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私道の通行の書面承諾の拒絶について

神奈川・男性・50代

■私道の通行承諾について

私道に面して土地を所有しております。
しかし、私道の持分はありません。
私道はA、Bの2筆に分かれており、
Aの所有者の通行承諾は書面で頂いております。
Bの所有者は2人おり、そのうちの一人の通行承諾は
書面で頂いているものの、もう一人の所有者の方から
は口頭での許可は得ているものの、書面での承諾は拒絶されています。

土地を売却するにあたり、仲介業者からは、全員の承諾書が必要であると言われています。
この場合、土地の売却は不可能でしょうか。

また、どうしても、書面での承諾を拒絶した場合、
調停等の場で話し合う等、書面化することは出来るでしょうか。


■アドバイス:1

解からない点が御座いますので、以下の質問させて頂きます。

1、建物を建てるのが前提で売りに出すのですか。
2、その私道は、位置指定道路若しくは2項道路等になっていますか。
3、その土地はその私道を除くと、完全な囲繞地ですか。
4、通行とは、歩行による通行を指しますか、それとも車両を含めた通行を指しますか。
5、位置指定道路若しくは2項道路等になっていない場合、その私道の幅員(公道に接している
  所から、土地までの最小幅員)と、その私道を使っている建物の全ての棟数。

以上を教えて下さい。

(高原開発・涌井さん)


■相談者

ご質問の件ですが、
1. 現在、建物が建っており昭和56年に新築いたしました。
 確認通知書、検査済証もあります。
2. 建築基準法43条第1項ただし書き道路です。道路幅員は3.8~4.2mあります。
3. 完全な囲繞地になります。
4. 車両を含めた通行になります。
5. 私道は5軒で使用しており、5件とも車を所有しております。
ただし、完全な囲繞地になるのは3軒で、他の2軒は2項道路に接しています。
しかし2項道路に接している部分は間地ブロックで造成されており、
出入りはすべて私道からしています。
追記1. 書面での承諾を拒絶されている方は、『口頭で認めているのだから問題はない。
書面に捺印をする法的根拠はない。』とおっしゃっています。
追記2. 仲介業者さんは、書面が無いと買い手の住宅ローンがおりないとおっしゃっています。

言葉足らずで申し訳ございません。よろしくお願いいたします。


■アドバイス:2

大凡の様子は理解出来ました。

まず、『口頭で認めているのだから問題はない。書面に捺印をする法的根拠はない。』
と言うのは、実際にはちょっと違います。

建築基準法43条第1項ただし書き道路は、公道=認定道路ではありません。
あくまでも私有地であり私道です。当然その私道の所有権を売買する事も可能です。
ですから、将来その私道部分が売却や相続等により、所有者が変わる可能性も御座います。

その場合でも、建物の建設(建替え)は、基本的には可能です。
然し、口頭承諾のみの、その私道部分の所有者が相続・売買等により変わった場合や、
その所有者が心変わりした場合に、車両の通行を認めない
(囲繞地なら歩行による通行権は認められます)事は出来ますし
(近くに駐車場が借りられる等の一定の条件により車両の通行が認められなかった判例がございます)、
通行を認めても通行料を請求される可能性は有ります。
車両の通行を拒否されると、現実には建替えもかなり難しくなりますね
(工事車両の通行料を支払う必要が生じる可能性も大きくなります)。

ですから、『書面が無いと買い手の住宅ローンがおりない』と言うのは、その銀行の担当者が、
それなりに私道の内容に精通しているのだと思いますし、その通りかと思います。

ご相談者は、『承諾した書面』は最低限、出来れば例え永代通行料名目で、
一時金を支払ったとしても永代賃貸借契約書の締結、
更には借地権か地役権の登記をされる方が良いと言う事になるかと思います。

(高原開発・涌井さん)

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