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登記簿と違う境界の土地の購入について

東京・男性・30代
現在ある土地の購入を考えているのですが下記の様な状態です。
(購入する土地の地主さんA、隣地の地主さんBとします)

1.昔隣同士の地主さんで話をして登記簿と違うが
  境界を直線的に分けて擁壁を作ってあります。
  但し、その登記簿との違いは面積が同じになるようにしてあります。

2.Bさんは土地を担保に入れている。
  Bさんの奥さんが連帯保証人であるが痴呆症である。
  その相続人である息子さんCはいる。

このような状況で土地を購入しようとしていますが、現況に合わせて
名義人を変更してもらえるようAさんからCさんに働きかけてもらっていますが、
なかなかCさんの動きがよくないようです。

質問は
Q1:このような状況ですとCさんの手続きは大変(複雑)なのでしょうか?
   裁判所に何回か通わないといけないともききました。

Q2:そもそも担保に入っている状態で土地の等価交換はできるのでしょうか?

Q3:この等価交換ができていない状態で購入する場合どのようなリスクがあり、
   どのようにしてリスクを回避しておくべきでしょうか?例えばリスクとしては、
   Bさんが担保として銀行に取られた後、擁壁の位置変更を迫られるなどです。

Q4:Q3の場合、Cさんと等価交換しますという覚書を交わしても
   Q3のリスク例の場合リスク回避の効果はないでしょうか?

色々と質問をしてすみませんが回答よろしくお願いします。


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アドバイス :1
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Bさんの事が書いて無いので、ご相談内容が正確に解かりませんが、一応お答え致します。

1、Bさんが健常者であれば、権利者はBさんですから、それ程難しいはずは無いと思います。

2、銀行等抵当権者の同意が有れば難しくは無いと思います。

3、4、ご相談のケースで、位置変更を迫られる例は少ないと思います。

私見ですが、等価交換による所有権移転が難しい様でしたら、
それぞれの土地の使用貸借契約を締結しておいたら如何でしょうか。
(高原開発・涌井さん)

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相談者より:
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ご回答ありがとうございます。質問者です。

土地の使用貸借契約は土地が担保に入っている状態でも有効なのでしょうか?
(結べるのでしょうか?)
恐らく、すべては銀行等抵当権者の合意によって該当する土地部分の担保解除がないと
進まないかと考えておりますが、これは正しい認識なのでしょうか?

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アドバイス :2
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使用貸借契約でも、賃貸借契約でも可能です。
但し、抵当権者が、差し押さえ等を行使した場合は、そちらが優先順位となります。

ただ、私の経験上、でこぼこした境界を、綺麗に真っ直ぐにした場合、抵当権者も、
当然まっすぐの方が処分しやすい訳ですから、使用貸借契約をしておくと、
交換の話にものってくれる事が多くなります。

ところで、Bさんとは直接話せないのですか?
痴呆症というのは、Bさんの妻では無く、Bさん本人の事なのですか?
その場合、意思表示が全く不可能な状態なのですか?

だとしたら、Cさんは交換の相手としての正式な権利者では、有りません。

まず、司法書士等にCさん、Bさんの妻が相談して、
どなたか成年後見人を決める必要が有ります。
その成年後見人と交渉する必要が有ります。勿論、抵当権者の承諾も必要です。

何れに致しましても、Cさんと相談して、司法書士等にご相談される事をお薦め致します。

(高原開発・涌井さん)

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相談者より:
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お返事ありがとうございます。
使用貸借契約を結んでおくメリットは、現状の入り組んでいる部分を
それぞれ無償で借りるという契約を結んでおくことで、
そのようにして使われてきている事実から抵当権者が今までの使われ方に合意しやすい
という理解でよろしいのでしょうか?

Bさんは健常者ですが、高齢のため実際は息子さんのCさんが管理しているようです。
Cさんと話をしたところ、後見人になると管理が大変になるため
Bさんの奥さんが亡くなるタイミングで名義を替えたいとのことでした。
管理だけの問題ではなく自営業のため後見人になることで色々と不都合が生じるような雰囲気でした。
そのタイミングで交換することを書面で残すことは問題ないということでしたが、
貸借契約を結ぶこと以外もうやる手はないのでしょうか?(やっておくべきことはないのでしょうか?)

