井戸の埋め立てと盛土の告知義務違反について

愛知・男性・30代

お世話になります。
先日、建売住宅を購入いたしました。
購入の決め手は、唯一もらえた資料A4チラシ1枚に●社の△△使用とかかれていた為です。
ですが、虚偽記載であることが判明しました。

そのため、仲介不動産業者が責任を感じ、補償の提示を行い、
チラシを作成した売主は強気の姿勢でしたが、わずかの補償提示がされました。

判明したのは契約直前でしたが、契約解除に伴い、さまざまな費用発生が想定され、
そこまでの補償は両者できないとの回答でしたので渋々契約しました。

その後、仲介業者が法的には売主より責任が軽いと把握したらしく、
補償は一方的減額、売主の補償は変化無しという形で、準泣き寝入りとなりました。

で、前置きが長くなりましたが、近所の方の情報で駐車場に、
かつて枯れていない井戸があり、この物件の為、整地しても
井戸のところが窪んだため、盛って対応していたとの情報が寄せられました。

仲介業者はなにも聞かされてないとの返答でしたが
売主(上場企業)の担当者に尋ねると、実は・・・という形で告白されました。
井戸を埋める際にも売主の社員が立ち会ったそうです。

これは告知義務違反にあたると思いますがどうなのでしょうか?

また、再陥没に備え、何か契約を交わしたほうがよいのでしょうか?

また、前述の経緯から、
実害以外の補償要求を考えておりますが、無理な話でしょうか?

色々驚きの連続で困っております。ご助言の程、お願い申し上げます。

尚、売主は建売専門の上場会社です。私も零細個人株主です。


■アドバイス

私見ですが、
ご指摘の通り、『告知義務違反』さらには、宅建業法・消費者契約法の『重要事項の説明違反』
となる可能性が高いでしょう。

その売主業者を管轄する都道府県
http://www.pref.aichi.jp/ken-fu/takken/index.html
若しくは上場企業ですと大臣免許でしょうから、国交省の出先機関である中部地方整備局
http://www.cbr.mlit.go.jp/
の宅地建物取引業者の監督部署
http://www.cbr.mlit.go.jp/kensei/info/license/estate-agent.htm
に、直接ご相談されてみては如何でしょうか。
場合によっては、国交省
http://www.mlit.go.jp/index.html
に直接ご相談されるのも良いかも知れません。

(高原開発・涌井さん)

中古マンションの、残された家具の下の変形について

埼玉・男性・40代

ペット飼育可能の中古マンションを購入したのですが、
引き渡されハウスクリーニングした事によって売主が犬を飼っていたことを知りました。

そもそも内覧時は犬はおらず、やけに香水臭いなと感じていましたが、
後で思えば犬の匂いを消していたのでしょうか。。。
口頭で動物を飼っていたという説明はなく、
こちらからも、頭が回らず質問をすることはありませんでした。

家具がなくなると床の傷と壁紙の爪あとがよく分かり、
中古物件であるのでしょうがないと、なんとか納得してするようにしています。

しかし、残していかれた家具をずらすと、
犬がおしっこした後があり、乾燥し、毛が絡み付いていました。
そして、その部分を拭き取ると長時間放置されたためにフローリングが変形し、
木材と木材の隙間のところで10cmくらいにわたり
1cm弱隆起(?)したようになってしまっていました。

そこで質問です。
内覧で見えない部分の問題点を売主に請求することは出来ないのですか?
そもそも犬を室内で飼っていたことを
重要事項説明書等に記述する義務等は無いんでしょうか?
アレルギーの人とか問題あるかと思うのですが。。

騙された気分で、悔しく思います。

以上宜しくお願いいたします。


■アドバイス

私見ですが、
重説及び売主による物件状況報告書に記載されていなかったとなると、
隠れたる瑕疵もしくは虚偽の状況報告に該当する可能性もあるかも知れません。
もし、仲介不動産業者が入っているのであれば、
『物件状況報告義務』に違反しているのでないか、と問い合わせてみては如何でしょうか。
もし、仮に瑕疵担保免責であったとしても、
「意図的に隠蔽していた瑕疵までは免責されない」と主張してみるべきかと思います。

(高原開発・涌井さん)

