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▼ 大家からの更新拒否で退去する場合の費用請求について
▼ 契約書が無いから借地権無しと立ち退き要請された問題について
▼ 大家と地主と退去要請トラブルについて
▼ 取り壊しによる立退き交渉について
▼ 立ち退き交渉時の住民票の影響について
▼ 修繕義務を果さない大家に更新拒否された場合について
▼ 立ち退きを条件とする車庫証明への押印について
▼ 自治体との立ち退き交渉について
▼ 開店したライブハウスの騒音のために引越す場合の賠償について
▼ オーナーチェンジによる立ち退きについて
▼ 立ち退き調停について
▼ 増築部分の立ち退き補償について
▼ テナント立退き料の妥当性について
▼ 立ち退き時の資金難について
▼ 立ち退きと定期借家への契約変更
▼ 不動産引渡し命令を受けた場合
▼ 借地立退き費用について
▼ 賃貸している物件の建て替え
▼ アパート立ち退きの通知が来ましたが
▼ 区画整理による立ち退き保証金について
▼ 立ち退きについて
▼ 急な立ち退きについて
▼ 立退き料について
▼ 法人の賃貸借契約について
▼ アパート建替え時の立ち退き
▼ 立ち退き料の話し合いについて
▼ 急な立ち退きを要請された場合
▼ 立ち退きの際の補償請求
▼ 資材置き場の立退きについて
▼ 立ち退き料はもらえるか
▼ 賃貸借解約請求を受けました。
▼ 賃貸アパートの立退き補償について
▼ 内装工事で立ち退き?

大家からの更新拒否で退去する場合の費用請求について

相談内容 大家からの更新拒否で退去する場合の費用請求について

東京・女性・40代
初めまして宜しくお願い致します。
更新二か月前の二月の末に、家賃を持参し
次回の更新のお願いをした時に更新の拒否を告げられました。
理由は田舎から出てくる若い人を住まわせたいし、
もう長くなったから・・・と曖昧な理由でした。

居続けながら交渉出来るという事を知りましたが、ヘタレでして
同じ建物で毎日嫌な思いをするのが憂鬱で新しい住まいを見つけ契約に至りました。
これから近々引越しなのですが、
こういう場合どのタイミングでどんな風に請求をすればいいのでしょうか。
新居にかかった領収書等を準備した方がいいのでしょうか。
こちらとしては、転居にかかった費用を請求したいのですが。
管理会社に仲介をお願いしようと思ってましたが、大家が更新時に手数料を払うことなく
全て自分の懐に入れていたようで仲裁をお願いするのは無理の様です。

現状
事実隣は退去を求められていないようなので生活出来ない程老朽化している事はありません。
賃貸料や更新料の遅れも一度もありません。
騒音や名迷惑行為等はしていません。
ただ、うちは大家の隣でもあり階上でもあるので歩く音がうるさいと言われたことがあります。
これは建物の構造上と古さからどうしようもない事だと思っていますが、
自費で四万強の防音のカーペットを敷いています。
基本的に余計なお金は一切出したくなく、
古くなり換気扇が壊れても自分でお願いしますという大家です。


□■アドバイス:1

私見ですが、その様な大家ですと、
弁護士からの内容証明が有効かと思いますので、
取り敢えず行政や弁護士協会等の行っている無料法律相談へ
行かれる事をおすすめ致します。

(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

涌井さま
御世話になります。
早速にありがとうございます。
お礼が遅れまして申し訳ございません。
引越をしていまして今に至りました。

大家の更新拒否なのにいざ次が決まって退去予告をすれば、
その時は黙っていても退去時に一か月ルールを持ち出して、
でもその分は結構だからとそれで全て丸められそうで、
その前に区の無料相談に行こうとしたのですが
全く予約が取れず間に合いませんでした。
現に、数日前に今月いっぱいで退去しますと言っても
「あーそうですか」だけでした。

契約書は大家独自で更新手続きを始めてから変わっており、
その中に、「賃借人は、本件貸室の明渡しに際し、賃貸人に対し、
移転料その他これに類する金銭上の請求をしないものとします」
とありました。それがあり強気なのかとも考えてします。
多分敷金でも何かあると思いますので
最後まで出方を見て仰って下さいました様に相談に行って参ります。
またご報告させて頂きます。ありがとうございました。


□■アドバイス:2

一般借家契約の場合は、契約書の内容とは関係なく、
大家からの申し出による更新拒絶には、正当事由が必要です。
然し、法律に無知な大家には、何を言っても理解して頂く事は
難しいでしょうから、専門家からの内容証明を送る必要が有る
と思います。頑張って下さい。

(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

涌井さま
お世話になります。
ご丁寧にありがとうございます。
まだ相談に至ってないのですが経過報告です。
本日明渡しをしました。
住んだ当時から掃除の後なのかところどころ黄色みがかって
白と言うよりオフホワイトな壁でしたが、夫が喫煙者なので、
壁が汚れていると言われ全張替するので
敷金(一カ月分)は返せないし、
十数万以上かかるのでもう一カ月分「くらい」
払ってもらわなけらばとの事でした。
想像するような極端な汚れではありません。
10年も住めばこのくらいになると思うのですが、
主観ですのでなんとも。

結局張替代金はあやふやでしたので
こっちで業者と話し合い見積もりを出してもらい
張替後に不足分を直接支払う事にしました。
10年位居住すると償却されると聞いたことがあるのですが。

この事も含めて相談しいい方向に向かう様に頑張ります。
些細な報告で申し訳ありませんでした。
いつもありがとうございます。


■□相談者より

涌井さま
お世話になります。
報告です。
法律相談に行って参りましたが、出てしまってからでは請求出来ないし、
方法が思いつかないと言われました。
いい勉強になったと思うしかないと。
そういう事でした。
取り急ぎご報告まで。
度々申し訳ありません、ありがとうございます。




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Posted on 3月 26, 2010 ●借りる→立ち退き補償 | | コメント (0) | トラックバック


契約書が無いから借地権無しと立ち退き要請された問題について

相談内容 契約書が無いから借地権無しと立ち退き要請された問題について

千葉・女性・30代
70年の借地に契約書無しで住んでいます。

地主さんの代理人の方から立ち退き要求があった際、
「契約書が無いのだから借地権はほとんど存在しない」というような事を言われました。

これを聞いて父は落ち込んでいます。

立ち退きには応じるつもりですが、
父の落ち込み方を見て、このまま借地権なしと判断されたまま
明け渡すのがとても残念でなりません。

そもそも契約書が無ければ借地権は成り立たないものなのでしょうか?
ちなみに建物登記も事情がありしていません。
これも不利な条件となってしまいますか?

お手数ですがわかる方ご回答お願いいたします。


□■アドバイス

借地権契約書が無くても,既成事実として家を建てて,
あなた住んでいるなら有効です。
家の登記が無くても,家を建てたときの工事代の領収書が証となります。
70年から39年借地してますが,最初30年の期間が設定されてます。
更新は20年の設定とみなされます。
期間中の立ち退きなんで立ち退き料と借地権の買取要求ができます。
多分,代理人という方は不動産屋と思われますが,
自分で対応できなければ身近な司法書士などに
有料で対応してもらったらいいでしょう。

(ハビット・小谷吉秀さん)



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Posted on 12月 17, 2009 ●借りる→立ち退き補償 | | コメント (0) | トラックバック


大家と地主と退去要請トラブルについて

相談内容 大家と地主と退去要請トラブルについて

東京・女性・30代
初めまして。 今、借りている賃貸一戸建て物件の事でトラブルに巻き込まれています。
どなたか詳しい方アドバイスお願いします。

2年前の10月末から入居し、今年の10月末日で契約更新のはずだったのですが・・・
8月に一通の封書が届き、中身を見ると、大家からで
「貸主●●・と借主●●としての上記物件の賃貸契約が平成21年10月末日で
 期間満了となりますが、平成21年10月末日で 貸主・●●(借地人)と
 後(うしろ)の地主・●●との借地契約が満了となりますが、
 地主側の方で借地の更新は しないという事で、地主の方に借地を返還する事にしました。
 付きましては●●様の更新の件は地主の●●様に
 平成21年11月1日で権利が移転する予定ですもので
 今後の●●様とのお話になりますので宜しくお願いします。
 今まで本当にありがとうございました。
 地主様の方には●●様の契約書を渡しておきますので宜しくお願い致します。
 もし借地の返還が遅れる場合は●●様にご連絡致します。
 よろしくお願いいたします」
平成21年8月13日

と言う内容の文章が送られてきました。後ろの地主さんとは、会えばご挨拶したり、
お祭りが有れば子供達にチケットをくれたりと色々してくれていたので、
たまたまお会いした時に、この件を聞いた所、
地主の言い分は

・去年の12月から借地権の返還の話し合いを8月までに3度している。
・ウチの隣にあるアパートも借地で貸しているので、アパート部分は大家にあげて、
 今私たちの住んでいる一戸建て部分の土地を返してもらう為に
 図面をとって返還に向けて話が進んでいる。
・20年も前に今年で借地権が切れるのは大家も分かってたハズだ。

と・・・・結局地主さんの家と隣接しているウチを更地にして
自分の息子夫婦に家を建ててあげたいと・・・

私たちはこの件が発覚するまで賃貸契約をする時も、全く聞かされておらず、寝耳に水状態でした。 

で、不動産宅建の無料相談や、都庁の不動産相談に行ったのですが、
届いた手紙は連絡事項の様な物で何の効力も無い。
家賃をちゃんと振り込んでいれば大丈夫と 言われていて、
10月の終わりに不動産屋の社長がやっと来て話を聞くと..
社長さんは、双方の話を聞いてるらしく、私たちが地主から聞いた話と全く違う・・・

・借地権の返還を求めて来たのは大家では無く、地主のほうから。
・今現在、地主側は更地にして戻せ、大家はそのまま返還すると言い合っていて平行線になってる

と・・で、結局更新も1年でどうですか?と聞かれ、ウチは

「子供の学校近くで半年かけて見つけた物件で更新が出来ると言う契約の元で契約しているのだから、
元の契約書通り2年でお願いします」とそのときは帰って行ったのですが
今日また、不動産屋の社長が来て、もう双方のパシリにされていて・・・・

「契約更新の件なのですが...更新料無しで1年間家賃無料でお願いしたいと」
と・・・で、こっちが
「結局大家サンはどちらになるんですか?ここの建物は大家サンの名義の会社になってますが?」
と聞くと、社長さんは
「どちらが大家になるのか分からないんです」と・・・・それと、
「2年で更新を貫くと、2年更新で2年後の更新が出来ない契約にされるかもしれない」と言ってました。
ウチからは
「今の所検討しておきます。けど、一年で同等の物件が見つからなかった時はどうなるのですか?
引っ越し代もどうなるのでしょうか?」と言う事は聞いておき、
今契約が切れた状態で家賃だけ振込続けてるこの状態を一筆文章で書いて頂けませんか?
と言う事を伝えておきました。

こっちとして見れば、子供の学校がここの物件を見つけるまで1年片道30分掛けて学校に行っていて
今は徒歩5分の距離でようやく見つけた物件で、更新も出来るというから借りたのに....
納得出来ないです。詐欺に有った気分です(><)
しかも住んでる周辺は基本的に学校があるので、なかなか物件が動かない地域で、
希望している金額で同等の物件を見つけるのは正直苦難です。

更新はどうしたら良いのか、これからどう相手方と話しをしていけば良いのか
アドバイスお願い致します。

説明が下手で長文になってしまいましたが宜しくお願い致します。


□■アドバイス

複雑で込み入っていますので、
東京弁護士会にご相談されては如何でしょうか。
http://www.toben.or.jp/consultation/other/syakuch.html

(高原開発・涌井さん)



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Posted on 11月 17, 2009 ●借りる→立ち退き補償 | | コメント (0) | トラックバック


取り壊しによる立退き交渉について

相談内容 取り壊しによる立退き交渉について

千葉・男性・30代
現在賃貸に居住しているのですが、管理会社が変わり、
嫌な予感はしていたのですが先日口頭で、
現在のアパートを取り壊すという話を受けました。
(書面での通達はまだうけておりません)

建物自体は10年超ですが、壊すほど古いわけではありません。
が、新しい管理会社はその土地を分譲販売するとのことです。

そこで、賃貸ではなく土地&建物を購入しようと考えております。

賃貸から賃貸の場合は立ち退き料に関連する情報は露出されているのですが、
賃貸から住宅購入の場合はどのような基準になるのでしょうか?

現在賃料は10万円程度
近隣の相場とほぼ同程度です。

退去予定日は4月(6ヵ月後)になる予定です。

できれば
1.引越し代
2.預けている敷金
3.現在の賃料の数ヶ月分
4.引越しに伴う諸費用

などを請求したく考えております。
現実的に可能なのでしょうか?

よろしくお願いいたします。


□■アドバイス

一般的に、借主の金銭的自己負担無しで
同等条件物件へ引越しして頂くことが、
立ち退き交渉の基本となり、
引越し先の賃料数ヶ月及び敷金返還・引越し経費等となるでしょう。
住宅購入の場合でも、他の居住者と同等条件で
交渉することになるかと思います。
1.引越し代
2.預けている敷金
3.現在の賃料の数ヶ月分
4.引越しに伴う諸費用
が全て可能かどうかは、交渉によると思います。
但し、4については内容が不明ですが、
1と含め引越し業者へ支払う実費となるかと思います。

実際の交渉では、
引越先物件の契約に伴う支払い明細額
(前家賃・礼金・敷金=預け金・手数料等)+指定引越し業者の見積額-預かり敷金との相殺
※敷金については差額支払い、引越し業者は指定
(数件まとめた引越しとなるので割引が利く為)となるのが、
一般的かと思いますので、
あくまでも、それと同等額程度ということになると思います。

(高原開発・涌井さん)



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Posted on 10月 20, 2009 ●借りる→立ち退き補償 | | コメント (0) | トラックバック


立ち退き交渉時の住民票の影響について

相談内容 立ち退き交渉時の住民票の影響について

神奈川・30代男性
私の実家が国から立ち退き要求されております。
しかし、立ち退きのために国から提示された金額が、かなり低く困っています。
私の両親は高齢のため、私の住んでいるところへ引き取ろうと思うのですが、
住居として使用していない場合は、もっと安くされてしまうのではないかと
心配です。
住民票の有無、居住しているか否か…などは、価格交渉に関係ありますか?
居住していなくとも、事業用に使っている…などと言えばよいのでしょうか?


□■アドバイス

オフレコ的なことですが、査定員による査定が済んだ後でも、
転居せずに価格交渉を行った方が高くなる可能性がございます。
簡単に言うと、ごね得になる可能性がかなり高いと言えます。
(高原開発・涌井さん)



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Posted on 6月 30, 2008 ●借りる→立ち退き補償 | | コメント (0) | トラックバック


修繕義務を果さない大家に更新拒否された場合について

相談内容 修繕義務を果さない大家に更新拒否された場合について

鹿児島・30代男性
私はマンションの1階に居住しておりますが、玄関ドアの脇に
台所の排水パイプがきており、3階からの排水がパイプから漏れております。
管理会社に修理を依頼しておりましたが、家主がなかなか修理してくれず、
催促の電話を再三していました。

ある時、家主が家にきて、証拠を見せろだの、写真を撮って文書で出せだの
言われました。しかし、私も働いていますので、いつ漏れるともわからない
パイプを監視しているわけにもいきません
(そんなのは業者に点検してもらえばすむことなのに…と憤慨しておりました)。

ある日、夜9時をすぎていましたが、パイプの漏れに遭遇したので、
「証拠をみせますから、今、出てきてください」と電話したところ、
「非常識だ!」の一点張りで、電話も切られました。

その後、2日ほどたって、管理会社を通じ、
来年度の更新はしないと通告されました(退去期限は3月31日です)。

こんな家主とは付き合いたくありませんので、
もちろん出たい気持ちはありますが、正当な理由の退去通告ではないので、
何とか引越し代や敷金の全額返納を希望したいと思っております。
要求することは可能でしょうか?
また、要求するには、今後、どのような手続きをとればよいのでしょうか?
お知恵を拝借ください。


□■アドバイス:1

お話を伺いますと、
おそらく排水管か給水管からの漏水かもしれませんね。
大家さんは保険の適用をしたいから、
写真とか証拠とか言ったのではないでしょうか?
その部分であれば、大家さんが修繕する義務も通常あります。
管理会社があるように見えますが、夜にお電話されたのは、
なぜ大家さんだったのでしょうか?
当社も管理をしていますが、ご連絡は通常、
管理会社にいれていただくのではないでしょうか?
大家さんが夜にご連絡されて、多少、気分を悪くされたのも、
理解しなくはないですが、それと契約更新拒絶はまったく関係はありません。
一度、管理会社を通じて相談されるのが良いと考えます。
たとえ退出を考えられていたとしましても、敷金の返金など、
管理会社に仲裁してもらった方が、感情的にならず、
丸く収まるのではないかと思いますよ。
(アムネッツ・滝本さん)


■□相談者より

ご回答ありがとうございます。
しかし、この大家かなりのくせものらしく、管理会社とも、
他の問題でもかなり難癖つけられては、もめているらしのです。
どうも話しにならない相手のようなので、私としては訴訟も視野にいれ、
現在、内容証明にて更新拒否の理由を明確にしてほしいと通知してます
(今日現在で、まだ回答はきておりません)。

引越し代や敷金の全額返済といっても、金額はしれていますので、
小額訴訟を検討中です。
年末出費の多い時期に、ましてや年明け早々、車検も2台かかえており、
また新居の敷金礼金の準備と、予期せぬ引越しに四苦八苦しております。
いっそのこと勝つ見込みが多大なら、損害賠償、精神的苦痛の慰謝料まで
もらいたい気分です。やりすぎでしょうか?


