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親族間での等価交換と税金と抵当権について

東京・男性・50代

宜しくお願いします。母所有の抵当権のない2筆の土地と
そこに建つ築22年の賃貸併用住宅。
土地建物の固定資産評価額が凡そ6800万円。
相続について。兄と一筆ずつ(ほぼ等価3400万ずつ)相続する予定です。
建物に関して共有か部分所有の何れかになると思います。
しかし、将来、兄か私の何れかが不動産の売却や建て替えを計画しても
もう一方が同意しないと改革が進まない可能性を懸念しています。

また、上記不動産の近くに私の夫所有の抵当権のある土地と
そこに建つ賃貸併用住宅。
土地建物の固定資産評価額が凡そ3000万円。
この抵当権は不動産購入時(借り入れ4850万円)に
銀行によって抵当権が設定されたものです。

質問は…
相続後、兄所有の不動産と夫所有の不動産を等価交換したいと考えています。
そうすることで、売却や建て替えの可能性に備えたいと言うことです。
勿論、兄と夫の同意が前提となります。
①3400万円と3000万円との交換は、税務上“等価”と認められますか?
②若し、“等価”と認められない場合には、差額分に関して、
  譲渡税などを支払えば問題が無いのでしょうか?
③夫名義不動産に設定された抵当権を等価交換と同時に
  夫が所有することになる不動産に付け替えることは可能でしょうか?
④一般的に固定資産評価額に対して抵当権設定の上限は
  どの程度の額まで認められるのでしょうか?
⑤その他、上記に関して留意すべき点を教えてください


■アドバイス

私見ですが、
①土地は土地、建物は建物それぞれの交換となります。
差額は高い方の20%以内となります。

②等価と認められた場合に、差額の譲渡取得税を支払う事になります。
等価と認められない場合は、それぞれの取引が通常の売買となります。

③金融機関が承諾すれば可能と思います。

④融資内容によっても違いますので一概に言えません。
実際に融資を受ける金融機関にご相談下さい。

⑤交換の特例については、下記をご覧ください。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3502.htm

(高原開発・涌井さん)

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