【Fudosan.JP】 不動産相談インデックす

千葉・女性・３０代
昨年主人ががんで亡くなり自宅マンションを売却すべきか賃貸に出すべきか悩んでいます。
私は39歳で8歳5歳3歳の子供がおります。
現在金銭には困っておりませんが近くの実家に引越しを考えております。

昭和63年のマンションを11年前に1950万円で現金で主人と共同で購入しました。
80平方メートルで３ＬＤＫです。6階建ての5階部分でエレベータ階です。
＊＊県●●市の▼▼駅徒歩8分
または　▲駅徒歩15分
現在売っても1100万円と査定されました。

賃貸でも家賃収入は8万から8万5千円が相場のようです。

一度もリフォームをしていないのでリフォームをして賃貸にするならば
リフォーム代が150万円はかかりそうです。

固定資産税が年間9万円かかります。
修繕積み立てと管理費で毎月24000円かかります。

賃貸と売却とどちらがよいでしょうか？
教えて下さい

■アドバイス

私見ですが、
居住用資産の売却ですから、諸経費を除けば、ほぼ手取りは１１００万円と仮定します。
さらに、リフォーム代が１５０万円ですと、物件的に１２５０万円の価値と言う事になります。

この物件を賃貸した場合は、
年８.５万円×１２－９万－２．４万×１２=６４．２万円
で年間手取り額が６４．２万円。

６４．２÷１２５０≒０．０５１
つまり、表面利回り５．１%と言う事になります。
１２５０÷６４．２=１９．４７
で元をとるのに約２０年近くかかる事になります。

昭和６３年築と言う事ですと、既に２３年経過していますが、
RC造ですと後３０年程度は、建物本体は大丈夫かとも思います。
実際には２０年後に売却した価格が１２５０万円の投資の金利分=利益となります。
（若しくは２０年経過後の家賃収入が利益となります）
然し、２０年後にはマンションの価値もかなり下がるでしょう。
その利益をいくらに設定するかにもよりますし、
また、賃貸期間中に予期せぬ出費が嵩む可能性もございます。
更には、２０年間８．５万円/月の家賃が続くかどうか。
（２０年経過後の家賃収入がどうなるかのご検討も必要）
空き部屋になる可能性はどうか。
そして、修繕積立金の増額の可能性も考慮する必要もあるかも知れません。

ご相談内容から推測致しますと、
単純に投資物件として考えた場合は、かなり魅力の薄い物件と言う事になりますので、
賃貸物件として投資する人はあまりいないかも知れませんね。
然し、自己所有物件ですから悩ましい所では有ります。

１１００万円＋１５０万円をもっと有効に運用出来るので有れば、
売却して現金化→資産運用する方が良いかも知れませんが、
賃貸しても損する可能性は極めて低いとも思いますので、
最終的には、相談者ご自身で判断すべきかと思います。

