越境の為ローン通らず測量費用も無い問題について

相談内容 越境の為ローン通らず測量費用も無い問題について

北海道・男性・30代
土地を買うのに、契約しました。
その際、不動産屋から、隣の壁が越境しているけど、
証明をもらっているとだけ、説明されました。
無知なため、何も言わないでいたら、その後、越境している壁のせいで、ローンが通りませんでした。
不動産屋に言うと、買主が新たに測量し境界線を引くもんだと言われました。多大な損失です。
決済はまだしておらず、その土地をあきらめようかと思っているというと、
手付け金が戻らないと言われたんですが、そんなものなんですか?
全部、知らなかったうちが悪いと・・。
売主に新たに境界を引いてもらう権利も無いと言われました。どうしたらいいんだろう。眠れない。


□■アドバイス

私見ですが、
その様な不完全な状態のまま、
仲介してしまう宅建業者が存在していることは、
同業者として恥ずかしい限りです。

詳細は、文面ですと解かりにくいので、
まず、その業者の所属する不動産団体
 全宅連(ハトマーク)
  http://www.zentaku.or.jp/
  http://www.zentaku.or.jp/about/guarantee_purpose.html
 全日本(うさぎマーク)
  http://www.zennichi.or.jp/index.php
  http://www.zennichi.or.jp/hosyou/hosyou_top.php
等の地区本部を探し、
ご相談されることをおすすめ致します。

(高原開発・涌井さん)

境界からの後退が50cmに満たない注文住宅の解約について

相談内容 境界からの後退が50cmに満たない注文住宅の解約について

愛知・40代男性
昨年9月に自由設計の注文住宅を購入しました。
この会社の販売方法は、「土地+基本住宅プラン」のセット販売で、
同時に各々の契約を締結しました。
契約後、設計士と住宅プランの打ち合せを行っていたところ、
   ・同時発売の隣地(すでに基礎を施工中)は、
    境界線からの壁面後退が約33cmとなっており、
    民法上の壁面後退50cmをクリアしていない
ということが判明しました
(この土地の規制区分は第1種低層住居専用地域で、壁面後退に関する規制はありません)。

隣地の設計状況については、契約時に、営業マン(宅地建物取扱主任者)からの
説明は一切ありませんでした。
その点について、営業マンは、
  「通常、当社同士の分譲区画の場合、
   隣地との壁面後退を40cm以上に設定していますが、
   今回の計画では、40cm未満に設定して販売している」
  とのことです。

しかし、隣地の壁面後退が50cm以下である点について、
事前に説明されていないことに納得できず、現在、契約解除を考えています。
契約書の契約解除に関する事項には、
  ●買主違約の場合は
   売買代金の20%相当額を違約金として売主に支払うものとする
とありますが、
やはり、違約金を支払う義務はあるのでしょうか?
ご教示頂きたく、宜しくお願い申し上げます。


□■アドバイス:1

契約内容を確認しなければいけませんが、
以下の内容に適合しているかどうかが大事です。

宅建業者が宅地を販売するにあたり、土地購入者が一定期間内に、
売主、もしくは売主が指定する建築業者との間において、
建築請負契約が成立することを条件とするときを、建築条件付き宅地といいます。
下記、1、2、3の条件を満たす場合のみ、
建築条件付宅地として取り扱うことができます。

   1.土地売買契約後3ヶ月以上の期間内に、
    建築請負契約が成立することを条件とした土地売買契約を締結すること。
   2.建築を請負うことができる者は、
    売主(売主の100%出資子会社を含む)、またはその代理人に限ること。
   3.建築条件が成立しなかった時は、預り金・申込証拠金・その他受領した
    金銭は全て速やかに返還すること。

「隣地の設計状況については、契約時に、営業マン(宅地建物取扱主任者)から
 の説明は一切ありませんでした」
については、
当該地域に規制がなければ、基本的に宅建主任者説明義務はありませんが、
  
「通常、当社同士の分譲区画の場合、隣地との壁面後退を40cm以上に
 設定していますが、今回の計画では、40cm未満に設定して販売している」
という営業マンの文言は、
契約前に伝えなければいけないことになります
(今回の分譲は通常とは違っている点)。
しかし、義務ではないので、法的な責任追及は難しいですが、
過失には問えると思われます。

一方的な解約申し出になると違約になりますが、
冒頭にあります販売方法や契約内容の確認をしなければなりません。
物件を気に入っておられるのであれば、解約以外の方法での解決も
視野に入れれば…と思います。
(響不動産リサーチ・山中祐次さん)


□■アドバイス:2

私見ですが、気になるのは、
   ●すでに隣地に境界から33cmの所に建物が建っているということは、
    愛知県が建築確認許可を出した
と考えられることです。
地域担当建築主事(民間検査機関の場合も有)が許可を出したのであれば、
特別な地区等に指定されているとか、特別な条例等がある可能性も考えられます。
そのため、愛知県の建築課等にご確認しておく必要があると思います。

一般的には、道路斜線、隣地斜線、北側斜線等も指定されている可能性もありますし、
第1種低層住居専用地域の場合は、特にチェックされると思います。
私の地元の場合は、第1種低層住居専用地域は北側は
確か境界から1.5m後退させる必要があったと思います。
ただし、これらは地域によっても違うでしょう。
しかし、民法の50cm後退は、よほどのことがない限り、守る必要があるはずです。

特別の地区でもなく、条例等も無いとすれば、基本的には、この販売業者
(おそらく建築条件付分譲地の販売)は、民法、消費者契約法、宅建業法等に
違反していることになる可能性が大きいでしょう。
その場合は契約の取消し(=無かったものとする)には応じるでしょうし、
場合によっては、あなたが支払った実費経費等についても、
損害賠償には応じる可能性もあるでしょう。

確実なことを知りたければ、
   1.境界からの壁面後退について、愛知県の建築課等でご確認された上で、
   2.住宅部等の不動産業者を管理している担当行政官にご相談される
というのが良いと思います。
なお、一定規模以上の都市の場合は、県から市に管理が移管されていることも
考えられますので、その点は市にご確認下さい。
(高原開発・涌井さん)


□■アドバイス:3

民法の第二百三十四条には、
  「建物を築造するには、境界線から五十センチメ―トル以上の距離を
   保たなければならない。前項の規定に違反して建築をしようとする者が
   あるときは、隣地の所有者は、その建築を中止させ、又は変更させることができる」
とありますから、
まず、そうする(=中止させる)権利を履行すべきではないでしょうか?

それとも、あなたのお考えは、事前にその事実を教えなかった業者に
発生するだろう損害賠償(違約金)を負担させて、
解約しても実際の損害を負わないようにしたいのでしょうか?

