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高齢者専用賃貸住宅の事業用定期借地契約について

兵庫・男性・60代

小規模多機能施設を併設した高齢者専用賃貸住宅(高専賃)
を建設する介護事業者に、私が所有している土地を賃貸しようと考えています。

その場合、事業用定期借地権の賃貸借契約は可能ですか?

借地借家法では、専ら事業の用に供する建物(居住の用に供するものを除く)
となっていますが、上記の場合は抵触しないでしょうか?


■アドバイス:1

私見ですが、
事業用定期借地権は、20年以下から10年以上50年未満に引き上げられました。
これによって、長期的な事業対象にも事業用定期借地権契約の締結が可能となりました。

高専賃の場合は、リース会社が土地を借りて建物を建て、更に運営会社に貸す方法をとるのが一般的かと思います。(店舗等でも良く取られる方法で、オリックス等のリース会社がスポンサー的な役割を果たします)

また、土地所有者に建築協力金や保証金等を支払い、建物を建てて頂き(資金面は全てバックアップ)、土地建物込みで借り上げる方法も良く取られます。(所謂オーダーリース方式)

(高原開発・涌井さん)


■アドバイス:2

ご相談の場合、事業用定期借地権による土地賃貸借契約はできません。
ご懸念のとおり、高専賃は「居住の用に供するもの」を建てることになり用途違反です。
したがって事業用定借の成立要件を満たしていない事になりますので、
その内容で契約を強行しますと普通借地権契約(期間30年以上)とみなされます。
つまり定借のメリットは一切享受できません。
また借地期間中に居住用に変更した場合も普通借地への契約更改になります。
ちなみに用途に関しては永住型の老人ホームやグループホームもOUTです。
ショートステイ・デイサービス型であれば老人ホームでもOKです。

(不動産コンサルタント 米川さん)

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