□■アドバイス:2

なかなか大変そうな家主さんですね。
管理会社がもう少ししっかり間にはいるべきですが、
それも今では難しい状態でしょうか?
実際更新拒絶の正当事由には、今回あたらないので、
充分に勝てるとは考えますが、損害賠償、慰謝料と言うのは、
実損額の算定も難しいと考えますので、具体的に、
   ・敷金の全額返金
   ・移転先に必要な礼金相当額
   ・仲介手数料
   ・引越し代
などに名目はされたほうがよいのではないかと考えます。
一般的に家主側からの解約であれば、この程度は負担する必要があります。
(アムネッツ・滝本さん)


■□相談者より

ありがとうございます。
今日、たまたま法律無料相談がありましたので、行ってきました。
小額裁判では、相手が控訴してきた場合、弁護士に依頼せざるをえなくなり、
お金もかかり、大変だということで、
「引越し代などの請求を期限をつけて支払うよう内容証明を出し、
 相手が支払うまで、退去しないほうが良い」
とのアドバイスを受けました。
相手が支払いに応じなければ、宅建協会や県の土木管理課に管理会社に連絡し、
すると行政指導がいき、管理会社も家主を説得するのでは…とのことでした。
また民事裁判も検討してみては…とも指導をうけました。

まずは引越し代などの請求を家主にしてみたいと思っています。
しかし、家主は現在、正当な理由をのべよと記載した内容証明を
受け取り拒否しているようです。先は長いです。
また、経過をご報告いたします。
その際、またお知恵を賜りするかと思いますが、よろしくお願いいたします。


□■アドバイス:3

了解いたしました。いつでも相談してください。
受け取り拒否とはなかなか手ごわい家主さんですが、
粘り強くがんばってくださいね。
(アムネッツ・滝本さん)



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Posted on 2月 26, 2008 ●借りる→水漏れ・カビ問題, ●借りる→立ち退き補償 | | コメント (0) | トラックバック


立ち退きを条件とする車庫証明への押印について

相談内容 

徳島・20代男性
はじめまして。賃貸アパートに住んでいます。

先日、車購入に際し、大家に車庫証明の書類を依頼しましたら、
  「立ち退きを条件に印を押す」
と言われました。

現在、私の8部屋あるアパートでは私しか住んでおりません。
今年の2月に大家から電話があり、引き続き居住する意志の
有無の問い合わせがありました。
その際には、引き続き居住する意志を伝えましたところ、
大家は、「またこちら側で考える」とのことでした。
大家の意向としては、アパートを取り壊したいとのことです。

今回、車庫証明発行を盾に、私1人しか住んでいないことを理由として、
来春の立ち退きを要求してきました。
自分なりにいろいろ調べた結果、正当な事由がない限り、
立ち退きに応じる必要がないと分かりました。
しかし、大家は法的な手段も辞さないと高圧的で、さらに私に対して、
「へんなことをしないように(=対抗処置をとらないように?)」
と、圧力をかけてきました。

現在は、住んでいるアパートの前の敷地を駐車場として利用して
よいことになっており、駐車場代は家賃に含まれております。
車購入には車庫証明が必要であることから困っております。
近くに契約駐車場があればいいのですが、
田舎なので、適当なところが見つかりません。

家賃の滞納はありません。
私としては、特にことを荒立てるつもりはなかったのですが、
大家側があまりにも高圧的な態度を示してくるので、かなり不快です。
また、車庫証明を盾に立ち退きを要求することも理不尽に感じます。

なにかよいアドバイスがございましたら、お聞かせ下さい。



□■アドバイス:1

最初に確認させていただきたいのですが、
相談者さんは、どうしても住みつづけたいのでしょうか?
おそらく、老朽化したアパートとなると、10年も20年も住まわれることは
難しいと思いますが、いつ頃まで予定なさってますか?

と申しますのも、法的にはおそらく相談者さんの主張が有利になるとは思いますが、
今回のような場合、
   ●相談者さんさんにとっての理想立ち退きの条件を大家に提示し、
    それが通れば、立ち退いてしまう
というのも、1つの方法だと思います。

その辺のお考えを、まず、お教えください。
(わんえるで~おー・前野)



■□相談者より

前野様、丁寧なアドバイスをありがとうございます。
この物件は家賃も安く、環境的にもよかったので、
可能ならばもう少し住みたいと思っておりました。
しかしながら、今年2月の時点の大家からの電話で、
あと1年が限界だろうと感じておりましたし,、
気持ちとしては来春には出ることになっても仕方ないと思っておりました。
しかし、大家方は何の代替案もなく、威圧的にされたので
(少なくとも私にはそう感じられました)、
私の方も感情的になってしまったところがあったと思います。
ここは冷静に、こちら側の意向をしっかりと伝えてみようと思います。
お世話になりました。



□■アドバイス:2

はじめまして。お話拝見させていただきますと想像ですが、
8室中1室しかお住まいになられていないアパートであれば、
かなり老朽化しているのではないでしょうか?
アパートの立ち退きと車庫証明はまったく別の問題ですが、
大家さんは取り壊したい考えもかなり強いのでは…と考えます。

であれば、絶対そこにしかすみたくない以外であれば、
近くで類似物件に移り住むことを前提に、移転先の保証金、仲介手数料など、
転居にかかる費用の支払いを条件にお引越しされるのも一案と考えます。
大屋さんとの信頼関係も崩れかけているように見えますので、
気持ちよく住むことを前提と考えればいかがでしょうか?

当然、正当事由を老朽化による建て替えを盾に言われても、
それだけでは通常は立ち退きは成立しません。
しかし、訴訟などにかかる時間や精神的なことを考えますと
お勧めはしませんので、双方が折り合いのつくお話をされることをお勧めします。
(アムネッツ・滝本昌幸さん)



■□相談者より

アムネッツ・滝本昌幸様、丁寧なアドバイスをありがとうございます。

そのようにしてみます。こちらから最低限度の引っ越し費用、
敷金の返却を要求してもよいものかどうかと悩んでおりました。
さっそく大家の方に連絡をして、直接、話しあってみたいと思います。
お世話になりました。



□■アドバイス:3

おそらく、今回の場合は、
   ●最低限度の引っ越し費用、敷金の返却
だけではなく、大家の要求(早く立ち退くこと)を飲むのですから、
それなりの費用負担をお願いすべく、交渉しても良いと思います。

要求に関しては、立ち退き関係は、ご参加くださっているエージェントの
皆様から、たくさんのアドバイスがありますので、
   http://fudosan.jp/cgi-bin/soudan/wforum.cgi?mode=find&page=0&list=
から、「立ち退き」などで検索してみてください。

 それから、事前に知識を得るために、
  「地元の宅建協会などの主催する無料相談」
  (開催場所や日程は http://www.zentaku.or.jp/ から、調べられるはずです)
  「自治体などの無料法律相談」
  または、
   http://fudosan.jp/database/houritsu.html
  のリンクにあるような法律の専門家の無料相談に行かれるのも有意義なことかと
  思われます。

  もめてしまった場合は、最後はご自身の根気と努力になりますので
  進め方などは、「わたる」さんの、
   http://fudosan.jp/cgi-bin/soudan/wforum.cgi?mode=allread&no=3600
  が、とても参考になると思います。

特に、もめてしまうと、感情的になりやすいのですが、感情的になってしまったら負けです。
むしろ、冷静に要求を伝え、毅然とした態度で臨むことが大切だと思います。

相談者さんのご検討をお祈りするとともに、
良い結果報告いただけることを楽しみにしております!
(わんえるで~おー・前野)



■□相談者より

前野様、夜遅くにもかかわらず、
リンク付きの励ましを頂き、大変感謝しております。
さっそくリンクをたどり、一般的な知識について確認いたしました。
公の場であり、具体的な事情について申し上げることができないので、
前野様のアドバイスどおり、一度、直接、専門家に相談してみようと思います。
進展があれば、また報告いたします。



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Posted on 11月 1, 2007 ●借りる→立ち退き補償, ●借りる→駐車場 | | コメント (0) | トラックバック


自治体との立ち退き交渉について

相談内容 

兵庫・40代女性
兵庫県西宮市に在住していますが、このほど住居の賃貸マンションの
立ち退きを要求されました。マンションは某私鉄関連の不動産業者との
賃貸契約ですが、既に西宮市に売却され、市と不動産会社の連名で
来年3月の退去を文書で通知されました。

私鉄高架工事に伴う道路拡張で、マンションを取り壊すとのことですが、
地域一帯を対象にその旨を告知する場が1度あっただけで、
どういう場所をいつから工事するのか、全く何の説明もありません。
補償交渉は個別に…と言われましたが、ほとんど情報もない状態なので、
何も判りません。

まず、マンション居住者に対する事業説明会と具体的な補償のモデルケース
(立退き料や新規住居の提供など)を求めたいのですが、それも含めて、
今後どのように交渉を進めればいいでしょうか。

戸数は全体で10世帯ほどで、女性や高齢者が多く、また法律的な知識もありません。
居住者でおひとり、諸般に詳しい男性がいて、西宮市の説明会以前に委任するなら、
一括して交渉してもよいと提案されました。
  
この男性によると、阪神淡路大震災の区画整理で以前に退去した折や、
その他沿線近隣の立ち退き情報(独自)では300万円が相場で、
最高額でも500万円だとのことでした
(これに引越し費用や敷金の返還を含むかどうかは不明です)。

 現状では、委任に難色を示す居住者が大半です。
  そこで、
   1.西宮市との交渉の手順や手続き(説明会の開催要求・補償など)
   2.不動産会社との交渉の手順や手続き
   (説明会の開催要求・敷金の返還や今後の家賃の支払いなど)
   3.居住者同士のネットワークの作り方
  
  について、ご教示をお願い致します。




□■アドバイス

土地収用に関しては土地収用法という法律があります。
   ※ご参考:法庫さん( http://www.houko.com/ )の下記ページ
         http://www.houko.com/00/01/S26/219.HTM

 収用、または使用による損失の補償については、第68条からになります。
 請求、要求の方法については、第87条に規定されています。

とりあえず、マンションの皆様で、土地収用法についての勉強会をされたら、
いかがでしょうか?
その後に西宮市の説明会を聞いた方が、より判りやすいと思います。

なお、収用の場合は、交渉は基本的に起業者(西宮市)と行うことになると思います。
不動産業者、および大家は収用を受ける側であり、立場的には損失の補填を
受ける側になると思います。不動産業者に説明会の開催を要求しても、
収用に関しては判らないと思いますので、具体的な進展は望めないと思います。

ネットワーク運動に関しては、情報交換程度だと良いと思いますが、
集団での抵抗運動には、それなりの覚悟が必要だと思います。
(高原開発・涌井秀人さん)




■□相談者より

涌井様、迅速なご対応、ありがとうございます。
個々に事情もあって、明確にはならないものだと思いました。
土地収用法については一応検索した上でのご相談でしたので、
残念ながら、当方の疑問は解決しませんでしたが、
さらにいろいろ勉強していきたいと思います。
お時間を割いていただいたことに重ねて御礼申し上げます。



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Posted on 9月 28, 2007 ●借りる→立ち退き補償 | | コメント (0) | トラックバック


開店したライブハウスの騒音のために引越す場合の賠償について

相談内容 

東京・30代女性
ある日、いきなり工事が始まり、下階にライブハウスバーができました。
オープンしてからも、大家さんやそこの経営者から何の連絡ありませんでした。
仲介不動産業者に相談すると、
「大家さんから事情を聞くことはできますが、
 あとは当事者同士で解決してください」と言われました。

週の半分くらい、日中にはリハーサル、夜10時くらいまでライブを行っており、
重低音の振動と、歌は歌詞がわかるほど聞こえてきます。
また、私の部屋の隣が事務所兼控え室になっており、
夜中にもひんぱんに人の出入りがある日もあります。

大家さんも気はつかってくれ、何かあったら言ってほしいと言われていますが、
オープンした店をやめてほしいとも言い出せない状況をみこして、
特に大きな問題がないように思われているようです。
また、ライブハウスの経営者が一度挨拶に来たので、迷惑していることを話しましたが、
こちらも何かあれば。言ってください程度で、今に至っています。

この建物に個人で入居しているのは私だけです。引越しも真剣に考えていますが、
こういった場合、大家さんに引越し代などを求めるようなことは可能でしょうか。




□■アドバイス:1

私見ですが、可能であると思います。法的なことを言いますと、
ライブハウスが、普通の生活する権利を侵していると考えられます(不法行為)。

   ■ご参考
     株式会社環境総合研究所さん( http://eritokyo.jp/ )の下記ページ
      http://eritokyo.jp/law/privatelaw1.html

実際の交渉では、ライブハウスだけではなく、大家や仲介不動産業者を交えて、
貴方の移転費用を支払って頂く交渉をするのが、一番良いと思います。

もし、交渉が上手く行かない場合、この不法行為に該当するかどうかは、
結局は司法の判断によることになりますので、
弁護士等の専門家にご相談するのが宜しいかと思います。
(高原開発・涌井秀人さん)




■□相談者より

早速のご回答、本当にありがとうございました。
まず、ほっとしました。
現在の住居も場所も気に入っていて、5年も住んでおり、
この騒音騒動が出てこなければ、ここでこれからも暮らしたかったので、
今回のことは非常に残念です
(今も夜の11時ですが、音量は少し抑えてはいるものの、まだ演奏中です…)。

後日、転居せざるを得ない状況を伝えて、交渉に入りたいと思うのですが、
転居費用を出していただけるのは、通常は大家さんと考えてよいのでしょうか。
ライブハウスのほうは、私のお世話になった仲介不動産ではなく、
別ルートで入居しているようです。
どうぞ宜しくお願いいたします。




□■アドバイス:2

私見ですが、ライブハウスは事業者になると思いますので、
その建物がライブハウスに適しているかどうかを、自分自身で判断する必要があります。
もし、その建物内に住人がいることを知っていて借り、なおかつ適切な処置を取らない
のであれば、当然、事業者としての責任を果していないと思います。

一方、大家も賃貸業という事業者になると思います。
新規入居者のライブハウスにきちんと一般住居が入居していることを
知らせるべきですし、しかるべき対応を取るように入居の条件に入れておくべきです。

つまり、ライブハウスと大家の双方に事業者としての責任があり、
転居費用についても、大家とライブハウスの双方と話し合う必要があると思います。
なお、大家とライブハウスの負担割合については、当事者の賃貸借契約書の内容にも
よると思いますので、ライブハウスと大家が話し合って決めるべきことであると思います。
(高原開発・涌井秀人さん)




■□相談者より

ご回答、ありがとうございました。
これから具体的に動いていきたいと思います。
ありがとうございました。



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Posted on 9月 25, 2007 ●借りる→立ち退き補償 | | コメント (0) | トラックバック


