【Fudosan.JP】 不動産相談インデックす

農地の根抵当権について
三重・男性・７０代

株式会社を兄弟で経営しておりましたが　経営が苦しくなり
しかたなく会社を閉めることにいたしました。
兄弟間の個人の貸し借りの清算も円満に解決しましたが
兄弟とも　会社の借金の連帯保証人になっておりましたので
私は独り者で子供もおらず　農地を持っておりましたが　
農地の為急には買い手が見つからず　
又農地なので差し押さえを逃れるための名義借りも出来ず　
やむなく私、弟夫婦の３者の話し合いで
弟の嫁さんの名前で根抵当権を設定してもらい　
一段落し農地を売る時は根抵当権をはずしていただく
との合意で話がまとまりましたが　文章を交わしておりませんでした。
しかし　不幸にして弟が急死をしてしまいました。

その後、農地の売買をするので弟の嫁さんの根抵当権をはずして
頂くように電話でお願いした所　弟の嫁さんは夫が亡くなったので
難しいことは解らないので全てのことは　長女の夫に任せてあるので
そちらと話して欲しいとのことで　それからは一切話しあいには応じず、

長女の夫も　私、弟夫婦の３者の話し合いの事はその場に居なかった
のでよく解らないのでと　のらりくらりと印鑑を押してくれません。

正直　売ってお金にしたいのですが　売ることも出来ずに困っております。
何か　いい解決の方法がありませんでしょうか？

■アドバイス：１

私見ですが、
抵当解除には抵当権抹消登記申請書、解除証書（登記原因証明情報 ）、
登記識別情報（登記済証）、委任状が必要です。

多分、登記済証はお手元に有るかもしれません。
然し、申請書と解除証書には、弟の嫁さんの署名・捺印が必要です。

恐らく、売却代金の何割かを弟の嫁さんに渡すという交渉になるのではないでしょうか。

（高原開発・涌井さん）

■相談者より

涌井様

早速のアドバイス　本当にありがとうございます。
どうなるのかと　混乱しているときですので　元気が湧いて来ます。

ご指摘のとおり　登記済証は私が保管しております。

今日まで弟に２５００万円の貸付（口約束のみで証書無し）がありましたが
その当時弟と共有名義（持分1/2)の山林が少々（これも弟の嫁さんの根抵当権
設定済み）がありましたので　弟名義分を私名義にするかわりに
私からの借金と相殺して貸し借りなしにするとゆうことで３者で話がついて
おりました。しかし、名義変更が出来ていない間に　弟は急死。
その後　弟の嫁さんの態度が急変し今日にいたっております。

現在は　何故この様な態度をとられるのかと　弟の嫁さん、長女夫婦に
非常に不信感をもっております。

＞売却代金の何割かを弟の嫁さんに渡すという交渉・・・

恐らく　法律的、実務的にはこうなるのでしょうが
正直　割り切れない気持ちでいっぱいです。

お教えいただいた無料の弁護士相談にも行ってみるつもりですが
もしも　もっと私にとれる別の方法があるのでしたら
ぜひとも　お教えいただけたら幸いです。

■アドバイス：２

私見ですが、
もし、当事者以外の第３者がいるので有れば、その方に証人となって頂き、
経過等を文章化して証人の署名・捺印を頂いてから、交渉するのも良いでしょう。

基本的に、経過事実を如何に証明出来るのかが大事かと思います。

（高原開発・涌井さん）

■相談者より

涌井様
度々のアドバイス　本当にありがとうございます。

＞当事者以外の第３者がいるので有れば・・
３者とは　私、弟、弟の嫁の３者なんです。弟は死亡していますので
当事者以外の第３者は残念ながらおりません。　

＞基本的に、経過事実を如何に証明出来るのかが大事かと
本当にそうですね。　でも死人にくちなしの状態ですので頭が痛いです。　
何か良い方法が見つかりましたら宜しくご指導のほどお願いいたします。

