【Fudosan.JP】 不動産相談インデックす

振り込め詐欺のような土地買取話について
宮城・女性・５０代

３０年以上前に原野商法で求めた北海道の土地があるのですが、
先日、東京の不動産会社を名乗る人物から、
その土地を買いたいという人がいる、との連絡を受けました。

連絡の内容：
「北海道の土地を買いたいという人が現れた。
だが、荒れた原野のため、境界クイが腐食しており、
境界がはっきりしなくなったため、再度土地の測量が必要。
重機を入れて土地を少し整地してから、再測量し永久クイを打つ。
その費用は約８０数万円である。

土地を売るには、まず売り手がきちんと整地して境クイをはっきりさせる必要がある。
東京の不動産会社がすでに買い手を説得して、
費用の３分の２負担まで了承させることができた。
残り３分の１を売り手である当方が負担してほしいのだが、振り込んでくれないだろうか。
買い手が測量費用を一部負担してくれるといういい話なので、是非前向きに検討してほしい。
１２月末の決算が近づいているので、年内中に早めにお金を振り込んでほしい」

その後、東京の不動産会社名をネットで検索しましたが、出てきません。
教えてもらった会社の電話番号と担当者氏名が分かっているだけです。

質問：
振り込み詐欺のようなものではないか疑いましたが、
当方は不動産取引の知識が無いため確認のしようがありません。
お金を振り込めば振込票は手元に残りますが、
測量士の領収書は後日渡すという口約束があるだけです。
本当に測量があるのか、お金を振り込んでそれっきりになるのではないか
と疑うようになりました。
不動産会社名をネットで調べても見つからず、この話しに乗っていいのかどうか、不安です。

何か良いアドバイスをいただけたら助かります。
どうぞよろしくお願いいたします。

■アドバイス

私見ですが、最近、この手のお問い合わせが当社にも来ております。

基本的に、売買契約の締結を先にするべきでしょう。
境界確定に関する費用は、手付金授受による売買契約締結から、
残金清算・引き渡しの期間までに行えば良いだけです。

この手の相談の場合、地元不動産会社の査定の約３倍～５倍の価格で売れる
と言われる様ですが、そんな高額でリゾート物件が売れる訳も無いでしょう。

結論的には、
『手付金授受を伴う売買契約の締結を先に行って欲しい。
境界確定は引き渡し時までに、地元土地家屋調査士に当方より依頼する』
とでも言って下さい。

明らかに、詐欺的要素が御座いますので、くれぐれも振り込まない様になさってください。
（高原開発・涌井さん）

■相談者より

高原開発　涌井様
ご回答いただきありがとうございました。

振り込み後どのように土地売買が成立していくのか説明はあるのですが、
信じていいものかどうか不明なことが多く、とにかく急いで振り込め、
という色が強く、辟易しておりました。

涌井様からいただいたアドバイスを何度も読み直し、参考にさせていただきます。

本当にどうもありがとうございました。

私道路の利用許諾について
福島・女性・６０代

私道路の利用許諾についてご相談があります。
現在、幅4.5mの私道路を所有しております。（位置指定道路）
その道路は公道にT字形で接しております。
その角地に土地を持たれている方が、角地を売却したいそうで、
先日その方の代理という方から、ご連絡をいただきました。

売却にあったって、土地を2分割するそうで、分割の方法が
公道に面する土地（以下土地A）と私道路にしか面しない分（以下土地B）
との分割となるそうです。
公道に面した土地Aが売却できそうだとのことです。先方の要望としては、
①私道路側に面して駐車場つくるので、車両通行の許可
②現在、私道路にある電柱を土地Bへの移設（土地A駐車場への出入りに支障があるため）
③私道路内の上下水道への接続許可
④先方の土地が実測値が登記より小さかった為の土地境界の確定と承諾
となっています。
謝礼を10万円程用意しているとのこと。
土地Bは売却先が見つかっていないそうです。

