所有権移転登記手続請求について

千葉・男性・70代
40年前に私を含め19人の人達がある不動産業者の分譲地を
各々私道負担11%で購入しました。
業者は売渡面積に対応して代金を受取り、
その売渡面積から私道負担11%分の面積を差し引いた面積で、
個々の買手の土地への所有権移転登記をし、
私道の名義は業者の名義にしたまま現在に至っております。
又、私道の個々の買手の持分の登記は成されておらず、
個々の持分についても知らされて来ていません。

こうした現状に鑑み、私道は我々19人が
その面積分の代金を支払っているのであるから我々の土地だと思うので、
所有権移転登記手続請求の訴えを起こすべく訴状を準備しました。
原告は我々19人の代表者1人を立て、被告を該業者としました。
こんなので良いのかお教え願います。
尚、残りの原告18人については別添資料で示そうと思っています。
よろしくお願い致します。


アドバイス:
該当する地裁の事務官にご相談されて、訴状が受理されれば良いと思います。
不備が有る場合は、該当地裁の事務官が指摘してくれる筈です。
(高原開発・涌井さん)


相談者より:
コメントありがとうございました。早速地裁に行って見ます。

親のマンションの名義変更とローン支払いによる所有権について

東京・女性・20代
父名義のマンションに叔母家族が10年ほど住んでいました。
住宅ローンは叔母側が払っていましたが、固定資産税は父が払っていました。
去年父が亡くなり約1千万円ほどの残が団信により弁済。
そのマンションの名義を私に変更したのですが、叔母は自分の所有だといって譲りません。
父から名義を借りただけだと主張し、登記名義の変更を求めています。
叔母の主張は正しいのでしょうか?

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アドバイス
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法的にどちらに権利が有るとは一言では言えないでしょう。
ただ、手続き上は、ご相談者側(お母さんとご相談者の御兄弟)
が相続で所有権移転することしか出来ません。
名義借りした叔母さん側は、他の相続人が全て相続放棄するか、
お父様と生前に売買契約書等を締結してあり、
且つ相続人たるご相談者側が承諾しなければ、
手続き上は基本的に所有権移転することは不可能に近いですね。
ご相談者側が承諾したとしても、保険の1000万による残債分の問題が残りますよね。
この保険料は、お父様が支払った形になっているのでしょうから、
少なくとも1000万円分の共有権はご相談者側に有る気がします。
その場合で有っても、手続き上、一旦ご相談者側が相続で所有権移転したものを、
更に叔母様側を共有名義に入れる時には、税務的には売買もしくは贈与
という形になるでしょうから、それなりのの税金を支払うことになるのでしょうね。
特に贈与の場合は叔母様側の税金は大きいでしょう。
恐らく、叔母側が1000万円+αの金銭をご相談者に支払う等、
話し合いで解決しない場合は、司法の手に委ねることになるケースになる
のではないかという気が致しますし、また、そうしないと叔母様側は所有権移転
どころか共有者にもなれませんし、税金も大きくなるでしょう。
真正な所有者が誰かという法的な判断は別にして、冷静に話し合えれば、
ご相談者側は手続き上の相続による所有権移転登記を行った上で、
かなり有利に交渉出来るのでは無いでしょうか。
(高原開発・涌井さん)

隣家からの井戸の登記と分筆について


三重・女性・40代

現在主人名義で所有の一戸建ての土地の事ですが、
昭和32年に、祖父が県の分譲住宅として購入しました。
当時は各家庭に井戸があり、
我が家の南側の家も、祖父より後に購入し、井戸を作ったのですが、
業者が間違えて、我家の敷地1坪分ほど入り込む形で、井戸を作ってしまいました。
話合いで、そのまま使うことになったようですが、貸しているのか、売ったのかは不明です。
相手方は、買ったと言っています。祖父母、両親ともにすでに亡くなってますので、
こちらはよくわかりません。

先日、相手方から、登記をしたいので、司法書士さんに頼んでと言われたので、
費用の概算を伝えて、事情が事情なので、分筆にかかる費用は、折半でいかがですか?
と言った途端に、登記なんてしなくてよろしいやんか?と言い出しました。
お金払うのなんて嫌だと言われました。
自分が言い出しておいて登記を拒否するのは、権利を放棄するととっていいのでしょうか?

