借地での井戸枯れによる建物買取請求について

群馬・女性・40代
祖父の代から借地に家を建て住んでいます。
井戸水で生活用水すべてをまかなっていましたが、井戸枯れにより水が出なくなりました。
生活できないので、借地を返還するこの場合は、
契約の途中でもやむをえない事由で解約ということで、建物買取請求はできますか?

また上水道引き込み工事をする場合は、
工事代はこちら負担でも加入金は地主様に請求できますか?
どちらもこちらで負担の場合 解約時に造作物買取請求できますか?
それとも水道管も原状回復しないとならないのでしょうか?


▼アドバイス
最初に法的な判断が必要ですから、あくまでも私見であることをお断り申し上げます。
建物買取請求は、借地上の建物の所有者である借地権者が、借地たる宅地の所有者である
借地権設定者に対し、借地上の建物等の買い取りを請求することです。
ご相談のケースが、地代等の要件を満たし、地上権もしくは賃借権があることを前提とします。

この建物買取請求の期間や原因についての明確な規定は無いのですが、
一般的には土地の賃貸借契約が終了した時と解しています(借地借家法第13条)。
そうしますと、契約期間が満了した場合、もしくは解約がなされた場合に、
建物買取請求が出来るということになるでしょう。
ご相談者が借地契約の解約を申し出た場合に、借地契約は解除される訳ですから、
建物買取請求は可能かと、個人的には思いますが、
一般的には地主側からの解除の場合を想定している気も致しますので、
合意解約ではない借主側からの解除でも建物買取請求が認められるかは、
定かでは御座いません。
(借主側の更新拒絶による契約終了で買取請求権が認められなかった判例が有ります)
水道引込については、賃貸人の承諾が必要です。
賃貸人が合意した場合は、賃貸借契約の時期(平成3年10月以前)か、
それ以降なら契約書に造作買い取り請求権の放棄を明記してない場合は、
買取請求も可能だと思います。
加入金の請求が可能かどうかは、賃貸人との交渉次第ということになるかと思います。
何れに致しまして、かなり法的な判断が必要となるでしょうから、弁護士等の専門家か、
行政等の行っている無料法律相談等で、ご相談されることをお薦め致します。
(高原開発・涌井さん)

傾いている借家の違法性について

愛知・女性・30代

傾いている家について。
戸建てを借りて3年経ちます。借りた当時から家全体が傾いていて
部屋にいるだけでも落ち着かず気持ち悪くなり全く寛げませんでした。
ボールも転がってしまいますし、カーテンも、のれんも、斜めに垂れてしまいます。
物もすぐに転がってしまいます。

何も動けなかった理由は、入居前費用も100万はかかり、
保証人や引っ越しの労力、また新たに物件を探す労力と適当な物件が見つからない、
高齢の両親が引越しを面倒と考え拒んでいたので、
どうしたらいいのか分からず我慢していました。

最近さらに傾きが酷くなり立って歩いているだけでも、どうにかなりそうです。
私としてはこんなに傾いた物件で
11万円の家賃の価値は無いと思うし、違法性はないのでしょうか?
内覧をしたときに傾きを見抜けなかったかので仕方がないのか?葛藤してしょうがありません。

こういう酷い家を借りてしまった時、どう動いていいのか
どういう主張が出来る権利があるのかアドバイスが欲しいです。

やはり立場が低いので出ていくのにも
全ての費用とかも自分で負担しないといけないのでしょうか?
また賃貸を探すとなると高額なお金が必要になるので苦しいのが現実です。


■アドバイス

私見ですが、
一概に言えない内容のご相談かと思いますので、
愛知県建設部建設業不動産業課にご相談される事をお薦め致します。
http://www.pref.aichi.jp/ken-fu/takken/syouhi.html

(高原開発・涌井さん)

