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埋められた井戸の告知義務違反と仲介業者について

神奈川・女性・30代

土地売買契約締結後、井戸が埋め戻されていた事が発覚

去年12月に、建築条件なしの土地を仲介の不動産屋さんと通して契約しました。
同日、建築会社(こちらは仲介なしです)とも建築請負契約をかわしました。

土地の契約時に、建築会社より、引き渡し前に地盤調査に入ってもいいか、
確認してくださいと言われていたので、売主A社と仲介B社が同席している時尋ねたら、
「いつでもどうぞ」との回答を頂き、土地の引き渡しは2月18日ということで終わりました。

設計士とも何度も打ち合わせを重ね、1月最後の週に建築会社が地盤調査を入れた
と報告があり、「現在中間報告なのですが、敷地中央辺りに一部だけとてもゆるい所があり、
どうやら井戸跡らしいのですが、土地の契約時に何か聞いていませんか?」
と言われ、聞いていない私たちは顔面蒼白で、
まず、契約した土地が現在の家から近いので、見に行くと、
今まで全然気がつかなかったのですが、塩ビのパイプが15センチほど出ていました。
そして、隣の敷地を工事していた土木の人に、
「これってなんのパイプだと思いますか?」と聞くと
「井戸を埋め戻した跡でしょう」と・・
近所の昔からある商店のおばあさんにも
「以前あそこの敷地内に井戸があったかご存じでしょうか?」と尋ねると、
ご丁寧に「今パイプが刺さっている所に井戸があり、前の方は、
洗濯や植物の水やりに使っていた」とも教えてもらいました。

事前に聞いていなかった我々は頭にきて、まず仲介B社に連絡しました。
私が、「地盤調査に入ったら、井戸跡が見つかったと、
建築会社から連絡が来たのですが、井戸ってあったんですか?」と尋ねると
「井戸あったよ!だけどもう埋めてあるよ!」との回答。
「重要事項説明にその旨の内容が書いてませんが」と言うと
「契約後に知ったから」と言われ、
「では、なぜ知ったらすぐにうちへ報告がないのですか?」
といったら「知ったのが最近だから」と。

納得いかないので、元売りA社へ連絡します。と仲介に言って、連絡しました。
ここでもまた「知らなかった」と意味のわからないことを言われ、
A社は関東全域か全国に支店を持つとても大きな会社なので、
「本社の人と、担当、仲介と事情説明にうちに来てください」
と告げ、次の日1月31日にうちへ元売りA社の担当者・支店長・と
契約時にいた支店長、仲介の担当者がきて、まず説明をうけました。

元売り担当者と支店長の話は
「うちの会社も業者から買った土地で、その時の重要事項説明書にも記載がなく、
会社としては井戸の存在を知らなかったが、
その時、担当者は口頭で井戸があると聞いていました。
すべて我々に責任がございます。(告知義務違反と認めていました)」
とのことで
「どのような対処をしたらご納得いただけますでしょうか?」
と言われましたので
「地盤補強にかかる費用、井戸のお祓い費用、それから、
 事前に井戸があったと知っていたら、現在の価格では契約しなっかったので、
 土地価格の見直し」
を要求しました。

話し合いをするにあたって、県の建築業課宅建指導グループや、
宅建取引協会へ相談していて、仲介にも責任があり、
何かしらの(仲介料を値引くなど)提案があるのではないかと聞いていたので、
仲介B社に
「元売りはこういってくれてますが、仲介B社はどのような対処をしてくれるのでしょうか?」
と聞くと
「私は、元売りからきいていなかったから関係ない」
と。
「では、我々が連絡したときは知ってましたが、いつ井戸の存在を知ったのですか?」
と聞くと「地盤調査に入っていいかって聞かれた日かな?」って
「我々は契約の時に、地盤調査に入っていいかきいたのですが、
では、契約の時には知っていたのですか?」と聞くと
また違う日を言ったり、最終的には、「年明け」とあいまいで納得いかず
「重要事項を作成するにあたって、調査不足だったんでは?」
との質問に腹を立てたのか、「じゃあ やめちゃえばいいじゃん」と怒鳴りました。
その言葉に頭にきて「録音させていただきます」
と録音を開始すると怒鳴らなくはなったものの、
イライラした様子で、「じゃあどうすればいいのよ」と言ってきました。
なので、頭にきたわれわれは、「ローン関係もすべて自分たちでやってきましたし、
こんな言われ方されてあなた方に一銭も払いたくありませんが、
仲介料を考えなおして来てください」と告げ、話し合いが終わりました。

現在、元売りA社へ地盤改良費用の見積もりを渡し、回答を待っている状態なのですが、
専門家の皆さまに相談したいのです。

・井戸があった事を告知しての販売価格は、隣地との差はいくらぐらいにするのでしょうか?

