43条但し書き道路の持分と通行許可について

神奈川・女性・30代

親から不動産を相続しました。
ところがその不動産の全面道路は、43条ただし書き道路で私どもの持ち分がありません。
(私道で公衆用道路と登記されています。)数件で共同名義になっており、
2件の方から持ち分をわけてもよいという話がでましたが、
1件の方が強硬に反対しているため、話がまとまりませんでした。
持ち分をわけてもよいという方たちも
ご近所の手前、反対者がいるので結局わけていただけませんでした。
また通行許可の押印もいただけなく困っております。
親はこの土地に長く住んでおり、43条道路となったのは15~20年前と思います。
時効で地益権を取得するなど、反対者を通さずに権利取得をできる方法はありませんでしょうか?


こんにちは。お困りのことと思います。私に分かる範囲でお答えします。

まず、ご質問にある前面道路ですが、これは建築基準法上の「通路」であって、「道路」ではありません。「43条但し書き道路」と、道路であるかのような言い方をする不動産業者もいますが、誤解を招く表現ですので以下、「当該通路」と呼びます。

当該通路の所有権(持分)を持っていないことによる問題点を整理します。

■通行権の問題
当該通路は、地目は公衆用道路となっているとのことですが、不動産登記における地目は、あくまで土地の現況の使われ方を示しているものに過ぎず、地目が公衆用道路となっているからといって、「公衆」が自由に通行していいわけではありません。
当該通路の所有権が個人の共有になっているとのことですから、「私道」であり、所有者は通行の制限を行うことができます。

質問者様の土地と近隣の土地、前面の当該通路との位置関係が不明ですが、質問者様の土地がその通路のみで公道につながっている場合、いわゆる「囲繞地通行権」を主張できるかと思います。これは民法に定められており、以下条文を転記します。

(公道に至るための他の土地の通行権)
第210条 他の土地に囲まれて公道に通じない土地の所有者は、公道に至るため、その土地を囲んでいる他の土地を通行することができる。
2 池沼、河川、水路若しくは海を通らなければ公道に至ることができないとき、又は崖があって土地と公道とに著しい高低差があるときも、前項と同様とする。

第211条 前条の場合には、通行の場所及び方法は、同条の規定による通行権を有する者のために必要であり、かつ、他の土地のために損害が最も少ないものを選ばなければならない。
2 前条の規定による通行権を有する者は、必要があるときは、通路を開設することができる。

第212条 第210条の規定による通行権を有する者は、その通行する他の土地の損害に対して償金を支払わなければならない。ただし、通路の開設のために生じた損害に対するものを除き、一年ごとにその償金を支払うことができる。

第213条 分割によって公道に通じない土地が生じたときは、その土地の所有者は、公道に至るため、他の分割者の所有地のみを通行することができる。この場合においては、償金を支払うことを要しない。
2 前項の規定は、土地の所有者がその土地の一部を譲り渡した場合について準用する。

これらの規定を総称して、囲繞地通行権と呼び、他人の土地を通らないと公道に行けない土地の所有者は他人の土地を通行できる権利を有します。この権利は所有権や通行権(地役権の一種)とは関係なく、土地の状態によって当然に発生する権利です。登記等の必要もありません。
ただし、この通行権は、上記の民法211条、212条にあるように、他の土地の損害が最も少ない形のみ認められており、また通行料を支払う必要があります。損害が少ない形、ということで、自動車の通行は認められないこともあります。判例では土地の利用状況や、通路の所有者にかかる損害の程度を鑑み、自動車の通行が認められている場合もあります。
また、上下水道・ガス・電気等のインフラの埋設も、囲繞地通行権の範囲内で認められているという判例があります(神戸簡判昭和50年9月25日判時809・83、大阪高裁昭和56年7月22日判時1024・65)。

なお、地役権の時効取得については、下記の民法の条文をご参照下さい。

(所有権の取得時効)
第162条 二十年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その所有権を取得する。
2 十年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その占有の開始の時に、善意であり、かつ、過失がなかったときは、その所有権を取得する。

(所有権以外の財産権の取得時効)
第163条 所有権以外の財産権を、自己のためにする意思をもって、平穏に、かつ、公然と行使する者は、前条の区別に従い二十年又は十年を経過した後、その権利を取得する。

(地役権の時効取得)
第283条  地役権は、継続的に行使され、かつ、外形上認識することができるものに限り、時効によって取得することができる。

したがって、通行権を含む地役権の時効取得には、平穏、公然、善意無過失で10年必要です。さらに、283条における継続的な行使には判例による要件があり、それは、下記のとおりです。

(通行地役権時効取得における「継続」の要件)
民法第283条にいう「継続」の要件をみたすには、承役地たるべき土地の上に通路の開設があつただけでは足りず、その開設が要役地所有者によってなされたことを要する。
(最高裁昭和33年02月14日民事判例集12巻2号268頁)

また、通行地役権の時効取得を認めた判例としては、下記のものがあります。

公道に接する土地を所有する甲が、乙に対して右公道の拡幅のためにその所有地の一部を提供するよう働きかける一方、自らも所有地の一部を提供する等の負担をし、甲のこれらの行為の結果として、右公道全体が拡幅され、乙の右所有地も拡幅部分の一部として通行の用に供されるようになったなど判示の事実関係の下においては、乙の右所有地については、要役地の所有者である甲によって通路が開設されたものとして、通行地役権の時効取得が認められる。(最高裁平成6年12月16日集民173・517)。

