更新拒否の正当事由について

神奈川・女性・30代

更新時期を迎えている一戸建てを持っています。
現在の借主から水回り関係の修理を依頼されていますが、
築年数もかなりあり修理すると多額の費用がかかりそうです。
修理自体はライフラインとは関係なく「心配なので」というのですが、
この借主はこれまでもライフラインとは関係のないことで
何回も修理を依頼してきた経緯もあり、更新しないことにしようかとも思っています。
この場合正当事由にはならないのでしょうか?
また引っ越し費用等の費用負担は生じますか?


■アドバイス:1

私見ですが、
主要構造部分の老朽化により、倒壊の危険等が有る場合は、
正当事由に該当する可能性もあるかと思います。
その場合でも、引っ越し費用等の費用負担が生じる可能性も御座います。

また、建物の不具合に関しては、
賃借人に善管義務と併せ報告する義務を課す契約書が一般的かと思います。
これは、要修復箇所を早目に報告する事により
建物の修繕費用をなるべく安く抑える効果も御座います。
ただ、修繕しなくても契約本来の住居としてり目的が達せられる場合は、
大家さんは修繕しなくとも良いと思います。

(高原開発・涌井さん)


■相談者より

涌井様
解答ありがとうございます。
>賃借人に善管義務と併せ報告する義務を課す契約書が一般的

とのご回答、目からうろこ、でした。
ありがとうございます。

それから正当事由についてですが、それでも引っ越し費用の負担は生じるのですね…。
これまでの他の方々への回答から、だいたい賃料2カ月分くらいの引っ越し費用+
新規物件の礼金1カ月+新規物件の契約手数料(1か月?)と考えてよいのでしょうか?
賃貸人から請求できるのものでこれ以外のものはあるのでしょうか?
またこちらからそれらを全部含めて~十万円払います、と価格を申し出ていいのでしょうか?
価格交渉などをされるのが大変苦痛に感じています。
それにしても、大家というものは基本的に自分からは退去を求めないほうが
有利なのかどうか分からなくなってきました。
この物件に住む予定は今後も全くなく、かといって空家にしていると
色々と管理が大変かと思い貸家にしたのですが、
築年数の経過とともに考え直す時期に来たのかとも思っています(売却など)。
お手数ですがよろしくお願いいたします。


■アドバイス:2

私見ですが、
退去費用の提供は、それ自体が正当事由の判断の一因となります。
つまり『退去費用の提供を提案しているにも関わらず居座っている』
という言い分も言える事にもなるでしょう。

一般借家契約に於いては、基本的に借主が有利ですから、当然大家側からは、
余程のメリットが無い限り退去は求めない方が良いと思います。

空いているから、貸そうと言うのは、余りに短絡的な考え方と言えます。
大家になると言う事は、税金の申告も含め、
『不動産賃貸事業者』=『不動産賃貸業のプロ』になると言う事ですから、
その意識を持って頂きたいと思います。

退去費用を申し出るか出ないかは、相手の出方次第では無いでしょうか。
私達不動産業者の場合は、通常は同等程度の家賃・間取りの物件を探して、
その契約・引っ越しまで、全てこちらの支払いで行い、
実際に現金をお渡しする事は致しません。
また、引っ越し先の提案をし、了解頂いた場合は、
その場で『承諾書』に署名・捺印を押して頂きます。

古家の貸家は、修繕費用もかかりますし、それ程儲かるものでも有りませんから、
不必要なら売却した方が気楽かも知れませんね。

一案としては、信頼出来る不動産業者に引っ越し先探しから、退去交渉、
更には売却まで含めて、全て業務委託してしまうと言う事も有ります。
金銭的には業者へ手数料等の支払いが生じますが、精神的に楽ですね。

(高原開発・涌井さん)