売主と施工主のマンション修繕について

売主と施工主のマンション修繕について
兵庫・男性・40代

築11年の分譲マンションに住んでいます。この間絶えず欠陥が見つかり
その都度なぜか売主ではなく施工主と理事会が交渉し
住民に多大な迷惑をかけて修繕してきました。
今問題になっているのは断熱材不足です。
これも施工主と理事会で全戸無償修繕する事になりましたが
私は誠意ない修繕条件に反対で修繕する気はなく施工主ではなく売主と交渉したいのです。
しかし売主は全く無視しており施工主しか出てきません。
売買契約は売主と結んでいるわけですから売主が出てきて当然と思うのですが、
売主を引っ張りだす良い手はないでしょうか?
消費者センター等いたるところにお願いしましたが売主は出てきません。
よろしくお願いします。


■アドバイス

私見ですが、建物の瑕疵担保責任の問題かと思います。
瑕疵担保責任の損害賠償は、本来は売主に対してのみ行われるものですから、
ご相談者の言い分は当然とも思います。
ですから、売主に対して瑕疵担保責任の損害賠償を行えば良いだけでしょう。
マンションの理事会の総意として、弁護士に依頼するなりして、
売主に対し損害賠償請求すべき事案と言えるかと思います。
当初は内容証明の送付からの交渉開始、決裂すれば民事裁判と言う流れでしょう。

マンションの販売までには、
設計者、工事監理者、施工者、そして建築主、売主が関係します。
そして、それぞれには、それぞれの責任が有ります。
確かに、売主=建築主と建築業者=施工主間には、
請負責任等それなりの約束は有るのでしょう。
然し、瑕疵担保責任は、本来は売主が負うものです。
法的知が有れば、少なくとも、売主が顔を出さないと言う事は、有り得ない話だとも思います。

一方、2007年7月。
マンションの瑕疵(欠陥)を巡る問題で、最高裁が画期的判断を下しました。
これは、設計者、工事監理者、施工者に対して、
完成後20年間の不法行為による損害賠償請求権を認めた判決です。

詳しくは、下記サイトをご参考になさって下さい。
http://www.ads-network.co.jp/houki/hanrei-03.htm

このサイトをご覧になると、今回のご相談は、
本来の流れとは違った形で、交渉されてきた事が分かると思います。
ですから、ご相談者の言う通り、売主をまず交渉に出させる事から始めるべきだったんです。


(高原開発・涌井さん)

建売住宅の築年月日について

建売住宅の築年月日について
東京・女性・30代

6月に新築建売物件の契約をしました。
まだ契約する前(申し込み金は払った)に、
間取図に掲載されてなかった築年月日が気になって
仲介業者の方に尋ねたところ、その場で
「去年から造りはじめて今年完成した。」と答えられました。
そしていざ契約日を迎えたとき、売主より、去年の5月に完成した旨を言い渡されました。

気に入った家だったし、契約はしたものの、どうしてもそのことが頭から離れず、
仲介業者の方になんでそう言ったのか直接聞きました。
その方は、売主の不動産屋の店長にそう言われた、と答えたので、
「では、その店長に、なんでそう言ったのか私が怒っている」と伝えてもらうことにしました。

すぐに連絡が来ると思っていたのに、全く音沙汰ないので、
仲介業者の方に電話したら「店長に言いました。今現在確認中と言っていました。」とのこと。
確認もなにも自分が発言したことだし、契約書に書かれていることを何を今更確認するのか。

このやりとりの後からすでに2週間経っています。
私はどう行動すべきなのでしょうか。


■アドバイス

私見ですが、
ご相談者は、重説及び契約書に『去年の5月に完成した』と明記され、
説明を受け、納得されて契約したのかと思われます。

それ以前に「去年から造りはじめて今年完成した。」
と言われたのが気になっているのなら、何故契約したのでしょうか。

説明を受け、契約したのですから、それは
「築年月日の訂正説明」を受け入れたと思われても、致し方無いと思います。

(高原開発・涌井さん)