つまり、質問者様のご両親が通路の開設をした上で、通行地役権を行使してきたことが必要です。

■建築基準法上の取り扱い

今回の当該通路は、建築基準法上は「通路」であって、「道路」ではありません。
そして建築基準法では建築物の敷地は「建築基準法第42条に定める道路」に2m以上接している必要があります(いわゆる「接道要件」)。

建築基準法の43条但し書きというのは、「接道要件」を満たさない土地で、建築を可能にする方法であり、通行権や、インフラのための掘削権とは関係がありません。
また、43条但し書きによる許可というのは、接道要件を満たさない土地に建築を行う際に建築主が特定行政庁に対し、許可を求め、特定行政庁が建築審査会の同意を得て、個別の敷地に対して許可が行われるものです。

したがって、43条但し書きの許可を受けて建築した建物を解体し、別の建物を新築しようとする場合、新たに許可が必要となり、行政判断が異なれば許可が下りない場合もあります。
例えば横浜市では建築審査会包括同意基準を定めており、その基準を満たすものについては許可がおりますが、満たさない場合は下りないと考えた方が良いかと思います。

他にも、「協定通路」といって通路に接する敷地の所有者が全員で、互いに通行を認める旨の協定を結んだ場合、この協定をもとに43条但し書きの許可が受けられる場合もあります。

いずれの場合にも、通路の現況幅員は1.8m以上、また将来4mに整備することを求められる事が多いです。

この43条但し書きの許可を行う際に、通路所有者全員の承諾書押印が必要となるかどうかは行政によって異なりますので、その所在地の特定行政庁(大きな市町村であれば、市町村の建築審査課、小さな市町村であれば、都道府県の建築審査課です。まずは市町村に聞いてみればいいかと思います。)に問い合わせる必要があります。

■まとめ

通行の問題と建築の問題に分けて考える必要があります。
通行については、前記の通り、囲繞地であれば、囲繞地通行権を主張することができますが、実際には通行の承諾をもらうのがよいかと思います。また、通行地役権の時効取得は要件を満たすことが難しいかと思います。

通行承諾書については、無償で通行(自動車含む)・掘削できる、また所有権移転時も承継させる、といった内容の覚書を作成し、当該通路の所有者様全員に押印して頂くのが良いかと思います。
その際、押印に対していわゆる「はんこ代」を求められることもあります。これは質問者様がお支払いすることによってスムーズに押印を頂けるのであれば、払ってもいいかと思います。

なお、当該通路の持分を譲ってもらい、持分を持ったとしても、通路の通行・掘削には承諾書が必要とされることが多いです。特に、売却の際に、買主が住宅ローンを借りるのであればその融資銀行に求められますし、上下水・ガスの業者は掘削承諾書がないと工事を行いません。

建築基準法の43条但し書き許可については、新築の計画があるのであれば、土地の位置、近隣との位置関係、通路の所有者がわかるもの、通路の現況幅員や延長、公道までの距離、新築建物の面積、構造等の資料を揃え、建築審査課に相談されるのがよいかと思います。

持分の移転や、通行承諾書への押印に強硬に反対されている方がいらっしゃるとのことですが、今までのご近所の経緯もあるでしょうから、それをご理解された上で、どういった内容であれば先方が同意して頂けるのかを考えてご提案されるのが現実的な解決策かと存じます。

もちろん、どうしても許可しない、そういう方もいらっしゃいます。共有持分を持っている場合、先方が同意しない場合、こちらもこの先同意しないという対抗ができるわけですが、今回はそれには当たらないため、裁判等で解決することとなります。それには非常に時間もお金もかかるでしょうから、なんとか話し合いで解決されることをお祈りしております。
追加のご質問、不明点等有りましたらお知らせ下さい。
(ディアレストコーポレーション 立川さん)


ご丁寧な回答ありがとうございました。とても参考になりました。
現況敷地は、囲繞地です。
ですが幅員は4.5mあり道路状に整備されています。
以下不明点を教えていただけますか。よろしくお願いします。

1.掘削承諾書、通行承諾書、持分登記すべてが必要ということでしょうか。

2.そして、承諾書を得る場合は登記名義人すべての押印(住んでいない人を含む)が必要でしょうか?過去に地上げのトラブルで、倒産した法人も含まれています。

3.また今後隣地の所有者が変わった場合は、1の承諾書をもらっても再度とりなおしをする必要があるのでしょうか?

4.持ち分を持ったとしても掘削承諾書が必要とありましたが、43条届け出の協定通路の押印がないという理由からでしょうか?
持ち分のある囲繞地近隣の方は売買のとき掘削承諾が必要ないのでしょうか?

6.43条ただし書き道路を42条道路に変更することは可能なのでしょうか?
私が推測するに、反対者の方が5センチ×2メートルの私有地をわざと42条道路に接続しないようにただし書き道路に入れて登記しているためと思われますが、見た目は道路です。これを解消しないと今後何もできないのでしょうか?