・今回のような場合、元売り・仲介はいくらぐらいの値引きをして提案してくるでしょうか?
(素人でいくらなら妥協して前向きに話を進めるかのボーダーラインをひけないので・・)

・提案された金額に納得いかない場合、もう少し値引いてくださいと交渉してもいいものか。

・もしも金額に納得いかなかった場合は、契約解除も考えているのですが、
契約解除の場合違約金請求は可能でしょうか? 
またどのように請求すればいいのでしょうか?
(重要事項説明書には、「相手方の義務違反により売買契約を解除した時は、
その相手方に対し違約金として、売買代金の20%相当額を請求することができます。
・・・・違約金を超える金額については請求することはできません。またその損害が
違約金より少ない金額の時も違約金の減額を求めることができません」とあります。)

・手付倍返し となるには、どのような解約のしかたなのでしょうか?


以上、県の建設業課や、宅地建物取引業協会へも何度もいろいろと相談しているのですが、
よくわからないので教えていただければ、次の話し合いの時とてもこころ強いです。

そして、仲介の不動産屋のあの態度がどうしても許せません。
何か、懲らしめ方がありましたら教えてください。

素人で乱筆でありますが、ご回答いただけたら嬉しいです。何卒よろしくお願い致します。


■アドバイス

私見ですが、
あくまでも、損害賠償等については、実損が基本です。
言い方や態度が気に入らないから、懲らしめたいとか、余分にお金を取りたいと言うのは、
あまり感心出来る事では有りませんし、実際には無理です。

言い分がコロコロ変わる相手に対しては、あくまでも冷静に
『言い分が変わり過ぎで、信用出来ません』と言えば良いだけでしょう。

交渉時に重要なのは、メモや録音を必ず取る事です。
そして、貴方の要求したい事をまとめておく事です。

業者側の説明義務違反による解約の場合は、
基本的に手付倍返しにならない可能性が高いですね。
手付金の返還と、実損額になるかと思いますので、この辺りも冷静に分析すべきです。

仲介業者の仲介料の値引きは、交渉次第でしょう。
契約白紙撤回となれば、当然手数料は戻して貰う事になります。

交渉時に最初から、喧嘩腰になる必要は有りません。
冷静に自分の言い分だけを言って、後は相手の反応を見て下さい。
そして相手の言い分に、欠点が有れば、それをメモを取りながら指摘すれば良いだけでしょう。
それでも怒るようなら、仲介業者として入った意味が無いので、『媒介契約』を撤回したいので、
手数料は全額返して欲しいと言い、元売り業者と直接交渉すれば良いでしょう。
また、その旨を仲介業者にはっきり明言すれば良いでしょう。

・井戸が有ったから価格が下がるかは、ケースバイケースであり、
それが価格値引きの大きな要因になるかは、明言出来ません。

・値引き交渉には、相場は有りません。双方が納得するまで交渉する事になります。

・契約解除や手付倍返しについては、前述の通りです。
手付倍返しは基本的には売主から契約解除を申し出る場合です。

(高原開発・涌井さん)


■相談者より

迅速、丁寧なコメントありがとうございます。
頂いた具体的なアドバイス、大変参考になりました。

我々も、前回の話し合いの中で、仲介業者の発言・態度が想定外だっため
不適切な感情があらわになってしまいました。
お聞き苦しく思われた事を謝ります。

コメント頂いたとおり、自分たちの要望を明確にし、
冷静に対処し粘り強く交渉していきたいと思います。

10日に元売り業者が、回答を持って話し合いに来ることになりました。
元売り業者も、前回のような話し合いになっては、前向きに進めるはずの話し合いも
こじれてしまうと考えたのか、「仲介業社の人は控えて頂いて、
我々が仲介業者の回答も持って伺わせていただきます。」とのことでした。

教えていただいた、相場のようなものはない事や、損害賠償や手付倍返しなどの
基本的な使い方が私たちの心の盾となって、交渉がうまくまとまるようがんばります。

また、この件に何か動きがあった場合や解決へ進んだ場合には、またご連絡いたします。

本当にありがとうございました。


■相談者より

(一ヵ月後)
大変遅くなりました。先週、ようやく土地の決済をして、晴れて我々の土地になりました。
交渉では、私たちがほんの少し妥協する形にはなってしまいましたが、
最後は気持ちよく決済を迎えられたので満足です。

こちらで、頂いたアドバイスが、交渉をスムーズに行えた要素になったのは間違いありません。

本当にありがとうございました。今後も、なにかありましたら、何卒よろしくお願い致します。

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