弁護士ではないので、正確には専門家にご確認いただきたいのですが、
歴史的な日本人の境界線とは、排除の線ではなく、
自らはみ出さない自制の線だったのです。
  
朽ちて隣家に迷惑をかけることのないよう50cm、よって、RCなどの建築物では
考慮しない場合が多いという、民法規定の中でも、貧弱な木造住宅を前提にした、
弱い慣習法的な条項です。
  
よって、法的には、
   ●隣地の所有者が止めたりできるが、それも1年以内
   ●破壊の強制権はなく、財産権のほうが優先
   ●違法な存在自体は許容され、なお慣例があれば、
    このこと自体無意味になる
とされています。

そのため、交渉する場合は、50cmの不法を前面に出さず、
   ●同じ業者が販売したのだから、隣地の建築状況は、購入物件の商品価値に
    強く影響するのに、重要事項かどうかに関らず、告知しなかった過失
を盾に、
違約金なしでの円満解約に持っていかれたら、いかがでしょう?

(一級建築士・宅地建物取引主任者資格者・中尾正文さん)


■□相談者より

親切なアドバイス、有り難うございます。
契約解除に関しては営業マンの対応次第で考えようと思っております

設計士の方から聞くところでは、
営業マンは口頭で説明しているようなニュアンスとのことでした。
しかし、そこで初めて、境界線からの壁面後退に関する会社基準の書類を、
設計士の方から頂きました。

契約者向けの書類があれば、最初から契約者に渡すべきだと感じていますので、
ご指摘のとおり、法的責任がなくても過失は認めてもらいたいと思っています。

また、土地と建物の契約はしましたが、不動産登記は完成した引渡し後になります。
「その建築を中止させ、又は変更させることができる」とのことですが、
 はたして、現段階で、将来の所有者として(?)、
民法上の権利を主張できるのでしょうか?


□■アドバイス:4

民法上での権利主張はできると思いますが、
今回のケース(契約解除や賠償だけを目的としない、隣地買主や他区画買主との関係)
では、法律論で解決するのはなく、業者との間にインスペクターを介して、
互いに誠意を持って話し合いで解決することが良いと思います。
(響不動産リサーチ・山中祐次さん)


□■アドバイス:5

私見ですが、民法上の隣地境界線からの壁面50cm後退は、
分譲業者の会社の基準で変更できるものではありません。
会社の基準は、あくまでも会社の基準です。

業者が説明したかどうかは、重説に明記されているかどうかで判断すべきで、
重説に明記してないのであれば、それは説明は無かったということで
判断するしかないと思います。
説明責任については業者が、消費者契約法、宅建業法違反となる可能性が
高いと思います。

問題は、あなたがどうしたいのか…だと思います。
契約を白紙に戻すのは、上記、消費者契約法、宅建業法違反によって、
それほど難しくはないでしょう。
しかし、隣地建物の後退を要求するのは、すでに建っている場合は、
実際にはかなり難しいでしょうから、損害賠償を請求するしかできないと思います。
しかし、民法上の請求は、当然、交渉が決裂すれば、最終的には裁判によって
判断されるということになると思います。

まず、交渉が決裂した場合は、愛知県の住宅部等の宅地建物取引業者の担当部署に
ご相談されて、それでも納得できない場合は、裁判ということになるでしょう。
契約が既に成立していますので、所有権移転登記前であっても、
権利の主張は可能だと思います。詳しいことは、損害賠償も含めて、
弁護士等の専門家にご相談された方が良いと思います。

なお、建築確認は、民法によって許可を止めることはできないということになり、
隣地境界線から30cmであってもおりるという事こと、
私の地元の長野県の建築管理課にて確認しましたが、
   ●行政官は設計者に、「トラブルが起きる可能性があるので、再考しなさい」
    という指導しかできない
とのことでした。
設計者が修正して再提出する場合がほとんどですが、
強引に出されると許可を出さない訳にはいかないそうです。
この点については、建築基準法の改定が望まれるところだと思います。

  ■参考条文(境界線付近の建築の制限)
   第234条  建物を築造するには、境界線から50センチメートル以上の距離を
        保たなければならない。
      2  前項の規定に違反して建築をしようとする者があるときは、
        隣地の所有者は、その建築を中止させ、又は変更させることができる。
        ただし、建築に着手した時から1年を経過し、又はその建物が完成
        した後は、損害賠償の請求のみをすることができる。
(高原開発・涌井さん)


□■アドバイス:6

民法のいう隣地の所有者とは、
真の所有者を特段指すというより、もっとも影響を受ける
関係者としての表記だと解するのが、成文意図ではないでしょうか?
判例などは知りませんが、現実的に最も影響を受ける当事者として、
主張または要求権利者として、充分にその権利を持っていると思います。
登記は、原則第三者への対抗のための法手続きにすぎませんから、
適法に売買契約が済んでいれば、引渡しがなくても、
充分に先の権利者と名乗ってよいと思います。

(一級建築士・宅地建物取引主任者資格者・中尾正文さん)


■□相談者より

皆様、貴重なアドバイス、有り難うございます。
本日、営業マンに面会し、事情を再度、確認しましたところ、
社内基準より短い図面で販売をしていることを、
事前に説明しなかった点について、過失を認めました。
そこで、事前に説明させていれば、購入時の判断材料となっており、
購入意思に影響を与えていたことを伝えました。

しかし、
   ●あくまで説明配慮が欠けていたが、
    通常の販売形態(建売など)の中では、良くある
との説明を繰り返すだけでした。
そのため、契約解除を含めて再度、検討して返答することにしました。

契約解除による違約について、営業マンは、
  「どのような形になるかはわかりません。
   契約書の文面に従い、会社弁護士は判断します」
  と言ってきました。

今後の対応として、どのように進めたらよいでしょうか?
土地自体は大変気に入っており、できれば、
先方の過失による購入価格の見直し(値引等)をしてもらうように
もっていきたいと思いますが、可能でしょうか?
アドバイス頂きたく、お願いします。


□■アドバイス:7

まず、
  「今後の対応として、どのように進めたらよいでしょうか?」
  に関しましては、涌井様の回答されている、
  「問題は、あなたがどうしたいのか…だと思います」
  の通りだと思います。

つまり、貴方がしっかりと決めるべき内容であり、
  「土地自体は大変気に入っており、できれば、先方の過失による購入価格の
   見直し(値引等)をしてもらうようにもっていきたい」
というのであれば、まず、その旨をきちんと相手方に伝えなければ、
可能かどうかなど、わからないでしょう。

厳しい言い方になりますが、貴方が上手く交渉されているとは思えません。
中尾様が、
  「交渉する場合は、50cmの不法を前面に出さず」
山中様が、
  「法律論で解決するのはなく、
   業者との間にインスペクターを介して、
   互いに誠意を持って話し合いで解決することが良いと思います」
とおっしゃってらっしゃるのは、
おそらく、
   ●貴方が法律論を前面に出して、相手方を責めている状況
を感じられたから…のように思います。

法律論を前面に出せば、相手は「うちは法的に正しい」というような、
強硬な姿勢を取るでしょう。
(実際に、「会社弁護士は判断します」というような態度に
 なってしまっているのも、このせいです)

極めて単純に考えますと、貴方の要求は値引きだと思います。
それであれば、
   ●土地自体は大変気に入っている
   ●説明不足があったのは事実
   ●解約は双方にとって最悪の結果なので、
    説明不足に相当する分の価格の見直し(値引き等)はできないのか?
という形で、
前向きに話し合っていくのも、一つの方法だと思います。