お忙しいところすみませんがなにとぞよろしくお願いいたします。


■承諾書と持分登記の件
お持ちの土地が、当該通路を通らないと公道に至ることのできない土地ということが分かりました。したがって、民法上の囲繞地通行権を主張できるかと思います。前回ご回答差し上げた通り、囲繞地通行権は土地の状況によって当然に発生する権利ですので、当該通路を、その所有者に迷惑をかけないように通行することに限れば、通行承諾や掘削承諾、持分登記は必要ありません。ただし、自動車の通行については前回回答の通り、認められない可能性もあります。

しかしこれはあくまで法律上の話ですから、所有者の同意を得ないまま通行することにより、所有者(今回の反対者)が通行できないよう措置をとること自体が禁止されているわけではありません。囲繞地通行権を主張するには、最終的には裁判で解決することになります。掘削についても同様ですし、掘削については承諾書がない限り業者が工事を行わないと思います。

持分を取得して持分登記を行うのは、通行や掘削の権利を主張する(他の共有者が反対した場合、こちらも反対する可能性を示し、対抗する)ためであり、通行や掘削の承諾書とは意味合いが異なります。また、持分を持たない場合、今後その土地を売却することは非常に難しい(購入者がいない、または非常に低額となる)です。

それぞれ必要な理由をまとめます。

1. 通行承諾書
道路を通行する権利を主張するため
売却の際に、道路を通行できることを示すため

2. 掘削承諾書
新築、増改築、破損修理等の際、道路を掘削してインフラを整備・補修するため
売却の際に、上記ができることを示すため

3. 通路の所有権持分
通行・掘削の承諾書を得られるようにするため

■承諾書への押印の問題

実際に住んでいるかどうかにかかわらず、当該通路を所有する全ての所有者の自著押印が必要です。死亡し、相続の登記がされていない場合は相続人の押印です。
なお、承諾書の提出先によって、倒産業者の押印に対する対応は異なります。
インフラ業者によっては、倒産業者の閉鎖謄本を確認することによって、不存在の所有者については承諾書不要という対応をしているかもしれませんので、ご確認下さい。

なお、当該通路の問題とは別に、私道の所有者が不明という状態にあることは非常に危険です。例えばその倒産した不動産会社から第三者が所有権を取得した場合、通行や掘削に条件をつけ、最終的には持分の買取を求めてくる事例があり、裁判に発展しているケースもあります。

現在、倒産した法人の所有権が残っているのであれば、そちらから当該通路の持分を手に入れることが可能かという話もありますが、本来その会社から質問者に移転すべきだった所有権持分が移転していない場合に使える方法です。今回はその不動産会社が当該通路を開発したわけではなさそうですから、持分の移転は難しいかもしれません。
なお、倒産会社から所有権を移転する方法については弁護士・司法書士に相談されるのが良いかと思います。清算手続きは終了しているでしょうから、清算人選任をその為だけに申請する方法、特別代理人の選任を申し立て、確定判決により単独登記する方法の2通りが考えられます。

いずれにしても、当該通路の所有権持分を持たないに至った経緯、また前回、質問者様の土地で建築が行われたのであれば、その際の43条但し書き許可の経緯をしっかりと調査されることをお勧めします。

■所有者の変更と承諾書

前回回答にも書きましたが、通行・掘削の承諾書に「第三者に所有権移転の際は承継させる」という文章を加えることが通常行われています。ただし、こういった承諾書や覚書の効力というのは、善意(法律用語ですのでここでは「その事実を知らない」という意味です)の第三者には対抗できません。実際に承諾書の取り直しを指示されるかどうかは、承諾書を求める相手の要求によります。実務上は、売買の際に以前の所有者と変わっている場合、以前の承諾書をもとに、新所有者に対して押印を求めることが行われているかと思います。その場合、前述のとおり持分を持っていることが重要になってきます。

■持分と承諾書の件

前述のとおり、持分を所有する意味は、承諾書を求められた時に周辺住民から押印をもらう際に説得しやすいためという理由が大きいです。ですからご質問に対する回答としては、持分の所有の有無にかかわらず、通行・掘削の承諾書は必要となる可能性が高い(承諾書を求める相手による)です。なお、43条の協定通路の件は全く関係ありません。あくまで、通行すること、業者が工事してくれること、それらのために必要なのです。また、何度も書いていますが、売却の際、買う側はそれらがないと不安で買えませんから、買い手を探すのが難しいです。

■42条道路への変更

43条但し書き道路を42条1項5号の位置指定道路にすること自体は可能です。ただし、下記を全て満たす必要があります。

・道路位置指定の要件を満たしていること
建築基準法の道路の基準に基づき、特定行政庁が道路位置指定を受けられる道路の要件を決めています。建築審査課でご相談下さい。一般的には、幅員4m以上、行き止まりの場合は延長35m以下、隅切りは両側で1辺が2mあるいは片隅切りの場合1辺4m、通り抜けできる公道に接続、などが求められます。

・当該通路の所有者、抵当権者の同意(印鑑証明書付)
登記されている権利者全ての押印が必要です。印鑑証明書、法人の場合は資格証明書等も必要です。ひとりでも同意が得られない場合は位置指定を受けることはできません。

・当該通路に接している土地の権利者、その土地に建っている建物の権利者の同意
こちらも登記されている権利者全ての押印が必要です。土地と建物の所有者が異なる場合は両方です。なお、こちらについては、同意が得られない権利者がいる場合、その所有地から25cm、通路を離すことで位置指定を受けられる場合もありますが、これは、今回の場合には当たらないでしょう。

