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更新拒否の正当事由について

神奈川・女性・30代

更新時期を迎えている一戸建てを持っています。
現在の借主から水回り関係の修理を依頼されていますが、
築年数もかなりあり修理すると多額の費用がかかりそうです。
修理自体はライフラインとは関係なく「心配なので」というのですが、
この借主はこれまでもライフラインとは関係のないことで
何回も修理を依頼してきた経緯もあり、更新しないことにしようかとも思っています。
この場合正当事由にはならないのでしょうか?
また引っ越し費用等の費用負担は生じますか?


■アドバイス:1

私見ですが、
主要構造部分の老朽化により、倒壊の危険等が有る場合は、
正当事由に該当する可能性もあるかと思います。
その場合でも、引っ越し費用等の費用負担が生じる可能性も御座います。

また、建物の不具合に関しては、
賃借人に善管義務と併せ報告する義務を課す契約書が一般的かと思います。
これは、要修復箇所を早目に報告する事により
建物の修繕費用をなるべく安く抑える効果も御座います。
ただ、修繕しなくても契約本来の住居としてり目的が達せられる場合は、
大家さんは修繕しなくとも良いと思います。

(高原開発・涌井さん)


■相談者より

涌井様
解答ありがとうございます。
>賃借人に善管義務と併せ報告する義務を課す契約書が一般的

とのご回答、目からうろこ、でした。
ありがとうございます。

それから正当事由についてですが、それでも引っ越し費用の負担は生じるのですね…。
これまでの他の方々への回答から、だいたい賃料2カ月分くらいの引っ越し費用+
新規物件の礼金1カ月+新規物件の契約手数料(1か月?)と考えてよいのでしょうか?
賃貸人から請求できるのものでこれ以外のものはあるのでしょうか?
またこちらからそれらを全部含めて~十万円払います、と価格を申し出ていいのでしょうか?
価格交渉などをされるのが大変苦痛に感じています。
それにしても、大家というものは基本的に自分からは退去を求めないほうが
有利なのかどうか分からなくなってきました。
この物件に住む予定は今後も全くなく、かといって空家にしていると
色々と管理が大変かと思い貸家にしたのですが、
築年数の経過とともに考え直す時期に来たのかとも思っています(売却など)。
お手数ですがよろしくお願いいたします。


■アドバイス:2

私見ですが、
退去費用の提供は、それ自体が正当事由の判断の一因となります。
つまり『退去費用の提供を提案しているにも関わらず居座っている』
という言い分も言える事にもなるでしょう。

一般借家契約に於いては、基本的に借主が有利ですから、当然大家側からは、
余程のメリットが無い限り退去は求めない方が良いと思います。

空いているから、貸そうと言うのは、余りに短絡的な考え方と言えます。
大家になると言う事は、税金の申告も含め、
『不動産賃貸事業者』=『不動産賃貸業のプロ』になると言う事ですから、
その意識を持って頂きたいと思います。

退去費用を申し出るか出ないかは、相手の出方次第では無いでしょうか。
私達不動産業者の場合は、通常は同等程度の家賃・間取りの物件を探して、
その契約・引っ越しまで、全てこちらの支払いで行い、
実際に現金をお渡しする事は致しません。
また、引っ越し先の提案をし、了解頂いた場合は、
その場で『承諾書』に署名・捺印を押して頂きます。

古家の貸家は、修繕費用もかかりますし、それ程儲かるものでも有りませんから、
不必要なら売却した方が気楽かも知れませんね。

一案としては、信頼出来る不動産業者に引っ越し先探しから、退去交渉、
更には売却まで含めて、全て業務委託してしまうと言う事も有ります。
金銭的には業者へ手数料等の支払いが生じますが、精神的に楽ですね。

(高原開発・涌井さん)


■相談者より

涌井様
大変貴重なアドバイスありがとうございます。なにぶん知識のないまま大家になってしまい、
後手後手の対応をしていることは間違いなく、反省しております。

今回に関しては大家のほうから契約解除を申し出るのはあまり得策ではない
ということがわかり、修繕箇所を直すかどうかは修理業者の見積もりを取ってから、
ということにしました。

大変申し訳ないのですが、もうひとつお伺いしたいのですが、この物件を貸す際にお願いした
不動産業者さんが契約更新の際に書類を送ってくれているのですが、
双方からの申し出がない限り自動更新されるという項目があるということは
この書類のを不動産業者さんのいう期日までに提出する必要はあるのでしょうか?
というのはこの修繕についての決着がないまま契約更新の書類だけ送るのはおかしいのか
という気もするのですが。よろしくお願い申し上げます。


■アドバイス:3

私見ですが、
自動更新が記載されているなら、契約内容に変更が無い限り、契約更新は不必要な筈です。
不動産業者の事務手数料もかかりますので、
『自動更新にしますので、契約書の更新は致しません』とはっきり、伝えて下さい。

(高原開発・涌井さん)

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