現在、土地の所有者はそこに住んでおり、
上下水道、通行に関しても公道を利用しています。

私道路は父の代からの所有で15年ほど前、奥にアパートを建設する際、
私が自費で上下水道を整備しなおしました。
その時、私道路に面する居住者
（今回の土地売却予定者と向かい側の住人達から迷惑料を請求され
（アパートの上水道に関して水圧が下がるおそれがある、
工事車両の通過で迷惑という理由で）各戸に10万円支払いました。

また、私の所有するアパートに駐車場がなく私道路の幅が比較的広いので、
半分をアパートの駐車上にしようとしたのですが、近隣の反対でできませんでした。
近隣の方々とは私道路について
一切の費用負担（修繕補修）のお願いも通行許諾契約もしていません。
反面近隣の方々が経営するアパートの車両は私道路を通過する
という、不利な状況に追い込まれています。

そのような経緯もあり、近隣の方々ともめることは、避けたいとの思いが強く、
一方で将来子供に権利としてしっかりとした土地を残してやりたいとの思いから、
今回の申し出について禍根を残さないように、したいと考えています。

本心では今回の申し出を断りたいと考えていますが、先方の事情もあり、
位置指定道路でもあることから、最終的には許可せざろうえないかと考えています。

弁護士に相談すると費用も高くつくようで、
過去の経緯から不動産屋はあてにならないと感じています。
また、先方の代理人も今回測量を担当している方が
民生委員の依頼で、連絡してきたそうで、土地所有者からは一切連絡もなく不安です。

このような状況下で適切なアドバイスをうけ、
最終的には覚書等の契約として権利関係を明確にしておきたいと考えています。
誰に相談するのが妥当でしょうか。現在は司法書士に相談を考えています。
契約上の注意点も含めアドバイスをいただければ幸いです。

■アドバイス

位置指定道路は他人の歩行は認めざるを得ません。
また、他人の車両の通行は、それぞれの日常生活の重要性を考慮し、
拒否できる場合も御座います。

ご相談内容から推測した私見ですが、
土地Ａ購入者については、公道に面しているので車両の通行は拒否でき、
土地Ｂ購入者については、公道に面していないので拒否できない。
また、他の敷地所有者のアパートについては、入居者がアパート敷地以外の
位置指定道路を通らないと生活に支障をきたすかどうかによるでしょう。

位置指定道路に埋設された上下水道については、それが本管で有り、
市町村の管理となっている（所謂寄付採納済）のなら、
他の敷地所有者にも、使用する権利は有るかも知れません。
然し、ご相談者の私有物で有る事がはっきりしているので有れば、
相当の条件の提示が無い限り、他人の使用を拒否する事も可能かと思います。

注意すべきは、車両通行の承諾と通行料の問題は別という点です。
位置指定道路は、あくまで私道ですから、妥当な範囲で賃料の請求は可能と思います。
私道の所有権が100％且つ上下水道が私有物で有ると想定した場合、
①～④の永代使用料・車両通行料（謝礼？）として、１０万円は安過ぎるとも思います。

通常は、車両通行料や上下水道使用料は、
年額いくらで毎年頂くか、永代通行料・永代使用料でまとめて頂きます。

あくまでも参考としての私見ですが、１区画当たり車両・上下水合わせて
月５００円～１０００円で、年額６０００円～１２，０００円程度、
永代の場合は、６０００円～１２，０００×３０～５０年で１８万円～６０万円程度。
２区画分だと倍の年額１２０００円～２４０００円、永代で３６万～１２０万程度。
生活の支障度合いや、近隣相場を考慮して、
この程度の範囲で妥当な賃料を検討されては如何でしょうか。

また、他の敷地所有者のアパートについても同様で、アパート所有者にも同等に、
入居者の車両通行料を請求しても良いかとも思います。

相談先ですが、弁護士以外ですと、私道（位置指定道路）の通行に詳しい司法書士、
行政書士にご相談されたら良いと思います。
（高原開発・涌井さん）

■相談者より

高原開発　涌井様
丁寧なコメントありがとうございます。
使用料の金額についてもご記入いただき大変参考になりました。
涌井様のアドバイスに従って先方と交渉してまいりたいと思います。
お忙しい中、大変ありがとうございました。