なお、測量、申請等の費用で100万円程度必要になります。また、質問者様の土地と当該通路部分を合わせて500㎡を超える場合(三大都市圏の市街化区域)、都市計画法上の開発行為に該当するという判断がされる場合があり、その場合要件がさらに厳しくなります。

なお、反対者の方の土地が5cm×2mが公道との間にあるとのことですが、これはセットバックによる分筆や、単純に持分登記が分筆での登記になっているなど、様々な要因が考えられますので、「わざと」というほどのことではないかもしれません。質問者様が通行したり、新築したりすることにより、その反対者の方にどの程度迷惑がかかるのでしょうか。なぜ反対されているのか、そこを明確にしたほうがいいかと思います。これまでの経緯を踏まえて、真摯にお願いするというのが本来の解決法と思われますが、いかがでしょうか。

(ディアレストコーポレーション 立川さん)


どうもありがとうございました。
なるべく解決できるようすすめてまいります。
本当に助かりました。


追記ですが、現在建物が建っていて、建替えのみを目的とする場合は、承諾がなくても建替えが出来る場合もあります。

理由としては、下記のとおりです。
・インフラはもう引かれているため、新たに掘削の必要がない
(ただし、上下水・ガスの引込管が宅地内にあることが前提で、管の老朽化等によってはやはり掘削が必要、という可能性はあります。)
・建築基準法の43条但し書き許可を得て建築した場合、その敷地での単なる建替えであれば認められる可能性が高い。
(特定行政庁によっては、前回許可時に周辺から承諾書をとっている場合、残っていることもあります。それが永年許諾であれば、新たに承諾書をとらなくても43条但し書き許可が下りる可能性があります。また、承諾書なしで許可を下ろす行政もあるようです。)
・通行自体は現在行なっている状態であれば、その継続自体は問題ない
(もちろん、反対者が障害物等を設置してきた場合、裁判で解決の必要はありますが、今まで使用してきたことや、囲繞地通行権を主張できる可能性があります。)

ただし、質問者様が自己使用されることが前提で、売却は難しいかと思います。理由は前回回答の通り、購入者が融資を受けづらいこと、購入がためらわれることです。

反対者の方と、時間をかけて解決されると良いかと思います。悔しいお気持ちもおありでしょうが、どうか頑張ってください。また何か有りましたら、ご質問下さい。

(ディアレストコーポレーション 立川さん)


お忙しいところ本当にご丁寧にありがとうございます。
今まで司法書士さんや不動産会社の方にヒアリングしていましたがこんなに詳しい情報は得られませんでした。確かにこの家は中古で購入し、その後建て替えで確認申請を取得しています。どのようにとったのかわからないです。ご近所の方々は、以前はだいぶもめていて通行も不都合なようでしたがこの10年くらいは通れているようです。ご挨拶やおすそわけもしており、時間をかけてよい方向に向かうようがんばります。

所有権移転登記手続請求について

千葉・男性・70代
40年前に私を含め19人の人達がある不動産業者の分譲地を
各々私道負担11%で購入しました。
業者は売渡面積に対応して代金を受取り、
その売渡面積から私道負担11%分の面積を差し引いた面積で、
個々の買手の土地への所有権移転登記をし、
私道の名義は業者の名義にしたまま現在に至っております。
又、私道の個々の買手の持分の登記は成されておらず、
個々の持分についても知らされて来ていません。

こうした現状に鑑み、私道は我々19人が
その面積分の代金を支払っているのであるから我々の土地だと思うので、
所有権移転登記手続請求の訴えを起こすべく訴状を準備しました。
原告は我々19人の代表者1人を立て、被告を該業者としました。
こんなので良いのかお教え願います。
尚、残りの原告18人については別添資料で示そうと思っています。
よろしくお願い致します。


アドバイス:
該当する地裁の事務官にご相談されて、訴状が受理されれば良いと思います。
不備が有る場合は、該当地裁の事務官が指摘してくれる筈です。
(高原開発・涌井さん)


相談者より:
コメントありがとうございました。早速地裁に行って見ます。

所有している私道の使い方について

東京・女性・30代

袋小路の私道(幅約3.5m、長さ40m位?)を囲むように10件程家が建っており、
10筆に分筆された私道は家の所有者がそれぞれ前面部分を所有しております。
私は一般道路から入って2軒目で、親の世代から50年程住んでいます。

3年程前から我が家の向かいのお宅が家の前に自転車を2台停めるようになり、
我が家の自家用車の出し入れで切り返しする際邪魔に感じています。

袋小路の突き当たりのお宅は随分前から私道部分に自転車、植木鉢などを置いていますが、
どなたも踏み入れる位置ではないので恐らく今まで誰も苦情を言った人はいないと思います。

しかし、我が家と向かいの家の所有部分は奥の6件のお宅と一般道を繋ぐ通路の一部
でもある訳ですから「私の所有地だから」と何を置いてもいいとは思えません。

以前はご主人が社用車で帰宅した際駐車していた事がありましたが、
さすがにそれは近所迷惑と思ったのか、
それは近隣の時間貸パーキングに置くようになったので、常識はあるように思います。

私道所有部分にモノを置くのをやめてもらうのは「お願い」ベースの事なのか、
「違法ですよ」の警告ベースの事なのか、現状をよく理解した上で伝えたいと思っているので、
法的な面でアドバイス頂けますと幸いです。

