解約通告のタイミングと家賃支払いについて

滋賀・女性・20代

家の解約について聞きたいのですが、例えば、
「契約を解約する場合、契約が切れる2か月前までに不動産に電話してください」
という更新手続きの案内手紙が来るとすれば、その時期を逃してしまった場合、
私の方に確認の電話なしで一方的に不動産は私は更新したいという判断をするのはありでしょうか?

また、届いた案内の手紙には一切これに関する注意事項は書いてありませんし、
契約を解約する書類も一緒に送られてないです。

私は契約が切れる前までに家を出るつもりなのに、時期を逃してしまったミスのせいで、
契約が切れた後の1か月分の家賃まで払わないといけないことになっていますが、
これって普通でしょうか?

どなたかよろしくお願いします。


住宅の賃貸借契約においては、貸主と借主のどちらか一方が解約通知を行わない場合、
自動更新とされることが一般的です。
したがって、普通かどうか、と言われれば、普通ですし、
もともとの契約書をしっかりと確認するべきです。
なお、解約通知は電話ですと言った言わないの話になりがちですから、
メール・FAX・郵便等で行うことをお勧めします。
送った上で、到着の確認電話まで行なって下さい。
それでも届いていないと言われるのが不安であれば、
「配達証明付内容証明郵便」を利用しましょう。
(ディアレストコーポレーション 立川さん)

店舗の立退き、補償の交渉について

兵庫・男性・30代

本日、平成23年2月3日15時頃に、家主様から話があると伺い、
事務所へ行きました。世間話をしながら突然な内容を言ってきました。

内容
家主様が現在約1000坪ある土地(●●店の物件を含め)
宅地業者に売却をしようとしているとのことでした。
こちらの話は、我々が契約する前にも若干話しがあったようです。

条件1(そのまま契約終了まで営業する場合)
当店と家主様の契約は、平成21年11月~平成24年11月、
3年契約で以降1年更新の話で契約を結んでおりました。
家主様は、宅地業者に売却して宅地業者との話しあいで、
当店のごみ箱より左半分(駐車スペース約7~8台)を宅地にするようです。
それに伴い、当店の店裏スペースを駐車場にしてはどうか
という話が出ているみたいですが、現在、草木状態になっており、
コンクリートもしくは、砂利にするにしても費用がかかり、
この費用は宅地業者と話し合いになりそうです。

又、家主様は、宅地業者に一旦売却することで、貸主様は、宅地業者になります。
但し、3年契約が終了次第、全て宅地にするようで、●●店はなくなる予定です。
*契約書では、駐車場込みで駐車場の番地も記載しております。
又、店舗裏側に駐車場を開設した場合、又、ポール看板の撤去等で売上減収になります。

条件2(土地を買い取る場合)
現在、契約している土地、建物坪数は、約300坪あります。
こちらの土地が1坪8万円のようで、銀行からこちらの土地を担保に
お金を借りて家賃と称して銀行に支払うことです。
開業して、1年少しですが万が一売上が低迷し、営業が困難になった場合でも
この土地を売却、もしくは貸店舗にすることも若干検討しております。
しかし、300坪とありますが、契約時の駐車場スペース込みのことで
実際には、宅地業者が入るので実際の坪数で買い取る場合は、300坪ではなく、
店舗裏側の駐車場と坪数になり300坪よりは少なくなると思います。
この場合も駐車場スペースが店裏側になることで売上減収になるかと思います。

又、売却した時点で宅地業者は、●●店のポール看板を取り外したいと言っております。
ポール看板については、即外すそうです。
家主様は、まだ契約に至っていない様子ですが、
ほぼ契約するつもりで話しをいきなりしてきました。
今度、日にちを決めておりませんが宅地業者と話し合いをするつもりです。


問題点1
条件1のように店舗正面駐車場(6台分)は、約店舗裏に(約6台分駐車スペースあり)
駐車場にすることは可能ですがトラック等が止めれなくなりそうです。
駐車場の問題で売上の低迷になるのかが心配されます。

問題点2
現在、●●店で借り入れ2000万円内約1800万円前後残金があります。
こちらは、10年で返済計画をしておりますので、3年で満了した場合は、
返済のみが残ります。