（高原開発・涌井さん）

東京・男性・３０代
敷金返還請求について

この度、賃借していた物件が競売により所有者変更になりました。
当方は先方（新所有者）から申し入れのあった6か月後の退去に従う予定です。

それとは別に、旧所有者へ支払った敷金についてですが、
旧所有者は引き続き事業継続しており当方が支払った敷金返還には応じるとのことでした。

今回の相談はこの敷金返還期日についてなのですが、
旧所有者は従前の契約書で締結していた契約期日満了3か月後の支払いになるとのことでした。

所有者変更により旧所有者との契約は消滅になったと考えており
即時返還を求めたいと考えております。

アドバイスどうぞよろしくお願い致します。

■アドバイス

あくまでも私見で有る事を最初にお断り申し上げます。

所有者が変わったのだから、賃貸借契約も終了したと考えるのも当然でしょう。
その場合は、当然家賃の支払い先も問題になるでしょうね。

つまり、家賃の支払先が、賃貸借契約の貸主と言う事になるかと思います。

旧所有者と新所有者への契約の移行時期は、
家賃の支払い変更の時期と考えるのが妥当かと思います。

（高原開発・涌井さん）

■相談者より

高原開発　涌井様

ありがとうございます。
専門家の貴重なご意見として参考にさせていただきます。

東京・30代・女性です。

真上の部屋のリフォーム工事後の騒音に悩まされております。
2年前の3月に賃貸マンション（RC）へ入居致しました。
昨年末に、真上の部屋のリフォーム工事が行われ、
間取りおよび床材（畳またはビニール材からフローリングへ）の変更が行われました。
リフォームおよび工事についての詳しい説明等は事前に行われず、
チラシによる案内が管理会社から工事直前に各住戸に配布されたのみでした。

チラシを受け取ってから数日後に工事が始まりましたが、
ひどい騒音だったため、管理会社に連絡をとりました。
その際は、工事日の調整等を行って頂きました。

ただし、今月に入ってから、新規の入居者(小さな子供2人の4人家族）
が上階に入居され、現在その騒音で悩まされております。
小さいお子さんがいらっしゃるとはいえ、
生活騒音はどこの家でもある程度は仕方がないことだと思うのですが、
問題は、リーフォーム前に比べ、騒音が大きくなったということです。
お子さんの足音はもちろんのこと、小さなおもちゃを落としたような音まで響いてきます。

一度は上階の方のお宅にも伺ったのですが、上階の方の責任というよりも、
家主あるいは管理会社の責任であるので、管理会社に対応をお願いしようと考えています。
具体的には、上階の方に絨毯をひいていただくなどの対応です。

そこで、ご相談したいのですが、もし、この件に関しての話し合いがうまくいかなかった場合、
引っ越しも検討せざるをえないと考えているのですが、
こちらが管理会社に請求できるのはどのような費用なのでしょうか。
また、その妥当性はあるのでしょうか。
仮定の話であること、また勉強不足で、申し訳ないですが
ご教示頂けると有り難いです。よろしくお願いいたします。

■アドバイス

私見ですが、
騒音の程度や、実際の被害状況については、把握出来ません。
一般的には、損害賠償は実損が基本ですから、その損害の証明が必要になるとは思います。

詳しい事は、弁護士等の専門家にご相談される事をお勧め致します。

（高原開発・涌井さん）

東京・女性・５０代

店舗付き住宅（借地）の件

都内駅３分程の商店街に　築５０年以上の古い店舗付き住宅(借地）３５坪に
両親が住んでいます。現在商売はしておりません。

９０歳と高齢な事、母が足が悪く、今後　どのようにしたらよいかと、　
父より相談を受けるのですが、　私もどの様にするのが良いのか、
不動産については全く素人なのでわかりません。　
アドバイスをお願い致します。

１．転売
　というのは、店舗の三分の一弱を飲食店にまた貸しを４０年程しておりますため、　
その状態では売る事が難しいと不動産やに言われたそうです。
その店舗に　出て行ってもらうためには　補償金を支払う必要があるのでしょうか？　
支払う必要があるなら相場はどのくらいなのでしょうか？　
以前二千万円貰わなくては出ていかないと言われたそうで。　
転売すると　地主にも　支払いが生じるということですが。
どの位の金額になるのでしょうか。　

２．建替え
　不動産やから　無償で借地を変換して、地主にビルに建て直してもらい、　
その一部の所有権利をもらうという方法がありますと言われたそうですが。

３．又貸し
　転売せずに　現在住んでいる部分を　店舗に貸す場合、　改装はこちらがするのでしょうか、
それとも借主がするのでしょうか？　　古いものですから、そのままでは　全く使用不可能ですし、　
２階の住居部分など　どうしたらよいのか　全く　見当がつきません。

