買取った私道を公道にしたいという申し出について

相談内容 買取った私道を公道にしたいという申し出について

岩手・女性・50代
父(2年前に亡命)が一部を購入(所有登録)していた私道(現在は母の所有名義)を、
公道にしたいとの申し出が他の所有者からあり悩んでいます。

この私道は「4m以上・袋地」で、父母の家はこの私道に面しており、購入したと聞いていますが、
その袋地の私道周りに何軒も家が立っておりますが、他の方は全く所有しておらず、
つまり、1/10くらいの割合を父が所有、
残りの部分は全て元々その土地を売ってくれた地主さん(Aさんとします)のものとなっています。

この状態の私道を、この度公道にしたいと、Aさんからから申し出があったのです。
私道の周りに住んでいる他の方からは全て既にOKの押印をもらっているとのことで、
相談にこられたのですが、納得ができません。

なぜなら、そもそも私道を購入するに至ってはこのAさんのお父さんである方から、
当時、持分がないと後々不便です、と言われ購入したのですが、フタをあけてみると、
他の方は誰一人として購入しておらず、そして長年たった今になり、
私道では管理が大変とのことで、公道にしたい(当然寄付になるのだと思います)といわれました。

他の方は購入したわけでも税金を払ってきたわけでもないのですから
もちろん公道にすることに何ら反対もないどころか賛成なのだと思いますが、
私の父は既にお金をお支払いして購入したものです。
それを便利になるから、という理由は分かりますが、寄付というのは納得ができません。

公道にしたいと言っているAさんに私道を買い戻してもらう等、
何か少しでも父が購入した私道を無駄にしない方法はないのでしょうか?

また、父だけが購入し、他の方は購入せずに来たこの私道を
今後も私道として使う場合の注意点(利点や上手に利用する方法)等
、お知恵があれば教えていただきたく、どうぞよろしくお願いいたします。


□■アドバイス

私見ですが、
お気持ちは解かりますが、
寄付採納し、公道にした方がメリットが大きいと思います。

土地代は、
これから支払うだろう固定資産税が無税になる。
維持管理費が市町村負担となり、無料となる。
その事で相殺出来るのではないでしょうか。

近隣からの反感も考慮すると、
この際、Aさんや近隣住民に
恩を売る形の方が良いと思います。

(高原開発・涌井さん)

位置指定道路の修理について

相談内容 位置指定道路の修理について

埼玉・男性・40代
位置指定道路の件で相談させて頂きます。
位置指定道路の端が1m位にわたり10cmくらい陥没していります。
これを修理する場合、所有権を持ている所有者が修理すべきなのか、
その道路を使用するものが修理すべきなのかを教えてください。
お金が発生する事なので、誰が負担すべきなのかを明確にする必要があると考えます。
一番は行政に負担してもらう事ですが、
相談に行ったら「市の持ち物ではないから・・・」と断られたそうです。
アドバイスありましたらお願いいたします。


□■アドバイス

私見ですが、
「所有権を持ている所有者が修理すべきなのか、
その道路を使用するものが修理すべきなのかを教えてください。」
については、

通常、位置指定道路は袋地が多く、共同所有者=使用者の場合が多くなります。
誰でも通行は出来るのですが、
基本的には共同所有者が通行するものですから、
維持費についてもこの共同所有者が平等に負担すべきものでしょう。

(高原開発・涌井さん)

私道の価値について

相談内容 私道の価値について

埼玉・20代男性
はじめまして。ご相談したいことがございます。
2年前に建築条件付きの売り地を購入し、新築しました。
袋小路になっている7棟の現場で、目の前に幅4.5mの私道があり、
持分は売買契約書上でも1/7になっています。

住み始めて1年が経過した頃、購入時の不動産業者から、
  「袋小路になっている奥を開発して、約40棟の現場にするので、
   私道を市に移管し、市道にする」
とのことでした。
突然やってきて、詳しい説明はなく、
  「書類に印鑑を押し、後日、印鑑証明を添付してください」
と言われ、その要求に素直に従ってしまいました。
その後、約半年ほどたって、開発が終り、新しい家が建ち始めてきた頃、
  「私道の部分の抵当権を解除するので、
   この書類にも印鑑と印鑑証明を添付してくれ」
と要求されました。

しかし、考えてみれば、今回の建物購入に対し、
私道の部分も土地価格に入っていたと考え、
無償で私道を譲りたくなくなり、署名捺印を断りました。
 すると不動産屋の店長から、
   ●私道部分は財産ではなく、当社の持分を差し上げたものである
   ●この私道は非課税である
    (市に問い合わせたところ、確かに私道部は非課税だと言われました)
   ●この私道は「売った」という意識ではなく、あくまで公道である
   ●前回、署名捺印した書類が嘘ということになるのならば、法的措置をとる
 と、語気荒く言われました。

私道部分は綺麗に舗装されているので、
私は、私道の開発費用も、不動産購入代金として支払っていると思います。
また、不動産屋がこの私道を必要なのであれば、金銭的な価値はあると思います。

署名捺印の手間賃として5万円を支払うとは言っていますが、
ほぼ無償で手放すことに納得できません。
本当に、この私道の持分を渡さなければならないのでしょうか?


□■アドバイス:1

おはようございます。
私道を市に移管し、市道(公道)にするかどうかは、
不動産屋さんの開発の都合によってではなく、
当該私道の所有者と利用者の利益にとってどうなのか…ということで、
所有者(共有者)自身が決めることです。
  
私道が公道になることで利便性が高まる、
私道管理の費用が不要になるなどのメリットがあるのであれば、
公道にするのも良いでしょう。
逆に、これまでの平穏を害するようになるのであれば、
少し考えなければならないでしょう。

いずれにせよ、私道の現在の共有者が自ら考え、決定することです。

公道にすることがメリットがあるのであれば、公道にする方向での調整になります。
一般的に公道への移管は無償でしょうから、市から対価を期待することはできないでしょう。

一般的には、私道部分も売買の価格に含まれていますから、
突然の公道移管の話に戸惑いがあるのもやむをえないことですね。
問題は、不動産屋さんの説明不足にあるようです。
  
奥の40棟の建築計画が1年前からあったのかどうか分かりませんが、
不動産屋さんの開発の都合で公道移管ということであれば、
不動産屋さんが1年前の売却価格の一部を返金するなど、
それなりの対応をすべきことだと思います。

いろいろと不動産屋さんの説明不足が考えられるので、
お近くの宅建協会、県の不動産担当課などに相談してみてください。

(北杜宅建センター・萩原さん)


□■アドバイス:2

私見ですが、萩原様のアドバイスの通りでしょう。
その業者の説明に対し、若干の補足を致します。

  ●私道部分は財産ではなく、当社の持分を差し上げたものである
   これは、私道部分の持分については、贈与となっているかどうか、
   ご確認下さい。契約書や重説に売買物件として明記されているのであれば、
   売買に含まれていたと思われますので、業者の言い分は通用致しません。 

  ●この私道は非課税である
   これは、登記簿上公衆用道路になっているのであれば考えられることです。

  ●この私道は「売った」という意識ではなく、あくまで公道である
   意識の問題ではありません。あくまでも重説と契約書の内容に従うべきです。
   業者が言うべき説明ではありません。また、私道は私道であり、公道ではありません。
   登記簿上、公衆用道路となっていても、私道は私道です。