登記不明の古屋について
大阪・女性・５０代

当方、地主で高齢の父所有の土地の事で質問させていただきます。
借地人さんから代々相続してきた古い家屋をどうにかしたいと申し入れがありました。

建物を壊して返還するよう申し入れた所、
登記簿に借地人さんの知らない方の名前が記されていたそうです。
話を聞くと、当時のやり取りでうろ覚えだそうですが、
お父さんが不動産屋さんから買い取った時に
登記云々の最中に不動産屋が行方不明になったとの事で、
登記簿上昭和20年に売買により所有権移転登記がなされ、
昭和45年に法務大臣の命により登記を移記となっています。
不動産屋が登記簿上の人物かどうかも分かりません。

固定資産税は、今の借地人さんのお父さんが払っていた納付書が残っており、
現在は大分前から評価も低い為、税額無しとの事で
登記簿上の人物からは一切連絡もなく何でこのような状態になっているのか、
記載されている住所も古いもので、
個人情報保護で現在存命中かどうかもわからず、
たぶん代替わりになっていると思われますが、
取り壊しによって役所から何らかの連絡が行くと、
寝た子を起こすようなトラブルにならないか困っておられます。

当方地主ですが、このようなややこしい物件を残されても困りますので、
どのように事を運んでいけばいいかお知恵をおかしいただきたいです。

■アドバイス

私見ですが、
ずっと、自己若しくは父親の所有建物と思って使い、
且つ固定資産税まで納付していたのなら、
時効取得を土地賃借人が主張すれば良いでしょう。
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%8F%96%E5%BE%97%E6%99%82%E5%8A%B9

http://www.courts.go.jp/osaka/saiban/madoguti/

（高原開発・涌井さん）

孤独死と未払い家賃について
千葉・女性・３０代

親類が孤独死し、４ヶ月経過して発見されました。
３月に死亡したらしく、７月後半に発見。
この場合は、死後の家賃の支払義務は借り主側にあるのでしょうか。

家賃の支払いは毎月振り込みをしていたらしく、管理会社が
４月以降に家賃の未払いで部屋を数回訪問していたらしいのですが、
玄関の鍵が開いていたにも関わらず、チャイムやノックのみで
帰っていた事もあり、発見までに時間が掛かったようなのです。

部屋の状況は惨憺たるものと思われますので、清掃や除菌に
相当の費用がかかると思いますので負担しなければならない
のかとも思いますが、家賃については、双方に瑕疵があるようにも
思えるのです。

このようなケースはどうなるのか、アドバイスをよろしく
お願い致します。

■アドバイス

私見ですが、通常は、連帯保証人に支払って頂く事になります。

（高原開発・涌井さん）

希望階の契約と値引きについて
奈良・女性・２０代

いきなりの相談で申し訳ありません。
どこに相談していいかわからずお願いしました。
相談よろしくお願いします。
昨年、新築ではないんですが、再登録マンションを購入しました。
その際に6階建てのマンションですが、
同じ列の5階6階は契約済みですとのことで4階を購入しました。

展望がとても気に入ったので本当は6階もしくは5階に住みたかったので
何度も「絶対に空いたりしませんか」と聞いたところ、
契約済みなので「絶対に空きません」と言われました。

半年以上も経ち全然5,6階の方々が引っ越していらっしゃらないので
営業の方に聞いたところ、
「買ってもすぐには引っ越してこない方も多いんです」と言われました。

先日、５階の方が引っ越していらっしゃり挨拶に来てくれ少しお話したところ、
私よりも8ヶ月も遅くに契約したそうです。
マンションの営業の方に聞いたところ6階の契約が決まりそうとのことでした。

営業マンのお話では値引きも一切しないということでしたが、
数百万単位の値引きが行なわれているようです。
後に契約した5階、6階の部屋の方がかなりの値引きがあったんだろうとも思い
とても気分が優れません。
いろいろと話が違うので気分が落ち込んでいます。
こんなことはよくある話なんでしょうか。
絶対にという言葉を信じたのに無念です。
慰謝料の請求は可能でしょうか。
できるならどういったことをこれからしていかなければいけないでしょうか。
ご回答よろしくお願いします。

■アドバイス

私見ですが、虚偽の事実を告げられたことが証明出来れば、
錯誤による無効、詐欺による契約取り消しが可能とも思えます。
その場合は、交渉過程で和解金を取ることも可能かも知れません。