二人のうちは、便利だし、知人友人も沢山いるので
どうしても娘の方に行くのは嫌だと言っていたのですが、　
少し不安になって来たのかもしれません。

どの方法にしても　父がするのと、　
いずれ相続する娘が相続後にするのと　どちらが良いのか？　
万一　老人ホームにお世話にならなくてはいけないときは
早急に売買しなければと　いうことも考えられます。　

本当に　全くの素人で　わかりません。ご意見を伺えれば幸いです。

■アドバイス

私見ですが、個別の事情も有るかと思いますので、
近隣の不動産業者等にご相談されてみては如何でしょうか。

（高原開発・涌井さん）

東京・男性・３０代

急に立退きと言われたら

私は2年半前に大家さんから２階建ての一軒家を借りています。
契約上では「近くの大学生の寮」として利用しています。（又貸しのことで）
そして、半年前からその大家さんは破産して、その家は競売物件になったそうです。
前日に急に以下のものを貼ってられいました。

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入居者のみなへ　「お知らせ」

　この度、本物件（平成２２年ヶ第9XX号）の所有権移動の手続きが完了し、
建物所有者が（株）XX不動産から（有）XXへ移動したことを通知いたします。

　つきまして、皆様のご希望を伺った上で立退きにかんする相談をしたいと
考えておりますので1月23日までにご連絡ください。

（有）XX　部長：XX　連絡先：090XXXXXXXX
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居座りのつもりがありませんが。今、一番困っているのが住んでいる学生達の今後です。
その有限会社の部長とどう交渉すればよいでしょうか。
また、競売での立ち退きについて、こちらは立退き料を請求できますでしょうか。

ぜひ、皆様からごアドバイスを戴きたいと思います。

■アドバイス

私見ですが、
強制退去の執行となりますと、それなりに費用がかかりますので、
取得者は速やかに退去交渉を進める為に、若干の退去資金を提供する
のが、一般的かとは思います。

取り敢えずは、新規取得者の言い分を聞いてみて下さい。

（高原開発・涌井さん）

大阪　男性・３０代
戦後まもない古い建物住宅（借地上）を賃貸しているのですが、
年間収入賃料から年間地代を差し引くとプラマイ０になります。
今は別によいのですが、今後の出口がみつかりません。
何かよい方法があればご教授願います

■アドバイス

個別の事情や物件の程度、家賃相場も関係あるご相談ですので、
地元の不動産業者等にご相談されては如何でしょうか。

尚、近隣と比較して家賃が低い場合は、
増額交渉する事になろうかと思いますが、
家賃の減額・増額には、当事者双方の合意が必要です。
交渉が不成立の場合は、民事調停→民事裁判の順で進みます。

（高原開発・涌井さん）

東京・女性・５０代

瑕疵担保責任・雨漏りについて

お忙しいところ、大変恐縮ですが、御相談したくメールさせて頂きました。

築２０年を過ぎた家（土地付き）を売却したく、
不動産売買を行う宅建業の会社と２００Ｘ年Ｘ月に専任媒介契約を結びました。
売り急いではいなかったのですが、専任媒介契約からちょうど１年後に、
当初の査定額から２０％近いダウンではありましたが、
何とか妥協出来るぎりぎりの金額で売却できる話がその業者からありました。
しかし、購入希望者（以下住人）の事情により、当初の専任媒介契約では無く、
同じ業者が一旦うちから家を買い上げて、その後に住人に売るという形になりました。
つまり、家の最終的な買主は現在の住人、売主は当初の業者です。

うちが業者に売却してから２か月ほどして、業者からの電話で、
住人から雨漏りがあるので修理してほしい旨を伝えてきたと、連絡がありました。
雨漏りの場所は、１５年以上前に当方でも気付いて修理し、
専任媒介契約を結んでから３カ月後に引っ越しをするまで
何の支障・被害も無く生活してきたので、
こちらも当時の事など忘れてしまっていた状況でした。