   ★追記★
    今回のような交渉については、
     http://sumai.2525.net/2007/01/2007112_471f.html
    も、参考になるかも知れません。

(わんえるで~おー・前野)


■□相談者より

貴重なアドバイス、有り難うございます。
説明不足に相当する分の価格の見直し(値引き等)について、相談してみます。

境界の明示について

相談内容 境界の明示について

愛知・30代男性
現在、土地の契約を済ませました。
今後、残金を支払い、土地の引渡を受ける予定ですが、
先日、仲介の不動産会社から、
   ●隣接の土地所有者から境界立会の押印がもらえない
という連絡が入りました。
隣接者は現況の境界杭の位置には納得しているらしいのですが、
  「そんな書類には実印は押せない」
とのことです。
仲介の不動産会社は、
  「その様な書類がなくとも、所有権移転はでき、特に大きな問題ではない」
と言います。

多額の資金を準備して土地を購入するため、
後々のトラブルの要因となるようなことは、避けたいという思います。
  
そのため、当方としては、後々、隣接者とトラブルとならないように、
「筆界確認書」のような、境界に対し、隣接者からの了解を得た書面を望んでいます。

土地の売買契約書にも、「境界の明示」という条文があり、
   ●売主は、買主に対し、残代金支払日までに、本物件につき
    現地にて境界標を指示して境界を明示します
とあります。

境界の明示とは、境界を明確に示すことであり、
その示し方は売主側の自己満足によるものではなく、
隣接者も認めるものだと思います。そのため、どんな理由にせよ、
隣接者が筆界確認書に押印せず、書面による了解が得られないことは、
上記の条文に違反するのではないのでしょうか?
  
それとも、隣接者からの了解が得られなくとも、
境界の明示をすることはできるのでしょうか?


□■アドバイス:1

私見ですが、この様なことは時々起こります。
隣地所有者が境界について、承諾していて、かつ土地家屋調査士が
そのことについて確認していることが前提となりますが、
私どもの場合は、土地家屋調査士による境界確認を行い、
境界立会い確認書に認印を頂きます。そして、土地家屋調査士の責任により
境界確定を行い、地積更正を行います。

一般的には実印と印鑑証明が必要と思われていますが、
必ずしも必要ではありません。
ただし、通常土地家屋調査士は自分の責任がありますので、
なかなか、やりたがりません。
土地家屋調査士がやりたがらない場合は、仲介業者が法務局の登記官へ
直接電話連絡して、「筆界特定」を行った方が良いかどうかを聞くなど、
色々と相談しますと、そのうちに登記官が、

「認印をついた境界の立会い確認書があるのであれば、地積更正はできますよ。
 土地家屋調査士は誰ですか? 私がその土地家屋調査士に方法を教えます」
と言ってくれると思います。

基本的なことですから、その不動産業者によく教えてやって下さい。

(高原開発・涌井さん)


□■アドバイス:2

相談者のおっしゃるとおり、基本的に境界の明示とは、
隣接者の立会いのもと仮測量を行い、立会証明書をいただかないと
明示されたことにはならないと思います。
  
ですので、その後、土地境界についてのトラブルが起こる可能性は
否定できませんし、最悪の場合、裁判沙汰になるケースも少なくありませんので、
よく留意する必要あると思うのです。

確かに登記手続き上、立会証明書は必要ありませんが、
今後のことを考えると、必ず必要になる書類だと考えるのが常識的だと思います。
契約上の観点からいけば、職務怠慢と言わざるを得ないでしょう。
隣接者に理解していただくまで、測量成果の各資料を提示し、
業者がわだかまりを解いてあげないといけないと思います。

(田中設計事務所・田中さん)


□■アドバイス:3

大切な部分は、涌井様、田中様のアドバイスをご参考いただくとして、
ちょっと違った観点から…です。

契約書にも「境界の明示」が書かれており、
それを前提に、貴方は売買価格に納得されたわけですから、
当然、境界の明示ができないのであれば、
売買価格自体の再考まで踏まえて、
交渉できる可能性もあるかと思われます。

  つまり、
   ●境界が明示できないのであれば、それでも構わないが、
    当然、リスクを背負うので、現在の売買価格では納得できない
  というような伝え方でしょうか?

相談内容から判断しますと、
現在の境界杭の位置自体に大きな問題も無さそうですので、
万一、大幅な減額を提示されてきたのであれば、
そこで契約することも一つの方法でしょう
(もちろん、実際の建築時には、万一に備えて、
 境界ギリギリに建てないような配慮はされるべきでしょう)。

もちろん、貴方の要求は明示しないことによる減額ではなく、
現在の価格での明示だと思いますが、要は、今のままですと、
売主、仲介不動産事業者とも、境界の明示に対して、
重要視していないと思いますので、
こんなプレッシャーをかけるのも、方法だと思います
(境界明示できない物件であれば、当然、その分、安くなって然るべきです)。

(わんえるで~おー・前野)


■□相談者より

涌井様、田中様、お忙しいところ、大変ありがとうございました。
非常に参考となりました。

再度の質問、大変失礼にあたると思いましたが、どうしてもお聞きしたく、
質問させていただきました(大変すみません…)。

当該土地には、昭和44年作成の「地積測量図」が法務局に申請されております。
法務局にも確認しようと思っていますが、この申請がされていることによって、
今回の「筆界確認書」への押印がなくとも、この地積測量図と現地の境界杭で、
将来のトラブルは避けられるものでしょうか?

また、前野様、お忙しいところ、ご回答いただき、ありがとうございました。
このような意見もあるのかと、大変参考になりました。


□■アドバイス:4

私見ですが、土地家屋調査士に昭和44年作成の「地積測量図」を基に、
現在の境界が間違いがないかどうか確認して頂き、
「境界確認」を隣地所有者立会いで行い、
「境界立会い確認書」に署名捺印をして頂けば良いでしょう。
これが無いと、不安は残ります。

私の経験上でも、境界の確認時に、用心深い性格の方は、
「実印」をついて「印鑑証明」を手渡すことを敬遠される場合がございます。
  
しかし、境界の立会いの確認のための認印ということであれば、
署名捺印はして下さる方がほとんどです。
今回のご相談の隣地の方も、境界の位置については
承諾しているということですから、
認印による地積更正を行えば良いだけだと思います。
  
これは、前回の回答の通り、土地家屋調査士は自分の責任がありますので、
やりたがりませんし、不動産業者でも、知らない業者は多いかも知れません。
しかし、認印と署名があれば、実印でなくても地積更正は可能です。

昭和44年作成の「地積測量図」によって、地積は確定しているとも思われますが、
境界は追われたり、追ったりすることは良くあります。
最近の測量図は、座標が入っていますので、境界の復元も比較的容易ですが、
昭和44年の測量図だと実際には境界の復元はかなり難しいでしょう。
土地売買は境界を明示するとともに、地積更正をきちんと行ってから、
買主に引き渡すのが基本です。
不動産業者に、「実印」でなくて「認印」でも地積更正は可能であることを教えて、
善処する様に求めて下さい。

