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私道共有のメリットとデメリットについて

神奈川・女性・30代
中古戸建を契約し、手付け金を払いました。
購入物件は公道と私道に接する角地で、複数の地番があり、
そのうちの1つが私道の一部を含んでいる内容となっています。

私道には購入物件含め5軒が接しており、
私が所有する予定の一部以外の私道部分は5軒での共有扱いとなっております。
この私道の一部が私道から公道に出る場所に位置するため、
他4軒のお宅は通行の際に必ず通る部分となります。

契約後に、この私道の一部を、他の道路と同じく但し書き部分として、
5軒での共有にしてもらえないかという話が入りました。
仲介業者からは売主所有の間に手続きは済ますため、
私側に費用は発生しないと言われています。

私道の一部といっても数平米であり、今後の近所付き合いを考えれば了承するべきなのでは
とも感じますが、既に現況の内容で契約書に捺印済であり、少し納得できない感もあります。

この私道の一部は無償譲渡なのか、
売主がいくばくかの金銭を受け取るのかどうかはわかりません。
(私側に費用は発生しないと言われている以上聞きづらくもあります。)
おそらく私道の一部を分筆する作業は行われるものと思います。

この部分には税金もかかっていないようで、
少なくとも今後私が所有し続けるデメリットは少ないのではと感じています。
(道路に何かあった場合の工事費用はありますが、数平米なため
特に大きなインパクトは無いのではと思っています。)

この私道の一部を共有にする申し出に対し、
買主である私はどのように行動/交渉?していけばよいでしょうか。
メリット/デメリットも合わせて教えていただけますと嬉しいです。
よろしくお願いいたします。


既にご自身でもご推察の通り、質問者様としては所有し続けることでのデメリットは後述する測量の問題を除けば、ほとんどないかと思います。工事費については、共有とした場合は全員で負担することになるでしょうが、それは今の状態でも同じでしょう。たとえ質問者様がお持ちの部分のみが陥没したとしても、奥の皆様が通行されている以上、まったく負担しないという流れにはなりづらいと予想するからです。今後、私道(2項道路でしょうか?但し書きとの記載もありましたが、43条但し書きであれば協定通路などの条件がなければ個別認定となります。)について通行・掘削の承諾書を求められることは考えられますので、その場合にはんこ代を要求することも可能でしょう(近隣関係を考えると、決してお勧めしているわけではありません)。

今回当該部分を分筆し、共有扱いにすることで、質問者様のお持ちの土地の一部が私道、一部が宅地という状態は解消され、正確な地積測量図が登記されることはメリットと考えても良いのではないかと思います。ただし、今回の地番、宅地部分の地番双方がしっかりと測量され、境界標が設置され、近隣との境界確認書が締結されていること、官民査定書が交付されることは確認しておいた方がよいかと思います。

測量・分筆にはそれなりに費用がかかります。現在の状態では宅地と道路部分がひとつの筆になっている現在の状態は将来の売却の際にデメリットとなる可能性はあります。その際に分筆しようとしても、今回の経緯で断った場合、近隣が境界確認書に押印してくれない可能性はあります。そうすると筆界特定制度や最終的には裁判で決着しないと分筆ができません。そのリスクを考えると、今回の売主側の申し出に応じることは、決して悪いことではないかと思います。

私道の一部、数㎡であれば、対価が発生していたとしても測量・分筆の作業の費用には到底及ばないでしょう。契約押印後の話ということで、ご納得いかないとおっしゃるお気持ちは分かりますが、契約後に測量に入る場合、こういったことはわりとあることです。交渉というほどのものではありませんが、印鑑証明付きの境界確認書・官民査定書を含む確定測量図を交付してください、ということを条件にし、この申し出は受けられるのが今後のためかと思います。なお、上記の条件や、売買対象が変わることについては、しっかりと文書で残されるよう、ご留意下さい。

うまく契約、決済が進まれることをお祈りしております。ご不明点等ございましたら、またご質問下さい。
(ディアレストコーポレーション 立川さん)


丁寧なご回答をくださりありがとうございます。

私道に関しては、43条但し書き道路です。

今の段階で道路部分と宅地部分を分けて登記しておいてもらえることはメリットなのですね。
将来売却する可能性も無いとは言い切れないので、確かに今回の不動産売買の中で進めて頂いた方がいいような気がしてきました。

下記の点につきましては、アドバイスいただけなければ全く考えが及ばなかったと思います。
・確定測量図(印鑑証明付きの境界確認書・官民査定書を含む)を交付してもらう
・境界標が設置されていることを確認する
おそらく担当者からも得られなかったでしょう・・・。本当に感謝いたします。
忘れずに確認したいと思います。

またご相談させていただくかもしれませんが、その際はよろしくお願いいたします。
ディアレストコーポレーション 立川様、Fudosan.JPスタッフ様、アドバイスありがとうございました。

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