業者の説明によると、うちと業者で交わした売買契約書の中に、
6か月間の瑕疵担保責任の記載があるので、修理費用を負担してほしいとの事でした。
しかし６カ月の瑕疵責任のことなど、重要事項の説明は契約時には受けていません。

雨漏りの連絡の後、専門家が屋根裏に入って雨漏りの箇所を調べたら、
その他にもあり、「コーキングなどでは無理なので、屋根の葺き替えしか方法が無い」
と言ってきました。
こちらは他県に引っ越してしまい、多忙な時期でもあったので、
屋根裏の再調査（ホースで水をかけて散水テスト）には同席出来ずに、
調査結果を動画と写真で送ってもらいました。以
前に修理した場所以外の屋根裏の８か所で木材が濡れているのが分かりましたが、
室内への雨漏りは１５年前に修理した一か所でした。
でも、引っ越しをするまで生活していましたが全く認識はありませんでした。
現在も７か所は室内への雨漏りは無いようです。

業者はうちを査定するときに、当然家の中に入ってはいますが、
屋根裏などには入っていません。又、こちらが引っ越ししてからは、
鍵を業者に預けてあったので、買い手が決定するまでの１年近い間に、
業者は見学のお客様を連れて１５回家に入っていますが、
雨漏りの連絡はありませんでした。

うちが瑕疵担保責任として負うべきと考える費用はどのくらいになるのか、
見積もりを出してほしいと言ったところ、
｛屋根全体の葺き替え+屋根に付随した特殊部分
（この部分が過去に修理し、現在再度雨漏りが発生）の取り換え工事｝になるということで
１００万円以上の金額が出てきました。
築２０年以上経った家はほとんど資産価値が無く、
値段がつかない話も耳にしますが、余りにも高額で、驚いています。

業者は査定らしき査定もせずに売りだし、こちらは瑕疵責任の説明も全く受けずに、
実際住んでいるときには何の支障もなかったのに、今回補修を超えた、
リフォームのような瑕疵担保責任を負うのは納得がいきません。

今回の雨漏りの件は、築２０年以上の経年劣化の範疇なのか、
それともうちに瑕疵担保責任があるのか、責任があるならどこまでなのか、
アドバイスを頂きたくお願い致します。

■アドバイス

私見ですが、屋根の雨漏りについては、
主要構造部分の瑕疵担保責任に当ると言われているのが通説です。

業者の場合は、強制的に２年の瑕疵担保がつきます。
つまり、貴方の瑕疵担保期間６ケ月が切れた後も、１年半の瑕疵担保責任を負います。

今回の件は、ご相談者にとっては、予期せぬ負担となり、
業者にとっては不幸中の幸い（６ケ月の売主瑕疵担保責任を明記しておいた）
で有ったと言う事になろうかと思います。

尚、査定や検査については、売主でるご相談者が主張される問題では無く、
最終的な購入者が売主である不動産業者に対し、
クレームをつける時に言う言い分かと思いますが、如何でしょうか。
もし、その業者が購入時にもっとしっかり検査・査定したとしたら、
当然、業者の買取価格は、１００万以上低くなっていた筈だとは思いませんか。
（高原開発・涌井さん）

■相談者より

早速のご回答、本当に有難うございました。
夜分に送ったにも関わらず,翌日にはもうご返信下さっていて、心から恐縮しています。
無料では時間がかかっても仕方が無いと、覚悟をしていましたが、
きっと「少しでも早く、少しでも参考になるアドバイスを。」と、相談者の身になっての
真心以外の何物でも無いと、深く感謝申し上げます。
さて、当方に御理解のあるアドバイス、とても参考になりました。

家は一生に一度の買い物とも言われますが、ましてや、古い家を売却するなどは
経験しない人も多いと思われます。こちらも、古い家の購入でしたら慎重になっていた
とは思いますが、売却ですので業者さんに全面的にお任せして、
こちらはどんなことが必要かなどを調べることもしませんでした。