ちなみに私道の使用方法について協定書等はありません。


■アドバイス

私見ですが、幅3.5mの私道ですと、物を置かないというのは、常識と言う事になるかと思います。
法的な強制力までは難しいと思いますが、お互い様と言う事で、お願いしてみては如何でしょうか。

(高原開発・涌井さん)

私道と建築に関する印鑑証明の提出について

東京・女性・40代

隣家が土地の売却・2棟の分譲戸建てを計画しており、
それに際して実印の押印と印鑑証明の提出を求めてきています。

隣家はもともと、その土地の一部を3区画に分譲し、そのうちの1区画に私の家はございます。
隣家の土地はL字の形状で、隣家を含めた4件は私道に面したかたちとなっています。

隣家はLの字の底辺に当たる部分を道路として申請し、
残りの土地に4棟の建物を建築するようです。

残りの2件のお宅に関しても同様に実印と印鑑証明の提出を求めているようですが、
何のために必要なものなのか、建築の計画についても十分な説明をして頂けず、
対応に困っています。隣に建物が立つことで、日照面での懸念もあります。

対応につきアドバイスを頂けますと幸いです。


■アドバイス

私見ですが、実印の押印と印鑑証明は、強制されて提供すべきものでは御座いません。
十分な説明を聞いて、お互いに納得できたら、提供すべきかと思います。

(高原開発・涌井さん)

私道路の利用許諾について

私道路の利用許諾について
福島・女性・60代

私道路の利用許諾についてご相談があります。
現在、幅4.5mの私道路を所有しております。(位置指定道路)
その道路は公道にT字形で接しております。
その角地に土地を持たれている方が、角地を売却したいそうで、
先日その方の代理という方から、ご連絡をいただきました。

売却にあったって、土地を2分割するそうで、分割の方法が
公道に面する土地(以下土地A)と私道路にしか面しない分(以下土地B)
との分割となるそうです。
公道に面した土地Aが売却できそうだとのことです。先方の要望としては、
①私道路側に面して駐車場つくるので、車両通行の許可
②現在、私道路にある電柱を土地Bへの移設(土地A駐車場への出入りに支障があるため)
③私道路内の上下水道への接続許可
④先方の土地が実測値が登記より小さかった為の土地境界の確定と承諾
となっています。
謝礼を10万円程用意しているとのこと。
土地Bは売却先が見つかっていないそうです。

現在、土地の所有者はそこに住んでおり、
上下水道、通行に関しても公道を利用しています。

私道路は父の代からの所有で15年ほど前、奥にアパートを建設する際、
私が自費で上下水道を整備しなおしました。
その時、私道路に面する居住者
(今回の土地売却予定者と向かい側の住人達から迷惑料を請求され
(アパートの上水道に関して水圧が下がるおそれがある、
工事車両の通過で迷惑という理由で)各戸に10万円支払いました。

また、私の所有するアパートに駐車場がなく私道路の幅が比較的広いので、
半分をアパートの駐車上にしようとしたのですが、近隣の反対でできませんでした。
近隣の方々とは私道路について
一切の費用負担(修繕補修)のお願いも通行許諾契約もしていません。
反面近隣の方々が経営するアパートの車両は私道路を通過する
という、不利な状況に追い込まれています。

そのような経緯もあり、近隣の方々ともめることは、避けたいとの思いが強く、
一方で将来子供に権利としてしっかりとした土地を残してやりたいとの思いから、
今回の申し出について禍根を残さないように、したいと考えています。

本心では今回の申し出を断りたいと考えていますが、先方の事情もあり、
位置指定道路でもあることから、最終的には許可せざろうえないかと考えています。

弁護士に相談すると費用も高くつくようで、
過去の経緯から不動産屋はあてにならないと感じています。
また、先方の代理人も今回測量を担当している方が
民生委員の依頼で、連絡してきたそうで、土地所有者からは一切連絡もなく不安です。

このような状況下で適切なアドバイスをうけ、
最終的には覚書等の契約として権利関係を明確にしておきたいと考えています。
誰に相談するのが妥当でしょうか。現在は司法書士に相談を考えています。
契約上の注意点も含めアドバイスをいただければ幸いです。


■アドバイス

位置指定道路は他人の歩行は認めざるを得ません。
また、他人の車両の通行は、それぞれの日常生活の重要性を考慮し、
拒否できる場合も御座います。

ご相談内容から推測した私見ですが、
土地A購入者については、公道に面しているので車両の通行は拒否でき、
土地B購入者については、公道に面していないので拒否できない。
また、他の敷地所有者のアパートについては、入居者がアパート敷地以外の
位置指定道路を通らないと生活に支障をきたすかどうかによるでしょう。

位置指定道路に埋設された上下水道については、それが本管で有り、
市町村の管理となっている(所謂寄付採納済)のなら、
他の敷地所有者にも、使用する権利は有るかも知れません。
然し、ご相談者の私有物で有る事がはっきりしているので有れば、
相当の条件の提示が無い限り、他人の使用を拒否する事も可能かと思います。