民法９５条　錯誤無効
意思表示は、法律行為の要素に錯誤があったときは、無効とする。
ただし、表意者に重大な過失があったときは、
表意者は、自らその無効を主張することができない。

民法９６条　詐欺または、強迫による取消し
詐欺又は強迫による意思表示は、取り消すことができる。

（高原開発・涌井さん）

不動産業者に支払う立ち退き手数料について
福島・男性・４０代

アパート業を営む親族から土地を買い取り、店舗兼住宅を建てる予定です。

アパート業で仲介してもらっていた不動産業者Aに
賃貸者の立ち退き交渉を行ってもらい、
立ち退き料をお支払いして立ち退いて頂くことになりました。

が、土地の売買を他業者Bで行う旨を不動産業者Aに伝えたところ、
それは筋ではない、おかしいと言われ、もめています。
そもそも、立ち退き交渉に際し、不動産業者Aに手数料を支払うものなのでしょうか。
不動産業者Aの紹介で引越し先が決まっているので、
立ち退き料には不動産仲介手数料が入っているはずです。

業界の常識・・というものがあるのでしょうか？
初心者で申し訳ありませんがよろしくお願いします。

■アドバイス

私見ですが、
筋とすれば、土地の売買をＡに依頼すべきと思います。

立退き交渉の手数料というものは、明確に決まってはいませんが、
無料で行う業者も居ないでしょう。
引っ越し先の斡旋は、立退き交渉とは別個の取引です。

通常は、立退き後の土地の処分、新築アパートの建設・管理や、
新規入居者の募集等も、立退き交渉をした業者が行いますので、
その様なトラブルは発生しません。

何故、立退き交渉はＡに依頼し、立退き後の土地の売買はＢに依頼したのでしょうか。
起こるべくして起きたトラブルかと思います。

トラブルの原因を作ったご自身で解決すべき問題だと思います。

（高原開発・涌井さん）

借地の名義と建物の名義の違いについて
東京・女性・４０代

借地の名義と建物の名義の違いについて。

借地の地主さんが土地を売ったとのことで、地主が変わったことを、
今迄とは違う不動産会社の人が知らせにきました。

借地人である父が対応したのですが、
誰が買ったとの話はなく、その不動産会社が新しい地主となったようです。
今度からの地代はどこへ支払うといった話もなく、
後日、違う場所でお話をしましょう、とのことだったそうです。

地主が変わっても、契約内容はそのまま引継がれ、
新しい地主との再契約なども必要のないもの思っていましたのですが、
引継ぎに関する契約といったものがあるのでしょうか?

借地の名義と建物の名義が違うと、
地主の変更によって、建物の撤去・土地の明け渡し、
または買取りが要求されるのではないかといった話も聞き、
そのような話があるのではないか、その場合、
どのように対応をしたらよいのか、心配しています。

底地であっても土地買取りの余裕はなく、地域の人間関係などもあり、
最低でも、元の地主さんとの契約期間が残っている間は、
そこに住み続けたいと考えているのですが…。

ちなみに、元の地主さんとの借地契約は、あと12年ほど残っています。
更新料は払い済み、地代は年2回で、半年分を先払いしたばかりです。

元々は、借地の名義と住んでいる借地上の建物の名義は、
亡くなった父の父で、旧借地権の頃から契約していました。

父の父が亡くなり、借地の名義のみ父に変更したそうです。

■アドバイス：１

私見ですが、底地を買った不動産業者からの条件が提示されておりませんので、
その条件が提示されてから、ご検討すべきかと思います。

（高原開発・涌井さん）

■相談者より

涌井　様

建物の名義が違っているままでの話し合いが不安で、心配だったもので…。
建物の名義変更を、いつしてもいいのかも、わからなかったので。
（これも条件が提示されてから、検討すべきですね）