ただ、どこの業者さんも大体「プロに安心してお任せ下さい」と宣伝文句に謳っているので、
つい、住み替え先のほうにばかり意識がいってしまいがちになるとは思いますが…。
引っ越すまでは何の不自由も無く、設備も比較的新しいものを入れてあり、
購入者さんにも喜んでもらえるとばかり思っていた家が、そんな状況だったと言われ、
築年数の経った家の問題点を実感しました。依頼した業者さんは、
それなりに手広く業務をされていて、「しっかりした会社」のイメージを持っていますので、
きちんとした話し合いが出来ると期待しています。

今後、御助言頂いた内容を踏まえて「きちんとした話し合い」で対応していきます。
全くの素人の私の、しかも長たらしい現状説明文に、
ご丁寧にアドバイス頂き、対応の糸口が見えてきました。
様々な相談で忙殺されていらっしゃるであろう中、重ね重ね、御礼申し上げます。

千葉・男性・４０代

すみませんが教えてください。

土地付きの建物を購入しました。
交渉方法として、建物、土地、諸費用全て込みの金額で交渉しました。
引き渡し日に全て払ったものだと思っていたのですが、
３ヶ月後に不動産取得税の支払いが来ました。
不動産取得税が見積りに含まれていなく、不動産業者が言うには、
一般的に見積りに不動産取得税は載せないとのことでした。
このことが一般的なのか、教えて頂けないでしょうか？
私どもとしましては、購入３カ月後、急に発生した費用に思えてなりません。

■アドバイス

私見ですが、
不動産取得税については、売買価格や取得経費に、直接含まれるものでは有りません。
当然、契約書や重説に明記する必要も御座いません。

但し、購入者の希望や、業者としての親切心から、サービスや営業活動の一環として、
あくまでも概算で有る事を前提に計算して、説明する事は良く有ります。
然し、見積もりとかには、やはり入れません。
あくまでも、物件購入の為の検討資料として、作成し、提示するに留まります。

でも、そうは言っても、やはり、その業者は不親切だったという事になるでしょうね。

どうしても、ご納得いただけない場合は、やはり弁護士にご相談されるしかないと思います。

（高原開発・涌井さん）

■相談者より

涌井様。大変貴重なコメントありがとうございました。
気持ちの問題だと思いましたので、
不動産業者の今後の対応等様子を見ながら、
今後どうするか考えたいと思います。
ありがとうございました。

千葉・女性・３０代

主人名義でマンションを所有してますが、
借家にしてもうじき一年が経ちます。
契約形態は、普通借家形態2年で、法人契約です。

これまでの1年間、何のトラブルもなく順調に来ておりますが、
私たち家族が一年後、つまり賃貸契約終了に合わせ、
戻り住む事になりそうなんです。

もちろん半年前から退去命令などはさせてもらう予定ですが、
私たちの契約解除理由は正当事由にあたりますか？

不動産業者は問題は一切ないと言いますが、どうなのでしょうか。

ご回答のほど、よろしくお願いいたします。

■アドバイス

私見ですが、
問題が起きるか起きないかは、賃借人で有る法人が承諾するか否かによります。

正当事由に当たる可能性は高いのですが、
その場合でも引っ越し費用や敷金全額返還、
新しい借家の契約費用の負担を求められる可能性は残ります。

また、揉めた場合は、当然民事調停・裁判になる可能性も御座います。

ところで、『不動産業者は問題は一切ないと言います』
と言う、その不動産業者の根拠は何なのでしょうか?
既に賃借人とは交渉済みと言う事なら、まだ理解出来ます。
然し、そうで無かったら、正当事由に当たるかどうかは、
最終的には最高裁まで争われる可能性が有る事を、その業者は知っているのでしょうか。
明確な根拠無く、その様なアドバイスを行う事は、かなり無責任な事と感じました。
（高原開発・涌井さん）