虚偽の報告と瑕疵担保責任について

虚偽の報告と瑕疵担保責任について
東京・男性・40代

●●の中古住宅を購入したころ、
直しておくと言われた玄関の雨漏りは修繕された形跡がなく、
さらに事前説明のなかった雨漏りが見つかりました。

契約前(22年4月)に玄関の雨漏り以外について、
去年9月のハウスメーカの点検で異常はなかったという話を
仲介の▲不動産から聞かされていました。
大手不動産会社の言うことなので信用してしまい
瑕疵担保責任を免除した契約をしてしまいました。

契約したとたんに売主からは一切の物件の内覧を拒否され続け、
これは何かあると思ったが手遅れでした。
引渡し後に確認すると2階にも雨漏りの跡があり、
不動産会社にクレームを付けましたが
「雨漏りはないと売主は言っている。窓から雨が吹き込んだ跡だ」
と言い張り無視されています。
天井に染みがついているのにそんな訳はないのですが。

その後ハウスメーカに確認したところ
点検をしたのは去年ではなく5年前でその時点で屋根防水は直ちに、
外壁塗装は2,3年中にやり直すことを勧めていたことが分かりました。

虚偽の情報を信じて入れた瑕疵担保責任免除はこの場合でも有効とみなされるのでしょうか。
小額訴訟等によって雨漏り箇所の現状回復等の賠償を求めることは難しいのでしょうか?
売主と仲介がグルになり、大手不動産の信用を利用して、
買主が泣き寝入りすることを見越して最初から騙そうとしたとしか思えず
とても悪質だと思いますが。


■アドバイス

私見ですが、
『その後ハウスメーカに確認したところ
点検をしたのは去年ではなく5年前でその時点で屋根防水は直ちに、
外壁塗装は2,3年中にやり直すことを勧めていたことが分かりました。』
と言う明確な証言が得られ、書面に出来れば、
民法上の詐欺による契約となる可能性も有るでしょう。

民法96条【詐欺又は強迫】 
①詐欺又は強迫による意思表示は,取り消すことができる.
②相手方に対する意思表示について第三者が詐欺を行った場合においては,
  相手方がその事実を知っていたときに限り,その意思表示を取り消すことができる.
③前二項の規定による詐欺による意思表示の取消しは,
  善意の第三者に対抗することはできない.

「詐欺」とは、以下の要件を満たす行為をいいます。
1、相手方を欺き、かつ欺くことによって
  相手方に一定の意思表示をさせようとする意思があること
2、「欺罔(ぎもう)行為」(故意に事実を隠蔽し、または虚偽の表示をすること)があること
3、騙された者が、欺罔行為によって錯誤(第95条参照。)となり、
  その錯誤によって騙した者の望んだ意思表示をすること
4、欺罔行為に違法性があること

以上の要件を満たせれば、契約は取り消す事が出来ます。

(高原開発・涌井さん)

中古物件の天井について

相談内容 中古物件の天井について

長崎・男性・40代
中古物件購入の売買契約、手付金50万の支払いをしました・・・
が、よくよく見ると、天井に張りがなくぶわぶわ状態でした。
素人、天井まで、目が行き届きませんでした。
不動産屋さん、説明義務は、ないんでしょうか?
やはり、こちらのミスでしょうか?
解約の際、手付金は戻らないんでしょうか?


□■アドバイス

私見ですが、
『天井に張りがなくぶわぶわ状態』が良く解からないのですが、
恐らく、合板とかボードの天井が膨らんで柔らかくなっている状態
なのでしょうか。
現に雨漏りが有るのかどうか。
構造材にも被害が有るのかどうか。
建物の経過年数や売買価格の設定にもよるかと思います。

雨漏りや構造材の被害が有れば別ですが、天井に張りが無い
と言う事まで説明責任が業者に有るかどうかは微妙かとも思います。
かと言って、貴方に見落としたミスが有るとも思いませんし、
単なる勘違い・見落としの類かとも思います。

解約の場合は、業者の説明責任を責めるよりも、
『天井に張りがなくぶわぶわ状態』である事に契約後に気付いた為、
どうしても契約を白紙撤回して欲しいので
印紙代意外は戻してほしいと交渉してみては如何でしょうか。

業者がゴネた場合は、その業者の所属する団体に相談するか、
都道府県の住宅部等の管理行政官にご相談されれば良いかと思います。

(高原開発・涌井さん)

告知義務違反と損害について

相談内容 告知義務違反と損害について

千葉・男性・30代
買い替えのため、2年住んだマンションを売却しようとしたところ、
自分が購入した1年前に、前住民が変死(孤独死だが死因は特定できず)
していたことが判明しました。
購入時には、重要事項説明書はもちろん、
口頭でも何の説明もありませんでしたので、知らずに購入してしまいました。

これは、告知義務違反にあたりますか?