家賃滞納時の賃下げ交渉について
大阪・女性・３０代

家賃滞納時の賃下げ交渉について。

新築で入居して７年目になります。
先々月（１０月）の更新時、家賃２ヶ月滞納してたのですが、
空きがあったとこが私たちの家賃よりも５０００円安かったのを広告で見たので、
貸主側に賃下げ交渉をしに行ったところ、無理との事。。。

私たちが入居したときは、敷金２５万円、家賃７万２千円、
共益費３千円で契約したのですが、今入居された方の内訳は、
礼金１ヶ月、家賃６万円、共益費５千円ということ。
今年の１０月と１１月に２度、足を運んで交渉しましたが、無理の一点張り。
やはり、滞納してる間は、家賃の見直しというのは厳しいものなのでしょうか？

ちなみに、貸主側からこういう提案があったのですが。。。
「今預かっている敷金２５万を私たちに返還（解約）して、２か月分（１５万円）と
保障会社に入会するのに、現家賃の半分（３万７千５百円）の
計１８万７千５百円を敷金の２５万から引いて、残りを私たちのもとに返す」
というのです。
それで初めて賃下げ交渉に応じてもらえるのかと思ったのですが、
賃下げ交渉には応じてもらえないとのこと。
私たち家族も本当は滞納なんてしたくはないのですが、
昨年８月に破産の免責もおりてますし、私は持病を持ってて
障害者手帳も所持してます。働くこともできません。

ちなみに、貸主側の提案に関しては、ダンナは反対しています。
もう正直、どうしていいかわかりません。
そういうやりとりで、持病の状態も悪化、毎日薬に頼ってる状態です。

こういう状況でも、やっぱり賃下げには応じてもらえないものなのでしょうか？
アドバイスをよろしくお願いします。

■アドバイス

私見ですが、
借地借家法の対象となる賃料の額の増減は、当事者双方の合意によって可能です。

一方が拒否した場合は、民事裁判による判断となりますので、
民事調停または民事裁判により、賃料の変更を行う事になります。

最近も、賃借人に対し地主代理人の弁護士が地代増額の内容証明を送付して来ましたが、
増額拒否と減額交渉の内容証明を返送すると言う、私のアドバイスにより弁
護士は増額について引下がると共に、減額は拒否する返事をよこしました。

つまり、実際には賃料は、一度決めると、
当事者双方が納得するか、裁判所に申し立てるしか有りません。
不満が有れば、裁判所にそれなりの根拠を持って申し立てて下さい。

また、その前の交渉時点で、賃借人は『値下げしないなら出る』と言う言い方をすると
効果的なのですが、家賃滞納者となると、大家は逆に出て欲しいでしょうから、
これも効果は期待できません。
（高原開発・涌井さん）

賃貸アパートの風呂釜の修理について
宮城・男性・６０代

ご相談いたします。
賃貸アパートを転居するにあたってリフォーム修理費用として
下記の金額の請求を受けました。

①内装（畳、襖、トイレドア、網戸）　　６３５２５円
②室内クリーニング　　　　　　　　　　４1７９０円
③空気清浄機　破損　（同位機種相当）　１０５００円
④浴室　バランス釜修理　　　　　　　　９０３００円
合計　　　　　　　　　　　　　　　２０６１１５円
　　　　　　　　　　　　　　　　　　
契約書には
「明け渡し時には畳替え、襖張替え、室内クリーニングを行って明け渡しすること」
と明記されています。