土地家屋調査士はやりたがりませんので、その場合は法務局の登記官に相談して、
登記官から土地家屋調査士に指導して頂いて下さい。
当社では、今年も実際に隣地所有者から「実印」が貰えず、
やむなく「認印」で、それも所有者本人が入院中のため、
その息子さんの「認印」で地積更正を行っております。
ですから、不動産業者がしっかりしていれば、地積更正は必ず可能だと思われます。

  ★補足★
   今回の回答は、
   「隣接者は現況の境界杭の位置には納得しているらしいのですが、
    『そんな書類には実印は押せない』…」
   という当初の相談内容から、
    ●実測売買の精算ありの契約内容を前提
   に返答しております。

   公簿売買の場合は、当然地積更正は必要ございません。
   ただし、この場合でも土地家屋調査士と隣地所有者立会いによる
   境界や杭の確認は必要ですが、この場合は境界を全員が確認すれば良く、
   特別、境界でもめているのでなければ、書面にまでする必要は無いでしょう。
   境界杭やプレートが無くなっている場合は、全員が立会って、土地家屋調査士
   に新しく入れてもらえば良いでしょう。
   公簿売買の場合は、境界を明示すると言うのは、境界杭やプレートによって、
   はっきり解る様にしておけば、十分であると思います。

   ただし、宅地の場合は国調が終っている地域を除いては、やはり、実測による
   売買が望ましいとは思います。

(高原開発・涌井さん)


□■アドバイス:5

こんにちは。
売買契約で定める境界の明示は、売主が買主に目的物の範囲を
認識させるために行うもので、隣地の同意があるかどうかは
直接には関係ありません。

境界の確定が必要な場合は、
契約において、別途詳細な合意を行う必要があります。
まず、数量に関しては、公簿売買とするか実測売買とするかです。
境界の紛争防止の関しては、確定協議書の作成するか
(実印とするか、認印とするか)、現況測量図を作成するか、
その他の方法を講じるかなどです。
こうした合意をしっかりと行う必要があるでしょう。

確定協議書を作成することが良いのでしょうが、費用がかかるし、
隣地の実印が得られるかどうかも分かりません。

隣地が境界に異議を述べていないのであれば、
簡単な確認書に認印で済ませ、
地籍測量図で済ませることも、特段、問題は無いでしょう。

(北杜宅建センター・萩原さん)


■□相談者より

涌井様、萩原様、お休みのところ、また、お忙しい中、
迅速にご回答いただき、大変ありがとうございました。
大変役立ち、参考になるご意見を頂戴したと思っております。
今後、頂戴した意見を参考とし、相手側と調整していきます。
また、念のため、法務局にも相談して、
結果は、このサイトにて報告させて頂きます。
ありがとうございました。

盛り土を削った隣家に対する擁壁工事の要請について

相談内容 盛り土を削った隣家に対する擁壁工事の要請について

愛知・30代女性
1.5mほど盛り土された土地を購入しました。
購入当初、隣地との境界は、高低差がなかったのですが、
お隣が駐車場をつくるために土を取り除いたため、
境界部に1.5mの高低差が生じて、もめています。

現在、境界部には、お隣が高さ1mのブロック塀をたて、
残りの50cmの部分を、私の土地側に、のり面をつくって土留めしています。
勝手に削って工事をしたこともあり、「削った部分ののりを埋めなおす」
と言っていっています。
しかし、問題は、
   ●ブロック塀の高さは変えずにフェンスを設置する
と言っている点で、これでは私の土地が50cmあまりも崩れていってしまいます。

これについて先方は、
「こちらが先に工事をしたのだから、後から困るなら、
 自分で擁壁工事をすればいいではないか。土が流れ出ることを承知している」
と言っています。

もともと同じ高さにあった土地です。
故意に高低差を設けた隣地に、擁壁工事をする義務はないのでしょか?


□■アドバイス:1

今回のご相談に関しましては、1.5mということになりますと、
かなりの段差になりますし、かなり深刻な問題だと思います。
特に、これから梅雨の季節にもなりますので、
弁護士等の専門家にご相談されて、
早急に交渉して頂く必要があると思います。

とりあえずは、相手が貴方の了解を得ず勝手に土地を削ったので、
   ●いかなる損害を与えたとしても、貴方には責任が無いと共に、
    万が一の場合は貴方の土地の現状復帰義務が先方にある
という内容の書類を作成して、各自、署名捺印を頂いておく必要があると思います。
  
擁壁工事が必要かどうかは、相談内容からはわかりませんが、
   ●駐車場の車や利用者等に関する物質的被害や人的被害に対しても、
    一切の責任は先方が負う
ということも含めて、書類にしておく必要があると思います。

なお、のり面(ドハ)であっても、地盤にもよりますが、
芝生等をきちんと植栽しておけば、それ程、問題も無い場合もあります。
大事なのは、
   ●万が一の場合に、先方が一切の責任を持つことを、約束させて、
    書類にしておくこと
だと思います。

(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

涌井様、貴重なご意見をありがとうございました。
ご参考までに、状況を断面でご説明しますと、以下のようになります。

              盛土部分
            _______
           /      ↑
       ブ┌┐/       │
       ロ││←4段    高さ150cm
       ッ││ 高さ1m    │
   (隣地)ク││  (当方敷地)↓
   ─────┴┴─────────
        境↑界

専門家のご意見を頂くことが重要であると再認識いたしました。
しかし、このような事態の経験がなく、弁護士をたてて対処すると聞くと
とても難しいことように思えいますが、それだけ深刻な事態としてとらえ、
しかるべ機関を通して話し合いたいと思います。

本日、再度、土地区画整理組合(販売元)にあてた要望についての
隣地施工業者からの回答は、
   ●境界の高さ1mの4段ブロックの上にフェンスを設置する
   ●削られた部分の現状復帰する
  とのことでした。

当方としては、納得のいく対応ではないため、次のステップとして、
組合を通して相手施工業者に、境界のよう壁工事を行うように、
話を進めていきたいと思います。

もし、先方がこの条件を承諾することが難しいという回答が出た場合、
その段階で、専門家への相談を考えたいとおもいます。


□■アドバイス:2

おはようございます。
隣地が新たに掘り下げたことで、当地が崩れる虞のある場合などは、
当地所有者は、隣地所有者に対して、隣地所有者が危険防止に
必要な相当な設備を設置することを請求できます。
これは、当地所有者の物件的請求権と理解されています。

今回のお話しのような場合は、隣地所有者は、隣地を掘り下げる際に、
当地が崩れないような擁壁の設置が必要でしょう。

ところで、1メートルのブロックでは、残りの50センチに関して、
当地が法面(のり面)になり、その分当地の使用に制限があること、
当地の土砂が流失するかもしれないことなどから、妥当な工事とはいえないでしょう。
また、どのようなブロックか分かりませんが、
通常、ブロックでは擁壁としての耐力に疑問があります。
(北杜宅建センター・萩原さん)


