建設業者(違法業者)が工事せず逃げた場合の登記について

相談内容 建設業者(違法業者)が工事せず逃げた場合の登記について

東京・女性・50代
地下2階・地上5階の鉄骨造の新築物件を
建設業許可の無い、違法業者と工事請負契約を結んでしまいました。
ところが業者が、建築途中に逃げてしまいました。
 
経緯ですが、違法とは知らず、工事はなぜか順調に進んでいたのですが、
エレベーターを導入する約束をして、代金を支払いました。
いっこうに入る気配がなく、導入予定のエレベーター会社に問い合わせをしたところ、
「そちらの物件は確認申請と違う建築物なので、エレベーターは入りません。」
とのことでした。
これをその違法建設業者に問い合わせしたところ、いっさいの応答が無く、
トンズラされてしまいました。
その後、区役所に問い合わせしたところ違法業者と判明しました。
 
建物は、中間検査を無視して外壁のALCボードが貼られている状態で、
建設費用もほぼ満額支払っている状態です。
完成予定日は、今年末ということでした。
しかし、すでに逃げられて、完成も今年に終わるはずもありません。
登記をしなければ、税金が莫大にかかってくるのですが。
この場合どのような形を取ったら良いのでしょうか?
今の現状で、建設業者(違法業者)が逃げてしまった状態でも登記は出来るのでしょうか?
よろしくお願いします。


□■アドバイス

私見ですが、
違法建築物だからといって登記ができなくなるわけでは無いと思います。
登記はあくまでも、第3者に対する対抗要件(民法177条)ですし、
不動産登記制度の目的は、取引の安全を図るため、
不動産に関する権利関係を明確に公示するための前提として、
不動産を特定し、現況を明確にすることです。

違法建築の場合、確認済証はありませんので、
 ①工事施工者の引渡証明書、
 ②固定資産税台帳登録事項証明書
などの書類を使うことになるかと思います。

これら①②については、
今回の場合、現実的に、
順調に手に入れることは不可能かと思います。

恐らく、法的救済を受ける必要があると思います。
民事事件なのか、
刑事事件なのか、
によっても変わるのですが、
逃げた業者を刑事罰の詐欺で告訴し、
捕まえる等の手続きを踏んでいく事も
可能になるのではないかと思います。

まず、警察等にご相談されるべきかと思います。
警察の動きが鈍ければ、
弁護士・行政書士等に相談して、
告訴状を提出するのも可能かと思います。

刑事罰が確定しますと、
民事上の処理は、比較的スムーズに運ぶと思います。
場合によっては、裁判所の判決によって、
登記も可能になると思いますが、
この辺りは弁護士等にご相談されることを
おすすめ致します。

(高原開発・涌井さん)

測量を行っていない旗竿敷地購入について

相談内容 測量を行っていない旗竿敷地購入について

大阪・30代・女性
はじめて相談させてもらいます。
中古一軒屋を購入しようと思いある物件を検討しています。
相当古い古民家ですが、躯体はしっかりしているので改修して住もうと思っています。
旗竿敷地のため、地域の割りに坪単価が安く、12万円/坪で売りに出されています。
公簿で約47坪です。(この時点では、設道2mという表記でした)

1.地目について
2.土地境界について
2点、問題と疑問が生じました。

1.現在地目が田の物件です。

不動産屋さん曰く、
「5条にかけてそのまま売買できるので、購入後地目を宅地に変更できる(無料)」とのことです。

①この発言に少し不安がありますが、購入後宅地にできないケースはありませんか?

②また、購入前に地目を宅地に変更してもらう方法はありますか?

③この2つの方法があったとして、メリットやデメリットがあれば教えてください。
たとえば、地目が田の状態だと安く購入できますか?
(田だと5万/坪で購入できるという話を以前聞いたことがありますが
 不確かな情報で改めて調べることができませんでした)

2.境界線について(現在未登記の土地です)。最近不動産屋から連絡がありました。

旗竿の敷地になっています。
敷地面積などは公簿のみで、測量は行っておりません。

現在の持ち主の購入時(約20年前)の覚書には、
ブロック塀の外までの所有になっていますが、
隣地の方が購入時(約5年前)の土地の登記はそれと合致せず、
塀の半分が隣地の土地であるそうです。

売主の証言では、隣地境界の立会いや捺印などはしていないそうです。
双方の言い分に食い違いがありますが、隣地の登記からすれば、
設道2m未満の恐れがあり、再建築不可能になります。

質問ですが、
①売主や不動産に土地の正確な測量や登記を求めることはできますでしょうか。

②また、すでに登記されている隣地との協議、再登記というのは不可能なケースでしょうか。

③最建築不可能な場合、土地はどれくらい安くなりそうでしょうか。

長文失礼しました。
私の希望としては、できれば再建築可能でクリアーな状態(土地の登記等)で購入したい。
それが不可能であれば、破格の金額で購入を検討したい。と思っております。
どうぞよろしくお願いします。


□■アドバイス:1

私見ですが
既存建物が有るのに、5条申請を出すと言う説明は、ちょっと不可解です。
5条申請ということは、恐らく市街化区域外の農地ということになります。

通常、市街化区域外の農地に建物を建てる場合は、
事前に農振除外・農転・建築確認申請を行いますが、
建築後に地目変更登記や建物の保存登記を行わなかったというケースは、
自己資金のみで建物を建てた場合は時々見受けられます。
その様なケースであれば、
単なる地目変更登記のみで良いはずですし、
農転の許可証または受理証を紛失しても可能です。
また、古屋という事情も有るようですが、
売却する前に5条申請ではなく4条申請を行っておくべきとも思いますが、
地元農業委員会の運用方法の問題もあるかも知れませんね。

いずれに致しましても、通常で考えると、
売却前に地目変更を行っておくべきであり、
売却と同時に5条申請を行うという説明は不可解ではあります。
貴方に農家資格が有るのなら別ですが、
地目変更可能かどうかは、良く確認しおくべきだと思います。
もっとも、
貴方に農家資格が有るのなら農地を安く買って、
同時に5条申請すれば良いことですから、
その場合は土地は限りなく農地価格に近い価格で所得可能ですね。

不可解では、有りますが一応お答えいたします。

1①『購入後宅地にできないケースはありませんか?』
 これは、十分可能性が有ると思います。
 と言うより通常は、
 政治的圧力や手続きミス等、
 地元農業委員会と何らかの約束が有る場合を除いて
 農家資格が無い限り無理です。
 但し、今回はかなり古い民家ということですから、
 ひょっとしたら、地元農業委員会と話は付いている可能性も否定できません。
 (出来れば土地家屋調査士にご確認下さい)
 でも、不安はありますから、
 どうしても買いたい場合は、
 停止条件付の契約とすべきですし、
 全額支払を行うことだけは止めるべきです。
 