コメントをしていただき、どうもありがとうございました。

■アドバイス：２

私見ですが、
建物の名義、借地契約の名義、双方とも
ご相談者が法定相続人で有れば、あまり問題は生じない筈です。

（高原開発・涌井さん）

車庫前の車道の改造について
愛知・男性・５０代

自宅に車庫を増設したいのですが，
車庫の前は，車道と段差が２０ｃｍぐらいある歩道になっています．
車の出入りのために，この歩道を車道に直行して斜めに改造する必要があるのですが，
どこに対して，どのような手続きを取ればよいのかわかりません．
またこの場合の改造費用は，自分で持つことになるのでしょうか．
アドバイスをよろしくお願いします．

■アドバイス

歩道の改修工事は、基本的に自己負担です。
地元の土木業者に依頼しますと、その業者が役所に対して、
必要な申請を行ってから、工事します。

（高原開発・涌井さん）

複数店舗の立退き交渉について
千葉・女性・３０代

はじめまして。よろしくお願いします。
立退き料についての相談です。

築40年のアパートを老朽化で建て直しをしたいのですが、
店舗４件中３件が立ち退き料として1000万円を要求しています。

契約更新はしているものの、家賃値上げも何十年とままならず、
駅から２分という立地条件にも関わらず、
近隣のアパート賃料と変わらない賃貸料で今までやってきました。

５年程前に建て直しをもちかけた際に住居部分は家賃６万で貸していましたが
一軒につき50万円を支払い、転居してもらいましたが、
その時は店舗が拒否したために無駄な出費だけが出て、
借り手がいなくなってしまいました。

今では老朽化も伴い、３店舗以外の家賃収入はほとんどない状況です。
何年も前から立ち退きを要求してきましたが、拒否され、
今回やっと１店舗につき1000万でなら、という返事でした。
この金額は妥当とは思えないですが、
今までの経過を踏まえて、どうしていくのが良いのかアドバイスをお願いしたいと思います。

■アドバイス

私見ですが、退去交渉には、それなりの根拠が必要です。

居住用で無い事業用店舗の場合は、一般的に商法が優先されると思います。
つまり、基本的に契約書の内容を遵守すべきかと思いますので、
契約書の内容を良くご検討下さい。

特に、契約の期間と更新拒絶について、ご確認してみて下さい。

（高原開発・涌井さん）

■相談者より

湧井様　
コメントありがとうございます。
亡くなった祖父が不動産をはさまずに個人的に契約をしていたものなので、
入居当初はきちんとした契約文書ではなかったかもしれませんが、
現在の不動産会社での契約書を再度確認してみたいと思います。
ありがとうございます。

家賃の値上げと退去問題について
東京・男性・５０代

賃貸マンションの大家です。
今年５月末をもって契約期間が終了するマンションの貸借人と
昨年１１月に賃料値上げについて協議を繰り返しておりました。
その後１１月末に提示した賃料で貸借人が再契約について検討するとの返事を受けました。

今年５月２２日に貸借人より、
①退去するので６月以降の契約はしない、
②退去まで２ヶ月間（７月末まで）退去猶予期間が欲しい　との事で了解致しました。

ところがその後契約終了後の６月に入り、貸借人が弁護士の代理人をたて、
契約は自動更新されている。退去の合意をした事実は無い。と通知してきました。
５月２２日にあった上記①②について文書は交わしておりません。

私からも５月２２日に①②の合意が確かにあったと通知しましたが
再度合意の事実はないと繰り返し通知が返ってきました。

悪意のある虚偽の主張だと思いますが、文書がないので通用しないのでしょうか？
裁判ではどのようになるのでしょうか？
貸借人の契約に関する不正・不信にあたり直ちに契約を終了できるのでしょうか？
大変困っており、また代理人が弁護士との事で、助言を頂ければと思います。

■アドバイス

私見ですが、証拠となる文書等がなければ、
言った言わないの問題となってしまいますので、難しいでしょう。

ところで、ご相談者は賃料の値上げをご希望されている様ですが、
客観的にみて明確な根拠が有るのでしょうか。
その点も良くご検討下さい。

（高原開発・涌井さん）

契約が切れた入居者の退去について
愛知・男性・５０代

依然住んでいた自宅を仕事で付き合いのある会社先、
従業員（当時中国人）を住ませる事でネットにあった貸借契約を交わし
2年前に貸しましたが。その時社長に連帯保証人になってもらいました。