■相談者より

涌井様
大変貴重なアドバイスありがとうございます。なにぶん知識のないまま大家になってしまい、
後手後手の対応をしていることは間違いなく、反省しております。

今回に関しては大家のほうから契約解除を申し出るのはあまり得策ではない
ということがわかり、修繕箇所を直すかどうかは修理業者の見積もりを取ってから、
ということにしました。

大変申し訳ないのですが、もうひとつお伺いしたいのですが、この物件を貸す際にお願いした
不動産業者さんが契約更新の際に書類を送ってくれているのですが、
双方からの申し出がない限り自動更新されるという項目があるということは
この書類のを不動産業者さんのいう期日までに提出する必要はあるのでしょうか?
というのはこの修繕についての決着がないまま契約更新の書類だけ送るのはおかしいのか
という気もするのですが。よろしくお願い申し上げます。


■アドバイス:3

私見ですが、
自動更新が記載されているなら、契約内容に変更が無い限り、契約更新は不必要な筈です。
不動産業者の事務手数料もかかりますので、
『自動更新にしますので、契約書の更新は致しません』とはっきり、伝えて下さい。

(高原開発・涌井さん)

投資物件の購入と立退きについて

東京・男性・40代

中古マンションを探していて非常に気に入った物件が見つかり
価格も比較的安いのですが、「投資物件」ということで
現オーナーが投資目的で購入し、現在賃貸中とのこと。
賃貸借契約を引き継ぐ形になるそうです。
私は自分で住むために購入を検討してます。
マンションの中も確認できず、住宅ローンも使えないとのこと。
ただ金利は高い(3.6%くらい)のですが、借りれないことはないそうです。
このあたりはクリアできるとして、問題は現在住んでいる家族
(4人家族で長男は大学生とのこと)が出て行くことを促せるかどうか心配です。
2~3年は待てますが、5年・10年となると買った意味がありません。
「住む人の権利が強い」と聞きますが、出て行かせる方法はないのでしょうか?
アドバイスよろしくお願いします。


■アドバイス

私見ですが、
基本的には、オーナーチェンジ物件ですから、そのまま賃借人が出るまでは、
賃貸しつづける事になります。

ただ、賃借人が承諾すれば、定期借家契約に変更出来る可能性も有るかも知れませんし、
また、数年後には退去費用を支払う事を前提に交渉する事も出来るかもしれません。
この辺りは、購入の契約締結前に、賃借人と会って、事前に交渉し、
それりの書類を作っておかないと揉めると思います。

個人的な意見を言わせて頂きますと、自分で住むつもりなのに、
何故賃貸中のマンションを買いたいと思うのかが、理解に苦しみます。
簡単に言いますと、余程のお買い得物件で無い限り、
別の物件を探した方が早いと思うのですが、如何ですか。

(高原開発・涌井さん)

法人契約における退去要請、契約解除について

千葉・女性・30代

主人名義でマンションを所有してますが、
借家にしてもうじき一年が経ちます。
契約形態は、普通借家形態2年で、法人契約です。

これまでの1年間、何のトラブルもなく順調に来ておりますが、
私たち家族が一年後、つまり賃貸契約終了に合わせ、
戻り住む事になりそうなんです。

もちろん半年前から退去命令などはさせてもらう予定ですが、
私たちの契約解除理由は正当事由にあたりますか?

不動産業者は問題は一切ないと言いますが、どうなのでしょうか。

ご回答のほど、よろしくお願いいたします。


■アドバイス

私見ですが、
問題が起きるか起きないかは、賃借人で有る法人が承諾するか否かによります。

正当事由に当たる可能性は高いのですが、
その場合でも引っ越し費用や敷金全額返還、
新しい借家の契約費用の負担を求められる可能性は残ります。

また、揉めた場合は、当然民事調停・裁判になる可能性も御座います。

ところで、『不動産業者は問題は一切ないと言います』
と言う、その不動産業者の根拠は何なのでしょうか?
既に賃借人とは交渉済みと言う事なら、まだ理解出来ます。
然し、そうで無かったら、正当事由に当たるかどうかは、
最終的には最高裁まで争われる可能性が有る事を、その業者は知っているのでしょうか。
明確な根拠無く、その様なアドバイスを行う事は、かなり無責任な事と感じました。
(高原開発・涌井さん)