現在、登記は主人名義でされており、税金も50年以上にわたって払っています。
私達にすれば、登記をせず税金を払わないのならば、土地を元に戻して返して欲しいです。
どちらかにして欲しいのです。

お金を払わないで、登記させろというのも受け入れられません。
私達の主張は通らないでょうか?


■アドバイス

南側隣地の方が買ったというので有れば、
その領収書や売買契約書の提示を求めては如何でしょうか?
明確な証拠が無いと、売買契約が成立していたかどうかは確認出来ません。
そもそも、その時に分筆し、名義を移さず、今頃になって名義をうつしたがるのか、
その理由が、あまりに不明確でしょう。

もし、相手が明確な証拠を提示しなかった場合、
逆に井戸利用の為の借地料も請求可能かと思います。

(高原開発・涌井さん)

離婚後の財産交換と名義変更について

離婚後の財産交換と名義変更について
東京・女性・20代

両親が去年離婚しております。
現在 父は母名義のマンションを住居とし、母は父名義の一軒家に居住しております。
離婚の際に、父は司法書士等の鑑定なくも、素人程度ですが、
「マンションと一軒家を同等の価値として交換すること」を文言に残しております。
この場合、家の所有権を交換するには
(一軒家は母、マンションは父)どのような方法が必要でしょうか。
1 一軒家のローンは母が払っている。またメンテナンスも母が行っている。
実態を鑑みると母に所有権があると思いますが
法的にも母親のものとする場合に、上記文言では不足でしょうか。
2 必要な手続きと掛かる費用をご教示ください。

尚、父は再婚しており母はその状況が知らないです。
早急に母名義にする必要あり、父母は夫々合意しております。


■アドバイス

私見ですが、
専有使用期間が長期なら、時効取得も可能かと思います。
ローンも支払っているなら、実際の所有者で有る裁判を行うのも手でしょうし、
父親が協力してくれるなら、真正な所有者と言う事で、登記すれば良いとも思います。

具体的には、経費等も含め、お近くの司法書士等にご相談される事をお勧め致します。

尚、等価交換が可能かどうかは、お近くの税務署にご相談下さい。


(高原開発・涌井さん)

登記不明の古屋について

登記不明の古屋について
大阪・女性・50代

当方、地主で高齢の父所有の土地の事で質問させていただきます。
借地人さんから代々相続してきた古い家屋をどうにかしたいと申し入れがありました。

建物を壊して返還するよう申し入れた所、
登記簿に借地人さんの知らない方の名前が記されていたそうです。
話を聞くと、当時のやり取りでうろ覚えだそうですが、
お父さんが不動産屋さんから買い取った時に
登記云々の最中に不動産屋が行方不明になったとの事で、
登記簿上昭和20年に売買により所有権移転登記がなされ、
昭和45年に法務大臣の命により登記を移記となっています。
不動産屋が登記簿上の人物かどうかも分かりません。

固定資産税は、今の借地人さんのお父さんが払っていた納付書が残っており、
現在は大分前から評価も低い為、税額無しとの事で
登記簿上の人物からは一切連絡もなく何でこのような状態になっているのか、
記載されている住所も古いもので、
個人情報保護で現在存命中かどうかもわからず、
たぶん代替わりになっていると思われますが、
取り壊しによって役所から何らかの連絡が行くと、
寝た子を起こすようなトラブルにならないか困っておられます。

当方地主ですが、このようなややこしい物件を残されても困りますので、
どのように事を運んでいけばいいかお知恵をおかしいただきたいです。


■アドバイス

私見ですが、
ずっと、自己若しくは父親の所有建物と思って使い、
且つ固定資産税まで納付していたのなら、
時効取得を土地賃借人が主張すれば良いでしょう。
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%8F%96%E5%BE%97%E6%99%82%E5%8A%B9

http://www.courts.go.jp/osaka/saiban/madoguti/

(高原開発・涌井さん)

売主倒産の場合の精算金の負担について

東京・女性・30代
3年前、区画整理中の仮換地の建売分譲住宅を購入しました。
購入時に買主に清算金の負担は無いと聞いていたので、
換地処分について気にもとめていませんでした。