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アドバイス :3
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その通りです。
ご相談者とBさんの間の約束を文書化しておくと言う事です。

それと、BさんCさんの連名と、ご相談者の間で、『Bさんの奥さんが亡くなるタイミングで
名義を替える』という内容の覚書を交わしておくことをお薦め致します。

口頭での約束では無く、文書化しておくことが大事かと思います。

尚、Bさんが健常者であり、意思表示(司法書士等の問いかけに対し、明確にうなずける等)
が可能であれば、今でも所有権移転は可能かとも思います。

(高原開発・涌井さん)

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相談者より:
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立て続けですみません。
一点やはり腑に落ちないところがあります。
Cさんと話した内容は前述になりますが、
土地の入れ替えにBさんの奥さん(連帯保証人)の承認が必要なのでしょうか?
またBさんの奥さんがなくなると手続きができるようになるというのは何が変わるのでしょうか?
是非この点を教えて頂けないでしょうか?
よろしくお願いします。

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アドバイス :4
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交換するのに、連帯保証人の承諾は必要ないでしょう。
ただ、Cさんの立場上、承諾を得ておきたいと言う気持ちは有るかも知れません。

あくまでも、銀行等抵当権者とBさん、ご相談者が承諾すれば可能です。
繰り返しになりますが、Bさんが意思表示出来るので有れば、手が不自由で有っても、
捺印は司法書士等が本人確認(写真付の身分を証明するもの)と
本人の意思確認して代理で押せば良いと思います。この時に、司法書士等が質問することに、
明確にBさんが意思表示出来ることが必要かと思います。

逆に、今現在はCさんとBさんの奥さんには、交換に関しては何の権限も御座いません。
然し、Bさんの意思確認をとるには、CさんとBさんの奥さんのご協力が必要になるということかと推察致します。

(高原開発・涌井さん)

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相談者より:
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何度も回答ありがとうございます。
再確認および追加の質問になるのですが、ご意見頂けないでしょうか?
銀行側(農協)が担保の土地を変更するのに連帯保証人の承認を求めているようなのですが、
銀行側に連帯保証人は不要なのでは?という主張をできるということでよろしいのでしょうか?
もしくはそのようなことを求めてくるはずがないということでしょうか?
どちらにしてもこの点含め再度交渉してもらうようお願いするつもりではありますが。

また、名義の入れ替えができないで、覚書をもらった状態で土地を手放さないといけない場合、
やはり売れない可能性が高い土地となってしまうのでしょうか?

何度も申し訳ございませんが、よろしくお願いします。

(4日後)

アドバイス頂けて非常に助かっております。
また立て続けに質問ばかりして大変申し訳ございません。
少し進捗がありましたので、前回の質問と合わせて意見頂けないでしょうか?

今度直接金融機関に出向き、連帯保証人の承認なしに、
担保地の該当部分の所有権移転をできないか相談しようかと思っていますが、
それでも保証人の承認を求められた場合、何かうまく交渉する方法はありますでしょうか?
話の進め方や金融機関側に協力頂くためのアドバイスありましたらお願いできないでしょうか?
本当に何度も恐縮です。よろしくお願いします。

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アドバイス :5
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個人的な意見としては、銀行が連帯保証人の承諾を求める必要は無いと思います。
ただ、金融機関の担当者の判断や、金融機関の内規によって、
連帯保証人の承諾を求める事も、あるかも知れません。
法的には、連帯保証人の承諾無しに可能な訳ですし、
金融機関にとっても悪い話では無いので、説得してみては如何でしょうか。
あくまでも、通常の感覚として、境界は、現況と一致した方が望ましいですし、
何よりも真っ直ぐ直線になるのですから、承諾しない理由を探す方が難しいと思います。
とりあえずは、直接交渉してみるべきだと思います。

(高原開発・涌井さん)

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相談者より:
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いつも回答ありがとうございます。
先日金融機関と直接相談したところ、抵当権の手続きに
連帯保証人のサインが必要となっており、抵当権を外すにも同意が必要という返答で、
連帯保証人のサインなしには話は進められないといわれました。
よって後見人をつけてもらうしかないそうです。
すぐに売買をする場合は、覚書と貸借契約を結ぶしかなさそうですね。
この場合両方(覚書:おばあさんが亡くなったら所有者移転をするという内容、と貸借契約)
を結んでおいたほうが良いのでしょうか?
この様な状態で私が売買する場合やはり売りにくい状況になるのでしょうか?
本当に何度もアドバイス助かります。よろしくお願いします。


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