貸主からの要請による解約について

大阪・女性・30代

賃貸している物件につきまして、貸主側からの解約申し入れについて
教えていただきたく、メールさせていただいております。

私の両親が、住んでいる持ち家の隣を、数年前に購入、現在賃貸をしております。
昨年父が亡くなり、その直後に母も病気となりました。
精神的にも、身体的にも弱ってしまった母を支えるため、
娘であります私家族は実家の横に住むために職を変え、帰って来ようと思います。
また、母の病気・精神状態を考えますと、このまま賃貸業を続けていくことにも
自信がないようで、不可能かと思われます。

隣に現在住まれている方とは、顔見知りになり、上記を説明すると、
契約書にあるとおり、貸主からも6ヶ月の猶予があれば解約を申し入れる
ことができるとありますし、隣の方も、他を探しますと、理解していただけました。

現在、不動産屋から、正式な解約申し入れの文書を書くようにと言われていますが、
上記の内容、そのままでよろしいのでしょうか。
もしくは、上記だけでは、正当事由とならず、他に何か書いたほうがよいのでしょうか。
もしくは、立退き料・敷金全額返還・引越し費用の支払い等、
詳しく書く必要はあるのでしょうか。

母も、気持ちよく出て行ってもらいたいから、と、すでに、
敷金は全額返還すること、引越し代はお支払いすることは伝えたようです。
ただ、それ以上は必要かの判断はつかず、オファーはしておりません。

文書で書くべき内容、支払うべき項目、また上記の理由ではもしもよくない点等があれば、
アドバイスをいただけないでしょうか。よろしくお願いします。


■アドバイス

賃借人が退去に関する承諾書、若しくは賃貸借契約の解約の申込書を書いてくれるなら、
何の問題も無いと思います。

敷金、引越し代については、領収書を頂いておけば良いと思います。

(高原開発・涌井さん)

複数店舗の立退き交渉について

複数店舗の立退き交渉について
千葉・女性・30代

はじめまして。よろしくお願いします。
立退き料についての相談です。

築40年のアパートを老朽化で建て直しをしたいのですが、
店舗4件中3件が立ち退き料として1000万円を要求しています。

契約更新はしているものの、家賃値上げも何十年とままならず、
駅から2分という立地条件にも関わらず、
近隣のアパート賃料と変わらない賃貸料で今までやってきました。

5年程前に建て直しをもちかけた際に住居部分は家賃6万で貸していましたが
一軒につき50万円を支払い、転居してもらいましたが、
その時は店舗が拒否したために無駄な出費だけが出て、
借り手がいなくなってしまいました。

今では老朽化も伴い、3店舗以外の家賃収入はほとんどない状況です。
何年も前から立ち退きを要求してきましたが、拒否され、
今回やっと1店舗につき1000万でなら、という返事でした。
この金額は妥当とは思えないですが、
今までの経過を踏まえて、どうしていくのが良いのかアドバイスをお願いしたいと思います。


■アドバイス

私見ですが、退去交渉には、それなりの根拠が必要です。

居住用で無い事業用店舗の場合は、一般的に商法が優先されると思います。
つまり、基本的に契約書の内容を遵守すべきかと思いますので、
契約書の内容を良くご検討下さい。

特に、契約の期間と更新拒絶について、ご確認してみて下さい。

(高原開発・涌井さん)


■相談者より

湧井様 
コメントありがとうございます。
亡くなった祖父が不動産をはさまずに個人的に契約をしていたものなので、
入居当初はきちんとした契約文書ではなかったかもしれませんが、
現在の不動産会社での契約書を再度確認してみたいと思います。
ありがとうございます。