1②『また、購入前に地目を宅地に変更してもらう方法はありますか?』
 5条申請が可能なら、
 通常は4条申請も可能と推測致しますので、
 むしろ、事前に地目変更しておくべきだと思います。

1③『メリットやデメリット』
 価格については、交渉次第でしょう。
 メリット・デメリット以前に、
 事前に宅地に地目変更してもらうか、
 停止条件付にしておくかのどちらかしか無いでしょう。

2①『売主や不動産に土地の正確な測量や登記を求めることはできますでしょうか』
 もちろん、交渉すべきでしょう。

2②『すでに登記されている隣地との協議、再登記というのは不可能なケースでしょうか』
 不可能とは思いません。

2③『最建築不可能な場合、土地はどれくらい安くなりそうでしょうか。』
 市街化区域外の古屋付で再建築不可物件ですと、
 限りなく値段は安くなるのではないでしょうか?
 貴方の希望する価格を提示すれば良いだけでしょう。

(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

高原開発 湧井様

このたびは、迅速で丁寧なお返事をいただき本当にありがとうございます。
アドバイスをいただきまして、本日早速不動産屋さんに相談してみました。

まったく無知なままの質問にくらべ、
ある程度のラインがわかりましたのでスムーズに話ができました。
本当にありがとうございます。

まず地目に関してですが、不動産屋さんの説明に対して私の理解力がついていかず、
おかしな質問になっていました。

現在の持ち主が以前5条で購入した土地らしく、
売るときに宅地に変更しなければならないという状況ですが、
不動産屋さんが役所関係に確認したところ、
2度手間になるので所有者が変わる時に地目を宅地にできる。
と返答されたそうです。
もし購入の際に地目を変更できない場合は、
買い手(私)には一切負担がかからないまま白紙撤回になるそうです。
どうしてもお願いすれば、先に宅地に変えてからの購入もできそうでした。

こちらに関しては、自分でも役所に行って確認しようと思います。

境界に関しては、
その後不動産と持ち主が話し合ったところ、持ち主の勘違いということが判明しました。

現在持ち主のブロック塀が隣地に数センチ越境しているようで、
旗竿の奥の方が2mに数センチ足りなくなりそうとのことです。
(設道側は2mありそうです)

この件に関してもこちらの要望をお伝えしたところ、
先に実測ができるかどうか持ち主に交渉してみるとのことです。

ただ、2mには達しない可能性は100%に近いといわれました。

金額に関しては、今より100万近くは落とせると思うとおっしゃってました。

先に実測が可能かどうか、少し返答を待ちたいと思います。
またご報告させていただきます。

追記ですが、私は農業従事はしていないため、田の購入は不可能です。
購入の際はローンを組む予定はありません。

この土地は、市街地(主要駅より徒歩10分以内)にあります。
地域としては人気の高い土地らしく、あまり値下げしてくれそうではありませんでした。


□■アドバイス:2

私見ですが、市街地で5条申請絡みということは、
恐らく、都市計画区域外(都市計画の無い地域)なのかも知れませんね。

売主が、以前に5条申請をして購入したので有れば、
基本的に売主に地目変更をして頂くのが筋かと思います。
先ほどのアドバイスの通り、受理証が無くとも可能です。
土地家屋調査士が地目変更登記申請を法務局に提出し、
法務局が農業委員会に問い合わせし、その問い合わせに
農業委員会が返答する形を取って、地目変更は出来るはずです。

もちろん、所有権移転登記の前に行う訳ですが、
実務上は、ほぼ同時に提出することも可能ですから、
そういう意味なのではないでしょうか。
ただ、地目変更登記費用は、やはり売主負担として頂くべきでしょう。

接道については、それなりにはっきりと説明をされているようですから、
建替えの不可と価格も含めて、貴方ご自身が判断されるべき事かと思います。

(高原開発・涌井さん)

■□相談者より

高原開発 湧井様

このたびは大変お世話になっております。
その後のご報告をいたします。

不動産会社に、敷地境界の確定をした上で判断したい旨
お願いしましたが、数十万のコストがかかる上、
購入の確証がないとのことで、持ち主はそれを断ったそうです。

それなりの金額は約束してくれたのですが、
やはり今回は購入にはいたりませんでした。

地震や家事のことを考えると、
確認申請できない土地を購入するのは少し無謀だと思いました。

ご親切にアドバイスいただき本当に勉強になりました。
今後も家探しがんばりたいと思います。

競売物件における真正な登記名義の回復について

相談内容 競売物件における真正な登記名義の回復について

愛知・20代男性
競売物件を購入し、無事、立ち退きなども完了しました。
しかし、妻と共有名義にするつもりでしたが、
入札時にそのための手続きをとらないといけないということを知らずに、
私のみの名前で落札しました。

あとで「真正な登記名義の回復」を行えばよいと考えていたのですが、
競売物件ではできないと、法務局で言われました。

購入方法が競売であれ、私の不動産なのに不可能なのには納得できません。
真正な登記名義の回復でなくとも、何か、
共有名義にする方法とかはありませんでしょうか?
最後の手段として、土地2筆のうち1つを妻に譲ろうかと考えていますが、
これは可能でしょうか?

よい知恵をお貸しください。よろしくお願いいたします。


□■アドバイス:1

奥様は実際にお金を出しているのでしょうか?
もし、お金を出しているのであれば、売買契約書を作成して、
司法書士にお願いして、持分登記をすれば良いでしょう。
   ※売買に絡んで印紙代・登記料・不動産取得税等の必要経費はかかります。

また、奥様がお金を出していない場合は、簡単に譲ると言っても、
贈与になりますので、奥様は高額の贈与税を支払うようになると思われますので、
これは問題外になるでしょう。
ただし、当面の間、居住して居住用資産とした場合で、
かつ婚姻後20年以上経過した場合は特例がありますが、
20代ということですから、これもかなり先の長い話だと思います。

なお、競売の場合は、裁判所の職権によって所有権移転登記を行いますので、
「真正な登記名義の回復」は難しいでしょう。

(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

涌井様、連絡ありがとうございます。

ご指摘の通り、夫婦共働きで、妻は頭金の一部を出しています。
税金対策だけなら妻から私への金銭消費契約等を結んだことにして、
書類をきちんと整理しておけば、問題ないかと思います。
しかし、一応、妻と、共有名義にしようと約束しましたので、
それを守りたいということです。

「持分登記」とありましたが、これはどのようなものなのでしょうか?
もう少し詳しく教えていただけませんでしょうか?
よろしくお願いいたします。


□■アドバイス:2

共有名義のことです。共有の場合は、その持分の割合を登記しますので、
常日頃使っている持分登記という表現を致しました。

追加ですが、ご存知のこととは思いますが、
金消契約では持分登記をして共有名義にすることはできません。
抵当権を設定して、差し押さえでも行っていけば別かもしれませんが
(これも実際には結構経費が必要かと思います)、
一般的には「売買」か「贈与による」しか、登記原因は無理でしょう。