  ●前回、署名捺印した書類が嘘ということになるのならば、法的措置をとる
   逆に、前回の署名捺印について、正確に業者が説明していないのであれば、
   当然、「錯誤」、もしくは「詐欺」による契約となり、
   取消し・無効を主張できるものと思われます。さらに消費者契約法の
   重要事項説明義務違反の可能性もあるのではないでしょうか?
   これも不動産業者としては、かなり無知に近い言い分と言えると思いますし、
   対抗する方法はあると思います。

当初の重説や契約書に、
「私道部分は将来公道にする場合は無償で提供することに同意するものとする」
などと明記されているかどうかにもよると思いますが、
それが明記されていない場合は、今回の不動産業者の言い分は、
当初契約書の内容を無視した、かなり自分勝手な言い分と言えると思います。

★追記★
  今、見直していて気付いたのですが、その私道はたぶん、
  位置指定道路となっているのでないでしょうか?
  だとすれば、その業者の言い分も、ある程度は納得できる部分もございます。
  もし、重説や売買契約書に、その私道が位置指定道路となっているのであれば、
  その業者に当初支払った登記料等の必要経費を負担してもらい、
  協力するのが筋としては良いかも知れません。

(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

萩原様、涌井様、ご返信を頂き、本当にありがとうございます。
こんなに様々な情報が頂けるとは思ってもみませんでした。

来週その不動産屋が家に説明も含めて来るとのことでしたので、
何処に相談したらいいいのか分からず困っていました。
  
確かに今回の私道が公道になることで多少のデメリットもありますが、
袋小路が抜けることによりメリットの方がやや優ると思います。
しかし、不動産屋の対応には不満があり、納得できないことが多いので、
早速、宅建協会や県の不動産担当課を調べて相談に行ってきます。
また進捗状況をご報告させていただきますので、分からないことなどを、
教えていただければ幸いです。本当にありがとうございました。

つきましては、涌井様に頂きましたコメントの返事をさせていただきます。

まず、私道部分の謄本上の権利部(甲区)の【原因】では、
売買となっており、地目は「田→公衆用道路」になっています。
売買契約書上では、売買の目的物件として記載されており、
地目は公衆用道路約100平米のうち7分の1となっております。 

また、重説や契約書に、現在全て目を通しましたが、
「私道部分は将来公道にする場合は無償で提供することに同意するものとする」
などとは、明記されていませんでした。

なお、重説に記載されております「敷地と道路の関係」という項があり、
そこに今般の私道のことが記載されている下の欄の別枠で
「道路位置指定番号」という項目がありますが、空白になっています。
追記でいただきましたコメントの「位置指定道路」とは、
どこをみて調べればよいでしょうか?

一応、その下の項目に「私道の変更・廃止の制限」が「有」となっており、
その制限の内容は、
「私道を変更・廃止しようとするとき、禁止又は制限されることがある」
と記載されています。

どうぞ、宜しくお願いいたします。


□■アドバイス:3

私見ですが、そういうことであれば、
たぶん、位置指定道路にはなっていないのだとは思うのですが、
そうすると袋小路で7軒が4.5mの私道を共有している説明がつかないのです。
  
固定資産税が無税で地目が公衆用道路となっていて、
100平米=30.25坪の地積で、幅4.5mということは、
奥行きが約22mということになると思うのですが、
そうすると私が知っている通常の開発行為や、
1,000平米未満の分譲地だとしても、納得できないと言いますか、
説明がつかない状況かと思われます。

単純に言いますと、違法分譲になる可能性が高いと思うのですが…。
それであれば、常識的に考えると再建築不可物件ということになると思うのですが…。
それとも、昔からあった土地とか、中古住宅をご購入されたとか、
その私道が2項道路というのであれば、それはそれで納得できるのですが、
どうも良く状況が理解できません。

一度、市町村の建設課等の道路管理をされている部署に、
その私道がどんな私道か(2項道路・位置指定道路等)、
ご確認にいかれたらいかがでしょうか?
その時に、再建築が可能かどうかも、あわせてご確認されることをお薦め致します。

(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

丁寧にご返信頂きまして、ありがとうございます。
申し訳ありません。私の伝え方(文章力)がうまくないようでした。

私の敷地は角地で、接道については、以下のように重説に記載されております。
1つは北東側に私道(法42条1項2号、幅員4.5m、接道長さ8.51m)です。
2つ目が南東側に公道(法42条2項道路、幅員4.0m、接道長さ12.44m)です。

また、【道路の種類】という項目に、
  「北東道路は、都市計画法、土地区画整理法、
   旧住宅地造成事業に関する法律、都市再開発法、新都市基盤整備法、
   又は大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する
   特別措置法による道路」
  「南東道路は建築基準法第3章が適用されるに至った際、
   現に存在する道路のうち幅員が4m未満のもので
   特定行政庁が指定したもの(法42条2項道路)」
と、書いてありました。

公道は私の家の前をずっと通っていて、
私の家から北東の私道側に袋小路の7件分のドンつきになっていました。
しかし、この2年間で私道側から見て手前の家4軒しか売れず、
奥の家などは売れていませんでした。その奥の2件分の敷地を道路にしてしまって、
さらにその奥40軒分の開発を行ったようです。現在、その40件中、
半数以上は売れて建設中で、すでにできあがって、引き渡し前の家もあります。

勉強不足のため分かりにくい説明となり、ご迷惑おかけ致しました。
明日、早速、相談に行って来ます。


□■アドバイス:4

「1項2号道路」ということは、おそらく開発道路だと思われますので、
実質的な公道になります。
  
これは一般的には、開発行為を行う時に都道府県の許可を取って
開発する道路でして、通常は開発行為終了後には、
地元の市町村に公道として受けて頂く道路です。
それが何らかの理由で、市町村が受けなかったのだと思いますが、
これは市町村の法律違反になると思われます。
正式に開発行為を行い、開発した道路は、
市町村に移管されなければいけないことになっているはずです。
おそらく市町村議会の承認が必要だと思われますから、
その影響かも知れません。私の地元では聞かないのですが、
全国的には裁判まで発展したケースもあると聞いています。

それと、幅員4.5mと言うのは、全幅ではなく、有効幅員のことではないでしょうか? 
つまり、側溝を含めると5mではないですか?

今回のことは、市町村にも責任が有ると思います。
元々公道になるべき道路が、何らかの理由(恐らく市町村の問題)によって、
私道の形になってしまったということでしょう。
とりあえずは、市町村か、その開発業者に、当初経費として支払った
所有権移転費用等の経費だけ支払ってもらって、公道にするのが妥当かと思います。

  ※参考条文(都市計画法39条、および40条)

  (開発行為等により設置された公共施設の管理)
   第39条 開発許可を受けた開発行為又は開発行為に関する工事により公共施設
       が設置されたときは、その公共施設は、第36条第3項の公告の日の翌
       日において、その公共施設の存する市町村の管理に属するものとする。
       ただし、他の法律に基づく管理者が別にあるとき、又は第32条第2項
       の協議により管理者について別段の定めをしたときは、それらの者の
       管理に属するものとする。

  (公共施設の用に供する土地の帰属)
   第40条 開発許可を受けた開発行為又は開発行為に関する工事により、従前の
       公共施設に代えて新たな公共施設が設定されることとなる場合におい
       ては、従前の公共施設の用に供していた土地で国又は地方公共団体が
       所有するものは、第36条第3項の公告の日の翌日において当該開発許
       可を受けた者に帰属するものとし、これに代わるものとして設置され
       た新たな公共施設の用に供する土地は、その日においてそれぞれ国又
       は当該地方公共団体に帰属するものとする。

