« 敷金返還の時期について | メイン | 降雪地域マンションの駐車場の融雪設備について »

自宅マンションを、賃貸か売却か?

千葉・女性・30代
昨年主人ががんで亡くなり自宅マンションを売却すべきか賃貸に出すべきか悩んでいます。
私は39歳で8歳5歳3歳の子供がおります。
現在金銭には困っておりませんが近くの実家に引越しを考えております。

昭和63年のマンションを11年前に1950万円で現金で主人と共同で購入しました。
80平方メートルで3LDKです。6階建ての5階部分でエレベータ階です。
**県●●市の▼▼駅徒歩8分
または ▲駅徒歩15分
現在売っても1100万円と査定されました。

賃貸でも家賃収入は8万から8万5千円が相場のようです。

一度もリフォームをしていないのでリフォームをして賃貸にするならば
リフォーム代が150万円はかかりそうです。

固定資産税が年間9万円かかります。
修繕積み立てと管理費で毎月24000円かかります。

賃貸と売却とどちらがよいでしょうか?
教えて下さい


■アドバイス

私見ですが、
居住用資産の売却ですから、諸経費を除けば、ほぼ手取りは1100万円と仮定します。
さらに、リフォーム代が150万円ですと、物件的に1250万円の価値と言う事になります。

この物件を賃貸した場合は、
年8.5万円×12-9万-2.4万×12=64.2万円
で年間手取り額が64.2万円。

64.2÷1250≒0.051
つまり、表面利回り5.1%と言う事になります。
1250÷64.2=19.47
で元をとるのに約20年近くかかる事になります。

昭和63年築と言う事ですと、既に23年経過していますが、
RC造ですと後30年程度は、建物本体は大丈夫かとも思います。
実際には20年後に売却した価格が1250万円の投資の金利分=利益となります。
(若しくは20年経過後の家賃収入が利益となります)
然し、20年後にはマンションの価値もかなり下がるでしょう。
その利益をいくらに設定するかにもよりますし、
また、賃貸期間中に予期せぬ出費が嵩む可能性もございます。
更には、20年間8.5万円/月の家賃が続くかどうか。
(20年経過後の家賃収入がどうなるかのご検討も必要)
空き部屋になる可能性はどうか。
そして、修繕積立金の増額の可能性も考慮する必要もあるかも知れません。

ご相談内容から推測致しますと、
単純に投資物件として考えた場合は、かなり魅力の薄い物件と言う事になりますので、
賃貸物件として投資する人はあまりいないかも知れませんね。
然し、自己所有物件ですから悩ましい所では有ります。

1100万円+150万円をもっと有効に運用出来るので有れば、
売却して現金化→資産運用する方が良いかも知れませんが、
賃貸しても損する可能性は極めて低いとも思いますので、
最終的には、相談者ご自身で判断すべきかと思います。

(高原開発・涌井さん)

トラックバック

このページのトラックバックURL:
http://app.dcnblog.jp/t/trackback/104620/27984093

自宅マンションを、賃貸か売却か?を参照しているブログ:

コメント

コメントを投稿

コメントは記事の投稿者が承認するまで表示されません。

不動産相談インデックす

  • http://fudosan.jp/
    新規相談受付は、上記から。

    ◆Fudosan.JPに、皆様から寄せられたご相談で、アドバイザーさんからご回答頂けた記事をまとめた、 不動産相談事例集です。 トラブルの未然防止、相談の解決に向けてお役に立てればと公開しています。 アドバイザーさんからのアドバイスを、大いにご参考ください。

    ◆右上の検索ボックスで、お調べになりたい言葉を記入し、検索するか、 右のカテゴリーの、「借りる」「貸す」「売る」「買う」「建てる」「資産」から、お探し下さい。

    ◆各記事に、コメント投稿による追加のご質問、ご相談は受け付けていません。こちらより、新規にご相談ください。

    ◆各記事に、アドバイスを投稿されたいアドバイザーさんは、こちらを参照の上、ご投稿ください。

    ◆毎日の、新着不動産相談は、⇒ 不動産相談.comへ。

トラブル事例集の検索

  • 調べたいキーワードを入力ください

カテゴリーリスト