賃貸期間は　　９年０１ヶ月です。
家賃は　　　３１０００円
築年数は不明ですが３０年以上は経過していると思われます。

① および②は納得出来るのですが

② 空気清浄機はエアコンを自費で取り付けた際に邪魔になったので処分したもの。
これも原状復帰を考慮すると支払うべきかと考えます。

③ の浴室のバランス釜修理代については納得がいかないのでご相談しました。

この風呂釜は入居した当時より古く　水道管　釜とも腐食が進んでいました。
入居時点から６年間はなんとか使用して来れましたが３年ほど前に壊れました。
手洗い使い方で破損したということはなく、老朽化によるものです。

ほぼ同じころに台所のガス湯沸かし器も壊れましたので、ガス会社に修理を依頼したところ
台所の湯沸かし器は消耗品なので入居人が自費で修理すべきで、
風呂釜は住居に付帯するものなので大家の負担である聞かされました。
この時点では短時間で取り付けられる湯沸かし器だけを交換しました。
風呂釜は工事が必要で２から３日必要といわれ、
留守の部屋に他人を入れることも嫌なので修理を諦めました。
（職場近くに公共温泉があることと、
応急として電気での湯沸し装置を買ったので入浴に支障が無かった。）

今回　退去するに当たってほんらい賃貸人が負担すべきの風呂釜の修理交換費用は
支払う必要はないと考えますがいかがなものでしょうか。

■アドバイス

私見ですが、
『台所の湯沸かし器は消耗品なので入居人が自費で修理すべき』
というのも、かなり疑問ですね。
大家が設置したもので、経年変化による劣化で有れば、通常は大家の負担かと思います。

風呂釜については、ご相談者の考え方を支持致します。
支払わなければ良いだけでしょう。
管理会社・大家に、文章にて明確に支払わないと、意思表示して下さい。
（高原開発・涌井さん）

自己破産とローンの保証人の変更について
千葉・男性・４０代

はじめまして。

主人の持ち物→会社と自宅（住宅ローン返済中）
妻の持ち物→積み立ての保険100万以上

この度、主人の有限会社の売り上げが０になってしまい、
借入金が払えず、まだ督促はきていませんが時間の問題です。
これだけギリギリになって、やっと自己破産を考えるようになりました。

だけど、自宅を住宅ローン支払い中ですが、この連帯保証人が妻になっています。
自宅を査定してもらったら、ローン残高よりうまくいけば１００万高くついていますが、
仲介手数料３％を払うとおそらく少しは赤が出ると思っています。

子供がいて、今から年度末（３月までは）同じ学校に通わせたいと思っています。

何もかもギリギリにしてしまった自分が悪いのですが、
自己破産時に妻の連帯保証を避ける方法があれば教えて下さい。

住宅がいつ売れるかわからないので、当たり前ですが…
買い手様が見つかっても、自分はローンが今からは組めず、
赤の部分は妻が別途ローンしかないですよね？

自分には両親がいますが、父は７０過ぎの老人、母は６０半ばです。

そもそも妻を女性を連帯保証人にしたのが間違いでした。

自分はパートを二つして凌いでいますが、
４人家族で支払いと家経費で物凄く苦しいです。

下の子がまだ小さいですが、妻は仕事を見つけてきました。

妻には離婚したいと言われています…。
私は離婚したくないです、本当は…。
でも仕方無いのはわかっています。

自分の親や親族にお願いして、
妻の連帯保証人を変更では無いカタチで避ける方法を教えて下さい。

家の所有者変更でどうにかならないのか？と考えてみたり。
これは家を持ちたいのではなく売れるまでの一時凌ぎです。

どうぞ、どうぞ宜しくお願い致します。

■アドバイス

私見ですが、
自己破産をせずとも、自宅を任意売却し、残債の返済を延ばして頂く様に
金融機関と交渉されては如何ですか。

離婚しても連帯保証人は外れません。
また、自宅を売却処分した後は、給与所得から月２０万を超えた分を
返済すれば良いかと思います。（最低限の生活費は必要）

ご夫婦で頑張れば、何とかなる状態に思われますので、
再度、金融機関・奥様とも、良くご相談されては如何でしょう。

（高原開発・涌井さん）

水漏れ工事と営業補償について
大阪・男性・４０代

現在ビルの地下1階で飲食店を営業しています。1日平均15万円ぐらいの売上です。
私たちが営業を始める前から地下2階に水が漏れていたらしいのですが、
今度其処を工事するため営業を休まなければなりません。
その時の営業補償を受ける権利また家賃の日割引を受ける権利はあるのでしょうか？
またもめたときはどうすればよいのでしょうか？