     2 開発許可を受けた開発行為又は開発行為に関する工事により設置され
       た公共施設の用に供する土地は、前項に規定するもの及び開発許可を
       受けた者が自ら管理するものを除き、第36条第3項の公告の日の翌日
       において、前条の規定により当該公共施設を管理すべき者(その者が
       地方自治法第2条第9項第1号に規定する第1号法定受託事務(以下
       単に「第1号法定受託事務」という。)として当該公共施設を管理す
       る地方公共団体であるときは、国)に帰属するものとする。

     3 市街化区域内における都市計画施設である幹線街路その他の主要な公
       共施設で政令で定めるものの用に供する土地が前項の規定により国又
       は地方公共団体に帰属することとなる場合においては、当該帰属に伴
       う費用の負担について第32条の協議において別段の定めをした場合を
       除き、従前の所有者(第26条第3項の公告の日において当該土地を所
       有していた者をいう。)は、国又は地方公共団体に対し、政令で定め
       るところにより、当該土地の取得に要すべき費用の額の全部又は一部
       を負担すべきことを求めることができる。

(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

度々ご返信頂きましてありがとうございます。
今日、早速、市役所の道路課・開発課・管理課に調べに行ってきました。
その結果、「すでに公道になっている」とのことでした。
  
色々調べてもらったのですが、その担当者にいつから公道になっているのかを
聞いたところ、何かの台帳を開いて見せてもらったのですが、
持分がまだ付いたままになっており(?)、
まだ役所の方でも処理が中途半端な状態に思えました。

おそらく、その不動産屋が署名捺印を求めているのは、
そのためなのかと思いました。始めから注意深く何の書類なのかを
しっかり目を通していれば、もっと早い時点で今と同じ感情になれたと思うのですが、
思慮が浅かったです。今後は、書類などはしっかり目を通し、
ゆっくり考えながら印鑑などを押さなければ…と、今回の件で勉強になりました。

来週中に不動産屋の店長が来ると言うので、
じっくりと説明を聞いて、納得できれば、アドバイスにあったように、
不動産屋の言う通りにして行こうと思います。

色々教えて頂きまして、本当にありがとうございました。
また結果が出次第、報告させていただきます。


□■アドバイス:5

私見ですが、例えば、公務員というものは配置換えがありますので、
その市町村の担当者が移動してきたばっかりで、よく知らなくて
適正な措置を取らなかったとか、無知だったのではないでしょうか?
都道府県の許可や検査を受けているのは
間違いのないところだと思いますので、
開発業者に責任があるとは考え難いですね。
いずれに致しましても、公道となっているのであれば、
本来あるべき姿(=市町村の所有)にすることが良いと思います。

物事の良し悪しや筋は別として、市町村に土地の対価を求める
(=持分の買取を求める)のもアリかな…とも思いますが、
今回は市町村にもっと別の条件を出すのも良いと思います。
  
例えば、市町村に対して、
別の工事の早期実現を求めて交換条件にするとか…ですね。
この辺りは交渉術ですから、どの様な名目であれば、
予算を取りやすいか…などを踏まえ、
言い方も考えて上手な交渉することが良いでしょう。
チョンボによる余分な予算は取り難いでしょうから、
「一番、貴方が予算をつけやすいのは、
 どんな工事なの? 少しは考えて下さいね」
みたいな感じで、市町村の担当者と交渉してみるのもアリだと思います。

場合によっては、敷地を拡張して頂くとか、
土地の交換を要求することも可能かも知れません。
調整区域に畑を持っていたら、
その畑の農転を職権で行って宅地に転用していただくとか。
特に、予算が必要が無くて職権でできることであれば、
交渉もスムーズにいくかもしれません。

但し、これらの事は市町村にチョンボがあった場合のことになりますし、
開発業者との関係もありますので、良く考えて交渉する必要があると思います。

(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

返信遅れまして、誠に申し訳ありません。
度重なるアドバイス、有難うございます。

役所と交渉なんて、考えてもみませんでした。
今回の相談させて頂いた内容と、先日、私が市役所で調べてきた内容を、
私道の持分のある者で話し合いました。
結果、
   ●業者の方が感情的なので、とりあえず業者の言い分を良く聞いて、
    それから、一旦、日を置いてから、署名捺印に応じましょう
  ということになりました。

涌井様のおかげで、近所の方にも分かりやすく説明ができたので、
とても感謝しております。
それと、これはその近所の方が別に調べてきたことなのですが、
今回、業者が私道を公道にする話を持ってきた理由の中に、
接道に関する問題というのも、関係あったのでしょうか?
今となっては、すでに公道になってしまったので、関係はないと思いますが、
40棟の開発現場は、直線に直すと約200mくらいあり、
出口は県道につながっています。

見当違いな質問でしたら、大変恐縮なのですが、よろしければ教えてください。


□■アドバイス:6

私見ですが、実際の状態が判らないのですが、おそらく関係はあると思います。
40戸の開発行為というと、かなりの規模になりますので、
開発道路は何箇所かの公道に接することが望ましいと思いますし、
その様に指導されると思います。

当初開発道路として開けた道路であれば、当初の開発より数年経過してから
新規の開発行為を行う場合は(連続して行うと一団の開発行為とみなされて、
許可が出ないので、通常は数年間経過してからの開発になります)、
当然、その開発道路は、既に公道(市町村道)になっているはずですから、
接続道路として使えるはずです。

新規の約40戸の開発行為の申請を業者が行うのにつけて、
おそらく都道府県の方から市町村の方に開発道路を公道にする様に
指導が入ったとも考えられますね。

(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

ご返信有難うございました。
また近々、業者とのやり取りを報告いたします。

~~ 2週間後 ~~

報告いたします。以前申し上げた不動産屋との話し合いが、
不動産屋側のお盆休みの関係で話すことができなくなり、
本日話し合いとなりました。

話し合いの結果としては、
   ●現在の私道を坪5万円で買い取る
ということでした。
説明は、
「私道の一般的な売買の金額は坪3万円~5万円で、
 今回の土地売買には、私道の分は金額に入っていない」
とのことでした。

その根拠は、
  「土地売買契約書上でも『権利の種類 所有権』という欄の
   登記簿面積合計には私道の分が入っていないから」
とのことでした。
そこで、私も相手に、
  「道路の開発費や、水道管を引っ張ってくるのにかかっている費用は、
   今回の土地売買の代金に入っているのでは?」
と言いましたが、
  「その費用は全額会社で負担していて無償で提供しています」
と、にべもない返答でした。

口の上手い責任者の方でしたので、丸めこまれたような気はしましたが、
ちゃんと交渉できてよかったです。この件で困っているときに、
このサイトに出会って相談し、様々なアドバイスを
頂いて、非常に心の支えになりました。
涌井様、萩原様、本当に貴重なご意見有難うございました。

私道の分筆ミスの責任について

相談内容 私道の分筆ミスの責任について

鳥取・40代女性
15年前に私有道路付の土地を、ある工務店から3軒で買いました。
我が家はその土地の入り口に位置し、隣に狭い市道があったのですが、
ゆったりとした私有道路で出入りしたく、工務店の社長の勧めで
私有道路の1/3の権利を得て、分筆しました。

ところがこの度、一番奥の家が売りに出したいとのことで調べたところ、
   ●この私有道路は、本来、奥2軒のものであるべきで、
    3分筆されていては、奥2軒の家の売却ができない
  と、わかりました。

工務店に相談したところ、はじめに3分筆したミスは認めたものの、
対処策として、
   1.我が家の私有道路の権利を放棄してもらって、
    奥2軒の共同所有とし、我が家は通行地役権で出入りする
   2.全て市に提供して市道とする
の選択でした。

