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法定更新と地代の値上げについて

法定更新と地代の値上げについて
東京・男性・40代

現在、法定更新で土地を借り(20年前に契約が切れました)、工場兼住宅が建っています。
地主が、法定更新20年目ということで、地代の値上げと、賃貸契約の締結を求めてきました。

うわものの工場兼住宅は、人に貸していましたが
今年の4月で引き払われて家賃収入が途絶えたため、
更新料は払えないと地主に言うと、
地主は、今度は一転して、更新料をもらえないのなら新契約は締結しないと言ってきました。

地代の値上げについては、その根拠になるべき、
固定資産税支払いの証明書を地主に求めています。
それにしても、なぜ今値上げなのか、しっくりこないので、
最悪、調停でもやむを得ないかなとこちらは腹をくくっていますが、
調停に持ち込むことについての、こちらのデメリットや
リスクはどんなものがあるでしょうか。
具体的に言うと、地代は年間40万ほど支払っており、
その2割の値上げを言われています。

更新については、地主側の不動産業者が、
20年目なのだから今契約しろ。
このまま法定更新だと建物が朽廃したらそれっきりだとか
地主がヤクザに底値を売ったら酷い目に遭うぞとか
いろいろ脅かしてくるのですが、そういうことって、
別に賃貸契約を締結していたって結局同じことではないかと思うので、
はたしてこの業者を信用していいものかどうか迷っています。

賃貸契約は、法定更新20年目でなくても
工場兼住宅の賃借人が見つかった時、
たとえばそれが来年ならそのときでもいいのではないかと思っているのですが、
先方の不動産業者が急がせるように、どうしても今年でないとダメなのでしょうか。


■アドバイス
私見ですが、
建物の所有を目的とする借地の期限の問題かと思います。

契約終了時に、建物が現存する場合は、
基本的に大家側から更新拒絶を行う場合は、正当事由が必要です。
この正当事由には、立退料の支払も考慮することができます。

地代の値上げには、それなりの明確な理由が必要と思われますが、
ご相談者が納得できないので有れば、勿論応じる必要性は一切無いでしょう。

また、法定更新と言う制度が有る限り(旧借地法による契約)、
新たな賃貸借契約(新借地借家法による契約)を締結する必要も一切無いでしょう。
この法定更新は、建物が存在する限り続きます。
(旧借地法下で設定された借地権、いわゆる既存借地権の効力は、
借地借家法の施行によって妨げられないとされています・附則4条)

更新料は契約書に明記されていない場合は、
相当の理由が認められない限り支払い義務はないでしょう。

期間を超える建物の建て替えには、地主の承諾が必要で有り、
その場合は承諾料の支払いの問題は生じるでしょう。

底地の売買は、それなりに安くなります。これは賃借人の権利が強いからです。
今回の地主側の言い分に、相当の理由が有るとは思えません。

尚、不動産業者の行っていることは、強迫行為とも取れ、かなり悪質とも思います。
東京都のようですから、
東京都都市整備局の不動産相談に行かれることをお薦め致します。
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_seisaku/300soudan.htm

(高原開発・涌井さん)

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