注意すべきは、車両通行の承諾と通行料の問題は別という点です。
位置指定道路は、あくまで私道ですから、妥当な範囲で賃料の請求は可能と思います。
私道の所有権が100%且つ上下水道が私有物で有ると想定した場合、
①~④の永代使用料・車両通行料(謝礼?)として、10万円は安過ぎるとも思います。

通常は、車両通行料や上下水道使用料は、
年額いくらで毎年頂くか、永代通行料・永代使用料でまとめて頂きます。

あくまでも参考としての私見ですが、1区画当たり車両・上下水合わせて
月500円~1000円で、年額6000円~12,000円程度、
永代の場合は、6000円~12,000×30~50年で18万円~60万円程度。
2区画分だと倍の年額12000円~24000円、永代で36万~120万程度。
生活の支障度合いや、近隣相場を考慮して、
この程度の範囲で妥当な賃料を検討されては如何でしょうか。

また、他の敷地所有者のアパートについても同様で、アパート所有者にも同等に、
入居者の車両通行料を請求しても良いかとも思います。

相談先ですが、弁護士以外ですと、私道(位置指定道路)の通行に詳しい司法書士、
行政書士にご相談されたら良いと思います。
(高原開発・涌井さん)


■相談者より

高原開発 涌井様
丁寧なコメントありがとうございます。
使用料の金額についてもご記入いただき大変参考になりました。
涌井様のアドバイスに従って先方と交渉してまいりたいと思います。
お忙しい中、大変ありがとうございました。

43条但し書き道路の使用権の承諾料について

相談内容 43条但し書き道路の使用権の承諾料について

兵庫・男性・70代
43条但し書き道路についてお教えください。
 
協定書を測量事務所さんにお願いして作成していただきました。
現在、記名捺印をいただきに関係の皆様のところにお伺いしています。
ほとんどの方からご協力をいただき、無償で捺印もいただきました。

しかし、一部の方から、使用権の承諾料の支払いを暗に求められたと
測量事務社さんから報告がありましたがどれくらい必要なのかわからないとのことでした。
 
必要であればお支払いしようと思っていますが、
費用負担その金額等を算出する根拠がわかりません。お教えください。
敷地使用承諾料?は路線価格x60%x10%くらいかかると
お知り合いの不動産屋さんからお伺いしましたがそんなにかかるものでしょうか?
60%は借地権割合とのことです。

なにぶん高齢で知識もなく、困っております。よろしくお願いいたします。


□■アドバイス

私見ですが、
その様な相場は有りませんが、
その承諾を行う事によって土地所有者が使えなくなる面積分の
土地の地代を参考とする事は出来るでしょう。

取り敢えずは、どの程度の承諾料(使用料)が欲しいのか
聞いてみては如何ですか。
その額と相談者の予定している額の間に開きが有る場合は、
交渉していくしか無いと思います。

蛇足ながら、承諾料(何度も請求される可能性有り)よりも
使用料とした方が良いと思いますし、
正式な賃貸借契約書を締結すべきとも思います。

(高原開発・涌井さん)

私道の掘削承諾書について

相談内容 私道の掘削承諾書について

神奈川・女性・40代
私道の掘削承諾書についてお教え下さい。

宅地に接する私道を近隣8軒で共同所有することになり、
通行や掘削の承諾書を結びたいと思っています。
内容については、いろいろ調べたところ大筋分かったのですが、
承諾書の結び方がわかりません。

一般的な書式を見ると、甲乙の2者になっているので、
今回8軒で結ぶ場合は、各々が結ぶ形にするのか良いのでしょうか?
そうすると1対7の8軒分の承諾書を作成することになります。

それとも8軒が一緒にまとめて押印できるような書式があるのでしょうか?
その場合は、甲乙・・の表現はどのように表現すればよいのでしょうか?
ABCDE・・・や1234・・・でも良いのでしょうか??

まとめて承諾書を作成することでなにか弊害がありますでしょうか?
お分かりの方いましたら、お教え下さい。


□■アドバイス

同じ内容のものを8通作成し、8軒が署名捺印するか、
(末尾等に8人が連名で署名捺印する)
もしくは、一通を作成し8人が連名で署名捺印し、
最も信頼のおける人物が所有しても良いでしょう。

協定条項内では、
甲(コウ) 乙(オツ) 丙(ヘイ) 丁(テイ) 戊(ボ)
己(キ) 庚(コウ) 辛(シン) 壬(ジン) 癸(キ)
で全員の名前を列記するのも良いでしょうし、
協定者全員は・・・と言う表記でも良いでしょう。
この辺りは好みの問題かと思います。

(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

ありがとうございました。連名署名することにします。

駐車場のセットバックについて

相談内容 駐車場のセットバックについて

群馬・男性・30代
駐車場のセットバックについて
北側に駐車場があり、東側に2Mに満たない道があります。
その道は奥に民家が2件ありその先は行き止まりです。

最近駐車場の東側(その道側)がセットバックしすぎていることに気が付き
業者にやり直しの依頼をしています。
そのときその道は今後広がる可能性は限りなくゼロにちかいので
道ギリギリまで駐車場にしたいと思います。
なんか問題はありますでようか?