工務店にだまされて15年間も税金を納めた挙句、
購入時と全く違う条件を提示されています。
どう対処したらいいでしょうか? ご回答、よろしくお願いいたします。


□■アドバイス:1

私見ですが、「全て市に提供して市道とする」という選択が可能なのであれば、
絶対にそうすべきです。

「1」については、接道状態が良く判らないのですが、
その私道の全幅が6m以下の場合は、貴方の土地は
再建築不可になってしまう可能性もあるかと思いますので、
注意が必要だと思います。良く市町村の建築課等で調べて下さい。

騙されたと言いますか、その分筆した土地は、
貴方にとってはそのままにしておいても良い訳ですよね?
奥の2軒が問題になるのだと思うのですが…。
貴方は、工務店や奥の2軒に対してかなり強気な交渉ができると思いますよ。
納得行かなければ、絶対に承諾しなければ良いだけだと思うのですが、
いかがでしょうか?
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

早速のご丁寧なご回答ありがとうございます。
お忙しいところ、本当に申し訳ありません。
こんなふって沸いたようなトラブルに、素人である我々は手も足もでません。

まず訂正申し上げますが、私道に対しては分筆ではなくて、
持分3分割ということでした。失礼いたしました。

全て市に提供して市道とする点に関しては、工務店、他2軒との話し合いで、
最も良い方法はそれであろうということで、勧めてもらってます。
でも、いつ実現するものなのか、果して実現するものなのか…という点で、
あいまいです。転勤族である我が家は、近い将来、売却を考えてます。
そのときに、私道がこのままの状態で、我が家はトラブルなく
売れるのかという不安でいっぱいです。

再建築不可については、市役所の建築課で調べればよろしいのですね?
その時は、何を持参して行ったらよろしいでしょうか?
私道は最長幅4m(我が家の前)、最短幅2.3m(一番奥の家の前)です。

登記は分筆ではなく、1/3の持分ということで訂正させていただきますが、
この持分を持っていることで、我が家に何のメリットがあるのでしょうか?
これを持っていることで奥2軒に
迷惑をかけてしまうかもしれない理不尽さにも腹が立ちます。
   
購入時の条件説明では、私道の出入りを堂々とできるための権利を平等に…
ということで、1/3持分を工務店が提示されたのです。
私道の出入りをするためだけだったら、今工務店が言われる通行地役権の存在も
購入時から説明すべきですし、そんな他人の土地を通らせてくださいという
お伺いをたてるような権利が条件なら、この土地自体を買っていません。

また、本来、奥2軒のための道路であるはずの私道に、
工務店の言われるままに1/3の持分の税金を払ってきたことは、
腹立たしい限りです。工務店に税金分の返還を求めても、いいでしょうか?

長くなりましたが、今後の我が家の取るべき対応を、
宜しく、ご指導下さいませ。


□■アドバイス:2

私見ですが、幅員4mの私道を3軒で共有している場合は、
再建築不可になることは容易に想像できることですから、
その工務店が、いかにいい加減なことを行ったか…ということになります。

1軒あたり2mの接道が必要ですから、4mだと2軒分しかないのを
3軒分にしてしまったということでしょう。
たぶん、貴方の土地は市道に2m接道しているのでしょうね。
この点を市役所の建築課で結構ですから、よくご確認下さい。

貴方は非常に強い立場に立っておられます。
つまり、極端な話ですが、貴方が、
「1/3の権利を1,000万円でなければ売らない」
と言えば、どうなるか、想像してください。
無料で売る必要はないでしょうし、当然、売らなくても良いのです。
全ての決定権は貴方にあると思ってください。
その1/3の共有分については、相場より、かなり高く売れると思ってください。

但し、あまり無謀な金額の提示は、奥の2軒に恨まれるでしょうから、
貴方が納得する金額で売れば良いでしょう。
この時に土地の譲渡所得には税金がかかることも
検討事項にいれておくことを忘れないで下さい。

これは、ある意味、工務店のチョンボが貴方に利益をもたらすことなる訳
ですから、恨むより感謝すべきこととも言えます。
とにかく、納得するまで、工務店に妥協する必要は一切無いと思います。

(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

早速のご回答をいただき、お忙しいところ、本当にありがとうございます。
心強いご意見に力づけられました。

市役所で確認したら、隣接する市道があるから我が家は建ったようでした。
しかし、
 「次に建て替えする時とか、転売する時は、(通行地役権ではなく)
  今までどおり、私道を使う権利はあるのですか?」
と聞くと、あいまいな答えしかいただけませんでした。
ただ、
   「私道を市道にしてもらうという方法はかなり厳しいので、
    位置指定道路にしてはいかがですか?」
という提案もいただきました。
とは言え、この場合の我が家のメリットとデメリットは、
担当者がいないということで説明していただけませんでした。

心強いアドバイスありがとうございました。とてもあの工務店が、
我が家に利益をもたらすような対処をしてくださるとは思えませんが、
こちらが納得するまで、あちらが提示される条件に妥協はしないつもりです。

私の願いはただ、購入時の条件のとおり、3軒が何の問題もなく私道を出入りでき、
再建築でき、転売もでき、そこに何のトラブルも発生しないことなのです。

長々とお付き合いくださいまして、ありがとうございました。
これからも宜しくお願いいたします。


□■アドバイス:3

私見ですが、奥の2軒が再建築不可になるだけで、
貴方の土地自体には問題がある訳ではありません。
1/3の所有権を手放して地益権にするのは、
貴方にとってはデメリットと言えるでしょう。
位置指定道路にしてもらう場合でも、貴方のメリットは、
ほとんどん無いことになります。
貴方にとっては現状が一番良いことになるかも知れません。
現状だと1/3の所有権があるのですから、
誰に遠慮もせずに通行できますし、転売時にも全く問題はありません。

問題は奥の2軒が抱えている訳ですから、
本来は奥の2軒が工務店に文句を言うべき問題と言えます。
   
貴方が1/3の所有権を手放して、安心して通行を確保するためには、
位置指定道路にするか、地益権を設定することとなるのでしょうが、
私ならば、納得できる条件の提示が無い限り、絶対に承諾はしません。
   
奥の2軒というより、工務店が誠意を見せるべき問題です。
貴方は納得できるだけの条件が工務店から提示されるまで、
悠然と構えて待っていれば良いだけです。

(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

お忙しいところ、ご丁寧なご回答をいただき、感謝しております。
心強いメッセージと、わかりやすいご指摘をいただき、
やっとひと心地ついた思いです。

ご指摘のとおり、問題はむしろ奥2軒に発生するべきものなのですね。
その際、我が家に言いがかりをつけられても、
それは本来工務店が責任を取るべきことで、
我が家が譲歩すべき必要などないということですね。

しばらくは工務店の出方を待ちたいと思います。
その際、またご相談させていただくかもしれませんが、
その時は、また、宜しくお願いいたします。

涌井様には、この度、お忙しいお時間をぬって、
ご親切、ご丁寧なわかりやすい回答を度々いただきましたこと、
心よりお礼申し上げます。


□■アドバイス:4

こんにちは。以下をお伺いしてから、お返事します。

   1.道路の形状と宅地の関係を教えてください。
    (特に幅、長さ、宅地の位置など)

   2.分割は、持分の分割ですかか?
    それとも、分筆ですか?
    (分筆の場合は、道路に沿って縦での分筆ですか?
     それとも横ですか?)