これは、可能かどうかは確認してございませんが、
奥様が、貴方を相手に、「共有名義にすると約束したのに守らなかった」
ということで、民事裁判を提訴して、貴方が民事調停でそれを認めた場合は、
裁判所の職権による持分登記を行うということも、理屈上は可能かもしれません。
しかし、事前に良く検討をしておかないと、
実際には、これもかなり難しいかもしれませんね。
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

涌井様、返信が遅れまして申し訳ありません。
一度、持分登記についてよく調べて、
司法書士の先生とも相談したいと思います。
ありがとうございました。

駐車場が別登記の物件について

相談内容 駐車場が別登記の物件について

千葉・20代男性
初めて相談させていただきます。
先日、大変気に入った建売住宅の物件があり、
何度か現地も見させていただき、
本契約するつもりで不動産会社に行ったのですが、
今までに聞いていた内容とも食い違い、不信感を抱いたため、
契約せずに保留しております。

購入予定の物件の総面積は90坪ほどですが、
庭・住居部分が70坪、駐車場が20坪ほど、別になっています。
駐車場は、購入予定の物件と、販売中の隣の物件と2件のもので、
幅6mの真ん中の境界線に、埋め込みのレンガで区分けするとのことです。

  1.別登記になる点での不安について

   建物・庭、駐車場で、番地も違い、登記簿も別になりますが、
   問題は無いのでしょうか?
   特に、駐車場に関しては「協定書」が用意されており、
   内容的には共有資産となっており、
    ●駐車場に関しての修繕は2分の一ずつ支払う
    ●転売は禁止する
   と、記載されていました。
   転売禁止ということは、この協定書にサインをした場合、
   将来的に建物・庭を含む、物件全体の売却も不可能になってしまうのでしょうか?
   (しかし、支払い上は共有地にはなっておらず、駐車場も自己所有物件です)

  2.駐車場の区分に対する不安について

   将来的な隣人との駐車場トラブルを考え、真ん中に柵をたてたい旨を伝えました。
   しかし、
   「お隣の購入予定者にも図面を見せ、たてないことにしてありますので…」
   「建売で安く出しているから、この条件以外は無理です」
   と言われました。
   建売住宅とはこういうもので、柵すら要求できないのでしょうか?

立地条件なども気に入り、会社を休み、契約するつもりで
出向いた矢先の出来事で、パニックになってしまいました。
乱文で失礼致しますが、何卒、ご指導いただければと思います。


□■アドバイス:1

あくまで文面からの推測した私見ということを最初にお断り致します。

1.別登記となる点について

  はっきり言って、かなりずさんな販売方法だと思います。
  いかにも素人っぽい業者ですね。駐車場については、共有持分にしたり、
  お互いに地益権を設定したりするのが良いと思います。
  転売禁止なんてものは、将来は忘れ去られるのが当然でしょう。
  ましてや、金融機関が抵当を設定する時にも、
  若干、説明に苦労するのが目に見えるようです。

どの程度の協定書かは不明ですが、その協定書程度では守られることも無いでしょう、
例えば、自己破産等になった時は、駐車場も一緒に売られるでしょうね。
共有登記・地益権設定・買戻し特約等の登記がされない場合、
善意の第3者には対抗できませんので、
もし、売主がその協定書の存在を黙って転売した場合は、
新しい購入者には正当な所有者としての権利が生じるでしょう。
売った人に損害賠償を請求したいと思っても、
自己破産しちゃうと、まず無理でしょうね。

よほど無知な業者でない限り、その程度のことは知っているはずですから、
最初から転売は予想していると思いますが…。これは壁や塀についても同じでしょう。
当然、カーポートを建てる人も出てくるでしょう。
ですから、協定書程度では、万が一の場合は、かなりもめるでしょうね。

なお、建物の敷地を所有権にした場合は、転売は可能だと思われます。
また、登記されていない権利については、善意の第3者は保護されますので、
協定書では転売を禁止するのは難しいでしょう。
そもそも文面を読む限りにおいては、転売禁止にする意味が不明確ですから、
売買契約書にその理由を含めて明記すべきですし、買戻し特約等を登記しない限り、
駐車場も含めて、転売は可能と思われます。

 2.駐車場の区分について

   これは前述の通り、全ての人がそのまま守るかどうかは、かなり疑問ですね。
   もし、守らなかったらどうなるのか、規定されているのでしょうか?
   買戻し特約がついていて、登記でもしてあるのなら、まだ解るのですが…。
   「協定ですから、お互いに守りましょうね」ということだとは思いますが、
   はなはだ疑問です。
   今時、こんな昔の手法の売り方をする業者がいるのも変ですね。
   将来、もめる要素がかなりあると思います。

ところで、70坪も敷地があって、さらに20坪の駐車場が別と言うのも、
敷地の形状等もあってそのようになったのでしょうが、もの凄い「切り方」ですね。
文面からだけでは、どうも良いアドバイスができませんが、一番大事なことは、
   ●転売禁止にしたり、塀や柵を建てるのを禁止するのは何故なのか?
という、その理由を、業者にはっきり説明を求め、
文面にしていただくことが大事だと思います。
  また、
   ●協定書を破った場合は、どのような対応をその業者はとるつもりなのか?
を、はっきり文面にしてもらって、確認しておくことも大事だと思います。
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

早々のご指導、ありがとうございます。
その後、重要事項説明書を再確認しましたら、
「位置指定道路」との明記がございました。
4mの幅が必要な道路だと思うのですが、購入予定の物件は、
お隣さんと合わせて6mになり、自己所有だけでは3mたりない状況です。
そのため、お隣さんの土地と合わせて、位置指定道路にしてあるものと思われます。

土地の形状は、庭・住居は奥にあり、公道には直接は接しておりません。
また、物件の前の土地は住宅建築中です。
そのため、駐車場(3m×16m)が公道に接しているしている形状で、
これでは建築できない状況(建築法の公道から2m以内?)のため、こうなったようです。

再度、以下、ご指導いただければ幸いです。

   1.位置指定道路上を駐車場として使用できますでしょうか?

   2.カーポートの屋根や隣と境界のため柵は作れるのでしょうか?

   3.公道からの入り口は3mのため、隣と併せて位置指定道路として申請しており
    ますが、土地の所有権はそれぞれにあります。問題はないのでしょうか?

   4.不動産業者は一切、位置指定道路については触れずに会話が進みました。
    本来、きちんと説明すべきものではないのでしょうか?

また、その他、注意事項などがございましたら、よろしくお願いいたします。


□■アドバイス:2

こんにちは。

  1.位置指定道路上を駐車場として使用できますでしょうか?

   できません。道路位置指定を受けたことは、当該土地の一般通行を容認するこ
   とが必要ですから、自己の駐車場として専用することはできないと理解されて
   います。また、自動車の保管場所の確保確保等に関する法律によっても、道路
   (私道も含む)を保管場所にすることは禁じられています。

  2.カーポートの屋根や隣と境界のため柵は作れるのでしょうか?