借地に建てた家の解体について

福岡・男性・40代

土地を借りて家を建てていた場合で、
家を解体する時の解体費は、
建物の持ち主が全額負担するものなのでしょうか。


■アドバイス

私見ですが、
賃借人側から、土地の返還を行う場合、

1、建物の買取請求を地主に対して行う。

2、借地権付建物として売却もしくは転貸を行う(要地主の承諾)

3、建物を解体して更地で返す。

のいずれかを選択する事になろうかと思いますが、
当然、3は一番負担が大きくなりますので、一般的には1から交渉を行います。
但し、賃貸借契約書に賃借人の負担で更地にして返すと明記してありますと、
それを遵守する事になろうかと思います。

(高原開発・涌井さん)

借地上の古い店舗住宅について

東京・女性・50代

店舗付き住宅(借地)の件

都内駅3分程の商店街に 築50年以上の古い店舗付き住宅(借地)35坪に
両親が住んでいます。現在商売はしておりません。

90歳と高齢な事、母が足が悪く、今後 どのようにしたらよいかと、 
父より相談を受けるのですが、 私もどの様にするのが良いのか、
不動産については全く素人なのでわかりません。 
アドバイスをお願い致します。

1.転売
 というのは、店舗の三分の一弱を飲食店にまた貸しを40年程しておりますため、 
その状態では売る事が難しいと不動産やに言われたそうです。
その店舗に 出て行ってもらうためには 補償金を支払う必要があるのでしょうか? 
支払う必要があるなら相場はどのくらいなのでしょうか? 
以前二千万円貰わなくては出ていかないと言われたそうで。 
転売すると 地主にも 支払いが生じるということですが。
どの位の金額になるのでしょうか。 

2.建替え
 不動産やから 無償で借地を変換して、地主にビルに建て直してもらい、 
その一部の所有権利をもらうという方法がありますと言われたそうですが。

3.又貸し
 転売せずに 現在住んでいる部分を 店舗に貸す場合、 改装はこちらがするのでしょうか、
それとも借主がするのでしょうか?  古いものですから、そのままでは 全く使用不可能ですし、 
2階の住居部分など どうしたらよいのか 全く 見当がつきません。

二人のうちは、便利だし、知人友人も沢山いるので
どうしても娘の方に行くのは嫌だと言っていたのですが、 
少し不安になって来たのかもしれません。

どの方法にしても 父がするのと、 
いずれ相続する娘が相続後にするのと どちらが良いのか? 
万一 老人ホームにお世話にならなくてはいけないときは
早急に売買しなければと いうことも考えられます。 

本当に 全くの素人で わかりません。ご意見を伺えれば幸いです。


■アドバイス

私見ですが、個別の事情も有るかと思いますので、
近隣の不動産業者等にご相談されてみては如何でしょうか。

(高原開発・涌井さん)

借地権の買取と建物の解体について

借地権の買取と建物の解体について
埼玉・男性・30代

借地についての相談です。
40年程前に祖父が地主から土地を借り受けて、建物を建てました。
祖父・祖母・父・母・私が同居しておりましたが、
父が20程前に他県に家を購入し父・母・私は引っ越しをしました。
その後、父の弟が祖父・祖母と一緒に住むようになりました。
そして祖母が亡くなり・祖父も亡くなり最近父の弟も病気で亡くなりました。

家は現在空家となり、建物は相当老朽化しており価値はありません。
地代は父が現在払っています。
借地契約書は、亡祖父が紛失しており父もわからないと言ってます。
おそらく地主の方は持っていると思いますが・・・ 
そこで相談ですが、父は借地を地主に返したいと考えてます。
地主とはこれから方向性の相談をしに行く予定ですが
具体的にはまだ何も伝えてません。

①地主に借地権を買い取ってもらう事はできるのかどうか
②建物は通常解体して更地にする必要があるのかどうか
③あるいは第三者に借地権を転売したほうが金銭的に良いのかどうか
④地主との今後の打合せで気をつける事は無いか