家賃の値上げと退去問題について

家賃の値上げと退去問題について
東京・男性・50代

賃貸マンションの大家です。
今年5月末をもって契約期間が終了するマンションの貸借人と
昨年11月に賃料値上げについて協議を繰り返しておりました。
その後11月末に提示した賃料で貸借人が再契約について検討するとの返事を受けました。

今年5月22日に貸借人より、
①退去するので6月以降の契約はしない、
②退去まで2ヶ月間(7月末まで)退去猶予期間が欲しい との事で了解致しました。

ところがその後契約終了後の6月に入り、貸借人が弁護士の代理人をたて、
契約は自動更新されている。退去の合意をした事実は無い。と通知してきました。
5月22日にあった上記①②について文書は交わしておりません。

私からも5月22日に①②の合意が確かにあったと通知しましたが
再度合意の事実はないと繰り返し通知が返ってきました。

悪意のある虚偽の主張だと思いますが、文書がないので通用しないのでしょうか?
裁判ではどのようになるのでしょうか?
貸借人の契約に関する不正・不信にあたり直ちに契約を終了できるのでしょうか?
大変困っており、また代理人が弁護士との事で、助言を頂ければと思います。


■アドバイス

私見ですが、証拠となる文書等がなければ、
言った言わないの問題となってしまいますので、難しいでしょう。

ところで、ご相談者は賃料の値上げをご希望されている様ですが、
客観的にみて明確な根拠が有るのでしょうか。
その点も良くご検討下さい。

(高原開発・涌井さん)

契約が切れた入居者の退去について

契約が切れた入居者の退去について
愛知・男性・50代

依然住んでいた自宅を仕事で付き合いのある会社先、
従業員(当時中国人)を住ませる事でネットにあった貸借契約を交わし
2年前に貸しましたが。その時社長に連帯保証人になってもらいました。

今年5月初旬に契約も切れていることもあり、住居の返還を求めたところ、
社長は入居している人には出て行くように言っていと。

告知してから2ヶ月が過ぎても進展がなく、期限を求めても、
社長は入居者には再三出て行くように催促してるが
本にが探さないからと言うだけなので

私が直接入居者へ話を聞きに行ったら、
元従業員で年齢は72歳年金暮らしの方で、
兄弟も家族もない人なので保証人になる方もいない人だった。

これでは何時までもたっても他へ移れないので社長が責任もって、
探してもらうようにお願いしても、元従業員の保証人にはなれない。

入居者が自分で探せばいいと連帯保証人の責任をしてもらえませんので困っています。

アドバイスをよろしくお願いします。


■アドバイス

私見ですが、契約書の内容によります。
定期借家契約であれば、基本的に更新は有りません。
一般借家契約であれば、更新拒絶には正当事由が必要です。

どちらの契約になっているかご確認・明記の上、再度ご相談下さい。

(高原開発・涌井さん)

契約違反者の退去要請について

契約違反者の退去要請について
神奈川・女性・50代

現在、一軒家を上下に分けて賃貸しておりますが、
ある理由により2階の住人の契約更新拒否し退去してもらいたいと考えています。
これまでの経緯を書きますと

○一階住人が二階住人が怖いと、詳細を言わずに出て行ってしまった。

○二階住人の騒音がひどい。

○不動産屋からの注意があったにも関わらず、二階住人の騒音問題で
二回目に入った一階住人と口論になり、結局二回目の一階住人も追い出してしまった。

○親戚が結婚し住居を探していたので、契約更新6ヶ月前に
上記の理由で契約更新をしたくない、立ち退き料を支払うので出て行って欲しい
と不動産屋を通してお願いしたが、法外な立ち退き料を請求され断念した。

○顔を合わせるたびに、「立ち退きさせようとした内容テープを持っている、
これを証拠に裁判に訴えて金を請求してやる」と言われる。

○不動産屋、家主からの電話、訪問には一切答えず、連絡先も教える気はない
と話し合いの場を持とうとしてもそれに応じる気配がない。

○一階の修繕工事をしていたら(予め工事の日程を二階住人に知らせる事を怠った
買主の責任もあるが)工事の人を怒鳴りつけ、「土曜は修繕すべきではない」と警察を呼んだ。

