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土地購入後の、追加購入について

埼玉・女性・40代
はじめまして、土地購入の追加購入を検討している素人です。お手数おかけいたしますがよろしくお願いします。

まず現状をお話します。
昨年土地を購入しました。縦にながい80坪ほどの土地を分筆してもらい、前面の公道(4m)に面した方を購入しました。(私共の土地をAとします)

後ろの土地は私共の購入した土地の南側に幅2mの道路分を後ろ部分まで確保した旗竿地です。(この旗竿地をBとしますが、この後の説明上Aの真後ろの実際の宅地部分をB①、Cさんのお宅に通じる道路部分をB②とします)

そしてこの約80坪の土地の後ろには更にもう1件、昔から済んでいるお家があります。このお宅の私道は公道との接地面が2m未満だったようで今回の販売に際し、一番に売主の不動産屋さんに50cm×公道への長さ分の買取を申し出たそうです。(Cさんとします)

そして、Cさんの購入分の道路(50cm×Cさん宅までの長さ)とB②の道路、合わせて幅約2.5m×公道までを協定道路とした方が使いやすいと不動産屋さんに言われ、協定書には私共とCさんのサインを既にしてあります。
ちなみにCさんがもともと持っている幅2m未満×公道までの土地はこの協定道路には含まれていませんでした。

※ウチは公道側に駐車場も門も作る予定なのでこの協定道路にはあまり乗り入れることは無いと思ったのですが、ちょっとでも乗り入れる可能性がある場合サインしておいた方が後々いいと言われ、そうしました。
(ウチには全くデメリットが無い話だと思いますので・・)

教えていただきたいことはつです。

《1》昨年は金銭の都合上分筆してもらい前の土地だけを購入したのですが、今になって両親から少し貸してもらえそうなので、もしも後ろの土地の値段が落ちてきたら追加で購入できたら・・と考えるようになりました。

我が家の土地は公道に接しているため実際の購入は土地B①だけでもいいのですが、土地の売買条件はもちろんB②も含まれていますのでかなり割高だと感じます。
土地B②も実際に家を建てられる土地に組み込めるならまぁまだ考えようはあるのですが・・。

この協定道路部分はCさんの了解さえ得られれば通常の土地として組み入れることは可能でしょうか?
(Cさんの接道2m以上は確保されていますので)


《2》上記をクリアできて購入する場合の話です。

・分筆が済んでいるので住所もAとBでは地番が分かれてしまっています。
・B用にB②の道路の下には水道管の工事も済んでいます。
・AとBの土地の境目には2段のブロックが積んであります。
・B②とCさんの道路はもうコンクリできれいになっています。

もしもウチが全て宅地として購入するとしたらどこまで不動産屋さんは1件用の宅地の状態まで戻して売ってくれるものでしょうか?
また戻す必要の無いものもあるかと思うのですが(住所や水道?)そちらについても手続き上注意などがありましたら教えて下さい。

《3》昨年Aの土地購入時には仲介の不動産屋さんを通じてこの土地を購入したのですが、今回は直接売主の不動産屋さんにコンタクトを取ろうかなと思うのですが、交渉ごとがいろいろありそうなので以前にお世話になった仲介不動産やさんにお願いしたほうがいいか、悩んでいます。
土地購入に至った場合、手数料等は違ってくるのでしょうか?

本当に素人で何も分からずすみません。
何かお気づきの点などもありましたら教えていただけたら助かります。
よろしくお願いいたします。


アドバイス:
地目が同じ(宅地等)で有れば、再度、合筆して、全ての土地を一筆にすれば、
それ程面倒も無いでしょう。
値段や解体工事については、売主業者に、直接交渉してみては如何でしょうか。
交渉は、当然それなりに手間がかかるでしょう。
仲介手数料分を安くしたければ、それなりにご自身が、交渉する必要があります。
(高原開発・涌井さん)


相談者より:

涌井さま
ご回答ありがとうございました。
合筆という言葉すら知りませんでしたのでとても勉強になりました!

B部分はB①とB②も分筆されているためAと合わせると「三筆」ということになるようで、
やはり合筆したほうがすっきりしていいですね!

AとB①という二筆にまたがった土地に
1軒の家を建てられるのかどうかも分かりませんし・・。
ただB②に関しては協定道路(位置指定道路では無い方の)なので、
分筆したままの方が固定資産税が安いんじゃないかと素人考えで思ってしまったのですが、
位置指定道路ではない協定道路の場合、固定資産税は宅地と同じでしょうか?


アドバイス:
私道の固定資産税については、市町村が決めることになります。
登記地目というよりも、課税地目がどうなるかによって、変わります。
これは、市町村の税務課と交渉すべき問題となります。
つまり、ケースバイケース・市町村によって違うということになります。

尚、『AとB①という二筆にまたがった土地に1軒の家を建てられるのかどうか
も分かりませんし・・』については、土地所有者が同一の場合や同意が得られ
相当の手続きが取れれば、問題なく建物は建てられます。
合筆するかどうかは、正に『やはり合筆したほうがすっきりしていいですね!』
ってことかと思います。
(高原開発・涌井さん)


相談者より:
涌井さま
詳しいご説明ありがとうございました♪
素人の私でもよく理解できました♪
これから該当の土地(まだ売れていません)の価格の動きに注目して、
時期がきたら不動産屋さんにお話に行ってみようと思います!
また何かありましたらよろしくお願いします☆

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