以上 アドバイス宜しくお願い致します。


■アドバイス

私見ですが、
①基本的には難しいでしょう。
 但し、建物の買取請求は可能かも知れません。
②原契約の内容によります。
 通常は、更地にするよりも建物の買取請求を行うと思います。
③地上権設定して有れば、可能です。
 通常の賃借権の場合は、地主の承諾が必要かと思います。
④地主の意向を良く聞かれる事かと思います。
 もし、地主がその土地を売りたいと言ったら、借地権の分を安くして頂く事は可能かと思います。

(高原開発・涌井さん)

借地の更地返しと側溝について

借地の更地返しと側溝について
富山・女性・40代

◆借地をしていた土地を更地返還する際の土地状態についてのトラブル◆

■100年以上前より地主の方より借地をし、そこに住んでいた。

■当時、借地契約書等の書類は交わしていない。代々借地していた為。

■借地は角地で2方向に側溝がある。
側溝は、借地開始当時からあるものではなく、
(当時は舗装工事等もされてはいないので)借地後家屋を建築し、
数十年の間に道路舗装工事や側溝工事があった。
しかも側溝は、個人所有の土地部分のコンクリートの施工は無い。
底面のみコンクリートを流したような感じのもの。

■家屋の解体は、現在終了しており、
地主への地代は2010/03/31時点でを終了の旨、双方で確認。
毎年2回地代を支払っていたが、【1-6月・7-12月迄】借地解除という前提で、
2010/03/31付けにて1-6月分の地代を支払い済。
本来は3ヶ月分で良いが、6ヶ月分支払った。

■解体工事終了し、建物は一切無いが、地主より一部分で側溝へ土砂が流出しているので、
その部分の土砂流出をなくすようにコンクリート等で防いでほしいと要望があった。

■土砂流出している部分は、解体した家を建てた際に基礎コンクリートを施していない部分である。

■地主の要望で、基礎部分は5-60センチの高さがあったが、
土地面にあわせて5センチ程度残し、全てカットした。費用はこちらで、解体時に負担する。


質問1:
更地という定義の中では、基礎部分が残って言う状態で、更地といいきれるのか?

質問2:
土砂流出部分を地主の要望どおりに、コンクリート等で固める必要があるのか?

こちらの考えとしては、
地主の要望は、側溝を工事した方(市役所等)に言うべきで、
借地者への要求ではないと考えております。

土砂流出は、借地時から、何も手を加えてはいない所から流出であるからです。
解体前の家屋に住んでいたころより若干の土砂の流出はあり、
ある程度流出があったらその土砂は、こまめにスコップ等で出していました。

土砂が流出していないのは、
解体された家の基礎部分を残しているから流出していないだけで、
原状回復という意味では、基礎部分も取り払うべきだが、
それは地主の要望で、基礎の一部は残している。

いろいろ書き込みましたが、どうすれば良いかご意見・アドバイスをいただければと思います。


■アドバイス

私見ですが、
1、更地返しの場合は、基礎も撤去致しますが、地主の要望なら、
後々のトラブル回避の為、それを書面化すれば良いでしょう。

2、土砂流出については、ご相談者の考えを支持致します。
地主にそのまま伝えて交渉すれば良いと思います。
(高原開発・涌井さん)


■相談者より

有難うございます。勇気付けられました。
地主さんに理解してもらえるようもう一度説明してみます。


借地の名義と建物の名義の違いについて

借地の名義と建物の名義の違いについて
東京・女性・40代

借地の名義と建物の名義の違いについて。

借地の地主さんが土地を売ったとのことで、地主が変わったことを、
今迄とは違う不動産会社の人が知らせにきました。

借地人である父が対応したのですが、
誰が買ったとの話はなく、その不動産会社が新しい地主となったようです。
今度からの地代はどこへ支払うといった話もなく、
後日、違う場所でお話をしましょう、とのことだったそうです。

地主が変わっても、契約内容はそのまま引継がれ、
新しい地主との再契約なども必要のないもの思っていましたのですが、
引継ぎに関する契約といったものがあるのでしょうか?