また、売却しようにも買い手が見つからず、
また、売却価格が周辺相場よりも下がってしまいました。
告知義務違反に該当する場合には、このような損害に対して、
売買契約自体を解消するとか、下落した分を請求するとか、
何か具体的に手を打つことはできるでしょうか?

よろしくお願いいたします。


□■アドバイス

私見ですが、
精神的瑕疵物件に該当する可能性も否定できませんが、
変死の原因、経過期間、所有者の変遷等、
微妙な判断が必要かと思います。

交渉では中々難しいとも思いますし、
最終的には法的判断が必要かとも思います。
弁護士にご相談されるか、行政・弁護士協会等の行っている
法律相談にいかれる事をおすすめ致します。

(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

涌井様
コメントありがとうございます。

お礼のお返事が遅れて申し訳ありません。
このページの存在に今日気付きました。

最寄の宅建協会の相談所では、変死の原因は特定できないものの、
経過期間が10日前後あるので、事故に該当するのではないか?
とのことでした。
所有者の変遷については、
亡くなられた前住民→その身内→不動産業者→私になりますが、
その間に居住していた人はいないです。
アドバイスに従って、次は県の法律相談に出向いてみようと思います。

中古住宅の告知義務違反と専任媒介について

相談内容 中古住宅の告知義務違反と専任媒介について

千葉・女性・30代
昨年11月に中古住宅を購入しました。
物件を見に行った際に不動産にご近所に住まわれている方々について聞くと
「皆さんよい方ですよ」といわれました。

しかし、売買の仮契約の際、売主より隣人が一般に言うひきこもりであることを伺いました。
ただ、今までトラブルもないし普通に生活していれば特に問題はないです。との説明をうけました。
仮契約ですでに手付金を支払った後の、報告だったので不信感はあったものの、
売主さんの説明の通り「特に問題がなかった」のであれば・・・とそのまま契約を進めました。

しかし、今月リフォームのご挨拶にとご近所にご挨拶に伺ったところ、
何件かのお宅より引きこもりの隣人の話をお聞きしました。。。
怖くなって売主へ事実はどうだったのか、
不動産屋への報告をされたのかを聞き現在に至ります。
(不動産屋への報告はしていたそうです。)

ご相談させていただきたいのは、
不動産屋が隣人が引きこもりだという事を隠し、うそをついた事について
何かペナルティー的なものが与えられるかどうかと、
もしできるのであればその方法を教えていただきたいのです。

現在、リフォームも進み、住宅ローンも始まっていますし、不安はあるものの、
このまま引越してそこに住む方向で家族では話し合っています。

ただ、現在住んでいる自宅を同じ不動産屋で専任媒介をお願いしているため、
上記の件でクレームをつけて現在の自宅の売り業務をおざなりにされてしまわないか
という不安もあります。もしクレームをつけるのであれば、
現在の自宅の売買が成立してからの方がいいのでしょうか?
時間が経ってしまって問題はないのでしょうか?

など、お教えいただければと思います。
何卒よろしくお願いいたします。


□■アドバイス

私見ですが、
近隣トラブルの一種かと思いますが、近隣の誰でもが知っていたり、
一目で解かる様な酷いゴミ屋敷・騒音発生・異臭発生等については
やはり説明義務が有ると思います。

引きこもりについては、それ自体が説明義務が有るとは言い難いと思います。
今回は売主さんからも説明が有った様ですが、
それ自体が即隣人トラブルに繋がるとは考えにくいと思いますし、
契約を止めるとすれば、その説明の時に止めるべきだったと思いますが如何でしょうか。

もし、隣人の引きこもりについて、業者から説明が無かったとすれば、
それは貴方が契約時に判断されたのと同様、その仲介業者も売主さんの説明を聞いて、
その程度の事なら説明する必要はないと判断したのかも知れませんね。
『不動産屋が隣人が引きこもりだという事を隠し、うそをついた事』
と言う程の意識は無かったとも推測されます。

