと、出て行って欲しいと言い出しました。
ペット可ですので、フローリングなど傷んでいますが、それは自費で治してくれといいます。
家主からの一方的な言い分ですので拒否しようと思い、不動産屋に相談したところ、
修復費用だけでなく、引越し費用まで持ってもらうような例もあるとのことです。
こんなケースで、精神的にも金銭的にも困っております。
家主でどういった形で申し立てをすればいいでしょうか？
こちらから出て行くのなら修繕費を持つこともわかりますが
よろしくお願いします
■アドバイス
私見ですが、
一般賃貸借契約なのか、定期借家契約（更新無しの期限付契約）なのかによります。
一般借家契約の場合、明らかな契約違反（家賃の滞納・善管義務違反・転貸・その他違法行為）等が無い限り、大家側からの一方的な解約は、正当事由が無い限り認められないとされています。
今回のご相談のケースの場合は、大家が単に賃貸物件を高く売りたいだけの様ですから、正当事由は無いと見るべきでしょう。
新しい転居先への移転費用（移転先の契約に必要な経費・引っ越し費用）、更には移転先との家賃差が生じる場合は、その差額家賃の半年分以上は、大家に負担を求めても良いでしょう。
基本的に、退去を拒絶するのですから、明らかに行き過ぎる請求以外でその根拠が明確な費用は、大家に対して要求しても良いと思います。
尚、定期借家の場合は、期限が来たら、退去しなければなりません。
（高原開発・涌井さん）
| |