   3.私道の、建築基準法での扱いは、どうなっていますか?
    (例:2項道路、位置指定道路、専用通路など)

なお、市道にするのは、当地の事例などでは、大変に難しいでしょう。
自治体は、提供私道を市道にすることにたいして、財政難などを理由にして、
大変に消極的です。
もし可能であれば、今後の参考になりますので、そのときは教えてください。

(北杜宅建センター・萩原さん)


■□相談者より

早速のお回答ありがとうございます。
まずご質問に関してお答えいたします。

    1.道路の幅は市道からの入り口(我が家の前)が4m、
     一番奥の家の前は2.3mとなっています。
     全長は約30mで行き止まりとなっており、その30mの間に3軒があります。

    2.これに関してはこちらの書き間違いで、分筆ではなくて、
     持分が1/3ということです。失礼しました。
     我が家の出入りは(とても狭いので)市道ではなく、私道からしてます。
     そのための1/3の持分だという説明がありました。

    3.工務店さんに確認しましたら、地目は宅地だそうです。

もちろん幸運にも市道になる許可がおりた場合は、ご連絡させていただきますが、
ご指摘のとおり、市に引き取っていただくのは、本当に期待薄なようです。
我が家は転勤族ですので、今後、売却等ありうるので、その点も含めて対処に困っています。
まずは我が家の15年間納めてきた私道に対する税金分などは、どう考えればよいのでしょう?
返還を工務店に要求できるのでしょうか?お忙しいところ、本当に申し訳ありませんが、
今後の我が家がとるべき対応、主張等をアドバイス下さい。


□■アドバイス:5

こんにちは。

1.道路に関しては、家を建てるために、建築基準法の接道義務
(原則として、幅員4mの道路に2m以上接道)を満たすことが必要になります。
あなたの家は、市道に面しているので、それで接道義務を満たしているのでしょうか?
他の2軒は、2mずつの専用通路の扱いでしょうか?
3軒の敷地が、ともに再建築可能となるようにすることが大切です。
この点を、建築士さんなどに正確に判断しておいてもらったほうが良いでしょう。
なお、路地状敷地の場合、条例によって
長さと幅員の制限がある場合がありますので、注意してください。
例えば、長さ20m以下は幅2mでよいが、20mを超える場合は3m必要という感じです。

2.次に通行の問題です。
あなたが私道の通行が必要であれば、通行できる権利の確保が必要になります。

3.もし、水道管などの地中埋設がある場合には、
その修理や交換のための掘削の権利の確保も必要になります。

4.維持管理費用は、共有者の負担ですが、その取り決めも必要でしょう。

今回の問題は、工務店の不手際によるものでしょうから、
一度、専門家に相談して、上記の4項目を、しっかりしておくことが必要だと思います。

あなたが負担してきた税金などは、共有することで自由に通行できた利益も
あったと思いますので、ある程度の負担はやむをえないのかな…と思います。

(北杜宅建センター・萩原さん)


■□相談者より

お忙しいところ早速のご回答、本当にありがとうございました。

我が家は結局市道に2m以上面しているということで、建築許可がおりたのだと思います。
 私の願いは、
    ●3軒とも15年前の購入時と同条件で再建築、および、転売できる
     (金額のことではなく、条件面です)
    ●そこに何のトラブルも発生しない
 ということなのです。

条例による長さと幅員の制限については、初めてお聞きしました。
とにかく工務店さんの説明は要領を得なくて、
肝心なことには言葉を濁されてしまうので、参考にさせていただきます。

通行に関しては、私道の通行しか考えておりません。
それが条件で買った土地ですから。通行の権利は1/3の持分ということで、
法的にクリアされるのですね。

税金などは、確かにそういうふうにも考えられますよね。
でも、それなら最初から、
「私道は奥2軒のための道であって、我が家が使おうとする場合は
 通行地役権という方法がありますよ」
と、提示すべきですよね。
   
少なくとも権利を3分割することで、将来転売等でこんな問題が起こりうると
いう説明があってしかるべきなのではないでしょうか…。
こんなことになることがわかっていたら、意味のない1/3の持分もいりませんし、
その時点でこの土地は買わなかったわけです。
   
はじまりがそもそもおかしいのに、「いくら平等に道を使ったでしょ?」
と言われても、奥2軒のために税金を負担してあげていた気がしてなりません
(奥2軒に罪はありませんが…)。
何分、素人なので感情論になってるかとも思います。

この度はお忙しいお時間を割いて、ご丁寧な回答を頂戴しまして、
誠にありがとうございました。
頂いた貴重なご意見を参考にしながら、これからの交渉にあたりたいと思います。
何もわからない私のことですので、何かの折に、
またご相談させていただくと思いますが、どうぞその時は宜しくお願いいたします。

このサイトを偶然見つけたこと、ボランティアでありながら
ご親切にも回答いただける先生にめぐり合えた幸運に、心から感謝しております。
ありがとうございました。

本当にお忙しいところ、長々と付き合っていただいて、ありがとうございました。
これからも宜しくお願いいたします。

位置指定道路の営業利用に対する制限の可否について

相談内容 位置指定道路の営業利用に対する制限の可否について

神奈川・30代男性
現在、位置指定道路の利用を巡ってトラブルになっています。
位置指定道路は、
   ●3年ほど前に8棟の分譲住宅、および、元の土地所有者のために
    位置指定道路を不動産会社が開発、申請し、分常時に各戸に
    共同所有権が割り当てられました
     (42条1項5号道路で、登記簿には公衆用道路と記載)。
   ●位置指定道路の幅は6m、元の土地所有者が8/16の所有権、
    残り8戸で1/16ずつ共同所有をしています。
  という形です。

位置指定道路の接道部分は、主要県道で交通量の激しい道路なのですが、
この県道と、位置指定道路に面した土地に、ガソリンスタンドができる
ことになりました(ガソリンスタンドの土地の所有者は、
位置指定道路の共同所有者の一人で、8/16の所有者です)。

そして、このガソリンスタンドが、県道から客を入れ、位置指定道路から
客を出すことになりましたが、ガソリンスタンドの土地の所有者以外は、
ガソリンスタンドの出口に、位置指定道路を利用しないでほしいと考えています。

しかし、ガソリンスタンドは、
   ●位置指定道路は誰が通行してもかまわない道路
という理由で、すでに利用することを決めています。
(そもそも、この計画は、住民からの質問で明らかになり、質問しなければ、
 説明するつもりがなかったようです。あくまでも一方的な主張で、
 住民に通知してから3週間程度でオープンする予定になっており、
 来週には開業予定です)。

ガソリンスタンドは資本金約1億円、年商約100億円の大きな会社なのですが、
常務が出てきて、「今後、話し合いの余地はない」と言われてしまいました。
  
ガソリンスタンドがオープンすれば、平日で1日500台程度、休日は倍の利用者が
位置指定道路を通行することになるようで、住民で納得がいっておりません。
企業倫理も何もない会社のために、嫌な思いをするのはまっぴらです。
ちなみに、道路の補修等についても、ガソリンスタンド側は考えておらず、
住民から要求しても、判子も押してない書類を送りつけてきて
おしまいになっています。

位置指定道路を逆手に取られ、営業に利用されても、
位置指定道路の所有者は我慢するよりほかにないのでしょうか?
話し合いによる解決は難しい場合、住民はあきらめるしかないのでしょうか?
よきアドバイスをお願いいたします。


□■アドバイス:1

私見ですが、位置指定道路は、限りなく公道と同じ性格を持つ私道であり、
確かに誰でも通行可能な公衆用道路です。
また、位置指定道路は所有者の自由にできるものではありません。
当初の申請時に所有者は全員そのことを承諾したはずです。