□■アドバイス:3

私見ですが、今回の問題に関しては、
素人同士の交渉や区画整理組合が間に入っても、
簡単に問題解決には至らないかもしれませんね。

まず、ブロックで1m積んだだけでは、必ず倒壊してしまいます。
根掘りをして砕石を敷き、堰板(せきいた)で型枠を作った上で、
鉄筋を入れて、ステコンを打った基礎の上に、
鉄筋入りのブロック壁を積み上げたのなら、まだ良いでしょう。
単にブロックを積み上げただけであれば、それは倒壊して当たり前でしょうね。
それであれば、まだ下端(したば)から天端(てんば=上端)まで、
全て土羽(ドハ)の方が良いでしょう。

なお、1mのブロックの上の50cmの部分も、のり面(ドハ)は、
通常は斜面にしなければいけません。
この土羽の角度は、専門の計算式で求められるのですが、
25度~35度(通常30度)の角度で行われます。
この角度については、各市町村の建設課等に
一定の基準があるはずですから、ご確認下さい。

既に施工の終った擁壁(?)工事をやり直させ、かつ、現場打ちにしろ、
L字型2次製品を使うにしろ、新しい擁壁を作るためには、
ちょっと相談内容を読んだだけでも
100万円~200万円は必要となるような感じがします。
既に土をはねたり、ブロックを積み上げた費用も出ているでしょうから、
これを相手の全額負担でに行わせるのは、
口で言うほど簡単では無いと思います。ひょっとしたら、
弁護士が入っても簡単にはいかないかも知れませんね。
でも、貴方も自分の土地を守りたいならば、相当の覚悟を決めて、
先方と交渉しなければいけないと思います。

早い解決方法としては、
   ●ブロック擁壁の中に鉄筋がきちんと入っていて、
    水抜きもきちんと作ってあり、相当の強度があるとみなされる場合
  は、
   ●残りの50cmに関しては土羽(ドハ)にして、
    30度程度の角度の斜面にして、芝等を植栽して頂く
  のも良いと思います。
下手に再度境界に盛り土をしたり、
擁壁を積み増しするよりは、結果的には良いと思います。

もし、どうしても納得いかない場合は、その擁壁の積み増しの分を、
金銭により清める方法で交渉されても良いと思います。
  
実際問題とすれば、隣地境界より50cm(実際の天端の食い込みは角度により
変ります)は、建物も建てられないのですから、きちんと芝等を植栽した
土羽にしていただき、フェンスを立ててもらい、金銭により清める方法が現実的ですし、
解決も早いと思います。

ただし、これは「私ならばこのように思う」ということですので、
貴方が徹底的に争うというのであれば、それはそれで頑張って欲しいと思います。
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

涌井様、萩原様、貴重なご意見ありがとうございます。

いかに隣人と折り合いをつけるか、難しい問題だと再度認識いたしました。
隣との境界まで約2mしかない小さな庭になる予定でしたので、
1m近くのりを作らなければならないとなると、非常に悩ましく思います。
のりの必要斜度については、早速、市に問い合わせてみます。

境界部に積まれたブロック塀が、素人目には、どう作られているのか判断がつきません。
当方の施工業者に協力してもらい、状況の把握に努めたいと思います。

今日、市の建築関係紛争調整課に問い合わせをし、現状の説明をしたところ、
「定めによると、2m以上の場合、よう壁を立てる申請が必要だが、
 今回は1.5mなので、よう壁の必要はない」
と、回答されました。
うまく内容が伝わっていないかも知れませが、
「当事者間で話し合いをすすめ、貴方側にのりを作る方向で進めてはどうか?」
と意見されました。

遅かれ早かれ、隣人との話し合いの場を設けるべきですが、状況復帰のために、
よう壁を立ててもらえるように…という意気込みが薄れてきてしまいました…。
しかしながら、やはり、萩原様にアドバイスいただきましたように、
物権的請求権をたずさえ、話し合いに臨むべきかとも思います。

そのためには、やはり専門家のお力をお借りしなければ…と考え、
どちらにお訪ねすればよいのかを、調べております。


□■アドバイス:4

庭先が2mのうち、1mが土羽になってしまうのですか?
それはちょっと不便ですね。貴方の気持ちを考えると、
簡単に金銭的に清めるという訳にもいかないとも思います。

しかし、今のブロック壁を取り除き、貴方の庭の土を一度取り除いてから
擁壁を新しく設置するのは、かなり費用も必要でしょうから、
庭を平らにするとなると、ブロック壁の上に現場打ちで
擁壁を積み上げることになると思います。
でも、やはり、不安は残るかも知れませんね。

私見ですが、元々のブロック壁の状態も解らない現状を考えると、
費用はかかっても新規に擁壁を作ってもらった方が良いのでしょうが、
これは長期戦覚悟で頑張るしかなさそうな気も致します。
 
一つの方法としては、土地区画整理組合、
もしくは元の売主を、直接、相手取って交渉することも可能かもしれません。
これは、隣地が切り土を行って駐車場になることを、
事前に区画整理組合や売主が知っていたかどうかにもよると思います。
もし、事前に知っていたとしたら、当然、問題があるでしょう。

また、区画整理組合の本来の目的ですね。
宅地分譲を目的とした事業であれば、賃貸用駐車場にすることは良いのかどうか、
また、駐車場にすることが良いとしても、
それによって隣地である貴方に迷惑がかかったとしたら、
その区画整理事業自体の目的に反する行為とならないのかどうか…など、
この辺りは、隣地の売主がいる場合は、
その売主も相手にすることも考慮されるかもしれません。

この辺りのことを上手に交渉して、
区画整理組合を当事者としてひっぱり出すことができたならば、
区画整理組合も調整役という立場ではなくなりますので、
真剣に対応を考えるかもしれません。

(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

貴重なご意見、ありがとうございます。

1点説明不足だった点を補足させて頂きます。
隣地の駐車場は、貸駐車場ではなく、一般民家の自家用車駐車場です。
お隣は自宅の前に2~3台並べておけるようにコの字型に切り土してあります。

     8m道路(北東側) ↓問題の境界
   ───┬──────┬────┬─────┐
   6m道路│      │/↑/////│     │
      │ 購入地  │ 4~5m │     │
      │      │/↓/////│     │
      ├──────┤ 隣 地 │ 隣 地 │
      │ 隣 地  │    │     ¦
      │      │    │     ¦

現在頭金198万円を納め、銀行ローンの融資が実行され次第、
残金を振り込む予定でいます。
ここで、区画整理組合の責任は、当初より免れないと考えていますが、
責任を追及することによって、契約を解消されることはないでしょうか?
(すでに、工事請負契約は業者と交わし、契約金を支払っている状態ですので、
 これをご破算にすることはできません。でも、気持ちよく土地残金を
 支払うこともできない状況です)

今日、組合担当者より、隣地の方の連絡先がFAXされてきて、
「お隣りどおし、後は話し合ってください」と言わんばかりですが、
糸口が見えない状況なものの、
明日、再度、組合担当者に、組合の対応を確認してみようと思います。
(現在、某市土地整理公社の担当者と、保留地組合の人
(おそらく保留地の地権者)と、2人1組で対応しています。
 FAXを送ってきたのは、整理公社の担当者です)

本契約の際、境界の段差について確認したのですが、地権者の方からは、
「76申請の確認ミスだから、公社が責任を持って対応すべきだ」
という話になっていました。
それが、いつの間にか、この結果で、契約時に一筆入れてもらえば、
よかったかも…と思います。
土曜日に、公社担当者と納得のいく話し合いを持ちたいと思います。


□■アドバイス:5

こんにちは。
お話から察すると、
   ●土地区画整理事業地の事業主が売主
   ●契約はしたが決済・引渡しは未了
ということでしょうか?