オーナーチェンジによる立ち退きについて

相談内容 

東京・20代女性
こんにちは。突然の事態に困っており、相談させてください。

現在住んでいるマンションの大家さんから、立ち退き要請が来ております。
状況は以下のとおりです。

  ■立ち退き理由
   ・2005年10月末で、所有者が変わるため
    (つまり、現在の大家さんがマンションを売ってしまったため)
   ・詳しい話はわからないが、新しい所有者は建物を取り壊す予定らしく、
    退去を求めているとのこと

  ■契約期間
   ・2004年12月から2年間の一般的な賃貸契約
    (まだ居住してから1年も経っていない)

  ■立ち退きの時期
   ・10月末ですぐに出て行けというのではなく、
    ある程度の猶予期間は設けてくれるとのこと

上記の話は、先日電話で現在の大家さんに聞いただけなので、
詳しいことは分かりません。
立ち退き時期、費用に関しても多少交渉の余地はあるようです。

 ただ、心配なのは、
  「立ち退きに関しては、新しい所有者と相談して決めてくれ」
 と言われていることです。

私としては、今の大家さんと新しい所有者との間で、
きちんと話をまとめて欲しいと思っているのですが…。

また、立ち退き時期、費用に関しては、
   ・2006年5月までは住み続けたい
    (現在の仕事の関係上、それより早く立ち退くことは不可能)
   ・費用は、諸々を含めて家賃の6~7ヶ月分は必要
と考えております。

このような要求は可能かどうか、また、交渉相手として、現在の大家さんと
新しい所有者のどちらと交渉すべきかを、アドバイスいただければ幸いです。

よろしくお願いします。




□■アドバイス:1

同じ前野同士ということで…(笑)。

要求に関しては、立ち退き関係は、ご参加くださっているエージェントの皆様から、
たくさんのアドバイスがありますので、
   http://fudosan.jp/cgi-bin/soudan/wforum.cgi?mode=find&page=0&list=
から、「立ち退き」などで検索してみてください。

 それから、事前に知識を得るために、
  「地元の宅建協会などの主催する無料相談」
  (開催場所や日程は http://www.zentaku.or.jp/ から、調べられるはずです)
  「自治体などの無料法律相談」
 または、
   http://fudosan.jp/database/houritsu.html
 のリンクにあるような法律の専門家の無料相談に行かれるのも
 有意義なことかと思われます。

もめてしまった場合は、最後はご自身の根気と努力になりますので、
進め方などは、「わたる」さんの、
   http://fudosan.jp/cgi-bin/soudan/wforum.cgi?mode=allread&no=3600
 が、とても参考になると思います。

1年経過していないこと状況を考えますと、強気に交渉して構わないと思いますが、
ただ、「早く出ていくこと」も「切り札」として考えた方が、良い場合もあると思います。
(=近隣で、同等以上の物件を、向うに探してもらって、早く出ていく分、
  補償を多くしてもらう…などの交渉も可能かと思われます)

また、交渉相手ですが、まず、今の大家さんに対して、
  「どちらのお金で、私への立ち退きの補償をしてくださるのか?」
を確認し、お金を出す方と交渉した方が良いと思います。
結局、決定権の無い方といくら交渉したところで、決定はくだせませんから…。

「まえの」さん、頑張ってください!

(わんえるで~おー・前野)




■□相談者より

「前野」様、「まえの」です。早速ご回答いただき、ありがとうございました。
アドバイス頂いた件、参考にさせていただきます。
立ち退きの補償は、新しい所有者が決定権を持っているようなので、
そちらと交渉してみます。

先ほど、新しい所有者と偶然会ったのですが、
11月末には出て行って欲しいと一方的に言われてしまいました。
新しい所有者は個人ではなく、不動産会社でした。
年内に出て行けということは無いという今の大家さんの言っていることと
違っています。これから交渉が大変になりそうですが、がんばります。




■□相談者より

1週間経ちましたが、まだ所有権が移っていないこともあり、
事態は進展していないのですが、自分なりにいろいろ情報を集めてみました。
真相は充分に把握できていないのですが、いろいろなプレイヤーが
絡み合っていて、一筋縄ではいかなそうなことだけは確実です。

 現在把握できているのは以下の情報です。
   ●現在の所有者(年配の大家・以下、A氏)から
    購入者(不動産業者・以下、B不動産)に所有権が移るのは10月末であること
   ●現物件の賃貸契約に関しての管理業者であるC不動産が、
    A氏に購入希望者がいることを紹介し、売買が成立(C不動産は手数料3%を取得)
   ●現在の賃貸契約はA氏からB不動産にひきつがれることとなる
   ●A氏とB不動産の間で、立ち退き交渉はB不動産が行うことと取り決めた。
    その際、B不動産はA氏に対し、「口約束で」現在の入居者に対しては、
    立ち退きまでの充分な猶予期間と、費用の面倒を見ることを約束
    (真相不明。あくまでA氏による説明)
   ●B不動産は、立ち退き交渉を「立ち退き交渉専門の業者(以下、D社)」に
    委託。10月に入った頃からD社が各戸に対し立ち退き交渉を開始。
   ●C不動産に対し、「真の所有者」であるB不動産と直接交渉したいので、
    連絡先を教えてもらうよう要求したところ、
    「B不動産はいろんなところと組んでどうのこうのなので(理解できませんでした)、
    仲介業者のE社と話した方が良い」と言われる。
    現在の建物を取り壊した後、
    どうも複数の業者で新しい施設を作るというような話だった。

 このような状況で、先週、このD社が挨拶回りに来ていたようです。
 今の時点でも、A氏、B不動産、C不動産、D社、E社の5者が絡んでおり、
 A氏を除き、全て「プロ」でかためられています。
   ●A氏:何の権利も責任も無く、話しても無駄そう。
   ●B不動産:ここが「真の所有者」になると思われる。
   ●C不動産:いまいち立場が不明。単に紹介しただけと主張。
   ●D社:B不動産から委託されて立ち退き交渉を担当。
   ●E社:仲介業者。何者か不明。

私としては、気持ちの悪い状態で居座るのもなんですし、
相当の補償金がもらえるのであれば、早く出て行きたい気持ちもあります。
ただ、今のところ、D社が一度挨拶に来て以降、何も音沙汰がありませんので、
こちらからアクションを取ろうかとも考えています。

来週、市の無料相談に行ってくる予定です。新しい所有者に関しては、
今のところ会社名等、全て口頭ベースでしか把握していないので、
その辺の情報も集めたいと思っています。
その後、自分として納得のいく条件を提示し、最初の交渉を持ってみようかと思います。
自分で一度やってみて難しそうな場合は、弁護士等の専門家に頼むということも
考えなければならないかもしれません。

長文にて失礼しました。また進捗がありましたら報告します。




□■アドバイス:2

 相手がプロである場合、良心的な業者で、
   ●まえのさんの権利を熟知した上で誠実な応対をしてくれる
 のであれば良いのですが…。

 いずれにせよ、まず、
   ・口頭ではなく、きちんと文書で要求と条件を提示すること
 を大前提に進め、少しでもおかしいと思われたら、
 即、宅建協会や公的機関に相談できるようにされた方が良いと思います。

 また、立ち退き条件に合意する際の文書に関しても、
 押印する前に、できれば、それなりの知識のある方に、
 チェックしていただいた方が無難かも知れません。

大変かと思いますが、今回の状況ですと、まえのさんの立場の方が
強いはずですので(=法律で保護される立場にありますので)、
相手がプロだからといって、
不利な条件を押し付けられないように、頑張ってください!
(わんえるで~おー・前野)



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Posted on 9月 20, 2007 ●借りる→立ち退き補償 | | コメント (0) | トラックバック


立ち退き調停について

相談内容 

愛媛・40代男性
1戸建ての借家で14年間暮らしています。
家主より依頼で退去にあたり、トラブルとなりました。
以下に経緯をまとめますので、ご指導よろしくお願いします。


 1.4月頃、貸し主の(以下、家主)から、口頭で、
  「年内に息子が帰ってくる予定なので、年内に退去してほしい」
   との電話。
   入居時に口頭、
  「息子が帰ってくる場合は退去してほしい」
   との約束があったので、
   借り主(以下、当方)は年内に退去をする心構えで、
  「息子さんが帰ってくる時期がわかれば、連絡してください」
   と回答。

 2.6月頃、家主から、
  「9月か10月頃に帰ってくるので、そのころに退去してほしい」
  と、家賃を支払いに行ったときに口頭で言われる。
  「いつ退去するか、日時を明記した書類を作成して欲しい」
   と言われたが、
   当方としては費用等の捻出も考慮しなければならないので、
   書類の作成は留保。

 3.8月中旬、午前7時過ぎに家主と息子さんが突然、住まいにやってきて、
  家賃の滞納と退去時期について問いつめられる。
    ・家賃の支払いは8月22日に2ヶ月分支払うこと
    ・退去日は9月末日ということ
  で合意。
  翌日、午前8時前に、また連絡もなくやってきて、
  前日合意した内容の念書に押印。

 4.9月上旬に家主から数回、退去準備をしているかという内容の電話。
  当方は不動産業者を巡り、賃借物件を物色している最中であり、
  費用の捻出も何とか確保できた状態であったので、
   「9月末日には退去できるように致します」
  と回答。

 5.9月28日午前9時頃、知人に引っ越しの挨拶の電話を掛けたところ、
  「貸し主の都合で退去する場合は、引っ越し費用など、
   立ち退き料として補償してもらえるのではないのか? 
   一度、家主さんに聞いてみては?」
  という話があった。
  そこで家主さんに電話をかける前にインターネットで調べ、
  知り合いの不動産業者に確認したところ、
    ・敷金の全額返金
    ・移転に関する費用など
  を立ち退き料として支払い、また、リフォーム費用は貸し主の負担で
  行う場合が一般的に行われていることを把握。

 6.9月28日午前10時頃、当方から家主に、
  「明日、引っ越しをしますので、敷金はどうなりますか?」
  との連絡を電話でする。
  家主は、
  「敷金は戻さないが、迷惑料という名目で敷金からリフォーム費用を引いた
   金額を退去後に支払おうと思っている」
   との回答。
  当方としては、先ほどの調べた結論として、
  敷金は全額返金されると思っていたので、寝耳に水の話。
  「午後から一度話し合いましょう」
  と告げて、電話を切る。
  (家賃の滞納が続いていたことへのお詫びの意味で、
   移転費用は貰えなくても良いが、
   敷金だけは何とか全額確保したいと思いました)

 7.9月28日午後1時30分頃、家主の事務所を訪問し、
  敷金の全額返還を求めるが、
  契約書の第13条の、
   「敷金より、リフォーム費用を引いた金額を返金する」
  を一点張りで、話し合いが平行線。
  結局、仲介業者の担当のM氏を呼び、間に入ってもらい話し合いを続けた。
  M氏から、
  「貸し主の都合で借り主に退去してもらう場合はリフォーム費用は
   貸し主の負担になる」
  と説明をしてもらうが、家主はなかなか納得しない。

  当方としては家賃の滞納が続いて、申し訳ない気持ちがあったので、
    1.移転費用(敷金・礼金・仲介料・運送費など)は、
     家賃滞納のことで迷惑を掛けたので、当方の誠意の現れとして請求しない。
    2.敷金から、9月分の家賃を引いた金額11万円を、
     引っ越しの翌日に支払ってもらう。
    3.9月30日に家主・M氏・当方の3者で借家引き渡しを行う。
    4.リフォームに関しては家主の責任で行う。
  ということを提案し、口頭で合意に達する。
  (家主は不動産業を営んでいるのに、貸し主が退去を依頼した場合の
   退去時のリフォーム費用の件について、本当に知らないのか、
   知っていて返金する金額を少なくしたいのか不明だが、
   知らなければプロとして恥ずべきことであり、知っていれば、
   当方のような素人を手玉にとる悪徳業者のように思え、少々不信感が募った。
   また、M氏は当方とは面識が無く、家主の取引先という関係からも、
   家主側を擁護してもおかしくないのだが、中立な第3者としての立場で
   発言されたことはすばらしいと思いました)

  8.9月29日午後1時30分頃、当方が転居先で荷物の搬入等行っている最中
   (転居元では、当方の娘が作業中)に、家主が現れ、
   「本当に引っ越ししているか確認にきた」
   と言って、しばらく娘に台所、および庭木の剪定について、
   何か言っていたとの連絡を受ける。
   娘も借家の内部の清掃で忙しいので、詳しく聞かなかったらしいが、
   9月30日に明け渡しをするという合意をしたばかりなのに、
   上記のような言動をされては、家主に対する信頼感が薄れる。
   その後、3時頃に家主に訪問の理由を電話で問い合わせたところ、
   「本当に引っ越ししているか、確認しに行った」
   との回答さ。
   (当方は家賃滞納で迷惑をかけたと思っているからこそ、
    移転費用を請求しないことで誠意をみせたつもりであったが、
    家主にその気持ちが伝わらなかったのが悲しいと思いました)

  9.9月29日夜半、翌日、借家引き渡しのため、契約書を確認していると、
   第13条3項に、
   「庭木の剪定費用は甲乙折半にて負担する」
   と記入されていた。
   妻から、
   「最初の1回か2回は家主が負担していたが、
    その後は1度も家主の費用の負担はなかった」
   と言われ、あれだけ第13条をたてにしていながら、
   家主は自分に不利なことについては何も言わず、
   当方に不利なことばかり押しつけているのではないかと不信感が募る。
   これは、告知義務違反ではないのか?
   こちらは家賃を滞納していたが、最終的には完済する予定である。
   しかし、剪定費用はどうなるのか?

  10.9月30日午後3時頃、先着していた家主・貸し主に借家の内部をみてもらう。
   しばらくして、M氏も到着し、同様に内部をみてもらう。
   当方から、
   「問題はありますか」
   と尋ねたところ、
   「浴室の目地が黒ずんでいるので、専門の業者で処理してください」
   との回答。
   すぐさまM氏が、
   「それは貸し主がすることですよ」
   と言ってくれる。
   当方は、この家主の言葉で、28日の合意事項は反故となり、
   こちらの誠意も踏みにじられたと思った。
   そこで、庭木の剪定の件について聞いたところ、
   「体調が悪くなったので、そちら(=当方)にやってもらうようにした」
   との回答。
   理にかなっていない。
   体調が悪ければ業者になやてもらえばよく、
   当方が剪定を行った場合は、その費用の半分は家主負担のはず。
   しかし、最初の1・2回は家主が業者に頼んでいたが、
   それ以降は、「剪定してください」
   との連絡があるだけで、費用の支払いはなかった。


間に入っていただいたM氏には申し訳なかったのですが、家主の態度には、
こちらの誠意が通じているとは思えないので、当方から、
以下の新しい提案をすることにしました。

   1.立ち退き料として、敷金の全額・移転に関する費用の全額を請求する。
   2.立ち退き料が支払われない場合は当方は退去しない。

家主は、「そんなのは払えない」の一点張りで、
当方も一歩も引く考えはないため、9月分の家賃を供託金として、
調停の申し立てをすることにしました。

このような状況に対し、何か良いアドバイスがあれば、ご教示ください。




□■アドバイス:1

丁寧な長い投稿に敬服します。経緯からしてのご不信やご立腹納得できます。
必要ないときは、貸して家賃をとり、いるから返せ…は自己中心的ですね。
まあ、どこにもいそうなタイプです。

貴殿の要求エスカレートは、常識の範囲と考えます。
ただ、リフォーム費用は、
   本来、借主が負担するのを、単に家主負担
 と考えるか、
   財産評価額の14年間の減価償却による回復費用
 と考えるかなど、解釈に違いが少しあります。

この償却概念は、自然損耗なる経年変化による減価も含まれています。
つまり、リフォーム費用を家主に負担させるとの貴殿の意識は、
無用にしたほうが、今後の交渉時に、よりひるまなくなりますよ。
なぜなら、ほとんど14年では、借主の回復義務の負担はないはずですから。
(グッドカラーステッションズ・中尾正文さん)




■□相談者より

中尾正文様、アドバイスありがとうございました。

私の言葉が足りなかったのですが、
   ●経年変化による減価は、家賃に含まれる
と理解しておりますが、それでよろしいのでしょうか?

