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私道の名義変更と買取りについて

愛知・男性・40代
随分前に土地を購入しました。
8軒(各1/8持分)で1私道を共有していますが
購入後、何十年も経ってから、その1私道が、
3分筆(①大きな部分、②小さな部分、③小さな部分)になっており、そのうち
①大きな部分には自分名義の持分として、1/8ありますが、
残りの②小さな部分と③小さな部分については、前所有者の名義のままとなっております。

この問題に気づき、仲介の不動産屋に問い合わせをしようとしましたが、
個人不動産屋であり、既に店主は亡くなっておりました。

前の所有者には、相談だなと言われました。

前の所有者にお金を払わなければいけないのでしょうか?
何か違う方法、法律などがございますでしょうか?

大変困っております。


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アドバイス :1
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不明の点がございます。まず、共有地を分筆により分割する場合は、
民法上の処分・変更行為に該当すると思われます。
その場合は、共有者全員の合意が必要です。

その合意無しに、分筆が行われたとしたら、
それは違法行為が行われた可能性が有るということで、その分筆を行ったであろう
土地家屋調査士の責任問題に発展する可能性が大きいと思いますので、
通常は有り得ません。再度、権利関係を整理してみて下さい。

(高原開発・涌井さん)

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相談者より:
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丁寧なご回答を頂き、ありがとうございました。

ご不明な点につきまして、本私道を3分筆した際は、
当時の共有者全員の合意のうえ行われております。
私の土地購入は分筆後で、私道1/3の大きな部分につきましては、
前所有者から名義変更済みとなっております。しかし、残りの2分筆につきましては、
名義変更されず(名義変更忘れ)、前所有者のまま、今日に至っております。

もしも良い方法がございましたら、よろしくお願い致します。

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アドバイス :2
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私見ですが、
ご相談内容から推察するに、購入時に、入口の無い瑕疵有る土地を購入してしまった
と言う事なのでしょう。既に、何十年も経っている様ですから、微妙ですね。

まず、詐欺による契約と言うことが推察されます。
その場合、土地の売買契約を取り消せますが、
詐欺に気付いた時から5年以内ですから、これはクリアできるでしょう。
さらに、行為(売買契約日)から20年間ですから、この辺りが微妙ですね。
契約書の日付をご確認下さい。

20年以上経過している場合は、その私道の持ち分を時効取得可能かどうかですね。

20年以上経過した場合、非常に厳しい裁判となるでしょうから、
前所有者が過去に支払った固定資産税分程度は、支払って、
穏便に済ますのが、得策かと思います。

(高原開発・涌井さん)

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相談者より:
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大変お世話になっております。
 配置としまして、道路(私道)をはさんで左右に3軒が連なり、奥つきあたりに2軒があります。
 私道の分筆は、入口側に大きな1/3分筆があり、奥つきあたり手前に左右に小さな1/3分筆があります。
 大きな1/3分筆につきましては私の名義となっており、残りの小さな1/3分筆×2につきましては、前所有者名義のままとなっております。
 我が家は前から3軒目にあり、特になくても困らないのですが、市に道路を引き取ってもらう際、我が家の前所有者の印が貰えず、引き取ってもらえないことで、なにか皆さんに悪いようで・・・。
 なお、本件は詐欺ではなく、単に不動産屋さんのミスかと思いますが、私道の持ち分は時効取得可能なのでしょうか?(土地の購入:昭和44年11月)
 固定資産税は、土地購入後、暫くの間全私道分を我が家が払っており、何年か経ってから、土地明細が届いた時に気付きました。
※土地明細は、近年こそ毎年送付されてきておりますが、以前は何年かに一度しか送付されてきませんでした。
 なぜ我が家に私道分の固定資産税が丸々付いているのか市役所に問い合わせしたところ、「8軒で相談して集めてください。それとも別のお宅に納付書を送りますか?」との回答が。
 住んでいる人だけで相談し、市に免除してもらうようにお願いし、免除してもらうことができました。
 私が購入する前は、前所有者が固定資産税を、全額(全私道分)払っていた可能性はありますが、私が購入した後は一切払っておりません。
 前所有者は、「相談だな」と言っておりますが、金銭要求が考えられます。
 本来は土地購入の際に名義変更されるべきで、仲介の不動産さんのミスと思います。
 法律などで名義変更が穏便(無銭)に行う方法はないのでしょうか?
 もちろん、印鑑の押し代はこちらの気持ちで払うつもりでおりますが、時効という言葉に期待したいのですが・・・。無理でしょうか?

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アドバイス :3
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時効取得可能だとしても、
話し合いで解決しない時は、民事調停→裁判と進むのが一般的です。
裁判となりますと、弁護士費用等も馬鹿になりません。
私見ですが、
もし、出入りに関係無いので有れば、そのままにしておくのが良いのではないでしょうか。

(高原開発・涌井さん)

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相談者より:
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この度は、いろいろなアドバイスを頂きありがとうございました。

この私道は、複雑であり、皆様市への引き取りを希望しております。
(そのままにしておくには・・・。将来代が変わってからも同様な問題発生が懸念されます。)
やはり何とかしなくてはなりません。今一度会って、お話しをしてみます。

本当にいろいろありがとうございました。

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