   できません。建物、工作物、塀、門扉など、全て、建築基準法で禁じられてお
   り、行政庁の是正命令、罰則なども定められています。

  3.公道からの入り口は3mのため、隣と併せて位置指定道路として申請しておりま
   すが、土地の所有権はそれぞれにあります。問題はないのでしょうか?

   「入り口は3m」というのがよく分かりませんが、位置指定を受けているのであ
   れば、所有者はそれぞれにあることでも問題はありません。
   ただし、地中埋設配管の修繕等のための掘削、当該土地の管理費用の負担など
   の取り決めを確認しておくことが必要です。

  4.不動産業者は一切、位置指定道路については触れずに会話が進みました。本来、
   きちんと説明すべきものではないのでしょうか?

本来の位置指定道路の重要事項説明としては、当該部分は位置指定道路であるため、
建物はもちろん塀や門扉などの建築はできない、また、駐車場にすることもできない…
という説明がなされるべきでしょう。
   
位置指定道路は、いったん指定されれば、
そこを駐車場にするということは認められるべきものではありません。
けれども、行き止まりの位置指定道路の場合の実情は、
そこを駐車場として利用することに関して、
行政庁や警察の指導はほとんど行われません。
それを良いことにして、駐車場として利用されていることが結構あります。

住宅の販売として好ましいものではないので、
お近くの宅建協会などに相談し、
よくご理解なさってからお話しを進めるようにしてください。
(北杜宅建センター・萩原さん)


□■アドバイス:3

位置指定道路につきましては、萩原さんの説明の通りです。
駐車場ではなく、個人所有の道路(=私道の一種)であるということになります。

それにしても、やっぱり変ですね。
隣地と合わせて6m幅があるのであれば、開発道路にすべきだと思います。
1000平米未満の開発行為(?)だとすれば、宅延で充分でしょう。
3m幅の宅延であれば、購入者が自由に使えます。当然、駐車場としても使えます。
宅延にしなかったのは、上下水道や都市ガスを本管1本で持っていけるようにするため、
開発道路にしなかったのは、転回部分や側溝の設置等を行うのが面倒だからでしょうか?
こんな理由では都道府県が開発行為の申請を受け付けないでしょう。
それに、なぜ、駐車場という説明を行ったのか、これが最も不可解ですね。

  これと似たケースでは、
   ●素人の切り売りが違反行為で指されて販売停止になり、
    県の指導で業者が買い取って販売したケース
  を、知っていますが、その時の分譲に似ている気がします。
ただ、位置指定道路を駐車場と説明するのはいけませんね。
明らかな違反行為となります。

(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

涌井様、萩原様、ご指導ありがとうございます。
また、登記簿登録についても役所などできる限り確認をし、
行動してみたいと思います。
本当にわからないことだらけでパニックになっていましたが、
ご指導、アドバイスのおかげで気持ちが晴れやかになりました!
また、ご相談させて頂くことがあるかとは思いますが、よろしくお願いいたします。

他人物売買について

相談内容 他人物売買について

東京・20代男性
ぜひ、プロのご意見をお聞かせください。
実際に今、困っている事例です。

  ■概略「A(売主)→B(買主1)→C(買主2)」

   1.AとBとの間で20億円の不動産の売買契約を締結し、
    契約時に手付金2億円をAに支払う約束です。

   2.しかし、Bは資金繰りの関係上、Aとの売買契約日の前に、
    Cとの他人物売買を締結し、CからBへの手付金をAに支払うような
    スキームを組みたいと考えています。

   3.ただ、Cにとっては、Bへ支払う手付け金の保全が図れないため、
    とても不安です(Bが上場会社等であれば、また話は別ですが、
    今回のBは多少、信用不安があります)。

   4.AB間との決済はAC間との同時決済として処理しようと考えています。

Cが一番気にしているのは、Bに手付けを預けた後、Bが破産することです。
そこで、専門家にお聞きしたいのですが、
どうやって、CからBへの保全を図ればいいでしょうか?

いいアイデアがあったり、実際の経験がある方がいらっしゃいましたら、
ぜひ、ご意見をおきかせください。


□■アドバイス:1

このような売買のことを中間省略と言いますが、
今では、このように中間の買い主Bの登記を省略して、
AからCに所有権を移転することはできなくなりました。

BはAから20億円で買い取り、30億円でCに売って、10億円の利益を得たいと、
Bは思うでしょうが、今の登記制度は、AからBへの移転登記をしたあとでないと、
BからCへの移転登記を行うことができません。

Bを表に出さずに、AからCへの所有権移転を行うには、
AがCに売ったことを証明する登記原因証明情報に
双方の署名捺印をしなければなりませんので、
不可能ではないでしょうか。
   ※登記原因証明情報についての参考サイト
    「司法書士の登記実務Q&A、不動産登記入門」さん
      http://www.geocities.co.jp/WallStreet/2418/
    内の下記ページ
      http://www.geocities.co.jp/WallStreet/2418/aa/sss.html

あなたがBの立場であれば、先にCとの売買契約を交し、手付け金をもらい、
Aとの契約にはその手付け金を利用します。
ただし、Cが登記簿を見て、所有者でもないBと売買契約を行えば…の話しです。
Cとしては、担保するものがなければ、持ち逃げされる不安があるかもしれません。
  
そこで、Cは手付け金をB名義の銀行口座に振り込み、その通帳と印鑑を預かれば、
不安はなくなりますが、それでは、Bが使うつもりだったCからの手付け金が
使えなくなりますので、結局、Aとの契約には自己資金が必要になります。
(ハマ不動産/ハマ総合企画・小野さん)


□■アドバイス:2

登記の中間省略については既に小野さんの説明がありますので、
契約の締結についてだけの私的な意見ですが、以下にまとめます。

「AB間との決済はAC間との同時決済として処理しようと考えています」
ということであれば、契約自体も同時契約としたらいかがですか?
同時引渡・残金精算が可能な関係であれば、
契約の同時締結も不可能とは思われないのですが…。

また、Bが不動産業者で仲介料より利益を出したいとか、
Bが不動産業者ではない場合で利益を確保したい目的だけであれば、
何も売買を行わなくても、コンサル料・紹介料・広告宣伝費・建物解体工事・
造成工事・近隣対策費・建物建設工事・リフォーム工事等の
別面目の仕事にして、Bの利益相当額金額を確保する方法もあると思います。

これは、売買契約とは別にCとBの間で、
それぞれに該当する契約書を作成すれば良いでしょう。
A→B間で予定していた売値で、A→C間の直接売買契約を行い、
B→C間の売買で予想される利益を、別に上記の様な契約書を作成して、
利益を確保すれば良いだけです。
(高原開発・涌井さん)