10月3日に市役所で無料法律相談がありますので、
まずは法律の専門家に問い合わせるように致します。
相談が終了しましたら、結果を報告させていただきます。

また、10月1日、16時30分頃、家主から、
 「こちらの顧問弁護士に相談して本訴するから、
  調停の手続きは2度手間になるので、待ってほしい」
と電話連絡がありました。
当方は、
  「そちらはそちらで本訴されればよいので、
   こちらは調停の作業を粛々と行います」
と回答しました。
 (電話の話の中では、家主から仲介業者の担当のM氏に、
  この件を当方に連絡するようお願いしたが、
  拒否されたため、直接連絡してきたらしいです)

脅しなのか、時間稼ぎなのか、本気なのか、わからないのですが、
当方としても少し不安な気持ちがあります。
こちらも法律無料相談で、詳しく聞きたいと思います。


------------2日後------------


本日10時からの無料法律相談に行ってきました。
これまでの経緯(このスレッドの内容と同じもの)を、経緯書として、
まず相談員の方に読んでいただきました。
相談員の方(たぶん弁護士の方だと思う)に、
 「請求の全額が戻らなくても良いのであれば、
  すぐさま簡易裁判所で調停の手続きを取った方がよい」
  とのご指導を得ました。相談員の趣旨は以下の通り。

  1.貸し主の弁護士もあきらかに不利な案件に困って、和解を提案するのではないか。
  2.そのままにしておくと、当方が家賃の2重払いになるので、
   早々に調停の手続きをした方がよい。
  3.家のキーと10月の家賃の日割り分、内容証明郵便で、至急、送付しておくこと。
  4.当方よりアクション(調停など)を行うこと
   (ズルズルと時間が経つことにより当方の負担が増えてくる)
  5.仲介業者が仲介を拒否したのも理解できる。
  6.立ち退き経緯書を、このまま調停申立書の項目である紛争の
   要点の添付書類として提出する。

無料法律相談所を出てすぐ、調停の申し立てを簡易裁判所で行いました。
調停の申立書のチェックをして、約2週間後ぐらいに双方の呼び出しがあるそうです。
新たな進展があれば、また報告いたします。

------------さらに2日後------------


朗報です。
貸し主と和解が成立し、35万円の返金がありました。
経緯は以下の通りです。

  10月3日午前11時頃、簡易裁判所で調停の申し立てを行く。
  その際に、貸し主の住所が当地でなく別の地域だったので、
  家主(父)に貸し主(息子)の住所を確認したところ、
  弁護士に依頼しているので、そちらに連絡するようにとの回答。

  午後1時頃、相談員の指導のとおり家賃を振り込み、
  家のキーを内容証明郵便で送付。

  午後2時頃、弁護士に電話をしたところ、家の明け渡し訴訟を行ってくれと、
  家主から依頼された模様。
  当方から、家賃と家のキーを送付したことを告げると、
  訴訟自体が成り立たないので、和解しないかと持ちかけられる。
  もとより争う気持ちはないので、簡単に今までの経緯を説明。
  弁護士からの、
  「貸し主が最低限いくら支払えば和解に応じるか」
  の問いに、
  「敷金全額+運送費用の合計35万円であればよい」
  と回答し、弁護士から貸し主に了解を得るとのこと。

  10月5日午後2時、弁護士事務所で35万円を支払ってもらい、
  双方和解の文書にサイン・捺印をして終了。

今思いますのに、住まいを退去する際に、漠然と
敷金の半分ぐらいは戻れば良いなと考えていましたが、知人の
「貸し主の都合で退去する場合は立ち退きの補償される場合がある」
という一言で、知り合いの不動産業者に問い合わせました。

そして、このサイトにたどり着き、
いろいろな不動産に関する勉強をさせていただきました。
このサイトに出会っていなければ、敷金が戻らないばかりか、
リフォーム費用の請求までされかねませんでした。
非常に感謝しております。ありがとうございました。

今回の経緯がこのサイトに掲載され、他の立ち退き問題で困っている方の
一助になれば幸いです。本当にありがとうございました。




□■アドバイス:2

相談者さま、少々バタバタしており、
充分に対応できなく申し訳ありませんでした。
でも、結果良かったですね。
一般的にまともな専門家は、話が早いものです。
わからずやの素人は、何でも説得や交渉に骨が折れます。
詳細な事後報告に小生も御礼申し上げます。
今後とも、情報をお寄せください。ありがとうございました。

(グッドカラーステッションズ・中尾正文さん)




□■アドバイス:3

ご納得のいく結果になられまして、何よりです。
また、本サイトが、お役にたてましたことを喜ばしく思います。

立ち退きや敷金の問題に関しましては、当センターにも多数、
ご相談をいただきますが、相談者さんのように、きちんと経緯をまとめられ、
そして毅然とした態度で交渉される方は、残念ながら、多くありません。

Fudosan.JPでは、健全な不動産業界の発展に寄与できるよう、
ご賛同いただきました方々と共に、多くの方々に情報をご提供しております。
しかし、業界の健全化のためには、一般の方々の努力もまた、
大切だと思っております。

そういう意味でも、今回の相談者さんの対応と結果を、
ご投稿いただきましたことは、これからの一般の方々にとって、
大きな勇気になるものと確信しております。
特に、詳細の記録は「お手本」になるでしょう。

この度は、詳細なる経緯報告、誠に有難うございました。
相談者さんは、精神的にも色々と大変だったことかとお察しいたしますが、
心機一転、新たなる住まいで、良い日々をお過ごしになられることを、
心よりお祈り申し上げます。
(Fudosan.JPサポート)



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Posted on 9月 5, 2007 ●借りる→立ち退き補償 | | コメント (0) | トラックバック


増築部分の立ち退き補償について

相談内容 

兵庫・50代男性
市の再開発によって、住んでいる借家の立ち退きが決まりました。
昭和20年代から居住しております。

もともと平屋でしたが、自分の費用で2階を増築しました(昭和46年頃)。
市からの立ち退き料の建物部分で、自分で建てた2階部分は、
家主から請求できると聞いたのですが、本当に可能でしょうか?
また、可能な場合は、家主との交渉になるのでしょうか?
家主との交渉となれば、どの様な手順で行えば良いのでしょうか?
(例えば、直接行うより弁護士にお願いする…など)

以上、よろしくお願い致します。




□■アドバイス

土地収用につきましては、土地収用法という法律があります。

  第6章第1節には、

   (損失を補償すべき者)
    第68条 土地を収用し、又は使用することに因つて土地所有者及び関係人が
        受ける損失は、起業者が補償しなければならない。
   (個別払の原則)
    第69条 損失の補償は、土地所有者及び関係人に、各人別にしなければなら
        ない。但し、各人別に見積ることが困難であるときは、この限りで
        ない。
   (損失補償の方法)
    第70条 損失の補償は、金銭をもつてするものとする。但し、替地の提供そ
        の他補償の方法について、第82条から第86条までの規定により収用
        委員会の裁決があつた場合は、この限りでない。
   (土地等に対する補償金の額)
    第71条 収用する土地又はその土地に関する所有権以外の権利に対する補償
        金の額は、近傍類他の取引価格等を考慮して算定した事業の認定の
        告示の時における相当な価格に、権利取得裁決の時までの物価の変
        動に応ずる修正率を乗じて得た額とする。
    第72条 前条の規定は、使用する土地又はその土地に関する所有権以外の権
        利に対する補償金の額について準用する。この場合において、同条
        中「近傍類地の取引価格」とあるのは、「その土地及び近傍類地の
        地代及び借賃」と読み替えるものとする。

  と、規定されています。
  ※「土地収用法」については、
   法庫( http://www.houko.com/ )さん内の以下のページをご参考ください。
    http://www.houko.com/00/01/S26/219.HTM

 簡単に言いますと、起業者(ご相談のケースの場合は市)が
 損失を補償することになりますので、交渉の相手は市ということになります。
 補償の金額等につきましても、前述の条文を元に市と交渉して頂くことになります。
(高原開発・涌井秀人さん)




■□相談者より

涌井様、丁寧なご返答ありがとうございました。
早速、市との交渉にあたってみます。
また、不明点があれば、アドバイス、よろしくお願い致します。



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Posted on 8月 3, 2007 ●借りる→立ち退き補償 | | コメント (1) | トラックバック


テナント立退き料の妥当性について

相談内容 

石川・20代男性
雑居ビルでテナントを運営していたのですが、
立替による退去を1月末までにと6月に言われました。

保障という形で、以下の提示がありました。
   ・賃料の50%カット(6ヶ月)
   ・撤去費用をビルが持つ

最初はこれだけでしたが、こちらに落ち度がないので、
これではきついと伝えると、15万円の保証金を追加すると言ってきました。

この内容は、ビル側の都合での立ち退きの金額として、妥当なのでしょうか?




□■アドバイス

業種によっても異なるし、地域性もありますので
これだという決まりはない筈です。引っ越すことによって発生する費用、
新たにオープンするための費用などを考えて、交渉することだと思います。
双方の都合を考慮して、話し合いで合意点をみつけるより方法はないでしょう。

(Century21ホームネット・佐藤倶之さん)




■□相談者より

ご回答ありがとうございます。
  ビル側からの話では、ご意見にありました、
   ●新たにオープンするための費用
は、普通、払わないというニュアンスの事を言われました
(そんなの普通は請求されないとも言われ、
仕方ないからと15万円ほど出してもらった感じです)。

はじめは新店舗の開店のための費用で100万円ほどと言ったのですが、
それは非常識と言われました。新店舗の初期時(内装工事とか資金)
の請求はしてはいけないものなのでしょうか?
地域性や業種で違うとのご意見でしたが、最低限、
支払わなければならない項目など、
法的にある程度、決められていないのでしょうか?

素人質問で大変恐縮ではありますが、よろしくお願いいたします。



□■アドバイス:2

状況はそれぞれみなちがうのですから、全ては状況次第です。
法的に一律に決められる問題ではないでしょう。

内装・設備全てを自己負担で行い開店したのに、出て行けといわれたら、
次の店の内装費用、設備の移転費用などは請求はできるでしょう
(相手がOKするかどうかはわかりませんが…)。

全ては、状況如何であり、交渉しだいです。
自分の方に理があると思えば、あくまで要求し交渉することだと思います。
また、相手の状況、納得できる事情があるなら、
それを考慮してあげる必要があるでしょう。

あくまで話し合いで、お互いが納得できる線で合意するしかないでしょう。

(Century21ホームネット・佐藤倶之さん)



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Posted on 3月 8, 2007 ●借りる→立ち退き補償 | | コメント (0) | トラックバック


立ち退き時の資金難について

相談内容 

大阪・60代女性
今年の初めに入居しました。先日、大家さんから 
建物を取り壊すため、9月末までの立ち退きを口頭で言われました。
この場合 礼金はあくまでも礼金で、返ってこないのでしょうか?
立退き料と言うのは、一般的にどのくらいいただけるのでしょうか?

入居年数も少なく不安です。何よりも、1年も経っていないので、
引越や引越先の礼金などの費用が全くありません。

この物件自体、礼金を分割でおさめたくらいで、とても困っています。

どうか、どんなことでもいいので、アドバイスください。
よろしくお願いいたします




□■アドバイス

お困りですね。礼金は家主へのお礼ですので基本的に返ってきません。
建物賃貸借契約時に「敷金」又は「保証金」は支払っていないのでしょうか?

一般的な場合ですが、家主の自己都合で退去を求められた場合は、
敷金又は保証金の全額返金と、引越代や次に借りるときに支払う仲介手数料
などの負担を求める事が可能と思われます。

消費生活センターや市区町が行っている無料法律相談等で相談してみて下さい。
 
(アットホーム・香川文人さん)



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Posted on 3月 6, 2007 ●借りる→立ち退き補償 | | コメント (0) | トラックバック


立ち退きと定期借家への契約変更

相談内容

こんばんは。相談をお願いします。
賃貸借契約を締結し、一戸建ての貸家に住んでいます。
口頭のみのやりとりでしたが、契約前に貸主・不動産業者立会いのもと、
5年以上お借りできるという条件を確認した上で契約したのですが、
1年も経たないうちに退去の申し出がありました。家賃は月12万円です。

その後、仲介業者から、当初の2年間の賃貸借契約を
定期貸家契約に変更したいと言われています。
通常契約(2004年~2006年)に遡及して、
定期借家契約(2004~2008年)に変更したいというのです。

大家側は、礼金・敷金の返済(退去料は除く)を提示してきました。
特に正当な事由は無いものと思われます。
本件に関し、以下、教えて頂けると助かります。

   1.定期借家の契約変更を断ることができますでしょうか?
   2.契約変更をした際、どういった保障を請求できますでしょうか?

よろしくお願いします。




□■アドバイス

既存契約に遡及しての定期借家契約は法的には無効です。
もし結ぶなら、いったん既存契約を解除して、
新たに定期借家契約を結ぶことになりますが、
法的にはそれでも完全ではないようです。
いやなら既存契約のままでいればいいのです。
退去の申し出が、貸主の都合であれば、条件交渉をすればよいと思います。

(阿部悦雄さん)



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Posted on 1月 18, 2007 ●借りる→契約内容, ●借りる→立ち退き補償 | | コメント (0) | トラックバック


不動産引渡し命令を受けた場合

相談内容 

今現在、名古屋で一人暮らしする学生です。
地方裁判所民事第2部より、不動産引渡し命令を受け取りました。
命令書によると、申立人は平成15年に競売物件(私が住むアパート)
を買い受けて、私(不動産占有者)に引渡し命令を申し立てたようです。

急いで不動産仲介業者さんにて確認したところ、
彼らも寝耳に水のようで、「7月になって大家さんが交代した」
ということ以外、教えてもらえませんでした。

どうやら土地ごと競売にかけられ、新しい大家さんに
交代したとたんに、今回の命令書が出されたようです。

事前に大家さんが交代した報告もありませんでしたし、
今現在、家賃がどこに支払われているかすら、確認できていません。

以前の相談内容で確認させていただきましたところ、
異議申し立てを行えるのが1週間以内とのことですが、
その申し立てを行う際、どういった形式をとればよいのでしょうか?

また、揉め事を回避したいので、引越しも考慮に入れた場合、
その引越し費用などは請求できるものなのでしょうか?
現状把握に終始している状況です。
どなたかお知恵をお貸し頂ければ幸いです。




□■アドバイス

先ず、送付してきた裁判所に電話をして、申立書を受取ったが、
どうすればよいか聞くことです。
あなたが伝えるべき内容は以下の3点でしょう。
   1.すぐには退去できない。
   2.新しい買主からは何の連絡もない。
   3.新しい住居を探すには資金がいるが、今はない。

多分、すぐに出る必要はない(3ヶ月の余裕)と言われるでしょう。
買主は当然連絡してくるはずです(引き続き貸す気はないようですが…)。
話し合いで、いつまで住めるか、引越し費用や新たな家を借りる費用など
払ってくれるかなどを交渉することになります。

敷金全額返還、引越し費用、新賃貸契約に必要な費用など、
もらえるかもしれません。必要なら、借りたときの仲介業者にも協力してもらい、
交渉するのがよいでしょう。いずれにせよ、今までの賃料支払先には
払う必要がないでしょうから、支払はストップですね。

(Century21ホームネット・佐藤倶之さん)



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Posted on 1月 15, 2007 ●借りる→立ち退き補償 | | コメント (0) | トラックバック


借地立退き費用について

相談内容 

住宅建設や道路拡張などの理由により、地主から立退きを要求されています。
祖父の代に借りた土地で、家は自分たちで建て、60年以上ずっと住んでいます。
千葉の柏にあります。面積は660平米です。1ヶ月ほど前に
立ち退き料200万円でどうかと話をもちかけられました。
更地にするために家屋も解体せねばなりません。
両親も無職で、娘の私が収入源です。移転費用もかかるだろうし、
200万では少ないと思うのですが、この価格は妥当なのでしょうか?



□■アドバイス

借地関係に関しては借地法という法律に定められており、
基本的には地主さんより弱い立場である借地人を保護する
という趣旨のもとにいろいろと定められています。

借地関係はそれぞれの個別的な事情や人間関係、経緯のうえに成り立っている
ものですので、一概には言えませんが、法的に保護された借地人の方が
強い立場にあるというのが一般的な考え方です。

借地権の価格については、相続税路線価の借地権割合
(ホームページで閲覧出来ます)などを参考にされると
良いのではないかともいます。詳細は分からないので、
確定的なことは言えませんが、60年も住んできた土地ですから、
おっしゃるように立退料200万というのは少ないように思われます。

専門家に相談するなどした上で、
地主さんとよく話し合われると良いのではないでしょうか。

(中央不動産鑑定所・後閑洋之さん)




■□相談者より

お返事ありがとうございます。そうですね、近々不動産相談所などに
行ってみようかと思います。借地権価格というのは、
更地価格の70%ぐらいとかって、何かに載ってたんですけど、そうなんですか?
また、更地価格は地価公示や地価調査などを参考に考えてもよろしいのでしょうか?