 1.土地区画整理地であれば、土地の区画形質の変更に関して、
  何らかの協定がある場合があります。
  隣地の掘り下げがそれらに抵触しないかどうか、一応ご確認ください。

 2.決済・引渡しが未了であれば、契約上、所有権はまだ移転していないことが
  多いと思います。そうであれば、当地の管理責任はまだ売主にあり、
  隣地堀り下げの時期、契約の時期、どのような説明を受けたのかなどが問題になります。

もし、契約後に掘り下げられたのであれば、
売主は、契約時に合意した物件を引き渡す義務があるので、
売主が問題を解決するか、損害を賠償する義務があります。
  
掘り下げた状態を確認の上で契約したのであれば、
その時、どのように合意したのかによります。
仲介宅建業者が関っていたのであれば、説明義務があります。

また、いずれにしても隣地の掘り下げによって、
当地が不完全な状態に置かれているわけですから、
損害賠償や契約の解除も検討できるでしょう。
やはり一度、お近くの宅建協会などにご相談してみてはいかがでしょうか?

(北杜宅建センター・萩原さん)


■□相談者より

貴重なご意見ありがとうございます。
アドバイスいただきました事項について、確認いたしました。
まず、「土地の区画形質の変更」については、特に取り決めが無いとのことでした。
また、「土地掘り下げの時期」については、隣人から区画整理組合に、
「地境の工事をするので隣地(私側)に一時的に入って工事する」
と申し入れがあり、それを組合が許可したそうです。
直接、隣人と話した担当者は、
「通常は、工事が終ったら土を戻すのが常識だから、今回も、取った土を元通
 りにすると思っており、ブロックが4段積みで終ると思っていなかった」
とのことでした。
組合担当者も、許可してしまった点に暗に責任を感じており、
鉄筋を継ぎ足し
て、あと3段、ブロックを積むよう、隣人と交渉しています。

ですので、私の契約時には、掘り下げたうえに土を取った状況は、
予想されていませんでした。
また、隣人の連絡先を聞いたのですが、直接、連絡取ろうにも
まったく連絡がつかず、手紙を送って、状況を説明しています。

そうこうする間に、土地購入の決済が完了しましたため、
最悪、当方にて、擁壁工事を行う覚悟です。
後述の涌井様への返答の通り、境界に、高さ1.5メートル、長さ4~5メートルの擁壁を、
私が立てた場合、当方施工業者の場合、40万円の工事費とのことでした。
この金額であれば、何とかなるかな…ということで、隣人をあてにせず、
「自分の土地は、自分で守ること」ができるように…と、思っています。

いろいろアドバイスを頂き、大変勉強になりました。
ありがとうございました。


□■アドバイス:6

こちらから質問がございます。

   1.貴方が実際に購入したのは保留地と仮換地のどちらなのでしょうか?
    →恐らくまだ仮換地の状態だと思いますが…。

   2.また、購入先や仲介は、どこになるのでしょうか?
    →仮換地の場合は個人、保留地は区画整理組合、
     もしくは保留地組合が売主となっていると思います。

   3.契約時には既に切り土地は行われてブロック壁が設置されていたのですか?
    →貴方はどのような状態の時に購入を決意されたのでしょうか?

   4.もしそうだとすれば、貴方にはどのような説明がされたのですか?
    →すでに切り土地が行われていたのならば、
     契約時には何らかの説明があったのでしょうか?

なお、住宅の自家用駐車場となると、前投稿の内容での交渉は難しいかも知れません。
しかし、市の公社がらみとなると、全く別の意味で交渉が可能かも知れません。
また、交渉過程において、契約を解約されるかどうかは、
現時点では即答致しかねます。契約書の内容をよくご確認下さい。
どちらに非があるのか、そして契約書の内容によって変るでしょう。

 私が言っているのは、
   ●隣地所有者との交渉の上に、更に売主や区画整理組合や公社を
    【販売者、または仲介者として】、ひっぱり出せるかどうかということ
 ですから、その点をご理解願います。

(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

ご指導ありがとうございます。
お伺い頂きました件は、次の通りです。

    1.保留地です。

    2.××市土地区画整理組合です。

    3.仮抑え中(銀行審査中)は、工事はまだされていませんでした。
     本契約時(銀行審査後)に、ブロック壁ができ、契約時に、状況復帰して
     いただくよう伝えました(このときは、工事途中でブロックを積んでる途
     中だろうから、今後、土地の高さまで積むであろう…という双方の見解で
     した)。

    4.本契約時には、土地整備公社と、区画整理組合長、私の3者で契約を取り
     交しました。ここで、隣地の件を伝えたのですが、組合長は、
     「通常の工事としては、隣地を削ったあげく、ブロックの高さが低いのは
      おかしいから、土地整備公社が工事を許可した責任上、状況回復するよ
      うに」となり、これを3者同意しました。

現状は、土地整備公社の担当者が、隣人に対して、
   ●鉄筋を継ぎ足して、ブロックを3段積み足す
ように、交渉しています。
しかし、何分、隣人と連絡を取ろうにも、連絡しても電話に出られないので、
手紙を書いて意向を伝えている状況です。

ただ、境界に、高さ1.5メートル、長さ4~5メートルの擁壁を、
私が立てた場合、当方施工業者の場合、40万円の工事費とのことでした。
相手の出方を待っていても進まないので、最終的には、
自分の土地は自分で守るため、自費での工事を考えなくてはいけないと思っています。

いろいろアドバイスをいただき、大変勉強になりました。
今後の動向が決まりましたら、お伝えしたいと思います。


□■アドバイス:7

私見ですが、そういうことであれば、
「4.」の同意事項を守っていただくように交渉するのが一番です。
契約書の特約条項に明記しておけば、間違いが無かったのでしょうが、
明記しなかったということになるのだと思います。

 今後の対応としては、
   1.今までの経過書を作成する。
   2.特に「4.」については重点的に質問状を作成する。
   3.上記経過、及び質問状に対しての××市土地区画整理組合と
    土地整備公社の見解を求める。
 ということになります。

とにかく、言った言わないの問題としないために、
契約時日時や場所や契約当事者の名前を入れて、
相手の言った言葉を思い出しつつ、同意した内容を明記した経過書と
質問状を作成して、各担当者ではなく、各代表者宛に送り、
それに対する見解を、しっかりと文章で頂く必要があります。
これらは、なるべく早い時期に行い、
書留郵便等で各代表者宛に確実に渡る方法をとるべきです。

変な同情は無しに、××市土地区画整理組合と土地整備公社の担当者を
左遷させるぐらいのつもりで、毅然とした態度で質問状を出すべきだと思います。
はっきり言いまして、下っ端の担当者とは、今後一切交渉はせず、各代表者、
場合によっては××市の市長に対して、直接質問状を送るようにすべきです。

