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長引いた立退き後の、入居者への売却について

京都・男性・60代

平成6年にある業者と不動産売買契約を結んだのだが、
入居者の内残り2件の内1件が立退いた後に契約を履行する
とあったが、立退きの話し合いが折り合わず、
この契約が長年そのままになっていたのだが、
この度入居者の方から物件を買いたいとの打診があり
入居者へ売ろうかと検討中なのですが
平成6年に結んだ契約はそのまま有効ですか?

契約が有効な場合この契約を解除し、
入居者へ売るにはどういう手続きが必要ですか?

尚、売値の1割を手付金として受け取っています。

アドバイスをお願いします。


■アドバイス

私見ですが、
契約の消滅時効に関するご相談と理解致します。

民法第166条に規定されている訳ですが、
第1項には『消滅時効は、権利を行使することができる時から進行する。』
と規定されています。

本件の場合『入居者の内残り2件の内1件が立退いた後に契約を履行する』
と明記されているとしたら、時効の開始(起算点)はそのまま、
2件のうちの1件が立退いた後から、計算されると考察されると思います。

時効の期間は、所有権移転の請求権だと仮定しますと、
債権の10年が該当するのではないでしょうか。
つまり、契約の相手側は、『入居者の内残り2件の内1件が立退いた後から
10年間は、契約履行を、貴方に請求する権利が有る。』と推測致します。

但し、所有権に関する契約と解すると、時効消滅自体の対象外となり、
永久に契約は消滅しない可能性も御座います。
一般的に業者の使う契約書は、権利の種類に『所有権』と明記致します。
従って、消滅時効の対象とはならず、単に特約条項等に、
履行開始の時期を明記したに過ぎないと解される可能性が高くなると思います。
この点については、契約書の内容を良くご検討願います。


この期間前に契約を解約する場合若しくは所有権の場合は、
契約書の内容にもよりますが、受領済みの手付金の倍返しが普通です。
但し、損害賠償条項等が有る場合は、そちらにもご留意下さい。

尚、末筆なが、法的解釈の問題が含まれておりますので、実際の詳しい判断は、
弁護士等法律の専門家にご相談される事をお勧め致します。
揉めた場合は、当然民事調停・民事裁判となる可能性が有る事を事前にご承知下さい。
(高原開発・涌井さん)

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