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売却後の雨漏りの瑕疵担保責任について

東京・女性・50代

瑕疵担保責任・雨漏りについて

お忙しいところ、大変恐縮ですが、御相談したくメールさせて頂きました。

築20年を過ぎた家(土地付き)を売却したく、
不動産売買を行う宅建業の会社と200X年X月に専任媒介契約を結びました。
売り急いではいなかったのですが、専任媒介契約からちょうど1年後に、
当初の査定額から20%近いダウンではありましたが、
何とか妥協出来るぎりぎりの金額で売却できる話がその業者からありました。
しかし、購入希望者(以下住人)の事情により、当初の専任媒介契約では無く、
同じ業者が一旦うちから家を買い上げて、その後に住人に売るという形になりました。
つまり、家の最終的な買主は現在の住人、売主は当初の業者です。

うちが業者に売却してから2か月ほどして、業者からの電話で、
住人から雨漏りがあるので修理してほしい旨を伝えてきたと、連絡がありました。
雨漏りの場所は、15年以上前に当方でも気付いて修理し、
専任媒介契約を結んでから3カ月後に引っ越しをするまで
何の支障・被害も無く生活してきたので、
こちらも当時の事など忘れてしまっていた状況でした。

業者の説明によると、うちと業者で交わした売買契約書の中に、
6か月間の瑕疵担保責任の記載があるので、修理費用を負担してほしいとの事でした。
しかし6カ月の瑕疵責任のことなど、重要事項の説明は契約時には受けていません。

雨漏りの連絡の後、専門家が屋根裏に入って雨漏りの箇所を調べたら、
その他にもあり、「コーキングなどでは無理なので、屋根の葺き替えしか方法が無い」
と言ってきました。
こちらは他県に引っ越してしまい、多忙な時期でもあったので、
屋根裏の再調査(ホースで水をかけて散水テスト)には同席出来ずに、
調査結果を動画と写真で送ってもらいました。以
前に修理した場所以外の屋根裏の8か所で木材が濡れているのが分かりましたが、
室内への雨漏りは15年前に修理した一か所でした。
でも、引っ越しをするまで生活していましたが全く認識はありませんでした。
現在も7か所は室内への雨漏りは無いようです。

業者はうちを査定するときに、当然家の中に入ってはいますが、
屋根裏などには入っていません。又、こちらが引っ越ししてからは、
鍵を業者に預けてあったので、買い手が決定するまでの1年近い間に、
業者は見学のお客様を連れて15回家に入っていますが、
雨漏りの連絡はありませんでした。

うちが瑕疵担保責任として負うべきと考える費用はどのくらいになるのか、
見積もりを出してほしいと言ったところ、
{屋根全体の葺き替え+屋根に付随した特殊部分
(この部分が過去に修理し、現在再度雨漏りが発生)の取り換え工事}になるということで
100万円以上の金額が出てきました。
築20年以上経った家はほとんど資産価値が無く、
値段がつかない話も耳にしますが、余りにも高額で、驚いています。

業者は査定らしき査定もせずに売りだし、こちらは瑕疵責任の説明も全く受けずに、
実際住んでいるときには何の支障もなかったのに、今回補修を超えた、
リフォームのような瑕疵担保責任を負うのは納得がいきません。

今回の雨漏りの件は、築20年以上の経年劣化の範疇なのか、
それともうちに瑕疵担保責任があるのか、責任があるならどこまでなのか、
アドバイスを頂きたくお願い致します。


■アドバイス

私見ですが、屋根の雨漏りについては、
主要構造部分の瑕疵担保責任に当ると言われているのが通説です。

業者の場合は、強制的に2年の瑕疵担保がつきます。
つまり、貴方の瑕疵担保期間6ケ月が切れた後も、1年半の瑕疵担保責任を負います。

今回の件は、ご相談者にとっては、予期せぬ負担となり、
業者にとっては不幸中の幸い(6ケ月の売主瑕疵担保責任を明記しておいた)
で有ったと言う事になろうかと思います。

尚、査定や検査については、売主でるご相談者が主張される問題では無く、
最終的な購入者が売主である不動産業者に対し、
クレームをつける時に言う言い分かと思いますが、如何でしょうか。
もし、その業者が購入時にもっとしっかり検査・査定したとしたら、
当然、業者の買取価格は、100万以上低くなっていた筈だとは思いませんか。
(高原開発・涌井さん)


■相談者より

早速のご回答、本当に有難うございました。
夜分に送ったにも関わらず,翌日にはもうご返信下さっていて、心から恐縮しています。
無料では時間がかかっても仕方が無いと、覚悟をしていましたが、
きっと「少しでも早く、少しでも参考になるアドバイスを。」と、相談者の身になっての
真心以外の何物でも無いと、深く感謝申し上げます。
さて、当方に御理解のあるアドバイス、とても参考になりました。

家は一生に一度の買い物とも言われますが、ましてや、古い家を売却するなどは
経験しない人も多いと思われます。こちらも、古い家の購入でしたら慎重になっていた
とは思いますが、売却ですので業者さんに全面的にお任せして、
こちらはどんなことが必要かなどを調べることもしませんでした。

ただ、どこの業者さんも大体「プロに安心してお任せ下さい」と宣伝文句に謳っているので、
つい、住み替え先のほうにばかり意識がいってしまいがちになるとは思いますが…。
引っ越すまでは何の不自由も無く、設備も比較的新しいものを入れてあり、
購入者さんにも喜んでもらえるとばかり思っていた家が、そんな状況だったと言われ、
築年数の経った家の問題点を実感しました。依頼した業者さんは、
それなりに手広く業務をされていて、「しっかりした会社」のイメージを持っていますので、
きちんとした話し合いが出来ると期待しています。

今後、御助言頂いた内容を踏まえて「きちんとした話し合い」で対応していきます。
全くの素人の私の、しかも長たらしい現状説明文に、
ご丁寧にアドバイス頂き、対応の糸口が見えてきました。
様々な相談で忙殺されていらっしゃるであろう中、重ね重ね、御礼申し上げます。

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