■アドバイス

私見ですが、
基本は、業務用賃貸借契約書の内容によりますので、ご確認願います。

売上を単純に請求する事は無理が有ると思います。

一般的に、管理ミスにより休業せざるを得なくなった場合は、
荒利分（売上平均－仕入れ平均）から
休業中に使わない経費を差し引いた分は請求出来ると思います。
当然、根拠となる計算書（決算書等含む）の提示は必要かとも思います。

また、賃貸人・賃借人のどちらかが、火災保険の一種で、
店舗総合保険に入っていれば、営業補償（荒利分）される事も有ると思います。
保険の場合は、多分タフな交渉となるかとも思います。

（高原開発・涌井さん）

賃貸物件の契約の継続について
福岡・女性・５０代

２年毎自動更新の賃貸物件に老夫婦で住んでいました。
夫名義で契約、保証人は息子二人です。
今春、夫が死亡しました。
現賃貸住居に妻が継続して住むために必要な手続きがありますか？
現契約は解約になり新規契約になるのでしょうか？
その場合、敷金・礼金・手数料などの費用が新しく発生するのでしょうか？
このまま何も手続きをしないで住むことは可能ですか？
適切なアドバイスをお願いします。

■アドバイス

私見ですが、
同居中の法定相続人、特に配偶者は、賃借人の地位を継承出来ると思いますし、
実際に敷金の返還請求権も、相続出来るでしょう。
これは、判例も有ると聞きます。

『賃借人の地位を相続する』と明確に、大家や管理会社に文章で報告すれば良いと思います。

（高原開発・涌井さん）

夜逃げの告知義務について
岐阜・男性・３０代

私は不動産屋です。数ヶ月前に仲介しているアパートの一室で夜逃げがあり、
今度、その部屋を借りたい人がいるのですが、その新しい契約者に対し、
「以前に夜逃げがあった部屋です」と告知する義務は有りますでしょうか？

■アドバイス

私見ですが、
変死・自殺・殺人等、精神的瑕疵に該当する事件が無い限り、
告知義務は無いと思います。

（高原開発・涌井さん）

借地の更地返しと側溝について
富山・女性・４０代

◆借地をしていた土地を更地返還する際の土地状態についてのトラブル◆

■100年以上前より地主の方より借地をし、そこに住んでいた。

■当時、借地契約書等の書類は交わしていない。代々借地していた為。

■借地は角地で2方向に側溝がある。
側溝は、借地開始当時からあるものではなく、
（当時は舗装工事等もされてはいないので）借地後家屋を建築し、
数十年の間に道路舗装工事や側溝工事があった。
しかも側溝は、個人所有の土地部分のコンクリートの施工は無い。
底面のみコンクリートを流したような感じのもの。

■家屋の解体は、現在終了しており、
地主への地代は2010/03/31時点でを終了の旨、双方で確認。
毎年2回地代を支払っていたが、【1-6月・7-12月迄】借地解除という前提で、
2010/03/31付けにて1-6月分の地代を支払い済。
本来は3ヶ月分で良いが、6ヶ月分支払った。