契約後日に近所から聞いた話の内容も不明ですし、
その近所の話しが真実なのかどうかも不明です。
万が一、売主と隣人の間で、明確な事件が起きていたのだとしたら、
それは売主が正直に言うべき事で有って、
仲介業者が個人的トラブルまで調査できるかは、甚だ疑問でもあります。

契約解除を行うとすれば、どちらかと言いますと
売主の虚偽の説明による、錯誤による契約無効(民法95条)を主張し、
且つ実損が生じれば損害賠償請求を行った方が良いかも知れませんが、
それも可能かどうかは交渉若しくは法的手続きをしてみないと解かりません。

(高原開発・涌井さん)

事故告知の責任と契約解除について

相談内容 事故告知の責任と契約解除について

東京・30代・男性
中古マンション購入の契約を行い、手付金を支払いました。
ローン審査なども順調に終えたのですが、突然、先方の仲介会社から連絡があり、
完成前だが、10年前にそのマンションから飛び降り自殺があったと知らされました。

当時、お祓いが、説明会が行われたので、売主さんが知らなかったということはありえません。
このことを知っていれば、同じ価格で購入はありえませんでした。

先方からは、そのまま話を進めてほしいと言われましたが、
契約を取り止めたい気持ちでいっぱいです。

このような場合、手付金返却を求めるのは難しいでしょうか。
また、仲介手数料は、そのままかかってしまうのでしょうか。

よろしくお願いいたします。


□■アドバイス

私見ですが、
精神的な瑕疵物件に該当するか否かで、考え方は全く変わってしまいます。

マンションの別の階で、且つ10年経過した物件が、
精神的な瑕疵物件となるかどうかは、非常に微妙な感じも致します。

弁護士等の専門家にご相談されることをお勧め致します。

(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

ご回答ありがとうございます。
突然聞かされた内容に、ショックを受けていたのですが、
落ち着いて解決まで進めたいと思います。

シロアリ被害と瑕疵担保責任について

相談内容 シロアリ被害と瑕疵担保責任について

岐阜・女性・60代
3年半前に小さな鉄骨マンションを請負で1棟購入しました。
今月1階の入居者が退去したので掃除をしていたら白アリを発見。
リビング、キッチンの1方向の壁と床の巾木の内部が被害にあり、
また一部壁の中の木も被害がありました。
施工業者に連絡の上、白アリ駆除業者に駆除してもらい被害部分は修復。
これらの費用は全て施工会社が負担してやってもらいました。
会社は保障期間は完成・引渡し後5年までなので無償で駆除・修復しましたとのことでしたが、
この白アリ被害は瑕疵担保責任の範疇であり、鉄骨の場合は引渡し後10年ではと考えております。
施工会社の言うとおり5年までしか保障されないのでしょうか? 
ご助言お願いいたします。


□■アドバイス

私見ですが、賃貸マンションにつきましては、
品確法の『住宅』に含まれると思います。

平成12年4月1日の「住宅の品質確保の促進等に関する法律」
の施行後は、全ての新築住宅に対する10年の瑕疵担保期間が義務化されました。
新築住宅の請負人または売主は、住宅取得者に対して、
構造耐力上主要な部分(住宅の柱や梁基礎など)や屋根等の
雨水の浸入を防止する部分の瑕疵について、引渡の日から
10年間その瑕疵を修補するなどの義務を負うことになりました。
然し、これはあくまでも『構造耐力上主要な部分(住宅の柱や梁基礎など)や
屋根等の雨水の浸入を防止する部分の瑕疵』についての保障です。

シロアリ被害については、第三者保証機関の保障約款にもよりますが、
品確法に対応しているはずですから2年までの保障になると思います。
ただし、防蟻処理を行った場合、防蟻施工業者により5年または10年の保障
をしている所もありますから、その保障期間を確認して下さい。
また、シロアリ被害で請負会社の10年保障の対象となるケースとしては、
雨漏れ等により二次被害的に白蟻が発生した場合が考えられると思います。

(高原開発・涌井さん)

不動産相談インデックす

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