例えば、その道路が「開発道路→公道」であった場合、
それでも貴方はガソリンスタンドのお客の通行を阻止できるとお考えでしょうか?
位置指定道路も、同じようなものです。

ここからは個人的なアドバイスです。
このような新規事業者の進出に伴う問題は、関係住民(多分15軒程度)の
反対だけでは、すんなり交渉することは難しいでしょう。
  
地元の議員さん、地区の代表者等に相談されて、その地域全体の反対運動をするとか、
条件交渉に持ち込めるかどうかが鍵を握ると思います。
その地域全体の問題とすることができれば、地域全体の臨時総会を開き、
その会社の社長を呼び出して、説明をさせ、交渉のテーブルにつかせることも
可能になると思います。地域全体として、その企業に対応を求めれば、
さすがに応じざるをえなくなると思います。

(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

ご意見ありがとうございます。位置指定道路については、
当初の申請時は不動産会社が申請しました。その後、分譲された形になります。
また、購入時の位置指定道路についての説明では、公衆性よりも
各戸の権利を守る為の道路としか説明がありませんでした。

「貴方はガソリンスタンドのお客の通行を阻止できるとお考えでしょうか?」
のお話は重々承知していますが、通常の想定を超えた車の利用なもので…。
袋小路で利用していた道路が急に1日500台以上車が通ることを想像してみてください。
理解した上での質問です。

今週末に町内会の集会があり、議題にあげる予定でいます。
地元の議員さんに相談できるか、これも検討してみたいと思います。
ありがとうございます。


□■アドバイス:2

私見ですが、確かに、実際に1日500台もの車両が利用するということに
なりますと、交通事故、特に人身事故の心配も懸念されることになると思います。
やはり、地域の総意として何らかの対策を求めていく必要性を感じます。

ここからは私からの案ですが、地域の会合の時に、特にお子様をお持ちの方から、
    ●人身事故の危険性についてアピールをされること
   が良いと思います。
また、老人がおられる場合は、老人の事故の心配をアピールするのも良いと思います。
これらによって、地域の会合を通じて、地元PTAの支部・育成会の支部・
地元老人会を動かす手もあると思います。

例えば、
    ●もし万が一、子供や老人が事故に会ったらどうするのか?
     その様な危険性のある事業に対しては、ぜひ地域全体の問題として取り上
     げて頂き、業者に対して、位置指定道路は使わないように交渉して頂きたい。
     PTA・育成会・老人会も自分達の問題として、ぜひ真剣に考えて頂きたい。
     又、××議員におかれましても、大事な子供達や老人の命を守る為にも、
     行政に対して、ぜひ、積極的な働きかけをお願いしたい。

というような説得を行い、
地域の会合の議題として取り上げて頂くようにしたら良いと思います。
騒音や交通量の増加等と併せて、
    ●人の命を危険にさらすこと
 
になることについて、重点的に訴えた方が、より説得力があると思いますので、
その点も考慮しつつ、会合に臨まれるのが良いと思います。

(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

より具体的なアドバイスを頂き、ありがとうございます。
地域の問題として考えてもらえるよう、町内会を交えて、検討したいと思います。
ただ、この地域は古くからの人が多く、地主同士のつながりがあるので、
どの程度有効か、様子を見て行動しようと思います。議員の方も、
後援会を調べた上で、相談に乗って頂ける議員さんを探したいと思います。
神奈川県で営業しているガソリンスタンドであれば、
県議会議員と国会議員のどちらが有効か、
ご経験があれば、お教えいただければ…と思います。


□■アドバイス:3

私見ですが、古い土地柄であればあるほど、
地域における会議を重視していると思います。
 とにかく、
   「もし、子供が怪我したり、死んだらどうするんだ?」
 ということで、
    ●人命優先の言い分に徹すること
 が重要だと思います。

私も地元中学校PTA会長や育成会の支部長をやった経験がありますが、
その経験から申しますと、子供達の事故防止につきましては、
下からの要望がありますと、教育委員会や自治体の区長会等への働きかけ、
さらには陳情へと発展していくケースもございます。
   
地元小中学校のPTAの3役の中に知り合いがいれば、
そちらに直接働きかけることも可能だと思います。
動きが鈍い等の場合は、学校長・教育委員会・PTA会長・育成会長・老人会長等へ、
有志一同の連名で直接、「質問状」を送ることもご検討されても良いかも知れません。
さらには、マスコミ(TV・新聞等)に取り上げてもらうことをご検討されても良いと思います。

1日500台もの車両の増加ということになりますと、
かなり危険が増加するのではないかと思います。
   「事故がおきてからでは遅い」
   「後で事故が起きた時に、あの時言ったのに…ということがないとも限らない」
  ということを説明しつつ、地域の組織で関連している所はなるべく動かすこと
  が大事だと思います。

議員につきましては、地元選出の市町村議員を動かせば充分だと思います。
目的はあくまで、「位置指定道路を使わせないこと」ですから…。
ただし、神奈川県のことはよく知りませんので、県議や国会議員については、
申し訳ございませんが、ご自分のルートでご調査願います。

(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

涌井さん、返信ありがとうございます。
町内会で話し合いの後、知人の親戚が、私の地元で県議会議員なので、
相談に乗ってもらおうと思います。ありがとうございます。


□■アドバイス:4

こんにちは。
位置指定道路になった以上は、一般通行を受忍するというのが基本になります。
けれども、私道であることには変りはないので、第三者に私法上の通行権が
当然に発生するものではないと考えられています。
あくまでも、私道所有者が通行を受忍することによって通行者の通行利益を
上回る著しい損害を被るなどの特段の事情がないことを要すると考えられています。
参考は、平成12年1月27日の最高裁判決です。

この最高裁判決は、賃貸駐車場として利用することに対して、
日常生活上不可欠の利益ではないということで通行権を否定しました。
それをもとに考えると、私見ですが、ガソリンスタンドの出入り口としての利用は、
日常生活上不可欠の利益ではなく、かつ私道所有者の負担が大変に大きいものですから、
認められないものと考えられます。

さらに、そもそもの位置指定の目的は、元の土地所有者(=ガソリンスタンド)
の土地所有者の土地売却、分譲住 宅建築のためにあったのものです。
その住宅を購入した方たちは、その位置指定道路がガソリンスタンドの通路になる
とは想定していないでしょう。住宅のための共有の生活道路という感覚でしょう。
そうであれば、元の地主さんは、自ら住宅用地として土地売却をしておきながら、
その位置指定道路を、平穏な生活を著しく妨げる事業の用に供することは、
信義則に反するものと考えられます。

話し合いが難しいのであれば、訴訟になりますが、あきらめることもないと思います。

(北杜宅建センター・萩原さん)


■□相談者より

アドバイスありがとうございます。
最悪の場合、訴訟ですか…。
近隣住民でそこまでがんばるか考えると、現時点では難しいかもしれません。
揉めごとの解決に裁判は近道でしょうが、費用、時間ともに厳しそうです。
最後の手段で考えます。ありがとうございます。

   ★追記★
    萩原さん、お願いがあります。
    アドバイス頂いた、最高裁判決平成12年1月27日について詳しく知りたいの
    ですが、リンクか裁判の検索方法をお教えいただけないでしょうか?
    お願いいたします。


□■アドバイス:5

判例検索は、裁判所のサイト、
    http://www.courts.go.jp/
   の「裁判例検索」から可能です。
   一部を入力するだけで構わないので、
    ●裁判所名 ⇒ 最高
    ●裁判年月 ⇒ 期日指定
   で、ある程度、検索できると思います。