しかし、最近になって区画整理組合から清算金の徴収の知らせがありました。
物件購入時の契約では、清算金が発生した場合、売主負担となっています。
本来ならば売主に支払ってもらうところですが、売主がすでに倒産してしまっています。
組合に相談すると、その場合は現所有者の私に支払ってもらうしかない
と言われてしまいました。

泣き寝入りで支払うしか方法がないのでしょうか。


■アドバイス

土地区画整理の清算金は、整理前の土地と整理後の土地をそれぞれ評価し、
整理前の権利価格が整理後の評定価格よりより多いときは
地権者へ交付され、逆の場合は地権者より徴収します。
今回の場合は、交付されず、徴収される事になる
と言う事かと思います。

仮換地の購入の場合、換地が確定する前に、
従前の土地の共有持ち分を買って登記すると言う処理が行われます。

つまりは、実際に家を建てる場所(実際に購入した土地)とは違い、
従前の土地の一部の権利を取り敢えず持ち、換地が確定すると、
家を建てた土地(実際に購入した土地)と換えると言う処理になります。

ですから、換地が確定しますと、また所有権移転登記もやる必要がありますし、
抵当権設定登記もやる必要が有ります。
簡単に言いますと、登記料関係の経費も2倍必要と言う事です。
(組合が売る保留地は確定していますので、
1回で済む筈ですし、清算金も無い筈です)

契約書上は、清算金の授受若しくは支払いは、
売主(従前の土地所有者)となる場合が多いのですが
(場合によっては2度目の登記料も従前の土地所有者とする場合も有り)、
その売主が倒産した場合は、その契約の履行も難しいでしょう。
組合に清算金を支払うのは、仕方の無い事ですし、
そうしないと組合は解散も出来ず、仮換地のままで換地も行われなくなります。

私見ですが、その清算金を倒産した従前の土地所有者から、
如何にして回収するかを考えるしかないかと思います。
また、2度目の登記の件もご確認下さい。

(高原開発・涌井さん)

土地の面積が登記面積より小さかった場合の建替えについて

相談内容 土地の面積が登記面積より小さかった場合の建替えについて

兵庫・男性・40代
土地の面積のことでご相談させていただきます。
六年前に中古住宅付きの土地を購入しました。
(公簿取引でした。)
現在、建替えを検討中で、敷地測量をしていただきました。

その結果、現況測量の面積が、
登記面積よりも70平米近く小さいことがわかりました。
(現況面積<登記面積)

中古住宅付き土地を購入の際には、公簿面積でローンを組んでおり、
今回建替えするにあたってローンの申し込みをするのに
70平米小さくなってしまいます。

更正登記が必要になる可能性もあり、
その費用はいくらくらいでしょうか?

また、その費用は買い主が支払う費用でしょうか?

現況面積がこれほど小さいので、
広い面積(公簿面積)の土地代を支払ったことになるのではないかと腑に落ちません。


□■アドバイス

私見ですが、
地積更生登記費用は、土地家屋調査士によってかなり違います。
公簿売買は実測清算無しですから、
地積更生登記費用はあくまでも購入者負担となろうかと思います。


追加です。
恐らく、今回の測量と言うのは工務店等が行ったものだと思いますが、
70㎡と言うと約21坪ですが、そんなに減ったのですか?
公簿面積が解からないのですが、
200坪以上の大きな土地で有れば別ですが、
そんなに減ると言うのは、何らかの原因が有る様な気が致します。
例えば、元は山林で斜面だとか。隣地所有者が境界を追ったとか。

公図と現地の比較を取り敢えずはされてみましたか?
明らかに形状が違うとか、幅や奥行きが違う場合は、
土地家屋調査士にその原因を調べて貰った方が良いかも知れません。

(高原開発・涌井さん)

親族間での住居移動と名義変更について

相談内容 親族間での住居移動と名義変更について

三重・男性・30代
相談したいのですが、現在土地は私の父名義で
二世帯住宅(1階両親名義)(2階私と主人)で
1階部分のローンは返済済み、
2階部分が残り15年主人名義で残っております。 
今回私たちが妹の名義のマンションに移り(ローンはなし)
妹が2階に住むことになったのですが、
家の名義もこの際変更したほうが、よいのでしょうか?
その場合 主人と妹の売買という形になるのでしょうか? 
残りのローンは私たちが払う予定です。