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Posted on 10月 3, 2006 ●借りる→立ち退き補償 | | コメント (0) | トラックバック


賃貸している物件の建て替え

相談内容 

こんにちは。初めまして。実は、現在住んでいる賃貸物件なのですが、
老朽化していることと、大家さんが福祉関係の仕事をしていることもあり、
そういった障害を持つ方達のための住宅に建て替えをしたいと言われました。

私は健常者ですので、建て替えた後に住む事はできません。
1年くらいのうちにということですので、すぐに出なければいけないことは
ないのですが、この場合、ある程度の保証を請求できるものなのでしょうか。

お手数をおかけしますが、ご回答いただけると助かります。
よろしくお願いいたします。




□■アドバイス

相談者さんは、どうされたいのでしょう?旧法建物賃貸借契約の場合、家主の正当な
事由による退去依頼については6ヶ月前までの予告で出ないといけません。
今回のように正当な事由に当たらないと考えられる場合は、敷金の全額返還、
及び引っ越し代と次に借りる場合の仲介手数料分位は請求できそうです。
それ以上の保証を求めるのであれば、それなりに請求して下さい。
家主さんに色々お世話になっていれば、又は気持ち良く退去したいと思われれば
敷金だけ全額返還してもらい、退去すれば良いと思います。
どう退去するかは貴方次第です。

(ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者・香川文人さん)



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Posted on 8月 30, 2006 ●借りる→立ち退き補償 | | コメント (0) | トラックバック


アパート立ち退きの通知が来ましたが

相談内容  

私は来年3月にアパートの更新を迎えますが、現在、賃貸者から
更新の拒絶(立ち退き)を受けています。
その旨の通知も今年1月に普通郵便で送られました。

ただ、その後この件に関しては先方から一度も何の連絡も受けていないし、
こちらからも問い合わせの連絡は一切していない状況です。
通知内容において正当な事由の部分ですが、建物の老朽化のため、不測の事態に
対応できない恐れから、建物を建て直すか大規模修繕をするというものでした。
ちなみにアパートは鉄骨軽量で築17年のコーポです。網戸や襖のゆがみはありますが、
老朽化を理由に出来るほどの老朽化はしてないように思います。

そのため、通知内容が正当な事由として認められるのか疑問です。
また、認められる場合、
こちらとしては無条件で立ち退かなければならないのでしょうか? 
立退き料等の交渉はすることができないのでしょうか?
また、通知の件は上記の状況なので、こちらとしては知らない振りをすることも
可能だとも思うのですが、それは得策ではないのでしょうか?
アドバイスをいただければと思います。




□■アドバイス

行政書士の川村淳と申します。「正当事由」としての現況については、
調査してみなければ何とも判断のしようは無い所なのですが、
立退料については十分要求できるものと考えられます。

正当事由が認められるには、家主側の建物を必要とする事情、
賃借人側の同様な事情のバランスで総合的に判断される事になるわけですが、
賃借人側の事情には当然に立退き料の金額についても考量要素として含まれます。

家主さん側に余程の建物を必要とする事情が無ければ、
常識的に必要とされる移転費用の給付無しでは
更新拒絶は難しいところでは無いかと通例から推測できます。
ただ、今後の事も考慮に入れて、全く無視ではなく、
やはり話し合いを持たれてみては如何でしょうか?このまま退去せず
更新の時期を経過すれば、家主さんからは異議を述べる事が予想されます。

それにしても、更新拒絶の通知は内容証明でなく普通郵便できましたか?
その事自体、家主さんは迂闊とも言えますが…。

(川村行政法務事務所・川村淳さん)




■□相談者より

川村淳様、早速のご返答ありがとうございます。
図々しくも、再度ご質問にお答え願えればと思い、メール致します。

「正当事由」としての現況についての調査という部分ですが、やはりこれは
どこか第三者機関に有料でおねがいするものなのでしょうか?

また余談ですが、現在の管理会社(賃貸者)の会社状況は、あまり良くないのか
今年の夏に現在住のアパートが競売に掛けられていたようです。
裁判所の調査員が訪ねてきて教えられました。そして1ヶ月くらい前に
どこかの不動産業者がうちの部屋の状況や今後の居住希望等を聴きにきました。
でも、その後何の動きもありませんでした。なので。
その調査員に確認したところその競売は少し前に取り下げられたと教えられました。
この件でも、管理会社(賃貸者)から何も連絡はしてきませんでした。

私としては正直今後どう動いていけばいいのかわかりません。
競売が取り下げられたのなら、やはり更新拒絶通知をこちらが認知し、
近いうちに話し合いをすべきでしょうか。
その件での連絡はこちらからすべきでしょうか。

長々と申し訳ありませんが、よろしくお願い致します。



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Posted on 8月 18, 2006 ●借りる→立ち退き補償 | | コメント (0) | トラックバック


区画整理による立ち退き保証金について

相談内容 

店舗付き住宅の店舗部分を借りて会社事務所として使用しております。
市の区画整理が始まり立ち退きの要求があり市よりの保証金(?)の提示が
近々ある予定です。路線価図によると145Dとなっておりましたので、
\145,000/平米、借地権割合60%です。事務所は39.6平米です。
妥当な保証金額とはどれくらいでしょう?
過去のログに借地権の例がありましたが、この場合はいかがでしょう?

  もう一点は貸契約書には、
   1.其の物件は市区画整理事業区域内で、時期は未定ですが近年中
    (2年~5年)に区画整理が予定されています。
    その場合は6ヶ月前に通知いたします。
   2.区画整理が始まりますと市役所が用意した近くのプレハブを
    区画整理終了まで使用して戴く予定です。
   3.区画整理が終了しましたら新たな物件で新たな契約をして戴きます。
  との念書が借主・貸主・仲介業者の間でかわされております。

しかし、「1」の通知は遅れ、「2」に記載されているプレハブは市側では
用意するなどありえないとの話でした。貸主は市からの保障金によっては
今後のを考えるとの事です。

立ち退き時期10月末もせまっております。貸主か仲介業者が事務所を
用意しないのであれば、迷惑料(?)を請求し、
新しい事務所探そうと思っておりますが可能でしょうか? 
可能ならば妥当な金額を御教え下さい。




□■アドバイス

借地権と建物賃貸借とは全く異なりますので路線価や借地割合は該当しません。
立ち退き費用(迷惑料?)は市がその会社の事業規模や売り上げ高等を
参考に算定するもので、第三者が簡単に計算できるものではありません。
相談者さんは、区画整理の計画がある事を承知で建物賃貸借契約を締結されたもの
と思われますので、建物賃貸借契約に従って十分協議される事をお薦め致します。
協議して出た結果が満足いかないものでしたら、弁護士などにご相談下さい。

(アットホーム・香川文人さん)



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Posted on 6月 15, 2006 ●借りる→立ち退き補償 | | コメント (0) | トラックバック


立ち退きについて

相談内容 

大家さんから、アパートを新しく建て直すので、立ち退くよう言われました。
立ち退くよう言われてから工事が始まるまで2ヶ月程しかありません。

  別のアパートに移り住むのには、
   ・引越し代
   ・敷金
   ・家賃など
   ・違約金(来年3月で卒業して県外に移り住む為)
   ・不動産手数料
  等がかかる見込みです。

これに対し大家さんは敷金のみを返金するとのことです。
本当に敷金だけしかもらえないのでしょうか。

尚、契約書を見ると、6ヶ月前までに立ち退きの報告をするように
記載があります。口約束ではありますが、私が卒業する来年3月までは
工事を行わないことになっていました。また、このアパートは
不動産が関与しておらず、大家さんと直接交渉していますが、
なかなか双方納得がいかないのが現状です。

どういった所に相談したらいいでしょうか?よろしくお願いいたします。




□■アドバイス

以下、ご参考ください。

  1.家主から賃貸借解除を申し出るためには、正当な理由が必要です。
   例)自分自身が住むために必要な場合、建物が相当古く倒壊の恐れがある等。

  2.上記以外で正当な理由として認められているのは、立ち退きのために
   必要な金額を保障する場合です。

  3.建物賃貸借契約書に家主からの退去の請求は6か月前までと
   書いてあるようですので、契約違反になります。

  4.上記により立ち退きにかかる相応の費用と契約違反による損害賠償を
   請求できると思われます。

市区町村が開催している無料法律相談をご利用いただくか、
最寄りの弁護士・司法書士に相談される事をお薦め致します。

(アットホーム・香川文人さん)




■□相談者より

返信ありがとうございました。大変参考になりました。

大家さんは、建て直しでお世話になる建設会社兼不動産屋さんに
相談したようで、今日、その業者から電話がありました。
内容は次のようなものです。
   ・敷金は返済します。
   ・その他の費用は払いません。
   ・契約違反に関しては認めたものの、すみませんの一言でした。

私もこれでは納得がいきませんので、香川様のアドバイス通り、
来週にでも県の消費者センター及び法律相談所に相談してきます。
私は現在学生でこのようなトラブルになったことは初めてですし、
この分野に関して大変無知なため、すごく不安でしたが、
現状を客観視する事ができ、少し安心しました。
大変お忙しい中、ご返信ありがとうございました。




□■アドバイス:2

既に回答も出されているようですが、もし今後トラブル様であれば、
私どもでは全国から資金返還修繕費など不動産賃貸トラブルも
扱っておりますので、無料相談をご利用下さい。
また内閣府認証NPO「敷金修繕費問題ローサポート」の理事もしております。

  市民法務センター
   http://www.houmu-center.biz/
   http://www.houmu-center.biz/shouhisha/akutoku2sample.htm

尚、不動産業者様方に申し上げますが、
不動産業者様方が全て悪徳商法と言う観念を持っているわけでは
決して御座いませんので、御了承下さい。

(川村行政法務事務所・川村さん)



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Posted on 4月 20, 2006 ●借りる→立ち退き補償 | | コメント (0) | トラックバック


急な立ち退きについて

■□相談内容 

昨夜、大家に、現在借りているアパートを取り壊すので、
1月中に立ち退いてもらいたいといわれました。
あまりにも急な話なので困っています。
新しく部屋を借りるにも、資金はないし。
立ち退くにしても、貸主から
何か保証してもらえるようなことはないのでしょうか?




□■アドバイス

あまりにも急なお話しですね。信じがたいのですが。

  > 何か保証してもらえるようなことはないのでしょうか?
  
まずは大家さんにこのことを話してみましょう。
少なくとも、強制的に追い出されると言うことは、法律上はありません。

(集住企画・中村孝司さん)



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Posted on 12月 1, 2005 ●借りる→立ち退き補償 | | コメント (0) | トラックバック


立退き料について

■□相談内容  

はじめまして、母が借りている借家についてお聞きしたいのですが…。
突然、今、住んでいる賃借の契約をしている不動産屋さんと、
大屋さんが売買目的で頼んだ不動産屋さんと2人でやってきて、
母の住んでいる借家を買わないかといってきました。

母は73歳なのでとても買えないと言うと、じゃあ婿さんに買ってもらえ
といってきました。私たちも自営として始めたばかりで
とても家を買う余裕がないために、そのままにしていると、
大屋さんが来て、買えないのなら母に出ていってほしといいました。

私も妹も生まれて数ヶ月の子供がいて身動きができないため、
母は不動産屋さんと大屋さんに、お宅の都合で出て行くのだから
同じ物件で同じ金額の物件を探して、敷金、礼金、引越し代も出していただきたい
と言うと、半年前に言っているのだからと、とりあってくれませんでした。

そのままにしていると、契約書を作ってきて印鑑を押すと
買ったことになるものを作ってきて、銀行にいる友達に見てもらったところ、
絶対に印鑑を押してはいけないと言われました。

しばらくすると、内容証明がきて、内容は大屋さんがいつきて、
どんな話をしたかと言う内容でした。
すぐに市の法律相談へいったところ出なくてもいいと、
びっくりするような内容ではないと、もし、裁判になっても
母の権利を大屋さんがかうようになると、また、そのままにしていると、
2通目の内容証明がきて、半年経っても異議申立てがないため
16年の2月14日に出ていってもらうと、書いてありました。

このあたりでは評判の悪い不動産屋さんで、
大屋さんの兄弟に弁護士が2人もいると聞いたら
話に行くにもまるめこまれそうで怖かったので、自分で物件を探して
期限のうちに出て行こうと、今、母と2人で毎日荷造りをして運んでいます。

でも、考えると腹が立って、ほかの人からも立退き料ぐらいもらったほうがいいよ
といわれ、もらってやろうと思うのですが、考えると同じ市内にいて争うのも
いやだし、穏便に私たちが泣けば良いとおもいます。

ただ、色々にお金がかかると、もらえるならもらったほうがいいかなぁと
思う毎日です。これで、何だかんだいって敷金がもどってこなかったら、
きっともどってこないと思うと、残念でしかたありません。

弁護士さんに相談してもらえるならもらったほうがいいのでしょうか。
もらえるのでしょうか、沢山とろうとおもっているのではありません。
せめて、かかった費用はもらえたらとおもっています。

新しいところは家賃が6万で敷金12万礼金6万仲介料が6万保険が2万でした。
この他に物件が狭いため今までの荷物を整理して処分しなければいけません。
ここまでを考えるともらえるものでしょうか。
弁護士さんに頼むと時間がかかるでしょうか。どうすればいいかわかりません。



□■アドバイス

立ち退き料は諦めたが、もらえるのなら貰いたい、
でも争いたくないので泣き寝入りをする。だけど腹が立つので貰いたい。

  > 弁護士さんに頼むと時間がかかるでしょうか。
  
結局お聞きになりたいのはこの部分でしょうか?
何を境に時間が「かかる」「かからない」なのかは分かりませんが、
何もしなければゴールは見えないので、
それよりは「かからない」と言えるのではないでしょうか。
(集住企画・中村孝司さん)



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Posted on 11月 18, 2005 ●借りる→立ち退き補償 | | コメント (0) | トラックバック


法人の賃貸借契約について

■□相談内容 

借家に住んでいますが、契約は会社にしてもらって、
会社から家賃補助をうけています。
この家主から更新6ヶ月前に更新しない旨の通知がきました。
特に家主側の正当理由はありません。

家主側の一方的な都合ですが、私としては、退室することに異論はないのですが、
引越費用・照明・カーテン等新たな生活を始めるにあたって、
費用がかなりかかります。法人契約だからといって、家主はまったく支払う気はありません。
請求できないものなのでしょうか?




□■アドバイス

更新可能契約になっているのであれば、
更新不可の理由を聞いてみるのがよいでしょう。
その理由が納得できれば、気持ちよく退去することを考えた方がいいでしょう。
引越し費用などの請求は契約上できないような規定があるはずです。

更新不可の理由にもよりますが、本来は引越し費用などは自己負担が原則です。
ゴネレば何とかなるという風潮が今でも残っていますが、
自分が惨めになるだけだし、一時的に金銭的な得をしたと思っても、
長い目で見ればそうではないのが人生でしょう。
(Century21ホームネット・佐藤倶之さん)



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Posted on 10月 28, 2005 ●借りる→立ち退き補償 | | コメント (0) | トラックバック


アパート建替え時の立ち退き

■□相談内容  

こんにちは。私は親が結婚してから
25年の借家に家族3人ですんでいます。今月の家賃を払いに行ったところ、
「3月に借家を壊して更地にし、アパートを作るので、出て行ってほしい」
といわれました。

  1.この場合、大家さんから立退き料をいただけるのでしょうか?
  2.新しくなったアパートをまた借りるとしたら
  (今より2~3万あがると思われます)、
   敷金礼金は支払わなくても良いのでしょうか?