今年5月初旬に契約も切れていることもあり、住居の返還を求めたところ、
社長は入居している人には出て行くように言っていと。

告知してから2ヶ月が過ぎても進展がなく、期限を求めても、
社長は入居者には再三出て行くように催促してるが
本にが探さないからと言うだけなので

私が直接入居者へ話を聞きに行ったら、
元従業員で年齢は72歳年金暮らしの方で、
兄弟も家族もない人なので保証人になる方もいない人だった。

これでは何時までもたっても他へ移れないので社長が責任もって、
探してもらうようにお願いしても、元従業員の保証人にはなれない。

入居者が自分で探せばいいと連帯保証人の責任をしてもらえませんので困っています。

アドバイスをよろしくお願いします。

■アドバイス

私見ですが、契約書の内容によります。
定期借家契約であれば、基本的に更新は有りません。
一般借家契約であれば、更新拒絶には正当事由が必要です。

どちらの契約になっているかご確認・明記の上、再度ご相談下さい。

（高原開発・涌井さん）

建売住宅の築年月日について
東京・女性・３０代

6月に新築建売物件の契約をしました。
まだ契約する前(申し込み金は払った)に、
間取図に掲載されてなかった築年月日が気になって
仲介業者の方に尋ねたところ、その場で
「去年から造りはじめて今年完成した。」と答えられました。
そしていざ契約日を迎えたとき、売主より、去年の5月に完成した旨を言い渡されました。

気に入った家だったし、契約はしたものの、どうしてもそのことが頭から離れず、
仲介業者の方になんでそう言ったのか直接聞きました。
その方は、売主の不動産屋の店長にそう言われた、と答えたので、
「では、その店長に、なんでそう言ったのか私が怒っている」と伝えてもらうことにしました。

すぐに連絡が来ると思っていたのに、全く音沙汰ないので、
仲介業者の方に電話したら「店長に言いました。今現在確認中と言っていました。」とのこと。
確認もなにも自分が発言したことだし、契約書に書かれていることを何を今更確認するのか。

このやりとりの後からすでに2週間経っています。
私はどう行動すべきなのでしょうか。

■アドバイス

私見ですが、
ご相談者は、重説及び契約書に『去年の5月に完成した』と明記され、
説明を受け、納得されて契約したのかと思われます。

それ以前に「去年から造りはじめて今年完成した。」
と言われたのが気になっているのなら、何故契約したのでしょうか。

説明を受け、契約したのですから、それは
「築年月日の訂正説明」を受け入れたと思われても、致し方無いと思います。

（高原開発・涌井さん）

建築条件付き売り地について
東京・女性・３０代

戸建ての購入を検討しています。
（長文で失礼します。大きく分けて質問が２つあるのですが、
どちらかだけでも返答いただけるとありがたいです）

【質問１】
今、購入を検討している物件（土地）が２つあります。どちらがいいでしょうか

1つ目Ａは自分達の希望条件をほぼ満たしていて「まあいいんじゃないかな」という感じ、
ただ間取りは決まっていて、生活導線的にイマイチな気がしました。

2つ目Ｂは自分達の大まかな希望のうちの一つを妥協しなければならない立地ですが、
建築条件無の為、好きなハウスメーカーで間取りを決められます。
標準的な仕様で建てると、こちらの方がたぶん総額で300万位は高くなるだろう
と言われました。
周り（その町）の区画もゆったり整っていて、土地だけでいうとこちらの方が魅力的です。

生活する上での立地を考えるとＡの土地の方が良いですし、
家自体の住みやすさで考えるとＢの方が良い気がします・・

今まで何十件と物件（土地）を見てきて、やっと具体的イメージを持てる物に出会えたので、
どちらか具体的に考えて行きたいとも思っています。

【質問２】
建築条件付き売り地について教えていだだきたいです

ちなみにＡの土地ですが、この前仲介屋さんにもらった情報だと建売の様でしたが、
家に帰って良く見たら、前に家に投函されたチラシと同じ物の様で、
その際は未公開物件（建築条件付き売り地）となっていました。
有効期限は6月とあったので条件が変わって公開物件になり、
建築条件付き売り地→建売となったのでしょうか？