お互い住所変更だけとりあえずすませて、
いずれ、名義を変更したほうがよいのでしょうか? 
お知恵をおかしください。


□■アドバイス

私見ですが、
居住用財産の3000万控除、もしくは買い換え特例を使えば、
双方とも売買を行う事はそれ程難しくは無いでしょう。
負担するのは、登記料・取得税・印紙税等となります。
但し、これらは住民票を移動してから、
使える期限が限定されておりますので注意が必要です。

ローンについては、マンションを担保に入れて
そちらへの融資に切り替えが可能か、
銀行にご相談されれば良いかと思います。
その場合は、抵当権設定登記料等も必要となります。

(高原開発・涌井さん)

低廉譲渡について

相談内容 低廉譲渡について

北海道・男性・30代
土地購入に関する質問です。
自宅敷地の一部がある会社の土地で、もともと駐車場として(無料)使用していましたが、
自宅リフォームに伴い自宅の一部分がその土地に入ってしまいました。
これを機に購入を考えていますが価格についての質問です。
購入を考えている土地は50坪程度で、路線価を基準とすると800万程度です。
私としてはもう少し安い金額を考えていましたが、低廉譲渡に当たるためダメだと言います。
一般的に会社(私とはまったく関係のない会社です)から個人への土地譲渡の場合、
路線価を基準とした金額のどの程度安いと低廉譲渡となるのでしょうか?


□■アドバイス

私見ですが、
恐らく会社の代表者と同一若しくは役員と同一
と言う事かと思いますので、親族間売買と言う事でしょう。

その場合は、路線価が基準となるでしょう。
もっと安くしたい場合は、不動産鑑定士にご相談し、
それなりの根拠の基に税務署と交渉する事になるかと思います。

詳しい事は、会計事務所・不動産鑑定士にご相談下さい。

(高原開発・涌井さん)

親族間での贈与と等価交換、名義変更について

相談内容 親族間での贈与と等価交換、名義変更について

東京・男性・40代
初めまして。
私と兄と母親で同じ土地と建物を所有しています。
4分の1が私名義です。今、そこに兄夫婦と母が住んでいます。

私の持っている土地を母か兄に無税で贈与する事は可能でしょうか。
私の土地価格は2500万で建物価格は60万ほどです。

母はその他田舎に2500万の土地と65万の建物を持っていますので
交換をしようと思いましたが、土地の大きさなどで等価交換できないと言われました。

この家族で分け合っている土地から名義を抜ける方法があればと思っています。
問題は兄も母もこの土地を私から買う意思が無い事です。
どうぞご意見などありましたら宜しくお願い致します。


□■アドバイス:1

私見ですが、
贈与を無税で行う方法は無いと思います。

ただ、登記上の事に限定しますと、
錯誤による登記を真正な登記に直すと言う事は可能かと思います。
例えば、貴方は全く持分に値する金員等を支払っていなかったのに、
持分登記をしてしまった。それは現実とは違うので、
登記自体が間違っていた。みたいな感じでしょうか。

詳しい事は、お近くの司法書士等にご相談されては如何でしょうか。

(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

ご意見ありがとうございました。
参考になりました。

実は私の若い時に父が突然死し、今の状況になっています。
そう言う訳で登記自体が間違っていたという事が可能かわかりませんが、
詳しい所を司法書士の方に聞いてみようと思ます。


□■アドバイス:2

共有持分放棄という方法もあるのではないでしょうか?
共有者が持分を放棄すれば、その持分は他の共有者に帰属するとあります。

(ハマ不動産・小野さん)


□■アドバイス:3

私見ですが、
共有持分放棄については、基本的に放棄する事は可能ですし、
他の共有者に対して登記変更請求権を持つとされていますので、
他の共有者(兄・母)に名義変更を請求することが可能となります。

然し、税金的には贈与となりますので、他の共有者(兄・母)は
贈与税と所有権移転登記費用を負担する必要があるかと思います。

やはり無税での贈与は難しいのでは無いでしょうか。

(高原開発・涌井さん)

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