こちらの返事を宅地業者が急いでいるのかわかりませんが、
約1週間以内で返事を下さいとかなりせかされており、非常に困っております。

まず、問題とするのは、家主様が宅地業者に土地を売却した場合は、
話し合いにもよりますが、店舗駐車場が半減して営業が困難になること。
そして、契約満了後には当店が立ち退きをしないといけないこと。
それらは、当初の話で何も聞かされていませんでした。

本来であれば、宅地業者は、一度に開発をしたいみたいですが、
当店の契約が残っている理由で半分の土地のみ先に開発するみたいです。

私のほうでは、店舗に費やした開業費用等の立ち退き料や補償(返済分)等が
支払われるならすぐにでも明け渡してもいいかと考えております。
平成22年年商5900万円ですが、他いろいろ請求できるものでしょうか?
家主様は、土地1000坪8万円で売却したらお金はあるはずです。
状況に応じて、裁判も考えておりますが、どうしたらいいでしょうか?


■アドバイス

多額の金銭問題が絡む問題ですので、
弁護士等の法律の専門家にご相談される事をお勧め致します。

(高原開発・涌井さん)


■相談者より

お礼が遅くなり申し訳ありません!
お忙しい中、また、無料にも関わらず丁寧な返事をいただき、ありがとうござました!
何か胸のつかえがとれた感じで安心しています。弁護士にも早速相談に行きました。
今後の話し合いになるかと思いますが、また、機会ございましたら
ご鞭撻いただければ幸いです。ありがとうございました!

競売で立ち退きの必要がある学生寮について

東京・男性・30代

急に立退きと言われたら

私は2年半前に大家さんから2階建ての一軒家を借りています。
契約上では「近くの大学生の寮」として利用しています。(又貸しのことで)
そして、半年前からその大家さんは破産して、その家は競売物件になったそうです。
前日に急に以下のものを貼ってられいました。

--------------------------------------------------
入居者のみなへ 「お知らせ」

 この度、本物件(平成22年ヶ第9XX号)の所有権移動の手続きが完了し、
建物所有者が(株)XX不動産から(有)XXへ移動したことを通知いたします。

 つきまして、皆様のご希望を伺った上で立退きにかんする相談をしたいと
考えておりますので1月23日までにご連絡ください。

(有)XX 部長:XX 連絡先:090XXXXXXXX
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

居座りのつもりがありませんが。今、一番困っているのが住んでいる学生達の今後です。
その有限会社の部長とどう交渉すればよいでしょうか。
また、競売での立ち退きについて、こちらは立退き料を請求できますでしょうか。

ぜひ、皆様からごアドバイスを戴きたいと思います。


■アドバイス

私見ですが、
強制退去の執行となりますと、それなりに費用がかかりますので、
取得者は速やかに退去交渉を進める為に、若干の退去資金を提供する
のが、一般的かとは思います。

取り敢えずは、新規取得者の言い分を聞いてみて下さい。

(高原開発・涌井さん)

アパートの更新拒否とクロス張替えについて

神奈川・女性・80代

私は二年契約でアパートを借りていて来月が更新月なのですが
大家が周りからの苦情が多く私の隣に住んでいた人が私ともめて出ていきました
なので更新拒否されました確かに私にも非があり反省していますが
急に出て行けと言われても困ります法律には半年前には通告しないといけません
しかも隣もうるさくしていたのにクロスの張替えの費用を負担したそうです
この場合私は負担もされずに出て行かないといけないのでしょうか


■アドバイス

私見ですが、
大家側からの更新拒否には正当事由、若しくは賃借人の重大な契約違反が必要です。
それらに該当しない場合は、更新拒否は出来ません。

行政の行っている無料法律相談等にご相談に行かれる事をお勧め致します。

(高原開発・涌井さん)

契約期間と日割り計算について

契約期間と日割り計算について
静岡・男性・10代

アパートの契約について

アパートの契約についてなのですが、私がした契約によると、
賃料の計算は建物明け渡しの月の賃料等の計算は日割り計算とする。
となっています。

ちなみに契約は平成22年3月1日からです。

そして期間違約という項目によると、本契約期間開始の日より
12ヶ月以内に私の都合により明け渡しされたる場合は
期間違約の補償金として賃料一ヶ月分を、賃主に支払うものとする。
とあります。

私は2月10日に引っ越す予定です。

2月の家賃は日割りで払うとして、一応2月は12ヶ月目なのですが、
この期間違約に該当してしまうのでしょうか?教えて下さい。

ちなみに契約は平成22年3月1日と記載してありますが、
実際入ったのは3月20日で、家賃は20日からの10日分を払いました。
この記載を念頭に置くと、例え2月10日に引っ越しても契約は2月28日までとなり、
12ヶ月が経過すると私は考えるのですがどうでしょうか?