○共有スペースにゴミとしか見えない大きな私物を置いているので撤去してもらいたい
とお願いしたところ、「ここは俺が金を払って借りてる場所だからどかさない、
俺を誰だと思っている、警察呼べ」と身の危険を感じるような大声で怒鳴ったため、
警察沙汰になった。

○近所の住人が「二階の人、薬でもやってるんじゃない?少しおかしい」と不安がっていた。

○契約書の特約事項に「入居者は~にと限定する」と記載してあるのに
無断で女性と同居している。

○4月、5月は他人名義(同居女性の名前)から家賃支払があった。

○契約書の契約解除に関する事項に
「貸主の承諾なく、犬猫猿等のペットの飼育をした場合」とあるのに猫を飼っている。

○共有スペース・同居している人物のこと・ペットに関して注意をしようとしても
一階住人への嫌がらせなどが心配で注意できない。

しかし、騒音問題・ペット問題・クレーマーであることなど問題が多く、
一階住人への配慮も考え次の契約更新を拒否し退去してもらいたいと思っています。
ですが、裁判にして金を請求してやると何回も言われており、
こちらから契約更新拒否を申し出るとそれを理由にまた高額金銭を要求されると思われます。

どうにか立ち退き料を支払わずに契約違反等を理由に退去してもらう方法はありませんでしょうか?
どうぞよろしくお願いします。


■アドバイス:1

契約書をご確認下さい。
更新拒絶の問題では無く、契約違反(禁止条項違反)の問題では無いのですか?
恐らく、契約の解除(通常は即刻解除)が出来ると思います。

契約違反による契約解除の内容証明を送付して、相当の猶予期間
(契約書の内容に従う)を設けて、明け渡しを求めれば良いと思います。

(高原開発・涌井さん)


■相談者より

コメントありがとうございます。とても助かります。
契約書を見直してみたところ、
やはり契約違反による契約解除ができるように思います。

ただ、同棲していることやペットを飼っていることを指摘しても
「ただ泊まりにきているだけで住んではいない」
「ペットは飼っていない、野良猫だ」と言われると困ってしまいます。

このようなことを証明することは必要なのでしょうか?

また契約書には明け渡しの猶予期間が記載されていないのですが、
その場合はどのようにすればよいのでしょうか?

また過去のやり取りから嫌がらせを受ける可能性があるため、
不安材料を減らしたいのですが…
契約解除の場合、退去費用を支払わずに
必ず出て行ってもらえるものなのでしょうか?


■アドバイス:2

何度行っても、ペットの鳴き声がしたり、何時行っても、同じ人物が居れば、
その様な言い訳は、通用しないのではないですか。

賃貸人からみて、賃借人が契約違反をしていると思うから、
契約違反による契約解除を通告するのは、違法でも何でも有りません。
もし、賃借人が契約違反を行っていないのなら、
逆に行っていないと内容証明を返してくるでしょう。
その時は、その時で考えれば良いことです。
取り敢えず、契約違反による契約解除の内容証明を出す事が大事です。
賃貸人が本気で退去を迫っているのは少なくとも伝わりますし、
本気で法的手続きを取るだろうと言う迫力は伝わる筈です。
場合によっては、賃借人が生活態度を改めることもあり得ます。

かと言って、必ず出て行って貰えるとは限りません。
内容証明に返答が無ければ、
次に退去勧告・明け渡しの内容証明を出します。
それでも、返答が無ければ民事裁判、
そして執行官による強制執行をお願いする事になるかと思います。

また、契約違反による契約解除の場合、
基本的に賃貸人が賃借人に、退去費用を支払う必要はないでしょう。
ただ、裁判費用や強制執行の費用は立て替える必要があるか
と思いますが、これらは賃借人から取り立てることも可能です。