京都・男性・６０代

平成６年にある業者と不動産売買契約を結んだのだが、
入居者の内残り２件の内１件が立退いた後に契約を履行する
とあったが、立退きの話し合いが折り合わず、
この契約が長年そのままになっていたのだが、
この度入居者の方から物件を買いたいとの打診があり
入居者へ売ろうかと検討中なのですが
平成６年に結んだ契約はそのまま有効ですか？

契約が有効な場合この契約を解除し、
入居者へ売るにはどういう手続きが必要ですか？

尚、売値の１割を手付金として受け取っています。

アドバイスをお願いします。

■アドバイス

私見ですが、
契約の消滅時効に関するご相談と理解致します。

民法第166条に規定されている訳ですが、
第1項には『消滅時効は、権利を行使することができる時から進行する。』
と規定されています。

本件の場合『入居者の内残り２件の内１件が立退いた後に契約を履行する』
と明記されているとしたら、時効の開始（起算点）はそのまま、
２件のうちの１件が立退いた後から、計算されると考察されると思います。

時効の期間は、所有権移転の請求権だと仮定しますと、
債権の１０年が該当するのではないでしょうか。
つまり、契約の相手側は、『入居者の内残り２件の内１件が立退いた後から
１０年間は、契約履行を、貴方に請求する権利が有る。』と推測致します。

但し、所有権に関する契約と解すると、時効消滅自体の対象外となり、
永久に契約は消滅しない可能性も御座います。
一般的に業者の使う契約書は、権利の種類に『所有権』と明記致します。
従って、消滅時効の対象とはならず、単に特約条項等に、
履行開始の時期を明記したに過ぎないと解される可能性が高くなると思います。
この点については、契約書の内容を良くご検討願います。

この期間前に契約を解約する場合若しくは所有権の場合は、
契約書の内容にもよりますが、受領済みの手付金の倍返しが普通です。
但し、損害賠償条項等が有る場合は、そちらにもご留意下さい。

尚、末筆なが、法的解釈の問題が含まれておりますので、実際の詳しい判断は、
弁護士等法律の専門家にご相談される事をお勧め致します。
揉めた場合は、当然民事調停・民事裁判となる可能性が有る事を事前にご承知下さい。
（高原開発・涌井さん）

東京・男性・４０代

5人兄弟で相続した土地に兄弟のうち2人が住んでおり
他の3人は自分の相続分を売却したいと考えています。
相続時に税金が多額であったため、一部底地権を物納したり、
共同名義での相続部分があったりなど権利関係が複雑になってしまっています。
居住している2人の兄弟は現状維持を望んでいるのですが、
話し合いをするためにも権利関係やそのように話し合いを進めたらよいかを
アドバイスしていただける専門家を探しています。
弁護士、税理士などその職種の専門家に依頼したらよいかも含めて
教えていただけるとありがたいです。

■アドバイス

私見ですが、
一番良いのは、住んでいる御兄弟に親族間売買で買い取って頂く方法です。
その場合は司法書士だけで良いでしょう。
然し、揉めそうなら、弁護士に最初から依頼して、取り分等すっきりさせてから、
不動産業者に依頼して売却する事になろうかとも思います。

（高原開発・涌井さん）

千葉・女性・４０代

底地を地主さんから借りていますが、
地主さんが所得税を滞納している為、現在財務省と市の差し押さえ中です。
奥地で間口がないため立て替えできないので
隣の家に居住権を譲りたいのですが、
財務省または地主の許可をとなないといけないですか？

■アドバイス

私見ですが、
居住権と言うか、建物を売買すると言う事を前提にお答え致します。

地上権設定して無いので有れば、当然地主の了解は必要です。
財務省と市の同意は不必要と思いますが、
購入予定者の隣の家の方には、きちんと説明するべきです。

ただ、競売となれば、安く土地が手に入る可能性も有りますので、
様子をみて土地建物をきちんと売買した方が良いとも思いますので、
その点も併せてご検討されるべきかとは思います。