□■アドバイス:3

俗に言う中間省略登記が可能か否かについては、
B買主としての権利をCに譲渡する考え方をすれば、
A→B→Cは可能であり、OKと考えます。
問題は 手付金の保全にあると考えます。
契約・手付金授受・決済・引渡し・登記の流れの中で、
Bに現金が渡らない方法を選択することではないでしょうか?
(マルケイ・門田さん)


□■アドバイス:4

昨日は時間が無かったのですが、再度、詳しいアドバイスを致します。

他人物売買については、
既にご存知だと思いますが、民法560条に規定されており、
他人の物を売買する契約も有効な契約であるとなっています。

 ※参考条文 
  第560条 他人の権利を売買の目的としたときは、売主は、
       その権利を取得して買主に移転する義務を負う。

但し、宅建業法では、
宅地建物取引業者が他人物を売ることを原則的に禁止する
という規制があります。これは一般消費者を保護するための措置であります
(宅地建物取引業法第33条の2)。
  
例外としては、
「他人物を確実に取得できるという別の契約、または予約があるとき」には、
他人物の売買契約、または予約を締結してよいことになっています
(法第33条の2第1号)。

また、換地処分の公告以前の「保留地予定地」については、
宅地建物取引業者が一般消費者へ転売することが許されております
(施行規則第15条の6第3号)。
  
さらに、この「他人物売買の制限」(法第33条の2)は、
消費者を保護するための規定であり、
宅地建物取引業者どうしの売買については、
他人物であっても制限なしに売買することができることになっています
(法第78条第2項)。

手付金の保全については、銀行振り出しの預手を横線で、
かつ受取人指定にしたら良いと思います。
Aを受取人に指定した指図式小切手を手付金としたら、いかがでしょうか?
Bが手付金で若干の差益を出すようであれば、Aにいく手付金については、
Aを受取人に指定し、Bの差益については、Bを受取人にしておいて、
横線の預手を振り出して、手付金としておけば良いでしょう。
それであれば、BはAへ支払う手付金分については、
自分で使い込むことは不可能となります。
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

この小切手の利用であれば、Bの使い込みのリスクはなくなりますね。
知恵のつまったアドバイスありがとうございました。
大変参考になるご意見でした。

登記時に必要な住民票と印鑑証明の枚数について

相談内容 登記時に必要な住民票と印鑑証明の枚数について

大阪・30代女性
この度、中古戸建を購入することにしました。
そして、「登記の関係で新住所にしましょう」と営業マンに言われたました。
その際に、印鑑証明書と住民票が必要と思うのですが、
下記の枚数で間違いないのでしょうか?

以下、営業マンが必要とした枚数です。

   ■状況について
    ・売買契約時は現在のA市に在住で契約
    ・銀行とのローン契約時には購入予定地のB市に住民票を移動して契約
    ・契約者は主人のみ(名義も全て)
    ・銀行の保証人として私(私が捺印したのは銀行のローン申し込み時のみ)

   ●住民票
    ・旧住所A市を3枚(1枚は売買契約書・2枚は司法書士)
    ・新住所B市は2枚(1枚は銀行・1枚は司法書士)

   ●印鑑証明書(契約者である主人のもの)
    ・旧住所A市を3枚(1枚は売買契約書・2枚は司法書士) 
    ・新住所B市を3枚(1枚は銀行・2枚は司法書士)

   ●印鑑証明書(ローンの保証人である私のもの)
    ・旧住所A市を1枚(司法書士(当初は銀行と言われ、後に訂正)
    ・新住所B市を1枚(銀行)

新住所に登記するので、B市の必要枚数は問題ないと思っていますが、
旧住所のA市については必要なのか疑問です。
担当者に聞いてみても、「司法書士の先生に渡すから…」
としか答えていただけません。
B市の住民票には旧住所A市から引っ越したことも記載されていますが、
必要なのでしょうか?
また、私の印鑑証明書についてはB市のものは銀行へ渡しましたが、
A市のものは手元にあり、催促もありません。

分かりにくい説明で申し訳ないのですが、本当は何枚必要なのでしょうか?


□■アドバイス

私の知っている限り、通常、買主の場合に必要なものは、

  ●所有権移転登記
   ・新住所に移転後の住民票1枚
   ・委任状への署名・認印(実印の場合が多い)1通
    ※印鑑証明は不必要

  ●抵当権設定登記
   ・本人(不動産の所有者)の印鑑証明1通
   ・委任状への署名・捺印

です。
銀行への提出分(保証協会等を含む)は除いたとしても、
これと比較すると明らかに多いと思います。

まず、契約書に住民票や印鑑証明を添付するのは、
当地方では行われておりませんし、悪用を防ぐためにも
添付すべきで無いと思いますが、何のために契約書に添付するのか、
ご確認された方が宜しいかと思います。

また、新住所の住民票については、確かに理解できるのですが、
何で旧住所の住民票まで必要なのかは、ちょっと理解に苦しみます。
特に何で司法書士に2枚も旧住所の住民票や
印鑑証明を出すのかは理解に苦しみます。

明らかに通常よりも印鑑証明の枚数が多いのですが、
何か特別な事情でもあるのでしょうかね?
中古住宅の売買にしては、多すぎるとは思います。
もし、不安が有れば、司法書士に直接問い合わせてみてはいかがでしょうか?

なお、司法書士の指名権は購入者にありますので、もし納得いかない場合は、
信用できる司法書士に変更を希望するのも良いかも知れませんね。
それに、銀行に提出するものについては、通常は不動産業者には渡さず、
銀行に直接、ご自分で提出するのが普通ですし、そうすべきです。
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

涌井さん、ありがとうございます。

上記の枚数は営業担当マンから請求されたものです。
昨日、渡した書類の内訳を書面にして欲しいとお願いしました。
すると、
 「所有権移動については、一旦、旧住所で登録し、
  その後に新住所で登記しなおすので、少し枚数を要し、
  登記後に不要になった住民票と印鑑証明書は返します。
  書面は会社に戻って整理しないと書けません」
とのことでした。

登記に、必要だった印鑑証明などは処理後、戻ってくるのか?…と、
思いながらも、司法書士の先生にも確認しようと思います。


□■アドバイス:2

私見ですが、通常は、新住所に住民票を移してから登記すると思うのですが…。
ローンの借り入れ自体も新住所の方が便利だと思いますよ。
なぜ、一旦、旧住所で所有権移転登記をする必要があるのかを、
ご確認なさった方が宜しいかと思います。
1~2万円程度とはいえ、所有者の住所移転の登記が必要になりますので、
もったいないと思いますよ。
当社の場合は、全て新住所に住所移転してから所有権移転していますが、
今まで特別問題が生じたことは無いですよ。
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

涌井様、ありがとうございます。
登記事務所に確認したところ、新住所で登記をしていただいているようです。
また、旧住所のものは一切受け取っていないそうです。

先日、不動産会社から提出いただいた印鑑証明・住民票の内訳では、
登記事務所に提出したとなっていますが、どうも担当営業マンが誤って、
私に多く住民票などを用意させていたような状態です。

私が内訳を書面にして欲しいと言ったので、間違いがばれるといけないと思い、
数合わせで登記事務所の名前を使っていたようです。
このように内訳の内容を改ざんしてもよいものでしょうか?