自分なりに建築条件付き売り地について調べてみましたが、
建築条件付き売り地の場合は一般的に土地が安く設定されている代わりに、
売主の指定する建築業者で建てなければならない、
しかしフリープラン（間取りは選べる）との事でしたが、今現在のこの物件の場合、
間取りも記載され販売価格は土地と建物合算の値段で表記され、
10月完成予定とあるので今現在は建築許可も取れて、間取り変更不可って事ですかね..？

1つ目の物件の建築条件付き売り地のチラシの件は
今度仲介業者にも確認をしてみるつもりでいますが、
こちら側の不利になる事は教えてもらえない場合もあるかと思ったので、
今回の件で、もし建築条件付き売り地→建売となった場合の
メリット・デメリットがあれば教えていただきたいと思って投稿させていただきました。

（例えば印紙代はそれぞれ用意がいらなくなるので若干安くなるが、
仲介手数料でいうと土地代分もとられるので、
同じ仕様の家を建てる場合は建築条件付の時買った方がお得だったんでしょうか？）

一般的に建築条件付き売り地は余り良くないとかあるんでしょうか？

家を買う（建てる）にあたり特にこだわりはないので
特に不便がなければ建売でもいいと思っています。
しかしＡの物件の間取りは若干ひっかかっています。

■アドバイス：１

私見ですが、建築条件は、通常は売り易い物件に付けます。
つまり土地だけで売るのは、勿体ないから、建物でも儲けよう
と言うケースが多くなります。
ですから、建築条件付の土地に問題が有ることは少ないと思います。

問題は建物の方です。
建築条件付土地の場合は、期限付契約になります。
建物を３ケ月以内に契約しなければ、
土地の売買契約自体が解約となる可能性があります。
建物プランは勿論変更可ですが、業者は決まっています。
建築条件付の場合は、建物プラン及びその価格から、
建物の完成時を推測することになりますので、
若干の不安感が生じるのは当然でしょうし、
建物の割安感は無くなるケースが多くなります。

一定期間、宣伝しても売れない場合は、この建築条件をはずす事も有ります。

これに対して、建て売りの青田売りは、土地建物を一括で買うと言う事になります。
建物は軽度の変更は可能でしょうが、既に建築確認を取っている筈ですから、
大幅な変更は難しくなります。
建て売りの青田売りの場合は、広告等では、建築確認番号を明記しなければなりません。

（高原開発・涌井さん）

■相談者より

返信ありがとうございました。

先日、物件を紹介してくれた仲介業者に確認した所、建築確認未取得の為、
建築条件付き（建物参考プランとしてすでに間取りは記載有）のチラシ配布→
建築確認が取れたので新築分譲として建売販売となった様です。
（新しいチラシには建築確認番号は記載はありませんでした。）

一般的には上記の様な場合、違法性の高い「新築の青田売り」として
規制されかねない売り方という意見もある様でして、
今後もし、こういう物件・不動産屋さんと取引をしても問題ないんでしょうか？

■アドバイス：２

私見ですが、別の契約（建築請負契約）を締結することを
契約成立条件にして、契約（土地売買契約）を締結するという形態。
つまり、建築条件付で土地を売ること自体が、民法から考えると無理が有ります。
ただ、一定の要件を満たすことにより、条件付契約だと言ってるに過ぎません。

これは、何もその業者だけに限りません。大手建設会社系不動産業者を含め、
違法スレスレの建築条件付の土地販売を行っている会社が沢山有ります。

不動産業者は、建設会社と兼業したり(当社もその部類です)、
仕事上の付き合いも有り、敢えて建築条件付で売ると言う手段を取る場合も有ります。
そして、不思議なことに不動産公正取引協議会でも認めているのですが、
これは業界からの要請を受け入れる形で、慣習ということで行われているとしか考えられませんし、
不動産業者が裁判で敗訴したという話を聞かないのも不思議と言えば不思議です。

建築条件付から建売りの青田売りに切り替えるのは、ある意味、より適法な売り方に
切り替えたとも取れます。この辺りは、取り方にもよるのではないでしょうか。

（高原開発・涌井さん）