25年前からすんでいたため家賃は安いのだと思います。
いきなりのことで家族全員戸惑ってしまっています。
ずっとこの土地に住んでいて引越ししたことがないので不安です。
よろしくお願いします。




□■アドバイス:1

個人意見ですので参考までにして下さいね。
借地権なのか賃貸借なのかで変わってくると思います。
どちらにしても相手側は正当事由が無ければ、契約解除出来ないですね。

立ち退く事と借りる事は分けて考えられた方がいいと思います。
立ち退いた後、借りるか借りないかは個人の自由ですから。

協力するから立ち退き料と新たに借りる家賃を安くしてもらう
と言う事もあると思われますが、あくまでケースバイケースなので、
話の成り行きで変わってくると思います。

後々もめることもよくあるので、1度専門家に相談する事が良いと思います。
(天理不動産流通・金城豊治さん)




□■アドバイス:2

さぞかしお困りのことと推察いたします。
日本の法律は横暴なことは許さないように出来ています。
まず、第1に貴方が納得できなければ出て行く必要はありません。
借地借家法という法律が守ってくれます。

次に立退き料の問題です。
これは貸し手と借り手の力関係と事情によって金額が全く異なります。
かって、バブル時代でしたが
家賃が5万円程度のアパートの住人1人を立退かせるために
2000万円支払った大家さんがいました。
どうしてもその人に立退いてもらわなければならない事情があったのです。
後の人は新しいところを借りるための敷金、礼金、前家賃、不動産屋への仲介料、
引越料プラス迷惑料くらいで出て行ってもらいました。
このくらいは要求してもおかしくありません。

初めにも申しましたが一方的に貴方が泣く必要はありません。
ただ、古くなった建物を新しくすることも社会的には必要なことですので、
不利益を蒙らない範囲で大家さんに協力することも必要ですね。

どうしても納得できない条件や怖い思いがしましたら、
区役所とか市役所で弁護士の無料相談がありますのでそこへ相談してみてもいいですね。
頑張ってください。
(パノム興産・宮本さん)



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Posted on 9月 21, 2005 ●借りる→立ち退き補償 | | コメント (1) | トラックバック


立ち退き料の話し合いについて

■□相談内容 

こんにちは、立ち退き料について悩んでいます。相談をお願いします。
平成14年12月に現在のマンションを通常の賃貸契約で契約いたしました。
平成15年7月7日に文書ではなく家主側から電話で直接、
自分たちが住みたいので立ち退いて欲しい、そのうち話し合いに応じます
という一方的な連絡がありました。
家主は海外にすんでいたのですが、急遽日本に帰ることとなり、
その時点で1ヶ月後に出ていって欲しいとのことでした。

その後、家主側から何の連絡もなく私たちが問い合わせても返答もなく、
わたしたちはただ今後の不安に襲われ次の転居先を探しながら生活をしていました。
家主側と連絡が取れ話し合えたのが8月30日、
まだ文書での立ち退き要請は来ていませんが、
立ち退き料の支払いについて家主側の話では、
引っ越し費用、次の物件にかかる仲介手数料は出します。
また今のマンションを借りた際の敷金は返却しますという内容でした。

ここで私たちが問題としているのが敷金のところです。
今のマンションの敷金は2ヶ月分はらいました、
しかし次に借りようとしている物件は3ヶ月分のところです。
わたしたちは、敷金の返却はして貰わなくていいので、
次の分の敷金をだして欲しいと要求しましたが、
敷金は返却されるという性質があるので払えないとの返事がきました。
 (いまのマンションに入居した際、ハウスクリーニングは全くされておらず、
  自分たちで清掃はすべておこないました。またクロスや床の傷、壁の釘刺し傷など
  あちこちに私たちがつけたのではない傷汚れがありました。
  一部写真で残してはいますが、すべて写真に撮ってあるわけではありません。
  また、ドアの鍵がかからない、窓が閉まらない、インターホンがならないなど、
  故障個所が多々あり、いっぺんに修理してくれる訳でなく
  私たちが入居して半年もかけて少しずつじかんをかけ修理をしてくださいました。
  現在も治っていない箇所が数カ所あります。
  入居した当初よりも自分たちできれいに清掃し、住みやすくしたのは
  私たちなのですが…。ちなみにマンションは築5年の新しい分譲型です)

私たちは家主がわの都合で出ていかなければならないのに、
自分たちで手出しをしてまで引っ越したくはないことを伝えました。
しかし家主側は、今出て行かなくても2年後の契約更新の時には
出ていってもらうと言われました。
契約書には2年ごとの契約更新となっています。
2年の定期借家ではないのですが、その時は引っ越し費用はみないというのです。

私たちはいま家主側の要求は敷金の面のみで受け入れられないのですが、
私たちが無理な要求をしているのでしょうか?
また、ここで立ち退きを拒否した場合2年後には家主がわの要求どおり、
立ち退き料無しで立ち退かなくてはならないのでしょうか?  

こちらに入居して9ヶ月余り、家にあわせていろいろなものを購入しました。
突然電話での解約通知から2ヶ月私たちは今後の生活に不安をいだきながら
毎日生活をしてきました。
現在、精神的においつめられ、妻は情緒不安定になっています。
慰謝料も請求したい気持ちです。

立ち退きに応じない気持ちはなかったのですが、
いまの状態では納得いかないのです。良い打開策があれば、
アドバイスをどうぞ宜しくお願いいたします。




□■アドバイス

RTJサポートチームです。立ち退きに関しましては、
過去、同類のご相談を多数お寄せいただいておりますので、
それも参考にしてみてください。

不動産相談センター掲示板から「ワード検索」を押していただき、
キーワードに「立ち退き」を入れて検索すれば、各内容をご覧いただけます。



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Posted on 8月 10, 2005 ●借りる→立ち退き補償 | | コメント (0) | トラックバック


急な立ち退きを要請された場合

■□相談内容 

34年住んでいる実家の立ち退きについてご相談します。
話しがややこしいのですが、以下の通りです。

 昨年1月頃、1年以内の立ち退きを言われる。
 理由:相続税の支払にあてるため。
 条件:退去までの家賃はいらない
      (詳しいことは専門家がいくから)
 状況:すぐに引越し先をさがしはじめて1ヶ月後、まだまだ売らないから、
    この前の話はなかったことにしてほしいと言われる。
    専門家などこない。この1年8ヶ月、家賃を今まで通り払う。

今日までの間に、1人暮しの男の人達3軒は、早々に引越し
(他の人が大家からなんて言われていたかしらないのですが)、
残るは両親と同じく34年住んでいた2軒となりました。
  
お互い定年まで、あと2年、ここにいたいと言っていたのですが、
その方が先日引越されました
(雨漏りがひどく、住んでいられなくなったからとか)。
その途端「全部一緒に壊したいので、9月いっぱいで引越してほしい」と言い出しました。
なんかあまりにも身勝手な話しだと思うのですが。

他の方の立ち退きについての投稿も読みましたが、
こんな場合でも6ヶ月の退去期間が認められるのでしょうか?
この土地は行き止まりになっていて、そこへ入る道路が4メートルないそうで、
なかなか売るにも話しが進まないそうです。
だから、まだ居ていいと言っていた大家、それを信じて住んでいた両親。

父はもめるのも嫌なので、黙って出て行くつもりですが、
母は間に人をいれて、引越し代等負担してもらいたいようです。
その場合、どういう人にお願いすればよいのでしょうか?
犬を飼っているので、引越しは簡単にはいきそうにありません。
よろしくお願いします。




□■アドバイス:1

内容から推量するには、家主は弁護士又は知識あるものと話あって、
ことを進めています。
何故わかるか?借家法は家賃の支払いによって発生するのです。
無家賃は無名契約になります。だから法はあなたを守ってくれません。
明日から退去可能です。

若し家賃を遅延なき支払いのきは家主は6ヶ月前に言わなければいけません。
正当の理由として、金銭の支払いも正当の理由となります。

1つだけあなたに,ヒントを言っておきます。
家主等から印鑑をおしてくれといってきてもすぐには押さないこと、
文面を知識ある人に見てもらうこと。
多分、あなた自身では太刀打ちできないと思います。
最初に書いたように、家主は弁護士等と相談しているからです。
(ハビット・小谷吉秀さん)




□■アドバイス:2

RTJサポートチームです。
  > 無家賃は無名契約になります。
  > だから法はあなたを守ってくれません。
こちらなのですが、相談者さんのお話しの内容から判断しますと、
「まだまだ売らないから、この前の話しはなかったことにしてほしいと言われる。
 この1年8ヶ月、家賃を今まで通り払う」
と言う感じで、どうやら家主さんが「退去までの家賃はいらない」の条件は
撤回されて、相談者さんはきちんと家賃を支払っているように見受けられます。

もし、撤回されている
(=相談者さん側が無家賃ではなく、きちんと家賃を支払っている)のであれば、
  > 家主は6ヶ月前に言わなければいけません。
これを家主さんは守っていないように思われますので、
6ヶ月の猶予期間について(残り5ヶ月?)を主張できると判断して宜しいでしょうか?
小谷さん、皆さん、お知恵拝借いただければ幸いです。




■□相談者より

説明不足ですみません。
立ち退きの話しは一度撤回され、家賃の滞納はありません
(RTJサポートチームさんありがとうございます)。

大家は、撤回したことは忘れているのか、
それとも父の人の良さにつけこんで何も言わせないようにしているのか、
「○○さんは、黙ってサッサと出ていってくれる人と思っていた」
と言ったそうです(こちらはまだ何の要求もしていません)。
話しがややこしくなりそうです。




□■アドバイス:3

実は皆さんにお聞きしたものの、よくよく考えてみれば、
 「この前の話しはなかったことにしてほしいと言われる」
と言う時点で、その話は無かったわけですし、
しかも実際に家賃を通常通り支払われているのであれば、
やはり過去の急な立ち退きに関する相談を元にお考えいただけるように思います。
(ワード検索で「立ち退き」を検索されますと、
 かなり参考になるものが出てくると思います)

ただ、一つ気になりましたのは、無かったことにされた話自体、
かなり大家さん有利だった可能性もあるかも知れません?
(=相談者さんのお父さんだったら文句を言わないだろう…が前提)
と思いましたのは、
 「退去までの家賃はいらない」
と言うことですと、具体的な期限や金額が提示されてませんから、
もしかすると1か月分の家賃程度だったかも知れません。

いずれにせよ、まず、
   ●34年前と古いので契約がどうなっているのかを確認
   ●ご両親ではなく相談者さんが大家さんと話し合ってみる
    (その際に要求はきちんと伝える)
    (伝える要求は事前にまとめておく)
と言う作業をされるのが宜しいと思います。
(なお、話し合いの時は、最悪、争うことになった場合に備えて、
 テープレコーダーかICレコーダーで録音しておくことをオススメします。
 ただ、これは最悪の場合に使うので、最初から大家さんに録音しますと言うと、
 気分を害されると思いますから、気付かれないように録音しておいた方が良いと思います)

それで相談者さんから大家さんに交渉の余地があるのかどうかを判断して、
交渉決裂の場合に、改めて対策を考えるべきだと思います
(交渉がまとまれば、そこで円満解決ですからね)。

とは言え、小谷さんがおっしゃったように、大家さんが最初に専門家と言う話を
口にされたのは、もしかすると弁護士などの代理人を考えているのかも知れません。
もし、最初から代理人が参加するのであれば、一人で交渉の場には臨まずに、
   ●自治体などが主催する無料法律相談で相談してみる
   ●必要に応じ、この問題に詳しい弁護士か行政書士を探す
などの作業を優先させた方が宜しいかと思われます。
以上、宜しければご参考ください。



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Posted on 8月 3, 2005 ●借りる→立ち退き補償 | | コメント (0) | トラックバック


立ち退きの際の補償請求

■□相談内容

どなたか良きアドバイスをいただければと思います。

私の夫は外国人(アジア系)で、2歳の子供と3人で住んでいます。
私の実家で同居していましたが、夫と両親との折り合いが悪く、
昨年の7月末ごろに現在住んでいるアパート(築約10年)に引っ越してきました。

でもここに入るまで、約100件ほどの物件を当たりました。
というのも、先に書いたとおり夫が外国人ということで、
不動産業者で門前払いされたり、業者はOKしても大家が拒絶したり、
ひどいときは夫の出身国を言ったら拒否されたりしたので、
入居を受け入れてくれるところがなかなか見つからず困っていたところ、
現在のアパートが受け入れてくれるとのことで、入居しました
(家賃 5万9千円  共益費2千円 駐車場5千円)。

敷金1ヶ月、礼金2ヶ月を支払い入居しました。
来年7月の更新までまだ1年ありますが、今回ご相談したいのは
にわかに降って沸いた立ち退きのことです。

長年住んでいらっしゃる方から、今度ここが取り壊されるという話を聞きました。
何でも、その方は以前から取り壊しの噂を耳にして、更新時に
業者に問い合わせたところ「大家から何も聞いていない」という回答だったそうです。

ところが、先だって母子家庭の方が入居を希望してきたので、
業者が大家に連絡を取ったところ
「新規の入居者を受け入れないように。来年2月に取り壊し、
 ワンルームにする。建築業者も決まっている」との回答だったそうです。

問い合わせがあったからなのでしょうが、業者からその方に連絡がきたとのことで、
業者から何か連絡はなかったかといわれましたが、今の時点でまだ何も連絡が来ていません。

実家を出るにあたり、引越しにかかる費用等、実家の両親に借金しており、
毎月少しずつですが返済している状況です。
また引越しとなるとまとまったお金が必要になるのは明白で、
現在の生活状況下でまとまったお金を用意することはとても難しいです。
それでも言われるまま黙って立ち退かなければならないのでしょうか?

夫は配偶者ビザを持っていますし、社員として働き、
毎月安定した収入がありますが、アジア系の外国人というだけで拒否されます。
またあの辛い物件探しをしなければならないかと思うと、夜も眠れません。

業者や大家は、本来いつ頃立ち退きを通達してくるものなのでしょうか?
また、大家側の都合による立ち退きの場合、立退き料を請求することは可能なのでしょうか?
可能な場合、いくら位・どの範囲(引越し費用だけかそれ以外も)請求できるものなのでしょうか?
契約更新前の立ち退きになりますし、立ち退いたあとは取り壊すのですから、
当然敷金は全額返金されるかと思いますが、どうでしょうか?

私としては、大家の都合による立ち退きと
今後の新たな物件探しにかかる精神的ストレスなどから、
できれば敷金だけでなく礼金も返還してもらいたいものですが…。

今後の私がするべき行動も含め、アドバイスをお願いいたします。




□■アドバイス:1

退去までは,法的に6ヶ月間の余裕があります。
お話中で外国人ということで入居申込の断り理由にはなりません。
今の借家の退去で引越し費用を家主さんへ交渉されたらいかがでしょうか?
礼金の返還は無理です。敷金は全額返金はいけます。
お話は家主さんへ言ってください。
当然、家主さんからお話する建設会社の担当を言われると思います。
そこから,その担当とお話してください。
最初はわがまま言ってもいいのでは…。
でも、時期を見ては,互助の精神で譲ることも大切です。
(ハビット・小谷吉秀さん)




□■アドバイス:2

結論から申し上げると、相談者さんのケースでは
大家さんの言うなりに立ち退く必要はないものと考えられます。

借地借家法28条では
賃貸人から賃貸借契約を解約する又は更新拒絶する為には
「正当の事由」が必要とされています。
これは不安定な借家人の権利を保護するためのものです。

今回のケースで大家さん側に特別に
そのアパートを取り壊さなければならない理由があれば別ですが、
そうでない限り相談者さんは立ち退きたくないのであれば
その旨を主張することにより居住する権利は保護されるものと考えられます。

つまり、相談者さんは立ち退きたくないのであれば
居住する権利を有していることになりますから、
立ち退きに応じるのであれば相応の対価を要求することも可能であると思われます。

この対価はケースバイケースであり一概には言えませんが、
少なくとも移転費用
(引っ越し代、移転先の賃貸にかかる敷金・礼金)+α(賃料の数ヶ月分)
は請求しても良いのではないでしょうか。

また、新しくアパートを探すのが大変と言うことでしたが、
立ち退きの条件として大家さんの方で新しい移転先を確保する
という条件を付すことも考えられるでしょう。

基本的には、立ち退きでは借家人の権利が強く保護されていることを認識して、
相談者さんの置かれている立場を大家さんに伝え、
条件面について納得行くまで話し合うことが大切だと思います。
(中央不動産鑑定所・後閑さん)




■□相談者より

後閑様、小谷様、お忙しい中アドバイスありがとうございました。

昨日、立ち退きの情報を下さった方からまた情報が入ってきました。
その方は半年で立ち退かなくてはいけないとあせって、大家に直接問い合わせたそうです。
すると、大家の回答は以下の通りだったそうです。
  「入ったばかりの人(3月頃)がいるので、その人の2年後の更新に合わせて
   手を加えるようにするので、来年2月にはやりません」
つまり、当初の話より1年延びたことになります。