□■アドバイス:3

良いとは言えないでしょうね。
営業マンに、すみやかに不必要な書類の返還を求め、謝罪していただき、
かつ、書類関係の実費の返還(営業マンの個人負担で良いと思います)
程度は求めても良いと思います。

私見ですが、おそらく、無知な営業の個人的なミスの様な感じが致しますので、
上記程度の要求で許してやってはいかがでしょうか?
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より
                       
度々、ありがとうございます。間違いは誰でもあるので、
「ゴメン」の一言で、当方も納得して終ってたんですけどね…。
ただ、担当営業マンがミスを認めるどころか、先日、
「司法書士の先生が言われた通りしただけ。私が謝罪する必要がない」
と、断言されました。もちろん、当方も司法書士の先生に確認しており、
そんな事実がないのは知っております。

立腹というより、あきれてしまいました。
今後も工事等が引き続きありますので、暫くは会うことになりますが、
適度にがんばろうと思います(笑)。

いろいろと本当にありがとうございました。
涌井さんにアドバイスいただき、心強かったです。

ローンを含む物件の友人との共有登記について

相談内容 ローンを含む物件の友人との共有登記について

京都・30代女性
土地、建物を友人と共有で購入することになりました。
私はサラリーマンなので、住宅ローンがとおります。
しかし、友人は自営業が2年ほどなので、
頭金を友人が用意し、ローンは私が組むことになりました。
支払いに関してはクリアしているのですが、この場合、
登記簿の名義などを半分にすることなど、可能なのでしょうか?
何卒、よろしくお願いいたします。


□■アドバイス

私見ですが、
ローンの実質的な返済はどのような割合になるのかが不明ですが、
持分につきましては、実際に支払う割合を計算した上で、
相当な割合にされるのが宜しいかと思います。

つまり、ローンの名義は貴方でも、
友人も返済していることを証明できるようにしておけば、宜しいかと思います。
とにかく、実際の支出を半々にすれば、持分も半々になると考えて下さい。
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

早々にご返答いただいてありがとうございました。
飲食店の経営を友人と一緒に考えているので、
運用資金は頭金の同額をこちらが負担するので、
ローンについては毎月半々の支払いの予定です。
ですので、友人が頭金を払うことにより、
名義は分けることが可能ということですよね?
お手数おかけしますが、ご返答いただければ幸いです。


□■アドバイス:2

飲食店の経営に住宅ローンですか?
ちょっと、事態が良く飲み込めません…。
銀行とは融資の話は住宅ローンで進んでいるんですよね?
事業用物件…?
店舗併用住宅ですかね。

基本的には可能だとは思いますが、今回のご相談の件は、
   ●金融機関に良く相談して、金融機関から司法書士さんを紹介して頂く
   ●共有について、具体的にはその司法書士さんにご相談される
という方が宜しいかと思います。
それと、会計事務所(税理士さん)などにご相談することも大事だと思います。
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

ややこしい説明で申し訳ございません。
住宅ローンが通る程度の小さなお店で、店舗は1/3程度なんです。
ですので、住宅ローンでクリアしているのですが、先ほどお伝えした通り、
名義の件で、できればお互い納得のいく形にしたいと思いました。

相談する方がいなくて、司法書士さんに相談する上でも、
ある程度の知識が欲しいと思い、こちらでご相談お願いしました。


□■アドバイス:3

友達とは言え、登記持分を最初にハッキリ決めないと、
後でトラブルの原因となります。
持分の割合の決め方は、資金を出した割合にした方が良いでしょう。
また、先々で上手くいかずに売却となる場合もあります。
ですから、一般的には親族以外の共有名義での登記は、あまりお勧めできません。

そうした場合に備えて、当事者同士で、
   ●最低3年を超えないと、持分の(処分)売却等はできない
などの法的制約を登記した方が良い場合もあります。
最初の当事者間の取り決めを文書で交し、
公証人役場などで証明を残すことをお勧めいたします。
(Fudosan.JP参加エージェントさん)


■□相談者より

色々ご丁寧にお答えくださって勉強になりました。
友人といえども、何かと後々問題がおきないよう、
アドバイスいただいたように公証人役場で、支払いについて、
売却の件について証明を残すようにしたいと思います。

また、こちらでご相談させていただくこともあるかと思いますが、
そのときはどうぞよろしくお願いいたします。
今回、このようなサイトを知人から聞き、とても勉強になりました。
親身にお答えいただいてありがとうございました。

更正登記に隣人の一部が承諾しない場合について

相談内容 更正登記に隣人の一部が承諾しない場合について

宮城・30代男性
この度、家を建てることになり、希望の土地を簡易測量しました。
すると、登記簿面積と実測面積との差異が約16坪と大きかったため、
更正登記をすることになりました。

しかし、9人の共有になっております北側私道の持ち主の内の1人が、
どうしても 狭隘(きょうあい)協議に応じてくれません。
向うの要求どうりに、余分にセットバックすると言っても、
とにかく判は押さないの一点張りです。

他にも理由があるようですが、おそらく売買する土地の真北に住む方なので、
今まで駐車場だった所に家が建ったら、日当たりや景色などが悪くなる
といったことが理由のように思えます。

測量事務所の方は、他の共有者の過半数の認証を受け、
10数年前に裏の方が新築された際の書類などを添付して、
上申書とともに法務局に提出してみるそうですが、
これで更正登記ができる物なのでしょうか?


□■アドバイス:1

私見ですが、更正登記につきましては、実際に業務中のようですから、
その測量事務所の方にお任せしておくのが一番良い方法だと思います。
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

返信が遅れて申し訳ありませんでした。
先日、連絡があり、さらに10日ほどかかるとのことでした。
それでも登記できない場合は1月よりスタートする筆界登記官制度
という物を利用することになるようです。

もう1つ質問しても良いでしょうか?
普段使用する道路は南側にあるのですが、セットバックする北側私道
(私には持分無し)を使用するには、やはり共有者全員の許可が必要でしょうか?