□■アドバイス

私見ですが、
東側道路の中心線より2mのセットバックが取られているので有れば、
ぎりぎりにしても問題無いかと思います。
ただ、中心線から2m以内まではみ出すのは良くないでしょう。

(高原開発・涌井さん)

私道の奥で駐車場を経営されることについて

相談内容 私道の奥で駐車場を経営されることについて

熊本・男性・30代
私道についての相談です。
現在私の住宅の前の道は、4者が1/4づつ所有権を有する私道となっています。
(私も1/4を所有)
私も車の出入りでこの私道を使用しています。
現場の状況としましては漢字の田の字の様に4つの土地があり、
真ん中の横棒が私道とお考えください。
今までは何のトラブルも無く暮らしてきましたが、
最近私道奥の土地が売りに出されて、新たな所有者(Aさん)に買い取られました。
もちろん私道の1/4の所有権もAさんに譲渡されました。

問題はAさんがその買い取られた土地で駐車場を経営する予定のようで、
そうなると駐車場利用者が頻繁に私道を出入りして、
私としては小さい子どもを降りますので、そうなってほしくないと考えております。
これは他の一人の所有者の方も同じ考えです。

駐車上使用者がこの私道を使えないようにすることは可能でしょうか?
ちなみにこの私道の地目は公衆用道路となっています。
よきアドバイスをお願いします。


□■アドバイス

私見ですが、弁護士等の専門家にお願いし、
法的手続きを取れば可能かとも思います。

(高原開発・涌井さん)

協定通路に関する合意の解除について

相談内容 協定通路に関する合意の解除について

東京・男性・40代
昨年建売分譲住宅を購入しましたが、その件で相談させて下さい。

我が家のある分譲地は全部で22棟、
幅6メートルの私道沿いに家が立ち並び、最奥は行き止まり。
いわゆる袋小路状となっています。
私道は50メートル~60メートル位はあると思います。
我が家はその中でも真ん中より少し奥辺りにあります。

実は我が家と隣家の私有地の一部を提供する形で、
最奥の数軒の住人の方々の為に「自動車転回用スペース」があります
(厳密には他の住人も使えるのですが、必要性があるのは最奥の数軒)。
私有地を提供する形で、です。
購入前に「このスペースは住人の方々の為の自動車転回用のスペースです。」
との説明は受けていました。
それを承知した上で売買契約を交わし購入したのですが、
購入後に色々と問題が起きており困っています。

実は購入前には売主(宅建業者)から前述のような簡単な説明はあったのですが、
素人がゆえにそのスペースが純粋に自己の私有地だと思っていなかったのです。
購入時にはそのスペースはアスファルトで出来ており、
隣家との境界線も引かれてはいなかったので
「私道部分が拡大された私道の一部」なのかなあ、程度にしか思っておりませんでした
(なお仲介業者も間にたっていますが特に明確な事前説明は無く
契約時に登記上の説明は受けましたが、正直言って良く理解していなく、
ゴミ捨て場と同じ権利を住民で持ち合うような土地なのだろう、程度の認識でした)。
また売主も事あるごとにこのスペースの話をする際には「協定通路」という呼称を使っており、
余計通路、道路的なものなのだろうと誤認をしておりました。

契約後、引渡しの時には勿論境界線の説明はありましたが、
恥ずかしながらその時にも明確な(?)は抱かず、
「協定通路に関する合意書」を後日渡され、隣家の方と取り交わし、
原本を一部ずつ持ち合っている状況です。

しばらくして隣家より「合意を解除し、このスペースを閉鎖しませんか?」という提案がありました。
「え、そんな事出来るの?道路じゃないの?我々協定者はともかく奥の住人は困るんじゃないの?」
「いえ、このスペースは純粋に私たちそれぞれの私有地です。税金もその分払っているし、
補修費用も我々が持たなきゃいけないらしいですよ。先日売主に言われました」との事です。
ちなみにこの合意書の内容ですが、作成したのは売主の業者ですが、
署名捺印は当事者である私と隣家のご主人のみ。
売主も含めて、使用される方たちの署名捺印はありません。
このスペースを車の転回用スペースとして、住民の利便性向上の為に提供すること。
各所有者はこのスペースに物を置かずに、また維持管理すること。
転居、売買の際には次の買主にこの合意内容を継承させること、などが記載されています。
補修費用を所有者が持つことは一切かかれていませんし、事前に何も説明されていませんでした。

この内容に不満を抱いた隣家が売主側に抗議をし、
「合意を解除する。署名捺印をしたのは協定者のみなのだから、
我々が解除に合意すれば解除自体は問題ないはずだから」と言っているのですが、
売主側はそれは出来ないの1点張りのようです。
私自身疑義を抱き、売主担当者と話し合いを持ちましたがらちがあきません。
「解除の上、あのスペースを閉鎖すれば、所有者の方々の物件価値は上がる事になるんですよ」
と言われる始末です。

そこで、
1.あくまでも合意をし取り交わしをした当事者が解除に合意すればそれも可能なのではないか?
合意書内容には解除事項が一切無く、であれば民法上の所有権行使として可能では?
(使用者の中には最近まで私有地である事を知らず、合意書の存在さえ知らない方もおり、
売主からは「協定通路だから使えますよ」と口頭説明を受けたのみ)
また現時点まで協定者と使用者間で何ら使用に関する、約束、取り決めを直接した事はありません。

2.このスペースがある事によって現在資産価値が抑制されているのなら、
購入者に対して「不利益、デメリット」として事前にちゃんと説明すべきではないか
(実際知っていれば購入はしませんでした)。宅建業法の「業務の禁止事項」に抵触するのでは?