役所や大企業は、下っ端と交渉しても絶対に進展はしません。
問題が生じた時は、揉み消される前にその組織全体の問題として
大きくしておく必要があります。
特に、その組織の代表者の知る所にしておくことが重要ですから、
一気に代表者宛に質問状を送るべきです。

貴方も、それなりの覚悟を決めて頑張って交渉して下さい。

  ★補足★
   貴方は一般消費者(=素人)なのですから、
   その経過書や質問状には、第3者が読んだ場合に、
   同情してもらえるように、心情的に訴えるような文言を、
   あちらこちらに入れておく必要があると思います。
    ●いかに、各組織の担当者が約束を守らなかったか?
    ●それによって、貴方がどの程度悩んでいるのか?
    ●そして、せっかく契約した土地なのに、
     どうしてそんな目にあわなければいけないのか?
   そして、
    ●公的機関だから信用したのに、公的機関としての責任や
     信用を著しく失う出来事であるという内容
   を、入れておく必要があると思います。
(高原開発・涌井さん)

ブロック塀上の境界杭の有効性について

相談内容 ブロック塀上の境界杭の有効性について

東京・40代男性
最近、土地を購入しました。
この境界は売主が土地を分筆して販売したもので、測量も終えたものです。

しかし、隣地との分筆接点上にブロック塀があるため、
敷地内にブロック塀が残してあり、
隣地境界杭がブロック塀の上に打たれています。

不動産業者によりますと、
「すでに測量が完了しており、買主が後日、ブロック塀を撤去する場合は、
 測量会社に位置出しと杭の再設定を行うだけなので問題ない」
と言っています。

取引当初から信頼してきた不動産業者なので、信用したいのですが、
境界杭が不安定なブロック塀の上に打ってあるのが気になります。
本当に大丈夫でしょうか?
なお、その他の境界杭は問題ありません。


□■アドバイス:1

土地家屋調査士の川原と申します。
分筆した時の測量図が法務局にあるため、問題ないと思います。
この測量図は、土地の各点の座標まで記載されており、
また、いつでも復元できるように、2つ以上の基準点の座標も記載されています。
ですから、ブロック塀を壊した後でも、2つの基準点から、
現在ブロック塀上の点を復元できますので、問題ないと思います。
(土地家屋調査士・川原周次さん)


■□相談者より

早速のご回答をありがとうございました。大変心強く、安心致しました。
手元には「現況分割測量図」の原本を頂いておりますので、
住宅会社と相談致しまして、ブロック塀撤去後に復元したいと思います。


□■アドバイス:2

実務上、隣地境界点が隣地越境物上に存在する場合はあります、
不可抗力(地震等による地面のズレ)により、正確な位置にない場合などです。
このような場合は正確な位置に境界鋲などにより点を示し、
後日、再現する方法が取られます。
したがって、後日 当該地点を再現できるような実測図面を入手できていれば、
問題ないと考えます。なお 再現するときの費用負担なども、
覚書等で頂いていれば、安心ではないでしょうか。
(マルケイ・門田啓二さん)


■□相談者より

早速のご回答をありがとうございました。とても安心しました。
費用負担においては、
「施主(私)がブロック塀を撤去する場合、
 請負住宅会社が外溝費用の一部として全てを代行する」
と説明を受けております。
また、手元には「現況分割測量図」の原本を頂いております。
ご回答を参考に対処させて頂きます。

擁壁の崩れについて

相談内容 擁壁の崩れについて

神奈川・40代女性
3年前に新築の戸建を購入いたしました。30年以上前に造成された場所で
北傾斜です。北側の擁壁の高さは1階分位です。
家を検討した当時、既に北側には家が建っていましたので、
擁壁自体をじっくりと見てはいません(材質はオオヤ石です)。
ただ、売主さんには、「強度に問題は無い」とハッキリ言われました。

しかし、先日、その擁壁が崩れてきていることがわかりました。
穴も結構空いているようで、その部分の補修も必要とのことした。
購入当時、売主さんからは、「次の世代までは手を加える必要が無い」
と言われていましたので、ビックリしています。
オオヤ石が弱い石である説明も全くされていません。

この場合、当方で全額負担するしか無いのでしょうか?
お金は無いし、納得はいかないし、とても苦しんでいます。
アドバイスお願いいたします。


□■アドバイス

返答の前に質問がございます。

  1.土地の売主さんは業者でしょうか。
  2.一般人が売主の場合、仲介業者は入っていますか?
  3.重要事項の説明書には、擁壁について説明されていますでしょうか?
  4.2次製品ではなく、本物の大谷石でしょうか?
  5.土地売買契約書、および重説には瑕疵担保について、
   何か明記されていますでしょうか?

  以上、宜しくお願い致します。
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

涌井様、ありがとうございます。ご質問の回答をさせていただきます。

  1・2.不動産会社を通し、販売会社から購入しました。

  3.特に擁壁の説明はありません。

  4.本物です。

  5.「構造耐力または雨水の浸入に影響のないものを除き10年間保証」
   というようなことは記載されております。

追加ですが、まだ業者の方にはみていただいていないので、原因はわかりません
が、現在、家の中の壁に一部亀裂が入っている箇所を発見しております。

このような回答でよろしいでしょうか?
よろしくお願いいたします。


□■アドバイス:2

私見ですが、長野の場合は、寒じて凍(し)みることもあり、
大谷石を擁壁に使うこと自体、ありえません。
2次製品なら大丈夫ですが、本物はポロポロになって崩れてしまいます。
しかし、関東地区では擁壁に使うこともあるようですね。
水分を吸収しやすい石ですから、個人的には擁壁に適しているとは思いません。

擁壁の大谷石の修復に関しましては、仲介不動産業者がいるようですから、
瑕疵担保責任ということで、
  「擁壁の修復を売主業者負担でお願いしたい。
   ついては、重説や契約を仲介した業者として、売主と交渉して頂きたい」
と、仲介業者に言って下さい。
その結果を、またご報告いただければ…と思います。
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

涌井様、不動産会社に電話したところ、瑕疵担保責任は2年間と言われました。
民法のことも言ってみましたが、「2年間」と譲りません。
状況の説明を終えたあと、急にヤクザっぽい口調で言われ、怖かったです。
不動産会社にはそれなりに仲介手数料は支払っていますが、
この件を交渉していただくことは無理のようです。
通常、擁壁の瑕疵を10年間認めていただくことは難しいことなのでしょうか?


□■アドバイス:3

2年間と言うのは、契約書に明記されている場合です。
契約書には、瑕疵担保責任は2年間と明記されているのでしょうか?
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

涌井様、契約書には2年と記載されておりますが、
   ●(建物基本構造部分については10年迄とする
と追加されております。
擁壁自体は建物ではないので、品確法を主張することはできないのでしょうか?


