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建築条件付き売り地について

建築条件付き売り地について
東京・女性・30代

戸建ての購入を検討しています。
(長文で失礼します。大きく分けて質問が2つあるのですが、
どちらかだけでも返答いただけるとありがたいです)

【質問1】
今、購入を検討している物件(土地)が2つあります。どちらがいいでしょうか

1つ目Aは自分達の希望条件をほぼ満たしていて「まあいいんじゃないかな」という感じ、
ただ間取りは決まっていて、生活導線的にイマイチな気がしました。

2つ目Bは自分達の大まかな希望のうちの一つを妥協しなければならない立地ですが、
建築条件無の為、好きなハウスメーカーで間取りを決められます。
標準的な仕様で建てると、こちらの方がたぶん総額で300万位は高くなるだろう
と言われました。
周り(その町)の区画もゆったり整っていて、土地だけでいうとこちらの方が魅力的です。

生活する上での立地を考えるとAの土地の方が良いですし、
家自体の住みやすさで考えるとBの方が良い気がします・・

今まで何十件と物件(土地)を見てきて、やっと具体的イメージを持てる物に出会えたので、
どちらか具体的に考えて行きたいとも思っています。


【質問2】
建築条件付き売り地について教えていだだきたいです

ちなみにAの土地ですが、この前仲介屋さんにもらった情報だと建売の様でしたが、
家に帰って良く見たら、前に家に投函されたチラシと同じ物の様で、
その際は未公開物件(建築条件付き売り地)となっていました。
有効期限は6月とあったので条件が変わって公開物件になり、
建築条件付き売り地→建売となったのでしょうか?

自分なりに建築条件付き売り地について調べてみましたが、
建築条件付き売り地の場合は一般的に土地が安く設定されている代わりに、
売主の指定する建築業者で建てなければならない、
しかしフリープラン(間取りは選べる)との事でしたが、今現在のこの物件の場合、
間取りも記載され販売価格は土地と建物合算の値段で表記され、
10月完成予定とあるので今現在は建築許可も取れて、間取り変更不可って事ですかね..?

1つ目の物件の建築条件付き売り地のチラシの件は
今度仲介業者にも確認をしてみるつもりでいますが、
こちら側の不利になる事は教えてもらえない場合もあるかと思ったので、
今回の件で、もし建築条件付き売り地→建売となった場合の
メリット・デメリットがあれば教えていただきたいと思って投稿させていただきました。

(例えば印紙代はそれぞれ用意がいらなくなるので若干安くなるが、
仲介手数料でいうと土地代分もとられるので、
同じ仕様の家を建てる場合は建築条件付の時買った方がお得だったんでしょうか?)

一般的に建築条件付き売り地は余り良くないとかあるんでしょうか?

家を買う(建てる)にあたり特にこだわりはないので
特に不便がなければ建売でもいいと思っています。
しかしAの物件の間取りは若干ひっかかっています。


■アドバイス:1

私見ですが、建築条件は、通常は売り易い物件に付けます。
つまり土地だけで売るのは、勿体ないから、建物でも儲けよう
と言うケースが多くなります。
ですから、建築条件付の土地に問題が有ることは少ないと思います。

問題は建物の方です。
建築条件付土地の場合は、期限付契約になります。
建物を3ケ月以内に契約しなければ、
土地の売買契約自体が解約となる可能性があります。
建物プランは勿論変更可ですが、業者は決まっています。
建築条件付の場合は、建物プラン及びその価格から、
建物の完成時を推測することになりますので、
若干の不安感が生じるのは当然でしょうし、
建物の割安感は無くなるケースが多くなります。

一定期間、宣伝しても売れない場合は、この建築条件をはずす事も有ります。

これに対して、建て売りの青田売りは、土地建物を一括で買うと言う事になります。
建物は軽度の変更は可能でしょうが、既に建築確認を取っている筈ですから、
大幅な変更は難しくなります。
建て売りの青田売りの場合は、広告等では、建築確認番号を明記しなければなりません。

(高原開発・涌井さん)


■相談者より

返信ありがとうございました。

先日、物件を紹介してくれた仲介業者に確認した所、建築確認未取得の為、
建築条件付き(建物参考プランとしてすでに間取りは記載有)のチラシ配布→
建築確認が取れたので新築分譲として建売販売となった様です。
(新しいチラシには建築確認番号は記載はありませんでした。)

一般的には上記の様な場合、違法性の高い「新築の青田売り」として
規制されかねない売り方という意見もある様でして、
今後もし、こういう物件・不動産屋さんと取引をしても問題ないんでしょうか?


■アドバイス:2

私見ですが、別の契約(建築請負契約)を締結することを
契約成立条件にして、契約(土地売買契約)を締結するという形態。
つまり、建築条件付で土地を売ること自体が、民法から考えると無理が有ります。
ただ、一定の要件を満たすことにより、条件付契約だと言ってるに過ぎません。

これは、何もその業者だけに限りません。大手建設会社系不動産業者を含め、
違法スレスレの建築条件付の土地販売を行っている会社が沢山有ります。

不動産業者は、建設会社と兼業したり(当社もその部類です)、
仕事上の付き合いも有り、敢えて建築条件付で売ると言う手段を取る場合も有ります。
そして、不思議なことに不動産公正取引協議会でも認めているのですが、
これは業界からの要請を受け入れる形で、慣習ということで行われているとしか考えられませんし、
不動産業者が裁判で敗訴したという話を聞かないのも不思議と言えば不思議です。

建築条件付から建売りの青田売りに切り替えるのは、ある意味、より適法な売り方に
切り替えたとも取れます。この辺りは、取り方にもよるのではないでしょうか。

(高原開発・涌井さん)

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