3.2.と同じですが補修費用の自己負担は一切聞いておらず、
「維持管理に努める」という条項の拡大解釈にすぎない。事前説明の不備では?

4.消費者契約法第10条で
「民法その他で規定されている消費者の権利を、法律を超えて制限あるいは責任を加重させる
(今回の場合補修費用の負担、使用、占有、売買について制限されている点)契約内容は無効」
とされています。ならば合意書内容自体が法に抵触するのでは?
未来永劫無償で、他人の私有地を提供させ続けるという点が社会通念上許されるのか?

長くなりましたが以上が大まかな概要です。
上記私の考えは現時点では、売主側は否定。曖昧な説明のみ。法的な根拠は示さず。
またこのような取引形態は一般的なのでしょうか?
それから上記のような説明不備があった場合
「売買契約の無効、解除」は可能でしょうか?可能なら転居も有りかなと思っています。


□■アドバイス:1

私見ですが、
その私道は位置指定道路となっている可能性が高いと思います。

東京都若しくはお住まいの区の道路管理担当者に、
その私道が位置指定道路として、位置指定を受けているかどうか確認して下さい。
もし、受けている場合は、その意味も含め担当者より説明を受けて下さい。
社会通念上許されるかどうかと言うよりも、
きちんとした手続きを踏んだ道路と公的にみなされます。
但し、車両の通行に関しては、別の判例が出た例も御座いますが、
少なくとも通行権は有るとされています。
購入時の経緯や価格、税金負担は考慮されるべきと思います。
協定書の存在も無意味とは思いません。

また、購入時の重要事項の説明書に、
道路の説明が有るかと思いますので、併せて、ご確認下さい。
そこに、私道負担と位置指定について、明記して無い場合は、
ご指摘の重要事項の説明が行われなかったと言えますが、
明記してあり、且つ貴方の署名捺印がある場合は、
説明が無かったと証明するのは、かなり難しくなるかと思います。

ちなみに東京都の場合、位置指定の解除には、
『廃止又は変更により直接影響を及ぼすと考えられる部分の権利者
(家屋の所有者及び使用権者を含む)の承諾を得ることを原則とする。』
となっておりますので、
協定は無関係に、奥の数件の承諾が必要となります。

この位置指定道路となっていない場合は、
造成・分譲そのものが違法となる可能性が高くなるかと思いますし、
その分譲地に建物は建たなくなり、違法建築となる可能性が高く、
再建築は不可能となる可能性も高くなります。

(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

涌井様書き込みありがとうございます。
位置指定道路ではないか?というご質問ですが、
あくまでも私自身の「私有地」として登記されており、
売主側もこのスペースは協定者各々の私有地である事を公言しています。
我が家の接する前面道路は持分を分け合う私道(位置指定道路)として
勿論登記されているのですが、あくまでも協定通路については私有地なのです。
言ってみれば私有地を勝手に販売行為の中で他住人に対して
「使えますよ」と売主が伝えており、協定者側が入居した段階で詳しい説明も無く
「ここは住人専用の転回用スペースです」という説明のみ。
他住人(使用者)の書類上(契約書や重説)には
このスペースに関する記載が一切無く、口頭説明のみ。
協定者側の重説(特約条項内)にはただ一文「敷地内に協定スペース有り」と書かれているだけです。
それでも解除は困難なのでしょうか?
私の勉強不足で申し訳ないのですが、またご教示頂けると幸いです。


□■アドバイス:2

私見ですが、
位置指定道路は法務局の登記上、
公衆用道路として登記されない場合も有るかと思います。
税金・許認可の関係も有り、
ほとんどは地目が公衆用道路で登記されるとは思います。

位置指定道路は、認定道路(所謂公道)とは違います。
私有地(所謂私道)を、数件が利用できる様に、公的に認めたものです。

ですから、位置指定道路は、当然、「私有地」として登記されます。
所有者と地目は別です。所有者が個人でも、
地目が公衆用道路となっているケースはかなり有ります。
その「私有地」が宅地とは別に分筆されているかどうかも大事な点です。
この位置指定になっているかどうかは、東京都若しくは区等にご確認下さい。
ご確認はされたのでしょうか?

位置指定になっている場合は、前回のアドバイスの通りです。
但し、売主・媒介業者の消費者契約法違反、
宅建儀用法違反の問題は生じるかと思います。

もし、位置指定されていない場合は、
協定については、あくまでも紳士協定ということになります。

土地購入価格に、その私道部分(宅地部分?)が、
単価的に宅地と同等価格をつけて購入した場合は、
ご指摘の面もあるでしょう。

その部分を奥の数件に売却するなり、賃料を取るなり、使用を禁止するなり、
補修・改修費用を請求するなり、近隣と交渉する事も可能とも思います。
但し、近隣との付き合いも有るでしょうから、
その点も熟慮の上、交渉された方が良いと思います。
交渉無しに行動するのは、余り良い事とは思われませんが、如何でしょうか。

位置指定されていない場合ですが、
業者の責任としては、
その造成分譲自体が適法か否かの確認が必要です。
違法な場合は、業者の責任はかなり重いと思います。

適法な場合は、業者の説明が不足しているかどうか、
また、実損が証明できるかどうか
によって、考え方は変わるでしょう。

(高原開発・涌井さん)

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