■アドバイス

私見ですが、
住宅用なのか業務用なのかの明記が無いので、はっきりとは言えませんが、
もし住宅用なら、『本契約期間開始の日より
12ヶ月以内に私の都合により明け渡しされたる場合は
期間違約の補償金として賃料一ヶ月分を、賃主に支払うものとする。』
と言う契約書の内容自体が有効とは思いません。

但し、事業用賃貸物件の場合は、契約書に事業用と明記されていますと、
有効になる可能性も御座います。

その場合は、実際に引っ越しするのは2月10日でも、
2月末まで家賃を支払えば足ると解釈致します。

(高原開発・涌井さん)

賃貸マンションの立退き要請について

賃貸マンションの立退き要請について
兵庫・男性・30代

敷き引きなしで分譲賃貸のマンションに住んでいます。
永住の気持ちでもう5年住んでるんですが、
家主がその上を売りたいと急に言い出し、
お金がないので無理だと言うと、出て行って欲しいと言い出しました。
ペット可ですので、フローリングなど傷んでいますが、それは自費で治してくれといいます。

家主からの一方的な言い分ですので拒否しようと思い、不動産屋に相談したところ、
修復費用だけでなく、引越し費用まで持ってもらうような例もあるとのことです。

こんなケースで、精神的にも金銭的にも困っております。

家主でどういった形で申し立てをすればいいでしょうか?

こちらから出て行くのなら修繕費を持つこともわかりますが

よろしくお願いします


■アドバイス

私見ですが、
一般賃貸借契約なのか、定期借家契約(更新無しの期限付契約)なのかによります。

一般借家契約の場合、明らかな契約違反(家賃の滞納・善管義務違反・転貸・その他違法行為)等が無い限り、大家側からの一方的な解約は、正当事由が無い限り認められないとされています。

今回のご相談のケースの場合は、大家が単に賃貸物件を高く売りたいだけの様ですから、正当事由は無いと見るべきでしょう。

新しい転居先への移転費用(移転先の契約に必要な経費・引っ越し費用)、更には移転先との家賃差が生じる場合は、その差額家賃の半年分以上は、大家に負担を求めても良いでしょう。

基本的に、退去を拒絶するのですから、明らかに行き過ぎる請求以外でその根拠が明確な費用は、大家に対して要求しても良いと思います。

尚、定期借家の場合は、期限が来たら、退去しなければなりません。

(高原開発・涌井さん)

道路拡張による立ち退きについて

道路拡張による立ち退きについて
東京・女性・30代

道路拡張のため取り壊しの話が出ており、
9月の交渉まで現在連絡待ちの状態です。
現在、路面店を都内で20万で借りております。

店舗は5月半ばに店員の急病により休業。
社員を新しく雇っても移転になれば解雇になるため営業を取りあえず休止し、
来月からしばらく休業の予定です。

休業中の店舗は他の仕事のため倉庫として使用しようと思っております。

立退きの話がなければ社員を雇い続ける予定でした。
立退きの話が落ち着き、出来れば違う場所に移り店舗を新しく継続したいのですが、
このような場合も立退き料は出ますでしょうか?

今後の対応に迷っております。


■アドバイス

私見ですが、ご相談者の場合は、営業補償、動産移転補償、
借家人補償、移転雑費補償が対象となりそうです。

営業補償については、恐らく倉庫として収益があるかないか
によるのでは無いでしょうか。

動産移転補償としては、店舗・倉庫の什器備品や
商品の引っ越し費用が対象となるでしょう。

借家人補償としては、土地買収価格の約2~3割は
借家人であるご相談者に支払われる可能性も有りますが、
土地の一部しか買収されないと、
一時退避費用となるかも知れません。

移転雑費補償については、倉庫としての移転費用は交渉可でしょうが、
店舗としての費用まで可能かは、かなり難しいとも思います。

(高原開発・涌井さん)