□■アドバイス:2

私道ですから、当然、所有者全員の承諾が必要です。
でも、要求どおりにセットバックしても…ということになりますと、
セットバックを中止したらいかがですか?
それと、更正登記は必ず必要なものとも思いません。
境界がはっきりしているのなら、実測のみで良いと思いますよ。

  つまり、
   ●実測により境界を確定(認印だけでOK)
   ●更正登記とセットバックはしない
という選択肢もあると思うのですが、それでは、境界のことでもめるのでしょうか?
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

売主のほうがしっかりとした会社でして、売った後に問題を残したくないので
更正登記はなるべくしたいようです。
実測の数字での売買は、最終手段としては考えているようですが、
実は北側の家の方が家を建てた時に打った境界の杭が、
なくなってることも原因の一つの様なのです。
セットバックの件は解かりました。
もうすぐ更正登記できるか結果も出ると思いますので、報告を致します。
ありがとうございました。

建物登記があいまいな物件の購入について

岩手・20代男性
昭和47年築の中古住宅の購入を考えています。
その住宅は平成2年に増築し、増築部分は未登記でした。
今回、買付証明書の条件として、増築部分の登記を挙げました。
建築確認書はあるのですが、完了検査を受けていないようで、
検査済証はありません。売り主は、覚えていないなど、
あいまいな態度です。

登記したと連絡がきたため、登記簿を見たところ、
建築確認書に書かれていた延べ面積に比べ登記簿の数字は
1.8平米大きかったのです。

不動産屋に聞いたところ、完了検査や検査済証が
法的に義務付けられたのは今から5年前で、
この物件は違法建築ではないと言います。これは正しいのでしょうか?
また、この物件を買うにあたって、注意すべき点を教えてください。



□■アドバイス:1

そもそも論になってしまいますが、登記は善意の第三者に対する対抗要件で、
絶対に行わなければならないものではありません。未登記の建物は、
沢山存在しています。特にローンを借り入れないで
地元の大工さんに建ってもらった増築部分や離れなどは
登記しないのが普通とさえ言えます。

正確なことは文面だけなので、ご勘弁いただくとして、
私見ですが、実際の増築部分がしっかりした建物であれば心配ないと思います。

契約時の注意点としては、重説や契約書の内容を良く確認すること、
特に瑕疵担保責任の期間の確認をしっかりして納得する…
と言うことだと思います。

(高原開発・涌井秀人さん)


□■アドバイス:2

まず、図面と現況の違いについては、工事途中で施主の気が変わって
面積が増えたり、施工上の都合で面積が変わったり、
図面どおりに施工されるとは限りません。

完了検査や検査済証ですが、10平米未満でしたら確認が必要無いくらいで、
検査済証が無いからと言って、違法ではありません。
違法については、建ぺい率や容積率が制限を超える場合は違法建築になり、
住宅ローンの借入れなどが出来ません。

登記についてですが、これは涌井さんが書かれているとおり、
第三者に対抗する為のものであり、住宅ローンなどの借入れをする際、
抵当権の設定をするためには必要です。

(アットホーム・香川文人さん)


■□相談者より

もう一つ教えてください。不動産屋に聞いたところ
建築確認どおりに作っていませんとのことでした。
これは違法建築であることを認めたことですか?

「それは違法ではないのですか?」と聞いたところ、
「違法ではありません」とのことでした。
平成2年増築当時、これは違法ではないのですか?


□■アドバイス:3

貴方が仰りたい事が良く理解できないのですが、基本的な事を申し上げます。
違法建築であれば、その建物は今頃、取り壊し命令等により建っていません。
極端な言い方をしますと、平成2年に建築した建物が現存していること自体が、
違法建築では無いと言っても過言ではありません。

厳密に言いますと、建てた時にどんなに違法であったとしても、
監督官庁がそれを見逃した時点で適法として扱われているのが現状です。
ましてや建築後15年も経過している建物が違法とは言えないでしょう。

これはあくまで建築確認について、違法かどうかという点についてです。
ご理解頂けましたでしょうか?

(高原開発・涌井秀人さん)


■□相談者より

ご回答ありがとうございました。

夫婦共有名義について

神奈川・30代男性
はじめまして。住宅を購入予定ですが、
事前に購入分住宅の財産の権利を夫婦で分けておきたいと思います。
権利を分けるには、何をする必要があるのか悩んでいます。

一般的には名義を比率で分けることで良いのかと思いますが、
「名義を分ける」とは、具体的に売買契約上の問題なのでしょうか?
それとも登記上の問題、あるいはその他の問題なのでしょうか?

  以下に相談内容をまとめます。

  【相談】
   ・購入不動産の権利を事前に夫婦でわける方法は、どれが必要ですか?
     1.具体的に売買契約を共同名義にする。
     2.登記上で比率配分する。
     3.その他

  
   ・財産を配分するにあたり、結婚前のお互いの所有財産や結婚後の年収や、
    住宅購入のためのローンの名義などが条件となるのでしょうか?

   ・配分した財産の比率は数年後に変更することができますか?
    変更ができる場合、一般的にどのくらいの費用がかかりますか?

   ・そもそも事前に不動産の財産配分を分けておくことに、
    以下の観点においてメリットはあるのでしょうか?
     1.離婚時の財産分与
     2.死別時の相続
     3.税法上(贈与税、相続税等)

お手数ですが、以上、アドバイスいただきたく、よろしくお願いいたします。



□■アドバイス:1

「売買契約を共同名義にする」は、当然、売買契約書も連名になります。
「登記上で比率配分する」は、これも当然、登記簿に持分が表示されます。
 
「財産を配分するにあたり、結婚前のお互いの所有財産や結婚後の年収や、
 住宅購入のためのローンの名義などが条件となるのでしょうか?」
は、実際の購入費用の出資比率分になります。
ローンの場合も同様で実際借り入れする時の比率によります。

「配分した財産の比率は数年後に変更することができますか?
 変更ができる場合、一般的にどのくらいの費用がかかりますか?」
は、これ持分の変更と言うよりは、一方の持分を一方が購入するとか、
贈与するとか、相続するとか…、権利の変更に従います。

「離婚時の財産分与」は、実際に奥さんにしてみればメリットがあるでしょう。
「死別時の相続」は、まぁ、夫婦間=配偶者ですから、相続でのメリットは
あまり無いでしょう。

「税法上(贈与税、相続税等)」は、夫婦間では、住宅に関しては
2,000万の配偶者控除がありますし(この要件については調べてみて下さい)、

また、相続は配偶者の場合は約1億円未満の場合は気にする必要は無いと思います
(この点についても、詳しい事は調べてみて下さい)。

持分登記は、メリットとかデメリットの問題よりも、
実際に購入資金の拠出割合で考えるのが一般的だと思います。

(高原開発・涌井さん)




□■アドバイス:2

「売買契約を共同名義」、「登記上で比率配分」は共に必要です。
共有する必要があるのは、不動産の購入資金を複数の方が出した場合、
1人の名義で登記すると、登記されていない方から登記した方への
資金贈与と見なされるからです。

「財産を配分するにあたり、結婚前のお互いの所有財産や結婚後の年収や、
 住宅購入のためのローンの名義などが条件となるのでしょうか?」
は、財産をそれぞれ幾ら持っているからではありません。
その不動産を購入する資金の比率と同じ比率で登記して下さい。
土地と建物、それぞれ同じ比率にします。

