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私道路の利用許諾について

私道路の利用許諾について
福島・女性・60代

私道路の利用許諾についてご相談があります。
現在、幅4.5mの私道路を所有しております。(位置指定道路)
その道路は公道にT字形で接しております。
その角地に土地を持たれている方が、角地を売却したいそうで、
先日その方の代理という方から、ご連絡をいただきました。

売却にあったって、土地を2分割するそうで、分割の方法が
公道に面する土地(以下土地A)と私道路にしか面しない分(以下土地B)
との分割となるそうです。
公道に面した土地Aが売却できそうだとのことです。先方の要望としては、
①私道路側に面して駐車場つくるので、車両通行の許可
②現在、私道路にある電柱を土地Bへの移設(土地A駐車場への出入りに支障があるため)
③私道路内の上下水道への接続許可
④先方の土地が実測値が登記より小さかった為の土地境界の確定と承諾
となっています。
謝礼を10万円程用意しているとのこと。
土地Bは売却先が見つかっていないそうです。

現在、土地の所有者はそこに住んでおり、
上下水道、通行に関しても公道を利用しています。

私道路は父の代からの所有で15年ほど前、奥にアパートを建設する際、
私が自費で上下水道を整備しなおしました。
その時、私道路に面する居住者
(今回の土地売却予定者と向かい側の住人達から迷惑料を請求され
(アパートの上水道に関して水圧が下がるおそれがある、
工事車両の通過で迷惑という理由で)各戸に10万円支払いました。

また、私の所有するアパートに駐車場がなく私道路の幅が比較的広いので、
半分をアパートの駐車上にしようとしたのですが、近隣の反対でできませんでした。
近隣の方々とは私道路について
一切の費用負担(修繕補修)のお願いも通行許諾契約もしていません。
反面近隣の方々が経営するアパートの車両は私道路を通過する
という、不利な状況に追い込まれています。

そのような経緯もあり、近隣の方々ともめることは、避けたいとの思いが強く、
一方で将来子供に権利としてしっかりとした土地を残してやりたいとの思いから、
今回の申し出について禍根を残さないように、したいと考えています。

本心では今回の申し出を断りたいと考えていますが、先方の事情もあり、
位置指定道路でもあることから、最終的には許可せざろうえないかと考えています。

弁護士に相談すると費用も高くつくようで、
過去の経緯から不動産屋はあてにならないと感じています。
また、先方の代理人も今回測量を担当している方が
民生委員の依頼で、連絡してきたそうで、土地所有者からは一切連絡もなく不安です。

このような状況下で適切なアドバイスをうけ、
最終的には覚書等の契約として権利関係を明確にしておきたいと考えています。
誰に相談するのが妥当でしょうか。現在は司法書士に相談を考えています。
契約上の注意点も含めアドバイスをいただければ幸いです。


■アドバイス

位置指定道路は他人の歩行は認めざるを得ません。
また、他人の車両の通行は、それぞれの日常生活の重要性を考慮し、
拒否できる場合も御座います。

ご相談内容から推測した私見ですが、
土地A購入者については、公道に面しているので車両の通行は拒否でき、
土地B購入者については、公道に面していないので拒否できない。
また、他の敷地所有者のアパートについては、入居者がアパート敷地以外の
位置指定道路を通らないと生活に支障をきたすかどうかによるでしょう。

位置指定道路に埋設された上下水道については、それが本管で有り、
市町村の管理となっている(所謂寄付採納済)のなら、
他の敷地所有者にも、使用する権利は有るかも知れません。
然し、ご相談者の私有物で有る事がはっきりしているので有れば、
相当の条件の提示が無い限り、他人の使用を拒否する事も可能かと思います。

注意すべきは、車両通行の承諾と通行料の問題は別という点です。
位置指定道路は、あくまで私道ですから、妥当な範囲で賃料の請求は可能と思います。
私道の所有権が100%且つ上下水道が私有物で有ると想定した場合、
①~④の永代使用料・車両通行料(謝礼?)として、10万円は安過ぎるとも思います。

通常は、車両通行料や上下水道使用料は、
年額いくらで毎年頂くか、永代通行料・永代使用料でまとめて頂きます。

あくまでも参考としての私見ですが、1区画当たり車両・上下水合わせて
月500円~1000円で、年額6000円~12,000円程度、
永代の場合は、6000円~12,000×30~50年で18万円~60万円程度。
2区画分だと倍の年額12000円~24000円、永代で36万~120万程度。
生活の支障度合いや、近隣相場を考慮して、
この程度の範囲で妥当な賃料を検討されては如何でしょうか。

また、他の敷地所有者のアパートについても同様で、アパート所有者にも同等に、
入居者の車両通行料を請求しても良いかとも思います。

相談先ですが、弁護士以外ですと、私道(位置指定道路)の通行に詳しい司法書士、
行政書士にご相談されたら良いと思います。
(高原開発・涌井さん)


■相談者より

高原開発 涌井様
丁寧なコメントありがとうございます。
使用料の金額についてもご記入いただき大変参考になりました。
涌井様のアドバイスに従って先方と交渉してまいりたいと思います。
お忙しい中、大変ありがとうございました。

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