ところがそのとき大家はこんなことも言ったそうです。
  「6ヶ月前までに入居者に立ち退きの通告をすれば、大家の責任は一切ないから、
   何の保証もない」

またその方は、不動産業者にも問い合わせたところ
  「実質3ヶ月前までに入居者に通達すれば、大家の責任は一切ありませんよ」
とのことだったそうです。

そこで再度お聞きしたいのは、いくら立ち退きとはいえ
6ヶ月以上前に入居者に通達すれば、引越し費用などの立退き料の責任は、
大家には一切生じないのでしょうか?
何だか、話がややこしいのでよく分かりません。
再度、アドバイスをお願いいたします。




□■アドバイス:3

相談者さんのご心境を察して、この紙面で最後のアドバイスをいたしましょう。
借家法は,平成8年に改正されています。
第28条に更新拒絶の要件が書いています。

従来からある正当の理由は必要ですが、この改正は旧法では、
なかなか古い建物が建替えができないため、しやすいように
「財産上の給付をする旨の申出」、つまり、
「お金を払えば正当の理由になりますよ」が加えられました。

だから借主はお金をもらえるのです。
額については、お互いの互助の精神で決められたらいいと思います。
有料になりますが第三者を加える方法もあります。
大概は家主側で建築家の不動産係りが相談者さんを尋ねてくるとおもいますが…。
その時に金額提示があるんですが…。
(ハビット・小谷吉秀さん)




□■アドバイス:4

基本的には先日と同じ結論と考えていただいて良いでしょう。

6ヶ月前に通知とあるのは、借地借家法27条1項で
 「建物の賃貸人が賃貸借の解約の申入れをした場合においては、
  建物の賃貸借は解約の申入れをした日から
  6月を経過することによって終了する」によるものと考えられます。

しかし28条では、
 「…略…建物の賃貸借の解約の申入れは…略…正当の事由が
  あると認められる場合でなければ、することが出来ない」とされています。

ですから、大家に「正当の事由」がない限り
一方的な解約は出来ないこととなっているのであって、
「正当の事由」を有しない限り、そもそも解約の申し入れ自体出来ないのです。

大家の責任云々という意味が良く分からないのですが、
このケースは大家に責任があるのかないのかという問題では無いと思います。
基本的には大家としては「正当の事由」を有しないのであれば、
賃借人が立ち退きを拒否する限りは立ち退いてもらえないわけです。
つまり大家としては居住する権利が保護されている賃借人に対して
「何とか立ち退いてもらえないだろうか」とお願いする立場にいるのです。

ですから相談者さんとしては条件が折り合わなければ立ち退かない旨の
主張をして、大家さんと条件について交渉すればよいのではないかと思います。
その条件の目安としては先日記載した通りです。
(中央不動産鑑定所・後閑さん)




□■アドバイス:5

引っ越しをする費用が捻出できないこと。
事情により借家探しが非常に困難なこと。
これによって、したくても立ち退けないことをまず訴えることです。
そして、これらがクリアになれば立退もやぶさかでないので有れば、
それも合わせて伝えることです。
先方から、打開策を提示してくるかも知れません。

なお、立ち退き料の相場は、礼金、仲介手数料、
引越費用プラスアルファの0~6ヶ月分です。
ここら辺は今までの経緯や、建物の状況にも依るのでなんとも言えません。

借家法にて保護されているとはいえ、
未来永劫借り受ける権利を取得したわけではないので
自己の持ち出しもやむを得ない部分はあるでしょう。

なお、建設会社に仮住居を提供して貰い、
新築された住居にまた入居するという方法も有ろうかと思います。
(集住企画・中村孝司さん)




■□相談者より

後閑様、小谷様、お忙しい中再度アドバイスありがとうございました。

ちょっと分かりづらい書き方をしてしまい、すみませんでした。
「大家の責任」というのは、いわゆる「立退き料」のことです。
取り壊しの情報を下さった方が言っていた
「大家は6ヶ月前までに住民に通達すれば責任なしと言っていた」
「不動産業者は3ヶ月前までに通達すれば大家の責任はないと言っていた」
というのは、全て立退き料の支払いの件です。

それとまた疑問に思うことがあるのですが、今回の情報で
1年立ち退きが延びたわけですが、そうすると
来年の今頃契約を更新しないといけない私たちはどうしたらいいのかということです。

今回の情報はあくまで他の部屋の方からの情報であって、
大家や業者からは私のところには何も報告がありません。
 (ただその方は「相談者さんも心配してますよと大家や業者に言ったらしい」)

契約更新の時期までに立ち退きについての通達がない場合は、
どうしたらいいのでしょうか?
契約更新しても約半年後には立ち退かなければいけないのですから
(現在の情報では)出来れば更新しないで、他に引っ越したいと思います。

でもその時点で立ち退きの通達がない場合は、
立退き料を請求することは出来ないのでしょうか?

たとえば
 「昨年から取り壊すという情報を耳にしているので、
  契約更新の半年後には立ち退かなければいけないなら、
  面倒なので更新しないで引っ越したい」
と話し、立退き料を請求することは出来ないのでしょうか?

それとも契約更新前の2~3ヶ月前に、
業者か大家に取り壊しの件を直接問い合わせ、
そういった事実があるということを確認したうえで、
更新の1ヶ月に出る旨と、出る理由が取り壊しによるということで、
話を進めたほうがいいのでしょうか?

お手数ですが、再度アドバイスお願いいたします。




□■アドバイス:6

概略だけお応えしておきますが、
借家の解約および終了は、家主は借家法では6ヶ月、
民法では3ヵ月でも借家法が優先する。だから6ヶ月が必要。
借主の解約は民法で3ヵ月、でも賃貸契約で1ヵ月、借主に有利なので適法する。
上記のとおり、どちらからも解約および終了ができるが、
借主から言えば立退料は無し、家主から言えば立退き料が必要。
あえて更新手続しなくても、法定更新と言って、
無期限の契約に自然発生されている。

私は、無料でこれ以上の具体的な回答をお出しできませんのでご了承ください。
  (相談者さんが立退き料を気にされるのと同様、やはり私の通常の有料業務との
   関係もあります。これ以上の具体的な回答を私にされるなら、個別にご連絡く
   ださい(有料))

(ハビット・小谷吉秀さん)




□■アドバイス:7

草柳@RTJサポートチームです。
個々のご回答者の有料相談に関しましては、どこまで相談に乗ってくれて、
またその場合は総額でいくらなのかを、必ず事前に確認されるようお願いします。
当センターでご回答くださるのは、経験豊富で親身な方ですが、
Fudosan.JPとして、絶対的に保証するものではありません。あくまでも自己判断ください。

さて、おそらく
(相談者さん側の不動産業者さん、大家さんも含めた)皆さんの回答から
判断しますと、世の中にはどっちのケースもあるかと思われます
(法律の解釈ひとつであっても、法律のプロである弁護士同士が
 争っているのが今の世の中ですから…)。

つまり、大家が立ち退き料を支払わずに借主が泣く泣く出て行ったケースと、
借主に立退き料を大家が泣く泣く支払ったケースと…。

ですので、まだ交渉する余裕があるのであれば
(お互いの雰囲気が険悪になっていないのであれば)、
法的な権利云々ではなく、お互いの心情的な話し合いをして、
円満解決する方向が望ましいと思います。
  
反面、双方の主張が折り合わないのであれば、私でしたら、
   1、法律相談(自治体などが開催している無料のもの)などを利用して、
     自分の言い分が法的にも通用するのかどうかを確認する
   2、それを根拠に強行に大家さん側に詰め寄る
   3、それでも拉致があかない場合は、自分の主張の代理人になってくれるよう
     な予算的に見合うプロ(別の不動産業者や弁護士、行政書士など)を探し、
     交渉作業を代行してもらう
と言う感じで進めると思います。

あまり「絶対的な答え」にこだわってしまいますと、
肝心なトラブルが解決しないことも多かったりします。
私個人としてのアドバイスは、そんな感じです。

なお、皆さんにお願いして、この場を切り盛りしている人間の立場として補足しますと、
この場はあくまでも「絶対的な答え」を出すために設置したものではなく、
「トラブルに対して様々な見方でのアドバイス」をいただくことが目的になっています。
ですので、全く正反対のアドバイスが並ぶこともあります。
但し、その正反対なアドバイスであっても、皆さんの経験と実績に基づいたものですから、
最終的にご参考にされるされないは、ご覧になったご自身で決定いただくことになります。




□■アドバイス:8

相談者さんご自身の希望はどこにあるのでしょうか?
当初は、ご主人の国籍の問題から転居先を確保するのが難しく、
転居にかかる費用の負担も重い…というお話しだったかと思います。
であれば、立ち退きが具体化した際には、大家さんとの交渉次第ですが、
転居先の確保や立退料について交渉することが出来るのは先日の回答の通りです。

現時点では立ち退きの話自体も伝聞で、大家さん側から何の連絡もない状況で
相談者さんが転居を検討するメリットがあるのでしょうか? 
更新が面倒とのことですが新しい転居先を探す苦労に比べれば
大した手間とは言えないでしょう。

急に降って涌いたような立ち退き話で、動揺されるお気持ちは分かりますが、
もう少し状況がはっきりするまで、落ち着いて様子を見たほうが良いのではないでしょうか?
(中央不動産鑑定所・後閑さん)




■□相談者より

中村様、後閑様、小谷様、サポートチームの方々、
アドバイスありがとうございました。
私もにわかに降って沸いた話のため、矢継ぎ早に質問してしまい、
気分を害されてしまった方もいらっしゃるようで、大変失礼いたしました。

私もここのご意見だけで100%の回答を求めるつもりはなく、
ここ以外でいろいろ手を尽くして意見を聞いている最中です。
私としては住み心地や環境など申し分ないので、このまま住み続けたいのですが、
来年の契約更新の時点で果たして何部屋残っていらっしゃるか、
またその時点で大家や業者から何を言われるのかと思うと不安が付きまとって、
正直最近睡眠不足です。

いろんな方からの意見を聞いていくうちに、ケースバイケースであるということで
自分としてはある程度の覚悟が出来たつもりですが、
最後にもうひとつだけお聞きしたいことがあります。

このアパートの入居の際取り交わされた契約書は、
宅建協会制定の契約書を使用されています。
その中で「立退き料等の請求禁止」と項目がありました。
市の無料相談の方は
 「家主の正当理由いかんに関わらず立退き料の請求は出来ないので、
  立ち退きまで引越し費用等を自分で工面する努力をするように」
とのことでした。
あくまでもケースバイケースということでかまいません。
こういった項目があっても、立退き料をもらえた事例は過去あるのでしょうか?
多分大家も業者も、この項目があるから立退き料は支払わないと言っているのだと思いますが。

最後のわがままで申し訳ございませんが、ご意見いただければ幸いです。
よろしくお願いいたします。




□■アドバイス:9

草柳@RTJサポートチームです。多分大家も業者も、この項目があるから

  > 立退き料は支払わないと言っているのだと思いますが。
  
もしくは、そもそも
「通常はこのような場合に立退き料を払う必要がないから」かも知れません。
実際にこの項目が無くても、支払う必要がないと判断される方もいらっしゃると思います。
今回がどちらなのかは、わからないですね。
なお、

  > こういった項目があっても、
  > 立退き料をもらえた事例は過去あるのでしょうか?
  
こちらに関しては、以下のような場合があるものと思われます。

   ●大家さんと借りている方がとっても良好な関係の場合
     大家「本当は払わなくても良いんだけど、
        それじゃ悪いから、引越し代だけは持ちますよ」
     借主「いや、それも悪いからでは、半分だけお願いできます?」
     大家「そうおっしゃっていただけると助かります。
        では、引越し代の半分で宜しいですか?」
    …みたいな感じの関係になっている場合
    (=契約書の内容よりもお互いの信頼関係が優先される場合)

   ●真っ向から裁判で争って決着をつけ「勝った」場合
    ただ、今回の状況で勝てるかどうかは全くわかりません。
    この辺は、実際に法律の専門家の方にお問合せください。




□■アドバイス:10

借地借家法は借家人保護にその趣旨がありますので、
契約書に記載されていたとしても、借地借家法に規定するものよりも
借家人に不利となる場合には借地借家法の規定が優先されます。
ですから、相談者さんとしてはご自分の立場(新しい借家を探すのが困難など)
を家主さんに伝えて、立ち退きの条件について話し合いをするということになろうかと思います。
(中央不動産鑑定所・後閑さん)



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Posted on 7月 24, 2005 ●借りる→立ち退き補償 | | コメント (0) | トラックバック


資材置き場の立退きについて

■□相談内容 

資材置き場兼駐車場として
亡くなった父の代から借りている土地の大家さんから

 「他の人におたくより高く貸すから6ヶ月後に出ていってくれ」
 「立退き料は借地権じゃないから払う必要がない」
  
と突然言われました。
工場の隣地で30年以上借りている土地なので使い勝手が良く、
フォークリフトで資材の運搬も出来ていました。
  
今度、他所に移ったとしてもユニック車等じゃないと
資材が運べなくなってしまいます。
契約書は昔だったので作らなかったそうです。
営業補償みたいなものと中古のユニック車等の代金など
立退き料として頂く事は本当に出来ないのでしょうか?
よろしくお願いします。




□■アドバイス

今度の借主予定者より
あなたが高く賃料を払うといって継続するほうが得策ですよ。
立ち退き料をもらえるなら、ビジネスとして成り立ちますね。
(ハビット・小谷吉秀さん)




■□相談者より

小谷様のご意見は立退き料は一切もらえないという事ですね。
貴重な御時間を割いていただき、アドバイスいただきありがとうございました。

・・・8ヵ月後

アドバスありがとうございました。
無事立退き料150万円ほどですが頂きました。



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Posted on 7月 20, 2005 ●借りる→立ち退き補償 | | コメント (0) | トラックバック


立ち退き料はもらえるか

■□相談内容

私のことではなく、義理の両親の家の事です。
義父はあまり詳しい事は教えてくださらないので
情報不足かもしれませんがよろしくお願いします。

23区内の築36年の1戸建てで借地です。建物は義父が建てたようです。
義父73歳、義母68歳の2人住まい。年間12万円の地代。
最近、突然大家さんから立ち退きを要請されました。
大家さんの言い分は
引っ越すか、相場の6割(1300万)で購入するかにして欲しいようです。
購入を断念したとき、大家さんは今年の4月には土地を手放すらしく
国が買い取る場合と民間業者が買い取る場合で対応が変わるようです。

義父の希望は
私たちに保証人になってもらって借金をして、土地を購入したいようですが、
義父は細々と自営で仕事をしているだけなので、おそらく借りる事はできないでしょう。
義父の本音は私たちに購入して欲しいのかもしれません。

そこでご相談です。
   1.購入を断念した場合、すぐに立ち退きせざるを得ないのでしょうが、
    立退き料はいただけるのでしょうか? 
    相場(最低貰うべき金額)は、いくらぐらいなのでしょうか?
   2.転居するにも、現在のような破格の家賃は不可能に近いのですが、
    それに対する保障はあるのですか?
   3.購入する場合、素人的な発想ですと6割で購入すれば
    すぐ売却しても利益が出そうな気がしますがあさはかでしょうか?
   4.強引に住み続けることも可能なのですか?

すみませんがよろしくお願いします。



□■アドバイス

さてご相談事案ですが・・・
  (1)相場の6割について
     今回のご相談内容は
     借地権付建物が建っている下の土地を買って欲しい!という内容ですよね。
     俗に「底地権」と言いますが、相場の6割は高いような気がします。
     場所にもよりますが、一度、相続税算出の際の借地権・底地権割合を
     近い税務署に行って調べてみる事をお勧めします。
     一般的には底地権は相場の3割前後が多いようです。

  (2)立退きに関して
     お話の内容ですと上記のように借地権をお持ちだと思います。
     そのようなケースの場合は、そう簡単には立退かせる事は出来ないですよ。
     御心配無用だと思います。もっとも補償金次第では立退いても良いと思いますが…。
     要するに力関係は底地権者より借地権者の方(お父様)が強いのが一般的です。

又お気軽にご質問を!