例えば、1,000万円の不動産を購入する場合、
ご主人が800万円の借入れをして、奥様が自分の預貯金から200万円の頭金を出した場合、
ご主人が5分の4、奥様が5分の1の持ち分として登記します。
契約書に持ち分を明記する必要はありませんが、契約者はお2人になります。

「配分した財産の比率は数年後に変更することができますか?
 変更ができる場合、一般的にどのくらいの費用がかかりますか?」
は、持ち分の変更というのは、夫婦間での贈与又は売買になります。
万一、贈与であれば、贈与税が発生する場合があります。
奥様がご主人の持ち分を購入すれば、売買による取得になります。
但し、夫婦間の売買は書面や資金の流れなどに充分気をつけて下さい。

「離婚時の財産分与」は、財産を分割する場合、不動産は共有財産ですので、
売却して現金にしないと財産の分割ができません。
どちらかというとデメリットですね。
一方に持ち分を譲るのであれば、持ち分を移転するだけです。

「死別時の相続」は、被相続人の名義分について相続人が相続します。
その不動産に限って言えば、不動産の全部を所有しているよりも、
少ない財産の相続になります。

「税法上(贈与税、相続税等)」は、贈与税については上記に書いたとおりですが、
婚姻後20年を経過すれば、配偶者控除が利用できますので、マイホームの贈与に限り
2,000万円まで課税されません。相続については配偶者控除16,000万円や、
基礎控除5,000万円+1,000万円×相続人の数   があり、
全ての財産が16,000万円を超えるようでしたら、相続対策などが必要です。
ファイナンシャルプランナーや税理士に相談して下さい。


(アットホーム・香川文人さん)




□■アドバイス:3

離婚時の財産分与に関して、香川さんからのご意見で、
「財産を分割する場合、不動産は共有財産ですので、売却して現金にしないと財
 産の分割が出来ません。どちらかというとデメリットですね。
 一方に持ち分を譲るのであれば、持ち分を移転するだけです」
と言う投稿がありましたが、この点については正しいし、正にこの通りなのですが、
現実ではどうかと言うと、私の経験上、メリットの方が大きいことが多かったので、
何故、メリットがあるのかと言う点についてだけ、補足しておきます。

仮に、離婚する方が資産家では無く、一般的な夫婦として考えますと、
その離婚原因のかなりの原因は、夫による浮気とか、
サラ金等の多重債務による場合が多いのです。
また、姑と上手くいかないケースもあります。

まず、夫による浮気の場合は、給料のかなりを浮気相手に貢いでしまう男性が
多いのが実態です。妻に内緒で定期預金を崩してしまうとか…。
中には子供の教育用の預金まで貢いでしまう男性もいます。
サラ金による多重債務の場合は、浮気が原因だけでは無くて、
パチンコ競馬などのギャンブルに狂ってしまうとか…。
その様なケースの場合、共有名義では、奥さんに内緒で勝手に抵当に入れたり、
売却してしまう事は不可能になります
(勝手に権利書と実印や印鑑証明を持ち出した場合は除きます)。
それが旦那さん名義だと、酷いケースでは、奥さんに内緒で家を売ってしまったり、
借金の抵当に入れてしまったりします。そして、離婚時には殆ど現金がなくなっている
ケースがかなりあり、損害賠償の支払い能力がなくなってしまっている
ことが多々見受けられます。

資産家の場合や現金を多く持っている方は問題ないのですが、
普通の夫婦の場合は、支払う事が出来ない場合や、
意外に離婚時の賠償金額の低さに驚いてしまうのが実態です。

確かに、売却する手間は必要ですが、いざという時には「最後の資産」として、
かなり役に立ちます(これで救われたケースを何件か見ています)。

余談ですが、姑など年寄りとの同居が上手くいかない離婚は、普通は旦那さんが
長男で、元々親の持っている家に同居しているケースが多いのですが、
例えば、若夫婦が、家を新規に購入するかアパートを借りて出れば、
離婚にはならないのものの、夫が承諾しない時には離婚になるケースがあります
(実は明日、当社で契約する土地付建物売買契約は、まさしくこのケースです)。

考え方はいろいろありますし、否定は致しませんが、家の持分を出したお金の分
だけ持っているのは、離婚時のデメリットとは言えないと思いますし、
たとえ持分とはいっても財産は財産です。

但し、貴方が男性の場合は、自分の自由には出来ないと言う点で、
デメリットと言えるかも知れません。

(高原開発・涌井さん)




■□相談者より

香川様、涌井様、わかりやすい説明、アドバイスありがとうございました。

我が家は夫婦共稼ぎなので、妻の稼ぎ分もあり、
妻がこれから購入するマンションの権利を主張しているため、
このような質問をしました。

夫婦で別々に収入の割合に応じて資金を借り入れれば、
持分比率がハッキリするのですが、妻は、今の会社での就労期間も短く、
また、私1人で満額借り入れが必要なため、銀行の協力を得にくい状況でした。
そんなのは銀行がおかしいとお思いでしょうが、何のからみなのか、
銀行はローンを分割されるのを嫌がっているというのが現実のようです。

で、我が家では、お互いの収入分に応じて、予め、5年後の妻の収入からの
ローン返済への拠出分を計算し、5年後に、妻の拠出分を持分分配して
登記する旨を公正証書に残し、公証役場に提出しておくことにしました。

このアイデアはどうでしょうか?想定できる問題があればご教示願います。




□■アドバイス:4

5年後の件につきましては、公正証書で証拠を残してあり、
税務上も大丈夫だろうと思いますが、次のような方法もあります。

奥様の収入があるということですので、夫婦2人が収入に応じて
返済するものであれば、住宅ローンの借入れを連帯債務とし、
その収入の比率に応じて持ち分を決め、共有登記が可能です。

これなら最初に登記をしますので、後で名義を変更する際の
登録免許税や司法書士の報酬が不要です。


(アットホーム・香川文人さん)

不動産相談インデックす

  • http://fudosan.jp/
    新規相談受付は、上記から。

    ◆Fudosan.JPに、皆様から寄せられたご相談で、アドバイザーさんからご回答頂けた記事をまとめた、 不動産相談事例集です。 トラブルの未然防止、相談の解決に向けてお役に立てればと公開しています。 アドバイザーさんからのアドバイスを、大いにご参考ください。

    ◆右上の検索ボックスで、お調べになりたい言葉を記入し、検索するか、 右のカテゴリーの、「借りる」「貸す」「売る」「買う」「建てる」「資産」から、お探し下さい。

    ◆各記事に、コメント投稿による追加のご質問、ご相談は受け付けていません。こちらより、新規にご相談ください。

    ◆各記事に、アドバイスを投稿されたいアドバイザーさんは、こちらを参照の上、ご投稿ください。

    ◆毎日の、新着不動産相談は、⇒ 不動産相談.comへ。

トラブル事例集の検索

  • 調べたいキーワードを入力ください

カテゴリーリスト