(わんえるで~おー・前野)


■□相談者より

前野さん、ご返信ありがとうございます。
私もここに書き込む前に調べたのですが、判例には出てこないようなので、
相談しました。すべての判決が見れるわけじゃないんですよね…。

ガソリンスタンドは今日オープンしてました。
私の情報が間違っていたようです。
早速今日、一時停止をしないで、ガソリンスタンドから車が飛び出してきて、
ぶつかりそうになってしまいました。
運転側のマナーの問題はもちろんありますが、ガソリンスタンドから、
交通量の多い道路に出る際に、信号のちょっとした時間でしか出入りできないため、
住民とガソリンスタンド利用客のかち合いは、オープン前から予想できていました。
今後、頭が痛いです。


□■アドバイス:6

私見ですが、先の意見のように、ガソリンスタンドが使用する権限とか
権利とかには、不詳ですが、維持管理に関して一言。
  
公道や私道に関らず、維持管理者や管理費負担は、所有に関係なく、
定められると思います。
今般のご相談で、補修について考えていないとのことですが、
これは冗談ではないですね。
使用停止以外に、この損害は賠償対象になると思います。
現状に復するに要する費用のそうでなかった時に比べての増加分です。

(一級建築士・中尾正文さん)


■□相談者より

位置指定道路の利用については補修の覚書を伴うように
厳しく要請しようと思います。アドバイスありがとうございます。

~~ 一週間後 ~~

1週間たちましたが、残念ながら進展がありません。
危険は危険ですが、前より客が減ったみたいで、
オープンキャンペーンも閑古鳥が鳴いてるような感じでした。
近隣の別のスタンドは、結構入っていましたが…。
今後は、この新しい環境に慣れるしかないんでしょうね。
相談にのっていただいた皆様、ありがとうございました。


□■アドバイス:7

貴方にとっては不本意かと思われますが、
住民サイドで動かない限りは、全く進展しないと思います。
以前の投稿に、
  「近隣住民でそこまでがんばるか考えると、現時点では難しいかもしれません」
とありましたが、本来、貴方が一番危険性を認識なさっていて、
行動力があるのであれば、
   ●まず、住民の皆さんと話し合って、協力を促す
   ●でも、協力されない方も多いので、その場合は自らが積極的に動く
というようなことを、地道に根気強くやっていかないと厳しいと思います。

絶対的に問題があると思ってらっしゃるのであれば、
Blogを使って訴えるなど、そういう方法もあるでしょう。

閑古鳥が鳴いている…とのことですが、最近の地域密着型の傾向として、
地元無視の企業が、簡単に成功できるとは思えませんし、
その辺は、その規模の会社であれば、理解できるかと思います。
ですから、非難・攻撃するだけではなく、共存・和解を前提にした話し合いを
行うなど(混雑時のガードマン、または誘導専用スタッフの配置など)、
そんな交渉も、貴方の動き次第では、可能になるかも知れません。

とは言え、実際に良い方向に動くかどうかは、全くの未知数です。
しかし、貴方が動かない限りは、何も変らないのは事実だと思います。
現状の環境でよいのであれば、それでよいと思います。
ただ、納得できない部分があるのなら、良い環境を目指して、
粘り強く動かれることこそ、重要かと思います。

(わんえるで~おー・前野)


■□相談者より

アドバイスありがとうございます。
「もう少し、様子をみよう」と近隣から意見が出ました。
実際、様子をみないことには、何が問題かを言えないかと思っています。
私の独りよがりでなく、地域の意見を聞こうと思っています。
危険があれば、すぐにでも、また、行動を起こそうと思っています。
その際は、またアドバイスをお願いできれば…と思っています。

セットバック部分へのカーポートの設置について

相談内容 セットバック部分へのカーポートの設置について

兵庫・50代男性
南西角地の建売住宅を購入しました。
南側の道路はいわゆる2項道路ということでセットバックが必要なのですが、
購入時よりカースペースとして利用しています。
今回、そこにカーポートの屋根を組みたいと考えていますが、違法なのでしょうか?
ちなみに、その南側の道路の境界線上に電柱があり、実際セットバックしていても
車の通行がスムーズに行えません
(電柱移設に関しては、ご近所の許可がおりず、当面そのままです)。
よろしくお願いします。


□■アドバイス

私見ですが、セットバック部分は貴方の所有権となっていることを前提としますが、
将来、道路の拡張工事が実際に行われた場合に、すぐに撤去できるものであれば、
カーポートの屋根を作っても、大きな問題とはならないでしょう。

ただし、以前、この相談コーナーには、
   ●セットバック部分では、車庫証明が取れなかったという投稿
     http://fudosan.jp/cgi-bin/soudan/wforum.cgi?mode=allread&no=4628
がありましたので、その点はご承知の上で検討される必要があると思います。

(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

ありがとうございます。
厳密に言うと屋根は空中ですので、セーフですかね(笑)。
車庫証明は大丈夫だと思います。
早々のご返信、ありがとうございました。

私道の通行トラブルについて

相談内容 私道の通行トラブルについて

福岡・30代女性
家から車庫に続く道があります。幅1mほどの細い道で、
昔からこの道を私用しているのですが、
お隣の代が変って、トラブルで悩んでいます。
  
父によると、幅50cmはうちの土地らしく、
お隣の方と決めて、土地標も打って、標しているのですが、
連日の様に、お隣の方が、
  「うちの土地に入った」
  「標を踏んだ」
と、苦情を言いに来ます。
母も、すっかり気が滅入ってしまって、体調も気になります。
私的には、お隣の方とご一緒に、仲裁していただけるような機関に出向き、
しっかり話し合い、折り合いをつければ…と思うのですが
このような場合、どこに相談すれば良いのでしょうか?
アドバイスお願い致します。


□■アドバイス:1

ご相談は、
 ●幅1mの私道を共同で使うはずが、50cmしか使えなくなった
ということでしょうか?

私見ですが、この50cmで充分通行が可能であれば、
ロープ等で境界と言いますか、柵と言いますか、
はみ出しがお互いにできないように、はっきりさせてしまえば良いだけでしょう。

問題は50cmでは充分で無い場合ですが、
これはもうお互いに1m幅で共同利用していくように交渉するしかありません。
囲繞地(袋地)であれば、通行権も主張できるのでしょうが、
駐車場のためとなると、どうでしょうか?
それも一応は50cmは確保してあるわけですし…。

この様な通行権とも判断のつかない仲裁を行う機関は、私の知っている限り、
おそらく無いと思います。
個人的な意見ですが、お隣の方と直接交渉して駄目であれば、
そのお隣の方に意見を言える人、例えば、親戚とか仲人とか、
その様な方を探して、交渉の仲介をして頂くのが一番良いと思います。
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

お返事ありがとうございます。
町内会の方や、役所の方に間に入ってもらったらいいですね。
離れた実家のことですので、連休に帰った時にでも聞いてみます。
この度は、ありがとうございました。


□■アドバイス:2

地元の町内会長等が仲裁に入っていただくことも可能かと思います。
お願いしてみて下さい。
(高原開発・涌井さん)


□■アドバイス:3

現実問題として、境界問題の解決というのは難しいと思います。
土地の境界標があるということは、それに基づく土地の測量図等が
存在すると思います。
もし、お悩みとあれば、昨年(平成17年)に筆界特定制度というものが
できており、裁判など、多額の費用・時間をかけることなく、
境界の問題を解決できるかと思われます。
ですので、お近くの土地家屋調査士などにご相談するのもよいと思います。
(田中設計事務所・田中さん)