□■アドバイス:4

私見ですが、10年保証はあくまで、建物の主要構造部分のことだと思います。
土地の擁壁の場合は、民法第638条に、
請負の瑕疵担保責任が規定されていますが、
今回の場合は、造成後30年経過していますし、
かつ、瑕疵担保責任も2年と明記されているとなると…、
  ●消費者契約法や宅建業法の重要事項の説明義務違反に該当するかどうか?
  ●または、民法95条の錯誤による契約の無効となり得るかどうか?
ということになるのですが、私ではちょっと判断いたしかねます。

行政の行っている法律無料相談に行かれるか、もしくは有料になりますが、
弁護士等の専門家にご相談なさった方が良いかも知れません。
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

涌井様、いろいろアドバイスありがとうございます。
行政の方に行ってみようと思います。

購入したはずの土地での借地料などの請求について

相談内容 

福井・30代男性
3年前に購入した土地のことでご相談です。
  
元々祖父が地主さんから土地の一部を借りて、家を建てた土地です。
以来、年毎に借地料を払う形でしたが、3年前に私が個人的に交渉して、
登記簿上の面積を元に土地を購入しました。

このたび、「隣地の売買のため、境界をはっきりさせたい」と
地主さんから申し出があり、了承したところ、
我が家が公簿面積から隣地にはみ出していることが判明しました。
そのため、地主さんから、はみ出ている分の土地の購入と
過去3年分の地代を請求されました。

しかし、こちらとしては元々占拠している分の土地を購入したつもり
であったため、なんだか納得がいきません。
この請求は法律的に飲まないといけないものなのでしょうか?
お教えいただけると幸いです。



□■アドバイス:1

回答の前に当方から、ご質問させていただきます。

   1.境界の立会い時に土地家屋調査士等専門家はいらっしゃいましたか?
   2.境界の立会いの時に認印はつきましたか?
   3.その後、専門家から実印と印鑑証明は求められましたか?

以上、大事なことですから、ご返答を下さい。
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

お返事ありがとうございます。

   1.地主さんが依頼した土地家屋調査士が測量をしました。

   2.測量をする上で必要だからと、なんらかの書類を記載したようです
    (私は普段家にいないので、母親がすべて行いました)。

   3.土地家屋調査士さんは、
    「いろいろと問題点があるようだから、まず話し合ってからですね」
    と言って、正式な書類は保留にしてくれているようです。

何分気軽に考えていたので、大事なことを知らずにやってしまったようです。
こんな状態ですが、専門家の立場からみていかがでしょうか?



□■アドバイス:3

そうですか…。
境界問題は、かなり難しくなりますね。
その土地家屋調査士さんにご相談して、
仲裁していただくわけにはいかないのでしょうか?
中立的な立場で仲を取り持っていただければ良いのですが…。
(高原開発・涌井さん)



■□相談者より

やはり難しい問題なのですね。
土地家屋調査士さんには、まだ少し話しただけなのですが、
良心的に相談にのってくれそうだったので、
ひとまず話をしてみることにします。
貴重なアドバイスありがとうございました。

地籍更正と境界杭について

相談内容 

土地購入の際、地籍更正が必要とのことで、
買主(私)が費用負担をして地籍更正をしました。
ただ、肝心の隣地との境界杭がないので、聞いてみると、
「埋まってましたが、掘り起こして、ある事を確認しました」
との事でした。しかし、また埋めてしまったらしく、現在地表にでてません。
  
業者は、ちゃんと登記してあるから大丈夫といいますが、釈然としないので、
「トラブルの元になるから、ちゃんと見えるように出してください」
というと、杭をうちなおすのにお金がかかるといいます。
  
すでに地籍更正費用に40万円支払っているのに、
また支払うのはおかしいと思いますし、そもそも、
地籍更正とは隣地との境界をハッキリさせる(杭を見えるようにする)
ものではないのかと思うのですが、どうなんでしょうか?




□■アドバイス

地籍更正とは隣地との境界をハッキリさせる(杭を見えるようにする)もの
とのご認識ですが、境界をハッキリさせることと、
杭を見えるようにすることは、常識的には簡単に繋がりません。
ただ、杭があった事を確認できる「写真」を要求するのは、
契約書に明記がなくても、常識的な要求でしょう。
  
よって、杭を確認して測量をなしたとの説明を、
合理的に信ずるには、「写真」を要求すべきです。
その提示なしには、契約(作業)を終了したとしなくて良いでしょう。
そもそも地籍更正自体、やらなくてはいけないとだれが言ったかすら、問題ですが…。

(グッドカラーステッション・中尾正文さん)




■□相談者より

ご助言ありがとうございます。地籍更正の必要性は、
昔、売主が隣地と土地交換をしたらしく、
そのあとの地籍をハッキリさせるためだそうです。
当方がその支払いに応じたのは、その土地交換の結果、
登記上より取得できる土地面積が増えるが、売主は破産してしまい、
現金がなく、そのために土地を売ることになったという理由からです。
境界杭の件ですが、ご助言通り、写真を要求してみようと思います。

官民査定とは

相談内容 

官民査定をしているかいないかを、どうやったらはっきりわかりますか?
約33年前の旧分譲地内の土地についてですが、
測量図に基づき役所に聞くしかないでしょうか?
どなたか教えて下さい。




□■アドバイス

分譲地なら道路、河川とか公園の境界査定と思います。
査定してあれば、管理している自治体には査定図等があります。
土木の管理部門へ行けば分かります。

(シマダ企画・嶋田尚芳さん)

隣地境界線の確認の署名捺印について

■□相談内容 

昨年7月に土地と建物を購入しました。
空いていた隣りの土地を業者が他の業者に売却するにあたって
隣地境界線の確認を立会いのうえ署名捺印してほしい
という話を4月末に持ってきましたが、今日になって、
立会いではなくそのまま署名捺印してほしいと言ってきました。
書類は、立会い証明書となったままです。
添付書類もありません。署名捺印してもよいのでしょうか?


□■アドバイス:1

署名捺印については慎重にされるのが得策と考えます。
隣接土地の所有者(登記名義人)に変更が生じる場合、
特に売買を原因とする場合は基本的に所有権移転実行日までに
隣地所有者(登記名義人)双方が立ち会い境界を確認の上、
立ち会い証明書に記名捺印して後日の証として双方が所持することとなります。
添付書類については必ず必要なものではありませんが、あればより明確になるでしょう。
したがって、立ち会いを済ませてから署名捺印するのが得策と考えます。

(高知県宅地建物取引業協会・門田さん)




□■アドバイス:2

立会証明書や境界確認書は原則として隣接土地所有者同士が現地で立ち会い、
境界について異議なく確認された証として作成されるものです。
書面には境界図面等を添付することにより境界点が明確になっていることが
望ましいですが、必ず必要というわけでもありません。
いずれにしましても遠方にお住まいで立会が無理などの事情がない限り
立会をし、疑義があれば納得がいくまで説明を求められる方が宜しいでしょう。

(田中土地家屋調査士事務所・田中さん)

不動産相談インデックす

  • http://fudosan.jp/
    新規相談受付は、上記から。

    ◆Fudosan.JPに、皆様から寄せられたご相談で、アドバイザーさんからご回答頂けた記事をまとめた、 不動産相談事例集です。 トラブルの未然防止、相談の解決に向けてお役に立てればと公開しています。 アドバイザーさんからのアドバイスを、大いにご参考ください。

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