(藤原浩行さん)



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Posted on 6月 29, 2005 ●借りる→立ち退き補償 | | コメント (0) | トラックバック


賃貸借解約請求を受けました。

■□相談内容 

契約終了の事に関し少し疑問がありまして
皆様のお力を貸していただきたく書き込みをさせていただきました。

H9年10月3日より一戸建てを賃貸しているのですが、
今年の8月末に「賃貸借解約請求」を受けました。
6ヶ月前の通告ということでH15年2月末に退去するように言われました。

その時に家主と仰る方と家主の親戚だと言われる不動産屋の方が
一緒に来られて
  (この不動産屋の方は
  こちらが契約の際に仲介していただいた不動産屋とは違います)
「私がこれから住むので2月末には退去して欲しい」と言って
「契約解除の書類」を置いていかれました。
その時に思ったのですが「家主」と紹介された方は女の方で、
私達が契約を結んで毎月家賃を支払っている方は男の方なので
「家主の親族の方かな?」と思っていたのですが、
最近になってこちらが問うと「契約者は息子だ」と言うのです。
そこで息子も一緒に住むと言われ、「正当事由」だからということで
こちらも2月末までに退去するつもりなのですが、
敷金を含め一切の立退料などは払わないと言われたのです。

敷金は原状回復の為のクリーニング代などを差し引いて
返還されるものだと思うのですが、
全てにおいて一切払わないというのはおかしいのではと思いまして。
ちなみに家賃の滞納などは一切ありませんし、家の著しい改造などもありません。
古くなって壁などが割れ、ぼろぼろになったところなどは
こちらでペンキの塗り替えなどもしているのですが・・・。

契約書にも特約事項として
「建物は、一部老朽化しています。故障の為の修理をする場合には
 借主は賃料等応分の負担をして頂く場合がありますのでご了承ください」
とあるのですが「雨漏り」がひどい、「風呂のガスが入居すぐに壊れた」
とか仲介していただいた不動産屋を通じて伝えても
「そちらで直してください」と全てこちらで負担もしてきました。
家主の方には一切お金の負担をかけてはいません。
それでも敷金さえ返さない、というのは通用するのでしょうか?

宅建協会に相談をしても、一般的に立退きを請求する際は
「こちらが請求しなくても貸主の方から立退き料や引越し代、
 次の物件を探してきたりして何らかの気持ちを込めて
 円満に退去していただくことが多いですけどね~」
といわれたのですが・・・。

契約書にあるようにこちらからの請求はできなくても
「何かフォローをしていただける」と思っていたのですが・・・。
せめてこちらも何かしていただかないと
どうにもお金の都合も付かない状態なのですが・・・。
最近主人が失業したのですが、それでも家賃はきちんと払っています。

それなのでこちらの事情も考慮していただきたくて、
契約書にある
「本契約に定めなき事項または、本契約の条項に関し疑義が生じたときは、
 関係法令、取引慣行に従うも、甲・乙協議して解決するものとする」
という項目にのっとり、家主として来られた女の方ではなく
「契約者」の男の方との話し合いを求めているのですが、
全くそれには応じてもらえず、
「私は相続の問題でもめて今居る所を出ないといけないから出て行って欲しい!」
「正当事由だから」との一点張りで話はできず、
その上「親戚の不動産屋に任せてあるからそちらと話をしてくれ」と言われて、
そちらの不動産屋と話をしても「家主の方と話をしてくれ」と言われ、
話し合いが遅々として進まない状態なんです。

こちらはどうにもその女の方と契約者の関係が本当に息子だと言うことも
本当にわかりませんし、(女の方の名前も教えていただいていません)
正当な代理人としてやってきたのかさえもわかりません。
賃貸の際に仲介していただいた不動産屋に聞いても
「家主さん側と話し合ってください」と。

あちらの事情も考慮し、こちらとしては2月末には退去する予定なのですが、
今の状態ではわからない事も沢山あり、話し合いはきちんとしたいのですが・・・。
こういう場合はどうしたらいいのでしょうか?
貸主側からの連絡も一切なく、こちらが連絡をしなければ応じていただけない状態です。
なにか2月末が来るのをただ待たれているだけのようで腑に落ちません・・・。

これまでも現在借りているこの物件を「買ってくれないか」とかも
親戚だという不動産屋の方から言ってきた事もあったのですが、
「金利とかも計算して月々に幾ら位払えばいいかまた連絡します」
とか言って帰っても一切連絡などもなく、暫くして突然来て
「購入に関して考えていただけましたか?」というので
こちらも売る意思があるのだと前向きに購入を検討している時にも
また暫くして突然来て
「やっぱり売るのはやめました」とか、今までも振り回されてきたように思い、
信用が持てないんです。今でも連絡はこちらからの一方通行ですし・・・。

今回の退去請求に関しても一切の気持ちを感じられません。
「すいません」の一言もなく今でも怒ったように「息子を出す必要は無い」
と言われるその態度に、今までの事を考えても
立退き料などは請求したいと思っているのですが
契約書にあれば絶対にできないことなのでしょうか?どうか教えていただきたいです。

  ・敷金の返還について
  ・契約の当事者同士で話し合いができない
  ・立退き料は絶対に請求できないのか

ということについてお聞きしたいのです。長々と書き連ねてしまいましたが
どうかお力をお貸しください。よろしくお願いいたします。



□■アドバイス:1

賃貸人の「賃貸借契約の解約の申入れ」については、
さまざまな事情を考慮する必要がありますので、
このような場で適切なアドバイスができる自信はないのですが、
ご相談の内容を見て、少しだけ意見を書かせてもらいます。ご参考まで。

まず第一に、賃貸人の「解約の申入れ」そのものが無効である可能性があります。
正当な賃貸人(契約に定める賃貸人の地位を継承したものを含む)、
または賃貸人の代理人によって「解約の申入れ」がなされているのでしょうか?
「相談者さん」が賃貸人と直接話しをすることができず、
かといって賃貸人の代理が解約交渉に当たっている様子もなく、
一方的な「解約の申入れ」が第三者によってなされてただけであれば、
「解約の申入れ」がなかったものと考えることもできるでしょう。

第二に、「解約の申入れに足る条件が満たされているか」を考えます。
現行借地借家法に規定されている考慮すべき内容は次の1~5があり、
これらが総合的に考慮されます。
  1、建物の賃貸人及び賃借人が建物の使用を必要とする事情
  2、建物の賃貸借に関する従前の経過
  3、建物の利用状況
  4、建物の現況
  5、建物の賃貸人が賃借人に対して財産上の給付をする旨の申し出をした場合は
    その申し出自ら使用する必要性が正当事由の一例であることに間違いはあり
    ませんが、単に「賃貸人が住む」というだけでは正当事由になりません。

最後に、3つのご質問についてですが、
  ・敷金の返還は主張できる。(敷金返還をしないならば、その理由が必要)
  ・立退き料等は請求できる。
  ・契約の当事者で話し合いをするのであれば、内容証明等で直接契約者に
  「相談者さん」の主張を伝える。
  (最初は「解約の申入れ」が無効であると主張することだけでも良いように思います。)
  と考えます。

相談者さんは2月に退去しようとしておられるようですから、
上記の不備(?)をついて条件の交渉をされてはいかがでしょうか? 
(大丸ハウス・米田さん)



□■アドバイス:2

米田さんのご返答の通りだと思います。
個人的な意見を若干言いますと、契約の解約を大家が言ってきた場合、
特に大家やその親族が住む事を理由に契約の解約を言ってきた場合は、
基本的に解約に応じるほうが良いと思います。

その場合に、普通は、大家が引越しの為の費用程度は負担するのが
常識だと思っています。又、敷金の精算も行うのが常識でしょう。

以前、このコーナーでも話題になりましたが、造作買取請求も可能でしょう。
  (「317」番からのツリーになります)

兎に角、普通賃貸借契約の場合、
貴方に契約違反等が無い限りに於いては、
全く、大家の負担無しに契約の解約をする事は考えられないと思います。

米田さんのご返答を参考に、引越し費用の負担や、
貴方が行った補修の費用の一部負担を交渉するのは、
当然可能ですし、交渉すべきだと考えます。
(高原開発・涌井さん)



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Posted on 6月 28, 2005 ●借りる→立ち退き補償 | | コメント (0) | トラックバック


賃貸アパートの立退き補償について

■□相談内容 

アパートに6年暮らしています。
来月更新でしたが、突然、二世帯住宅を建てるので、
家主から退去してくれと言われました(猶予期間約1年)。

更新料を免除して、敷金を全額返還するのだから、
それで出て行ってほしいというのが家主の主張でした。
もちろん、この条件に応じるつもりはありません。

なぜなら、私は前回も立退きを経験しています。
補償交渉でくたびれ果て、敷金全額返還と、
補償金を支払ってもらっても、最低限の家財買換えまで含めると、
費用には少し足りず、何の特にもなりませんでした。
おまけに、ギックリ腰になり、治療費までかかりました。

今度こそと思い探したのが、現在の物件でしたが、
またもや、家主の勝手な事情で追い出される羽目になりました。
少なくとも、ここに引っ越して来るにあたり、
かかった費用は最低負担してもらおうと考えているのですが。
敷金、礼金、仲介料、運送費は当然として、
それに加えるプラスアルファ分はどのようなものが認められますか?
最低限の家財買換え、物件探しにかかった時間と
経費労力に対する補償は認められるのでしょうか?

はっきり言って引越しは、
プラスアルファの負担が大きいのが事実です。仕事をしながら
土日に物件探しに明け暮れるなど、したくもないし、そんな体力もありません。

私は、たとえ補償金を出してくれたとしても、退去したくありません。
退去しないで住み続けるには、どうしたら良いでしょうか?
また、補償金に同意して退去する場合、同意してから退去するまで、
どのくらい住み続けられますか?(一年以上あるのでしょうか?)



□■アドバイス:1

涌井と申します。立ち退き料に関しては個別の問題で一概に言えません。
大家の更新拒絶による契約解除の理由によって変わります。
要求も多伎に渡っていますので、弁護士さんに相談しては如何でしょうか?

アパートの選び方ですが、新築の普通賃貸借契約のアパートを選べば、
すぐに転居と言う事は避けられると思います。

余談ですが、当地方では最近アパートや貸家に
3年の定期建物賃貸借契約を締結する場合が増加しています。
定期建物賃貸借契約は更新無しで、
継続したい場合は新規に契約を締結するものです。
これは最初から3年しか住めない契約ですから、はっきりしています。
当然3年だけですから立ち退き料等の問題も起きません。
この傾向は今後益々増加していくと思います。
(高原開発・涌井さん)



□■アドバイス:2

貴方の事情と気持ちはよく分かりました。
自分が貴方の立場ならば同じ気持ちになったかもわかりません。
でも、一歩引いて考えますと少し無理があるように思えます。

先ず、今の住まいは借りているものです。契約期間は2年です。
2年たったら契約が終了して立退く約束で借りたものです。
この度、家主の都合で来年の6月までに明渡してくれ、
との要求があったということですね。であるならば返すのがあたりまえです。
借りたものは返す、というのが大原則です。
家主の勝手な事情で追い出される羽目」とおっしゃいますが
猶予を与えられているのですから、無茶ともいえません。

貴方の頭の中には
家主に正当な事由が無い限り永遠に借りつづけられる
ということが入っていませんか。
借家人は弱者だから法律で保護されているのだ、
という考えが入っていませんか。
そろそろこの考えを変えないといけない時代になりました。

この正当事由の思想は昭和16年(太平洋戦争突入時代)に
借家人の夫や父が安心して戦地に行かれるように、
残された家族の住まいを確保するために作られた法律で、
それが今日まで残ってしまったものなのです。

平成4年8月1日に新借地借家法が施行されましたが、
建物の賃貸人は自ら使用することを必要とする場合等の
「正当な事由」がなければ、賃貸借の更新を拒み、
また解約の申入れをすることができないとされており、
この部分は旧借家法の精神が残っています。

しかし、新借地借家法では、正当事由の判断に際し、
「建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対し、
 財産上の給付をする旨の申出を考慮する」
ことが明文化されました。

貴方の場合は
貸主が二所帯住宅を建てるということ(自らが使用するとして)
ですので、正当事由になると思います。
これに立退き料として新たに借りるために必要な敷金、
礼金引越料、仲介料と貴方の要求するプラスアルファ
(これについては当事者間の交渉によります)
の支払いがあったならば出ざるを得ないと思います。

次に更新料について。
恐らく契約書には更新料のことは明記されており、
過去にあなたは更新料を払ったのでしょうから、
急に今度は払わないということになりますと貴方は契約違反になります。
この場合は法定更新ということになり、
家主は契約解除を申立て貴方はきわめて不利になります。
契約解除の判例もあります。補償金に同意して退去する場合、
家主は同意が成立した時点で「賃貸借契約解除並びに建物明渡猶予契約」
を結ぶことを要求してくるでしょう。
そして、簡易裁判所で即決和解の手続きを取るでしょう。
この和解調書は確定判決と同一の効力をもっています。
同意してから何年も住みつづけることは事実上不可能でしょう。
家主はきっと同意するはずがありません。

家主が補償金を支払わない場合、
貴方は出るつもりがないのですから、頑張っていればいいでしょう。
でも、これはつらいことです。毎日が不愉快でなりません。
もしも家主が家賃を受け取らないと言ったら、供託しておきましょう。
家賃不払いの状態を作ることはきわめてまずいことになりますので。
供託の仕方は専門家に聞いてください。

貴方の心の中である程度の補償金がもらえるなら仕方なく出よう
という気持ちになったら、まず家主と交渉します。
家主が応じないときは「民事調停申立て」を行います。
これは専門的になりますので弁護士か司法書士に相談するとよいでしょう。
家主側にもこの方法があります。

トラブルに巻き込まれないために涌井さんが言うように
新築物件なら比較的安心です。あるいは公的物件。公団、公社の物件。
貴方はトラブルと言いますが、考え方を変えて
「借りたものは約束の日がきたら返すのだ」という基本にたって下さい。

そして、はじめから定期借家の物件を借りたらいいと思います。
契約上期日が来たら必ず返さなければならないのです。
契約更新がなく、確定的に賃貸借契約が終了する新しい制度です。

ともあれ、貴方の述べている事情を考えますと出ないわけにはいかないようです。
そうならば、精一杯交渉して立退き料を沢山貰って出る作戦を立てることでしょう。
今年中に出るから補償金をもっと出せとか、来年の家賃はタダにしろとか、
家主ができそうなことで自分に有利な条件を考えてぶつけてみるのもいいでしょう。

私だったら家主との不愉快な関係はできるだけ早く解消して、
気分よく日々を暮らす方法を考えます。
嫌なことを言って申し訳ありませんでしたが、
もっと広くて愉快な住まいが見つかることをおいのりします。
(宮本さん)



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Posted on 6月 26, 2005 ●借りる→立ち退き補償 | | コメント (0) | トラックバック


内装工事で立ち退き?

■□相談内容 

さっそくですが今すんでるのがアパートなんですが、
かれこれ17年ほど住んでいます。
そこで家賃も安く何も問題ないのですが
大家さんが全部屋をリホームするといったのです。
トイレ、バス、畳の張替え、壁紙 など全部だそうです。

そこで、出てくれないか?30万出しますからといわれました。
家賃5万で六ヶ月分が妥当な金額だそうです。

17年も住んでると物もかなりあります。
ゴミの処分とか色々金が掛かると思います。
30万でなっとくがいきません・・ご意見よろしくお願いします。



□■アドバイス:1

立ち退き料に関しては個別の問題で一概に言えません。
然しながら、内装工事だけが理由だとすれば、
立ち退きの理由としては、かなり弱いと思います。
立ち退き自体が本当に必要かどうか、
良く大家さんと交渉してみたら如何でしょうか?

私個人の意見としては、投稿の内容からだと立ち退きする必要は感じません。
又、家賃の6ケ月分では立ち退き理由から考えて少ないかも知れません。
(高原開発・涌井さん)



■□相談者より

ご回答ありがとうございます。もう少し大家さんと話て見ます。
期限が二ヶ月と言われてしまって・・・困った。



□■アドバイス:2

涌井です。退去の期限が2ケ月ですか?
多分、普通賃貸借契約の2年更新だと思うのですが?
その更新時期に来ているのですか?
それと、大家から更新拒絶の申し入れが有ったのは、何時の事ですか?
出来れば教えて下さい。

正当の事由の有る更新拒絶でも、
6ケ月以上前(借地借家法27条)に解約の申し入れをする必要が有る筈です。
(高原開発・涌井さん)



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Posted on 6月 26, 2005 ●借りる→立ち退き補償 | | コメント (0) | トラックバック



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