■解体工事終了し、建物は一切無いが、地主より一部分で側溝へ土砂が流出しているので、
その部分の土砂流出をなくすようにコンクリート等で防いでほしいと要望があった。

■土砂流出している部分は、解体した家を建てた際に基礎コンクリートを施していない部分である。

■地主の要望で、基礎部分は5-60センチの高さがあったが、
土地面にあわせて5センチ程度残し、全てカットした。費用はこちらで、解体時に負担する。

質問1：
更地という定義の中では、基礎部分が残って言う状態で、更地といいきれるのか？

質問2：
土砂流出部分を地主の要望どおりに、コンクリート等で固める必要があるのか？

こちらの考えとしては、
地主の要望は、側溝を工事した方（市役所等）に言うべきで、
借地者への要求ではないと考えております。

土砂流出は、借地時から、何も手を加えてはいない所から流出であるからです。
解体前の家屋に住んでいたころより若干の土砂の流出はあり、
ある程度流出があったらその土砂は、こまめにスコップ等で出していました。

土砂が流出していないのは、
解体された家の基礎部分を残しているから流出していないだけで、
原状回復という意味では、基礎部分も取り払うべきだが、
それは地主の要望で、基礎の一部は残している。

いろいろ書き込みましたが、どうすれば良いかご意見・アドバイスをいただければと思います。

■アドバイス

私見ですが、
1、更地返しの場合は、基礎も撤去致しますが、地主の要望なら、
後々のトラブル回避の為、それを書面化すれば良いでしょう。

2、土砂流出については、ご相談者の考えを支持致します。
地主にそのまま伝えて交渉すれば良いと思います。
（高原開発・涌井さん）

■相談者より

有難うございます。勇気付けられました。
地主さんに理解してもらえるようもう一度説明してみます。

地上権の抹消について
千葉・男性・５０代

5人で共有の土地があります。昭和44年に借地権設定して、家を建てました。
10年前に地主からの土地の買い求めに応じて、土地所有権を設定しました。
ところが、地上権設定もそのままです。
最近、その土地を売却することになったので、地上権をまず抹消したいと思います。
どのように地上権抹消手続きをすればよろしいでしょうか？

■アドバイス

地上権者の所在が解かり、同意が得られるなら、それ程難しくは有りません。
地元の司法書士にご相談されることをお薦め致しますが、
売却先が決まっているのなら、所有権移転登記を行う司法書士に、
併せてお願いするのも良いと思います。

また、ご自分でされる場合は、
・登記申請書
・登記識別情報
・不動産の表示
・登記原因証明情報
・代理権限証書（代理委任状）
等が必要です。
詳しくは物件所在地の法務局にお尋ね下さい。

（高原開発・涌井さん）

保証人の解約について
愛知・女性・３０代

はじめまして。結婚を考えている彼がいます。
彼が友人が借りている賃貸住宅の保証人になっているそうです。
その友人は地元に母と弟がいるそうですが、
母は生活保護を受けていて保証人にはなれず
弟はまだ学生だそうです。

彼が保証人になっているということを知ったのは
友人の賃貸住宅の不動産やさんからでした。
友人が転職した際に給与振込口座が変わったのですが、
それを変更しないまま前の口座が残高不足になって
家賃の支払いが遅れたとのこと。すぐに支払いはしたので問題はなく、
別にお金がないわけがないので彼も友人も大丈夫だと言っていましたが・・・

ここのサイト及び他のサイトを見ても
賃貸の保証人＝連帯保証人となっているのでとても心配です。
何年も前の話なので彼もその事実をきちんと認識していなかったみたいです。

このまま結婚するのは非常に不安なので、
友人に保証会社との保証人契約（表現間違ってたらすみません）をお願いして、
彼の保証人契約を解除してもらいたいのですが、そういったことは可能でしょうか？

すみませんが、どなたかアドバイスいただけるとうれしいです。
よろしくお願いします。

■アドバイス

私見ですが、
賃借人・保証会社のそれぞれの承諾が有れば可能かと思います。
また、賃貸人・管理会社には、その旨を事前に相談した方が良いと思いますし、
最低でも変更後に、連帯保証人が変更になった事を報告する義務が御座います。
（高原開発・涌井さん）

■相談者より

高原開発・涌井 さま

ありがとうございます。
彼の友人と管理会社に相談してみます。