借地契約上のセットバックの扱いについて

相談内容 借地契約上のセットバックの扱いについて

東京・60代男性
私道沿いの借地人が、家を新築したために、当初40坪で借地契約した土地が
セットバックのため、約3坪、削られてしまいました。
  そのため、
   ●借地人は地代を37坪分に下げてほしい
   ●借地契約更新の際の更新料も37坪分にすべき
  と言ってます。

私は、セットバック部分も契約坪数に含まれると思っていますが、
専門家のご意見をお聞かせください。


□■アドバイス

私見ですが、将来、そのセットバック部分が公道に格上げになった場合、
特に寄付採納ではなく、買収が行われた場合のことを考えると、
セットバック分は賃貸料を貰わない方が良いかもしれません。
借地権は無いものとして使用貸借契約を別途締結しておく方が楽だと思います。

買収の可能性が無い場合は、当然そのセットバック部分を通行したり、
車を停めたりするのでしょうから、賃貸料を貰っても差し支えないでしょう。
  
この場合は借地料を少し安くする、
つまり、半額程度にするのも一案かと思います。全く借地料を貰わないというのは、
通行権や上下水道管の問題も生じるでしょうから、あまり現実的では無いと思います。

借地人は、セットバック部分も借りておかないと、逆にまずいと思いますので、
その点を良く説明してあげたらいかがでしょうか?
なお、セットバック部分とは言え、その土地を借りないと接道しなくなって、
建築確認も取れないと思うのですが、いかがでしょうか?
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

涌井様、明解なご説明、ありがとうございました。
早速、借地人との交渉の資料とさせていただきます。
貴重なお時間をいただき、ありがとうございました。

市道の払い下げについて

相談内容 市道の払い下げについて

新潟・40代男性
小生、マイホーム用地の購入を検討しており、
条件の良い物件を近くの不動産屋さんより紹介いただきました。
  
ただ、その土地の中に市道が走っており、その分に関しては、
  「買主の方で市から払い下げを受けるようにして欲しい。
   不動産屋としては関与しない。」
と言われています。
不動産屋さんも依託物件であり、なんとなく事情はわかりますが、
内容がわからず、不安です。
  そこで、
   ・払い下げの手続きについて
   ・払い下げの際の費用について
   ・特に気をつけるべきところ
などのアドバイスがありましたら、お願いします。


□■アドバイス:1

私見ですが、おそらく私の地元で呼ぶところの赤線のことだと思われます。
この赤線は、昔は所有者不明=国の所有(?)の馬入れとか
三尺道とも呼ばれていました。
赤線と呼ぶのは、昔の地図(=公図上)で、水路が青色に塗られ(=青線)、
三尺道・馬入れが赤く塗られていたところから、
「赤線」と呼ぶようになったものです。
  
この赤線が市町村の管理に任されるようになったもので、
一般に言う市道とは違うものです。

この赤線(一般の市道と区別するためにこう呼ばせて頂きます)の場合、
他にこの赤線を利用して通行する必要のある土地が無い場合は、
払い下げを受けたり、位置を変更する「付け替え」が可能な場合もございます。

この判断は、市町村の担当部署(建設課等)が行うものですから、
その物件を契約する前に、払い下げが可能かどうか、
必ず市町村の担当部署に公図写しを持参の上で出かけてお尋ね下さい。
  
費用・手続き等に付きましても、払い下げが可能な場合は
同様に市町村の担当部署にご相談下さい。

また、実際には誰も通行していない赤線もよくあり、払い下げを受けなくても
使用上は差し支えの無い場合もございますが、後々のことを考えると、
やはり、払い下げ、もしくは付け替えができるのであれば、
やっておいた方が良いと思います。

なお、通常は不動産業者が事前に市町村と打ち合わせをすると思うのですが…。
何らかの事情が有るのでしょうか?ちょっと不思議ですね。
(高原開発・涌井さん)


□■アドバイス:2

ご相談内容をお伺いしましたが、まず、
   ・登記上の確認をされているのか?
   ・字図などの図面で、確かに市道部分が敷地上に認められるのか?
  が大切です。
まずは市の担当窓口に、登記簿(登記事項証明書)や字図や測量図などを持参して、
土地の購入に際し、市道払い下げが可能なのか否かを確かめるべきだと思います。

それにしても不動産業者の対応も何となく解せません。
払い下げ申請については、一定の書類提出による必要があり、
場合によっては、官民境界立会協議などを要する場合があるので、
それなりの専門家を紹介するなりすべきだと思います。
また、払い下げも、申請して当たり前のように簡単でない場合もあるので、
とにかく役所の方で確かめることが先決です。
(Fudosan.JP参加エージェントさん)


■□相談者より

丁重なご回答ありがとうございました。
市の担当部署に確認したところ、払い下げは問題なさそうです。
ただ、何故、不動産業者が一括してまとめようと思わないのかは謎です。
改めてきいてみようとは思ってます。

相手のセットバック部分の利用を制限させる要求について

相談内容 相手のセットバック部分の利用を制限させる要求について

神奈川・30代女性
セットバックした道路の利用について相談があります。
2年ほど前、セットバック済みの家を購入しました。
両隣もセットバック済みで問題はありません。
ですが、向かいの家が、建物は後退させているのですが、
セットバックした土地分をコンクリートで固め、三角ポールや植木鉢、
そして息子の自家用車(そこの場所に車庫証明なし)が
週の半分以上常駐しており、車の出し入れに大変不自由しております。
他にもセットバックした土地を自家用駐車場にした上、
ごみを山済みしている古い家2軒があるので、公道にはなっておりません。
道路はいわゆる私道ですが、当家を含む3軒がセットバックしているので、
車の通行できます。

以前に、「車や物を何とかしてほしい」とお願いしたことはあるのですが、
  「セットバックしてあるが、この土地は自分のものだから」
と、いまだに撤去されることはありません。
しかし、同じ理屈で、もし、我が家も同様にセットバック済み用地に車を停めたり、
物を置けば、向かいはもちろん、当家より公道側でない家(お隣さん)、
および駐車場(私有地権利持たず)の車は通行できなくなります。

ご近所関係をあまり悪くしたくないのですが、植木鉢はともかく、
向かいのセットバック部分への車の常駐をやめてもらうことは、
法律的に要求できるのでしょうか?
よろしくお願いいたします。


□■アドバイス

私見ですが、一般的にはセットバック部分は、
個人所有の土地ですから、構造物等の建設は制限されますが、
それ以外の使い方はその土地の所有者の自由だと思います。
また、通行権に関しましては、昔から3尺(約90cm)あればたりるとされていますので、
歩行者が通行できれば充分であり、車が通行できる必要は無いと思います。

なお、セットバックは、将来の公道化に、
すみやかに対応できるように行われる場合が多いと思います。
一番すんなりと解決するためには、
早く公道にしてもらうように行政等に働きかけることだと思います。
もし公道化が遅れるようであれば、個人対個人ですと角が立つかもしれませんので、
その私道を使っている住民全員で、一度良く話し合う機会を設けるのも良いと思います。
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

早速のご返信ありがとうございました。実は、以前、私道の舗装化(公道化)について、
私道を使用している住民で話し合ったことがありました。
が、新しい家はセットバックもされ、賛成だったのですが、
古い家はセットバックされていなかったり、
されていても駐車場化しているため反対と、意見がまとまりませんでした。
市の方では、4mの道幅が確保できないということで、見送られております。
セットバックした土地には物を置いてはいけないものだと思っておりましたが、
違うのですね。もう一度、折をみて話し合ってみます。
ありがとうございました。

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