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売主の自己破産と購入について

東京・男性・30代

転居を考えていたところ、気に入った物件があり、
中古の戸建の購入契約をしました(まだ、売主となる個人所有者の方が居住中です)。

先日、住宅ローンの正式審査に関する書類を
仲介していただいている不動産業者さんに持っていった際、
売主の方が今後、自己破産するとの話を聞きました。

不動産業者さんの説明では、売主は受け取った購入代金で
(売主が抱える)住宅ローンの返済はできるので所有権移転はできるし、
買主である私に何ら不利になることはないとのことでしたが、
私の方で何か注意する点や確認しておくべき点があれば教えてください。


■アドバイス:1

俗に言う任売物件に該当するご相談と理解致します。
その場合、注意点は以下の通りです。

1、その仲介不動産業者が、売主の抵当権者である金融機関の担当者と、
抵当権解除について承諾を得ているかどうか。
また、2番以降の抵当権が設定されていないか、
謄本の写しを業者から貰って、ご確認下さい。

2、通常、居住中の任売物件は、20万~100万程度の退去費用を、
売主に渡す事が多いのですが、この退去費用(印鑑代という言い方をする事も有ります)
について、その業者から説明が有ったかどうか。
無かった場合は、退去で揉めたり、引き渡しがスムーズに行かないことも有ります。

任売物件は、売主が売るのですが、抵当権者(金融機関等)の解除証書が必要となります。
その2者が同意することが前提となることに、ご注意ください。
(高原開発・涌井さん)


■相談者より

お忙しい中、早速にご助言いただきありがとうございました。大変参考になりました。

実は、ご助言いただいた注意点について、さらにご教示いただきたく、再度、投稿しました。

まず、現状ですが、
1点目の抵当権については、不動産契約時にもらった謄本の写しで、
1番が当時の住宅金融公庫、2番が信用保証協会になっています。
不動産業者の担当者から、自己破産の話を聞いた時に質問した際には、
こちらから支払う購入代金で全額を返済して、抵当権は抹消できるとの話を
売主から確認していると説明はありましたが、
抵当権解除について承諾を得ているかどうかは不明です。

2点目の退去費用については説明なかったです。

質問ですが、「抵当権者の解除証書が必要となります」とのことですが、
1.解除証明とは通常、いつ、どの段階で、誰に対して発行されるのでしょうか。
例えば、売主が不動産業者に仲介を依頼する時には、抵当権者である金融機関
(今回のケースは住宅金融公庫)から発行されていないといけないのか、あるいは
、抵当権の対象となる物件の売却が確定した以降に発行されるのかどうかがご教示ください。
2.こちらが求めれば見ることができるものなのかどうかご教示ください
(そこまでするかどうかは別としてですが)。

もう1点、契約書では瑕疵担保責任は明示されているのですが、
売主が自己破産した場合、有効なものとして請求できるのでしょうか。
もちろん、そのようなことがないに越したことはないのですが...

お忙しい中、大変申し訳ございませんが、よろしくお願い申し上げます。


■アドバイス:2

解除については、窓口の金融機関が有ると思いますので、仲介業者に、
担当者と直接確認をとったかどうかを聞いてみた方が良いと思います。
退去費用についても、売主に確認してあるかどうかを、聞いてみた方が良いでしょう。

質問の1は、登記された抵当権の解除をおこなうときの添付書類の
登記原因証明情報に該当する書類です。
発行するのは抵当権者である金融機関等で、本店決済が必要な場合が多いです。
契約成立時というよりは、残金決済・引渡し・所有権移転登記時に必要となる書類
とお考え下さい。
残金決済の前に、書類は用意して貰って(通常1~2週間必要)、残金決済と同時に、
抵当権抹消登記を行う司法書士に渡されます。

2については、普通は買主が直接見る事は有りません。
抵当権抹消は売主の義務となりますが、売主も殆どみないでしょう。
抵当権者である金融機関の担当者が、残金の支払い等を確認した上で、
抵当権抹消を行う司法書士等に直接渡します。

この様に、解除証書は金融機関等の本店決済が必要ですから、
売主や業者の判断で発行されるものでは有りません。金融機関の融資担当者等が、
本店と連絡を取り、発行可能かどうかを確認するものです。
ですから、金融機関の融資担当者等に、『発行可能かどうか』を、
事前に良く確認しておく必要が有ります。

最後の1点ですが、
自己破産後に、請求する事は可能だとしても、支払われる可能性とか、
修繕義務が果たされる可能性は、絶望的に低くなりますので、あまり意味は無いでしょうね。
自己破産し、差押さえるべき財産の無い相手に、支払えと言っても、
法的にも無理があるのは、ご理解頂けると思います。
従って、任売物件は、一般的には、瑕疵担保は免責とする事が多いと思います。
(高原開発・涌井さん)

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