（高原開発・涌井さん）

宮城・男性・４０代

土地を購入する場合の注意点について。

この度土地を購入したいと思っており
注意点を教えていただきたく投稿します。

土地の現状は、
南北の市道があり、その市道から東側にミニ開発時に造られた幅４ｍ、
奥行き３０ｍの袋小路の位置指定道路があります。
その位置指定道路の北側に面した土地を購入予定なのですが、
法務局公図を確認したところ購入予定土地と位置指定道路との間に
道路と平行に幅１ｍの売主所有の土地があり
その土地を通らないと予定地には入れない状態です。
不動産業者に確認したところこの１ｍの土地はミニ開発業者との合意により、
購入予定の土地が宅地化された場合は、道路にすることになっているとのこと。
位置指定道路の持分とこの１ｍの土地の持分は取得できることになっております。
ちなみにこの１ｍ土地の所有者は近所に住んでおり
この購入予定地を売却すれば１ｍの土地を使用することはなくなります。

位置指定道路に関しましてはさほど問題はないと考えているのですが、
１ｍの土地の共有となると将来どのような問題が起きる可能性があるのか
心配しています。

この土地を購入するに当り注意する点、これはやっておいたほうが良い点等
アドバイスいただけたら幸いです。

■アドバイス

私見ですが、
本当は、分筆して接道部分は、個人所有にして頂くと、明確な訳です。

然し、将来道路とするのが間違いないので有れば、当面は共有でも良いでしょう。

共有の問題点としては、修繕時や売却時に起き易い事が挙げられます。
費用負担等について、明確にしておくと良いでしょう。

（高原開発・涌井さん）

愛知・男性・４０代

家族名義で45坪ほどの土地を保有しておりまして、
家業で使用する小さな工場を作ろうと思っていたのですが
40年以上前の購入時には、工場地として可能でしたが、
現在は両隣も住宅が建っている事で、
とても工場として使える土地で無くなってしまいました。

そこで、税金優遇が有る、土地交換というものを知りまして、
同じ価値で、工場として利用できる土地を探しているのですが、
このような事柄に対して、不動屋さんは取り組んで頂けるものか
お教え頂きけたらと思っています。

また、土地交換の事例について詳しい方がお見えでしたら、
是非、教えて頂けませんでしょうか？

■アドバイス

事業用資産の買い換えの特例は
http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3405.htm

法人の土地建物の交換の特例は
http://www.nta.go.jp/taxanswer/hojin/5600.htm

個人の土地建物の交換の特例は
http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3502.htm

をそれぞれご覧下さい。

それなりの知識の有る不動産業者で有れば、取り組むと思います。

（高原開発・涌井さん）

富山・男性・１０代

先日、都内でアパートの一室を契約しました。
敷金礼金＋家賃一ヶ月分は振込みは済みで、完全に契約が成立しています。
しかし、契約前に撮影しておいた写真を後で見ると、
どうもエアコンの室外機のせいでベランダに洗濯機が置けないようなのです。
私の確認ミスではあるのですが、仲介業者さんは「置ける」と言っていました。
しかし、実際には絶対に置けないような狭さです。
そこで、大家さんに室外機をどうにかしてもらうか、部屋の契約を解除したいと思います。
この場合、前者ならば室外機の改装料は私持ちで、
後者ならば違約金を払わなければならないのでしょうか？
ちなみに違約金を払わなければならないなら、いくら程になるのでしょうか？

■アドバイス

私見ですが、
実際に現地を確認され、洗濯機が置けないなら、不動産業者の虚偽の説明な訳ですから、
全額返還による契約無効か貸主負担で置ける様にして頂くかを交渉すれば良いでしょう。

実際に置けるか置けないかによって変わるでしょう。

（高原開発・涌井さん）