借地の名義と建物の名義が違うと、
地主の変更によって、建物の撤去・土地の明け渡し、
または買取りが要求されるのではないかといった話も聞き、
そのような話があるのではないか、その場合、
どのように対応をしたらよいのか、心配しています。

底地であっても土地買取りの余裕はなく、地域の人間関係などもあり、
最低でも、元の地主さんとの契約期間が残っている間は、
そこに住み続けたいと考えているのですが…。

ちなみに、元の地主さんとの借地契約は、あと12年ほど残っています。
更新料は払い済み、地代は年2回で、半年分を先払いしたばかりです。

元々は、借地の名義と住んでいる借地上の建物の名義は、
亡くなった父の父で、旧借地権の頃から契約していました。

父の父が亡くなり、借地の名義のみ父に変更したそうです。


■アドバイス:1

私見ですが、底地を買った不動産業者からの条件が提示されておりませんので、
その条件が提示されてから、ご検討すべきかと思います。

(高原開発・涌井さん)


■相談者より

涌井 様

建物の名義が違っているままでの話し合いが不安で、心配だったもので…。
建物の名義変更を、いつしてもいいのかも、わからなかったので。
(これも条件が提示されてから、検討すべきですね)

コメントをしていただき、どうもありがとうございました。


■アドバイス:2

私見ですが、
建物の名義、借地契約の名義、双方とも
ご相談者が法定相続人で有れば、あまり問題は生じない筈です。

(高原開発・涌井さん)

法定更新と地代の値上げについて

法定更新と地代の値上げについて
東京・男性・40代

現在、法定更新で土地を借り(20年前に契約が切れました)、工場兼住宅が建っています。
地主が、法定更新20年目ということで、地代の値上げと、賃貸契約の締結を求めてきました。

うわものの工場兼住宅は、人に貸していましたが
今年の4月で引き払われて家賃収入が途絶えたため、
更新料は払えないと地主に言うと、
地主は、今度は一転して、更新料をもらえないのなら新契約は締結しないと言ってきました。

地代の値上げについては、その根拠になるべき、
固定資産税支払いの証明書を地主に求めています。
それにしても、なぜ今値上げなのか、しっくりこないので、
最悪、調停でもやむを得ないかなとこちらは腹をくくっていますが、
調停に持ち込むことについての、こちらのデメリットや
リスクはどんなものがあるでしょうか。
具体的に言うと、地代は年間40万ほど支払っており、
その2割の値上げを言われています。

更新については、地主側の不動産業者が、
20年目なのだから今契約しろ。
このまま法定更新だと建物が朽廃したらそれっきりだとか
地主がヤクザに底値を売ったら酷い目に遭うぞとか
いろいろ脅かしてくるのですが、そういうことって、
別に賃貸契約を締結していたって結局同じことではないかと思うので、
はたしてこの業者を信用していいものかどうか迷っています。

賃貸契約は、法定更新20年目でなくても
工場兼住宅の賃借人が見つかった時、
たとえばそれが来年ならそのときでもいいのではないかと思っているのですが、
先方の不動産業者が急がせるように、どうしても今年でないとダメなのでしょうか。


■アドバイス
私見ですが、
建物の所有を目的とする借地の期限の問題かと思います。

契約終了時に、建物が現存する場合は、
基本的に大家側から更新拒絶を行う場合は、正当事由が必要です。
この正当事由には、立退料の支払も考慮することができます。

地代の値上げには、それなりの明確な理由が必要と思われますが、
ご相談者が納得できないので有れば、勿論応じる必要性は一切無いでしょう。

また、法定更新と言う制度が有る限り(旧借地法による契約)、
新たな賃貸借契約(新借地借家法による契約)を締結する必要も一切無いでしょう。
この法定更新は、建物が存在する限り続きます。
(旧借地法下で設定された借地権、いわゆる既存借地権の効力は、
借地借家法の施行によって妨げられないとされています・附則4条)