・・・期間についての追加です。
契約違反による契約の解約は、『解約致します』と言う事になり、即刻解約です。
明け渡しの猶予期間について契約書に明記の無い場合は、
1ケ月から2ケ月(当社は1ケ月の場合が多いです)で良いと思います。
通常、1ケ月有れば、新規移転先を探し、引っ越す事は可能です。

(高原開発・涌井さん)


■相談者より

ご丁寧な御返事ありがとうございます。
さっそく内容証明を出してみようと思います。
裁判沙汰になるのは避けたいことですが仕方ないことなんですね。
とても勇気づけられました。

居住目的で購入した物件の立退きと迷惑料について

埼玉・女性・30代
オーナーチェンジ物件のトラブルついての質問です。
昨年、オーナーチェンジの一戸建て物件を購入したのですが、
購入時に、住まわれている方に対して、居住目的での購入なので、
当方が立ち退きをお願いしたら立ち退いて頂く約束をし(書面はありません)、
不動産会社も相手方が了承したのでトラブルはないとの事で
不動産会社を信じて物件を購入をしました。

しかし立ち退きをお願いした所、多額の迷惑料などを請求され困っています。
又、相手方に立ち退く意思がないのであれば、居住中の家を売却する話をしたが、
今後、新築の一戸建てを購入する予定なので、購入する気はない様です。

この場合円満に解決する方法はないのでしょうか?
助けてください。


■アドバイス

私見ですが、迷惑料と言うよりも、賃借人側から見ますと、当然の権利として
退去・移転に必要な経費を要求すると言う事になるでしょう。

「不動産会社を信じて物件を購入」と言う事ですが、
この様なケースでは、賃借人に同等物件を用意し、
引っ越し業者の手配まで行うのは、当然だと思います。
その程度の説明も無かったと言う事で有れば、
その不動産業者の責任も有ると思いますし、
そもそもが、退去に関する書面も無しに、
「相手方が了承したのでトラブルはない」
と言う事自体にも、かなり違和感を覚えます。

その業者の所属する団体にご相談されるのが宜しいかと思います。
業者の手落ちがはっきりすれば、立退きに要する経費を、
損害として補償される可能性もあるかと思います。

(高原開発・涌井さん)

立退き交渉と内容証明について


愛知・女性・70代
2年ほど前に 空き家になっていた 築30年の家を知人に 格安で貸しました
仲介業者はいませんが 知人の宅建主任者に契約書のみ作成してもらいました

以前から 借主は火災保険に入るのもしぶったり、
あれを直せ、これを直せと 格安で貸してあげているにも関わらず 
文句や注文が多く、次の更新をどうしようか迷っていました

そんな時、息子夫婦との同居のため 家を建て替えることになり、
貸していた家を売って 資金に当てたいから退去して欲しいと
6ヶ月前に「次の更新はできない」と申し出ました 

しかし 引越し費用が無いとか、次の物件を探してくれないと出て行かない
と 言い出して困っています

近所の不動産屋さんに 相談したところ6ヶ月前だから問題ないが、
立退き料のようなものを家賃2~3か月分払ったほうが 円満解決できるから、
すぐに内容証明を送って、交渉しなさいと言われました

しかし、内容証明の書き方までは 教えてくれず(仲介業者ではないので)
当たり前ですが 今月末で6ヶ月をきるので 
内容証明に書く 必要事項を教えていただきたいのですが・・・

また 家賃2~3ヶ月分程度が妥当でしょうか?


■アドバイス

内容証明の書き方については、「内容証明 書き方」でネット検索してみて下さい。
内容証明は、通常の手紙と基本は同じです。
1行20文字以内、1枚26行以内で、何枚でも大丈夫ですが、同じ物を3通作ります。
とは言え、なるべく簡潔に要点をまとめる方が良いでしょう。

家賃2~3ケ月は妥当と言うよりも安い位かと思います。

(高原開発・涌井さん)

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