« 隣家との間のよう壁について | メイン | 内見前の契約金支払いと賃料一ヶ月のキャンセル料について »

借地と建物の名義変更について

借地と建物の名義変更について
大阪・女性・40代

つたない文章になりますが、アドバイス宜しくお願い申し上げます。

借地上に建つ母名義の物件があります。
元々名義は父でしたが、数年前に亡くなりその後母の名義に変更手続きをしています。
しかし、その家も築40年で老朽化がすすみ、
修繕なしに母が住むのには使い勝手が悪いため、母はマンションに引越しをしました。
空き家になった家を母の希望もあり、娘である私が主人と一緒に住むことにしましたが、
これから先長く住むためにはリフォームが必要と思い、
全面リフォームをすることにしました。リフォーム費用は1,600万円です。
そのうち1,000万円は母から借りて、600万円その他諸経費は私達が支払うことにしました。
母には毎月決まった額を返済(母の口座に振込み)していく予定です。
現在、工事も着工されている状況ですが、建物の名義は私達夫婦に変更すべきなのでしょうか。
地主さんとの契約も母の名義になっているため、地代は母が一旦支払っていますが、
母がマンションに引越しした時から私が地代と同額を母に支払っています(手渡し)が、
地主さんとの契約も私達夫婦に変更するべきなのでしょうか。

何も手続きを取らない(現状のまま)、または名義等を変更したときの
メリット・デメリットと言うか、正しい方法を教えていただきますようお願いします。

なお、私には兄が1人いますが、兄も私達がリフォームして居住することには賛成してくれています。

固定資産税やその他の税金等を含めて適切なアドバイスを宜しくお願い申し上げます。


■アドバイス

今回のご質問は、不明な点も多く、色々な状況が考えられるので順を追って回答いたします。
① 母から父名義に変更したのは相続が原因でよろしいのですね。

② 空家に質問者とご主人が住むのは問題はないと思いますが、借地契約上契約名義人以外で住むことを禁じる旨書いてある場合には難しいと思います。

③ ②で問題なければ、地代を母親に支払って住むということは単に家を母親から借りているということになります。

④ ここで問題なのはリフォームです。
まずリフォームをする場合には原則地主の了解が必要です。
なぜなら、老朽化した建物の価値を上げ、借りている土地の状況を変えてしまうからです。
(居住目的の借地は家が使用できない状態になったら終了してしまいます)

⑤ 地主の了解は得たのでしょうか?もし了解を得ていなければ必ず了解を得て下さい。了解を得る場合に承諾料の支払を請求される場合が多いです。

⑥ 了解が得られたと仮定します。

⑦ 次にリフォーム代金です。
母親から借りて(返済しているとする)、自己資金と合わせてリフォーム代金を質問者の名義で支払うということは、その家の名義が母親のままですと母親名義の建物の価値を質問者の財産で1,600万円分上昇させたということで、質問者から母親への贈与(負担付贈与で母親から借りたお金の分は控除されると思いますが)の可能性も出てきます。

⑧ そこで、建物の名義をどうするかです。
現状(リフォーム前)では建物の評価は非常に小さいので、贈与しても問題ないと思われがちですが、ここは借地なので、借地権が発生しています。建物の名義を変えると借地権の贈与になってしまい、質問者に多大な贈与税が科せられる可能性があります。

⑨ 地主様との契約名義の変更についても同じです。

⑩ 兄がリフォームして居住することに賛成しているとの事ですが、住むのは良いが、借地権(大きな財産)を質問者の名義にしてしまうことに賛成でしょうか。

⑪ 兄が了解しているとした場合に一番良い方法は、「相続時精算課税制度」(相続税が将来かからないと見込まれる親子間の贈与にメリットがある制度)の利用だと思います。借地権を母親が質問者へ贈与するのですが、その際の特別控除が2,500万円まである制度です。これには色々と必要条件や必要書類がありますので税務署にお尋ねください。

以上仮定も含めての回答です。
文章で回答するには少し複雑なのでわかりにくいかもしれませんが、一つ一つ解決していくことを望みます。

(喜久屋不動産・渡辺さん)

トラックバック

このページのトラックバックURL:
http://app.dcnblog.jp/t/trackback/104620/27565787

借地と建物の名義変更についてを参照しているブログ:

コメント

コメントを投稿

コメントは記事の投稿者が承認するまで表示されません。

不動産相談インデックす

  • http://fudosan.jp/
    新規相談受付は、上記から。

    ◆Fudosan.JPに、皆様から寄せられたご相談で、アドバイザーさんからご回答頂けた記事をまとめた、 不動産相談事例集です。 トラブルの未然防止、相談の解決に向けてお役に立てればと公開しています。 アドバイザーさんからのアドバイスを、大いにご参考ください。

    ◆右上の検索ボックスで、お調べになりたい言葉を記入し、検索するか、 右のカテゴリーの、「借りる」「貸す」「売る」「買う」「建てる」「資産」から、お探し下さい。

    ◆各記事に、コメント投稿による追加のご質問、ご相談は受け付けていません。こちらより、新規にご相談ください。

    ◆各記事に、アドバイスを投稿されたいアドバイザーさんは、こちらを参照の上、ご投稿ください。

    ◆毎日の、新着不動産相談は、⇒ 不動産相談.comへ。

トラブル事例集の検索

  • 調べたいキーワードを入力ください

カテゴリーリスト