更新料は契約書に明記されていない場合は、
相当の理由が認められない限り支払い義務はないでしょう。

期間を超える建物の建て替えには、地主の承諾が必要で有り、
その場合は承諾料の支払いの問題は生じるでしょう。

底地の売買は、それなりに安くなります。これは賃借人の権利が強いからです。
今回の地主側の言い分に、相当の理由が有るとは思えません。

尚、不動産業者の行っていることは、強迫行為とも取れ、かなり悪質とも思います。
東京都のようですから、
東京都都市整備局の不動産相談に行かれることをお薦め致します。
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_seisaku/300soudan.htm

(高原開発・涌井さん)

借地での地盤沈下の問題について

■相談内容 借地での地盤沈下の問題について
千葉・男性・30代

借りている土地(宅地)が地盤沈下を起こした場合、
その対処にかかる費用は、土地の所有者が支払うべきか、
借りている者が支払うべきか教えてください。よろしくお願いします。
土地には、建物が建っています。建物は、借りている者の所有です。


■アドバイス

私見ですが、地盤調査・地盤改良等は
設計士・建設会社が責任を持つのが、最近の傾向です。
これは借地でも同じで、家を建てた設計士若しくは
建設会社との補償交渉となろうかと思います。

(高原開発・涌井さん)

借地権の相続と返還と税金について

相談内容 借地権の相続と返還と税金について

神奈川・男性・50代
200坪の借地(旧借地権)を相続します。
そこには築40年の自分の家と、築50年の貸家3件が建っています。
現在は借地の契約書はありませんが、
地主さんから、この相続を機に作成しようと提案がありました。

貸家の方はリフォームをサボっていて、
現在居住中の方が出て行かれたあとは多分もう貸せない状態です。
地代は家賃でぎりぎり間に合っていますが、現在居住中の方がいなくなれば払えなくなります。
もうすぐ年金生活ですので、それ以降の地代を払い続けるのは不可能です。

また、今回の相続にあたり、地主の方から
坪あたりの手数料を要求されていますが、これを考えると明らかに赤字です。
この場合、地主さんに貸家分の土地の借地権をお返ししするのが一番損のない方法でしょうか。
そもそも、こちらの都合だけで、借地を部分的にお返しすることなどできるものなのでしょうか。

もう一点、今回の相続により、相続税がかかるのかどうかについても教えてください。

どうぞよろしくお願いします。


□■アドバイス

私見ですが、
通常は借地を返すというよりは、
借地権の買い取りを、地主に対して要求する事になると思います。

地元の不動産業者、不動産鑑定士等にご相談されては如何でしょうか。

(高原開発・涌井さん)

不動産相談インデックす

  • http://fudosan.jp/
    新規相談受付は、上記から。

    ◆Fudosan.JPに、皆様から寄せられたご相談で、アドバイザーさんからご回答頂けた記事をまとめた、 不動産相談事例集です。 トラブルの未然防止、相談の解決に向けてお役に立てればと公開しています。 アドバイザーさんからのアドバイスを、大いにご参考ください。

    ◆右上の検索ボックスで、お調べになりたい言葉を記入し、検索するか、 右のカテゴリーの、「借りる」「貸す」「売る」「買う」「建てる」「資産」から、お探し下さい。

    ◆各記事に、コメント投稿による追加のご質問、ご相談は受け付けていません。こちらより、新規にご相談ください。

    ◆各記事に、アドバイスを投稿されたいアドバイザーさんは、こちらを参照の上、ご投稿ください。

    ◆毎日の、新着不動産相談は、⇒ 不動産相談.comへ。

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