大家からの更新拒否で退去する場合の費用請求について

相談内容 大家からの更新拒否で退去する場合の費用請求について

東京・女性・40代
初めまして宜しくお願い致します。
更新二か月前の二月の末に、家賃を持参し
次回の更新のお願いをした時に更新の拒否を告げられました。
理由は田舎から出てくる若い人を住まわせたいし、
もう長くなったから・・・と曖昧な理由でした。

居続けながら交渉出来るという事を知りましたが、ヘタレでして
同じ建物で毎日嫌な思いをするのが憂鬱で新しい住まいを見つけ契約に至りました。
これから近々引越しなのですが、
こういう場合どのタイミングでどんな風に請求をすればいいのでしょうか。
新居にかかった領収書等を準備した方がいいのでしょうか。
こちらとしては、転居にかかった費用を請求したいのですが。
管理会社に仲介をお願いしようと思ってましたが、大家が更新時に手数料を払うことなく
全て自分の懐に入れていたようで仲裁をお願いするのは無理の様です。

現状
事実隣は退去を求められていないようなので生活出来ない程老朽化している事はありません。
賃貸料や更新料の遅れも一度もありません。
騒音や名迷惑行為等はしていません。
ただ、うちは大家の隣でもあり階上でもあるので歩く音がうるさいと言われたことがあります。
これは建物の構造上と古さからどうしようもない事だと思っていますが、
自費で四万強の防音のカーペットを敷いています。
基本的に余計なお金は一切出したくなく、
古くなり換気扇が壊れても自分でお願いしますという大家です。


□■アドバイス:1

私見ですが、その様な大家ですと、
弁護士からの内容証明が有効かと思いますので、
取り敢えず行政や弁護士協会等の行っている無料法律相談へ
行かれる事をおすすめ致します。

(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

涌井さま
御世話になります。
早速にありがとうございます。
お礼が遅れまして申し訳ございません。
引越をしていまして今に至りました。

大家の更新拒否なのにいざ次が決まって退去予告をすれば、
その時は黙っていても退去時に一か月ルールを持ち出して、
でもその分は結構だからとそれで全て丸められそうで、
その前に区の無料相談に行こうとしたのですが
全く予約が取れず間に合いませんでした。
現に、数日前に今月いっぱいで退去しますと言っても
「あーそうですか」だけでした。

契約書は大家独自で更新手続きを始めてから変わっており、
その中に、「賃借人は、本件貸室の明渡しに際し、賃貸人に対し、
移転料その他これに類する金銭上の請求をしないものとします」
とありました。それがあり強気なのかとも考えてします。
多分敷金でも何かあると思いますので
最後まで出方を見て仰って下さいました様に相談に行って参ります。
またご報告させて頂きます。ありがとうございました。


□■アドバイス:2

一般借家契約の場合は、契約書の内容とは関係なく、
大家からの申し出による更新拒絶には、正当事由が必要です。
然し、法律に無知な大家には、何を言っても理解して頂く事は
難しいでしょうから、専門家からの内容証明を送る必要が有る
と思います。頑張って下さい。

(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

涌井さま
お世話になります。
ご丁寧にありがとうございます。
まだ相談に至ってないのですが経過報告です。
本日明渡しをしました。
住んだ当時から掃除の後なのかところどころ黄色みがかって
白と言うよりオフホワイトな壁でしたが、夫が喫煙者なので、
壁が汚れていると言われ全張替するので
敷金(一カ月分)は返せないし、
十数万以上かかるのでもう一カ月分「くらい」
払ってもらわなけらばとの事でした。
想像するような極端な汚れではありません。
10年も住めばこのくらいになると思うのですが、
主観ですのでなんとも。

結局張替代金はあやふやでしたので
こっちで業者と話し合い見積もりを出してもらい
張替後に不足分を直接支払う事にしました。
10年位居住すると償却されると聞いたことがあるのですが。

この事も含めて相談しいい方向に向かう様に頑張ります。
些細な報告で申し訳ありませんでした。
いつもありがとうございます。


■□相談者より

涌井さま
お世話になります。
報告です。
法律相談に行って参りましたが、出てしまってからでは請求出来ないし、
方法が思いつかないと言われました。
いい勉強になったと思うしかないと。
そういう事でした。
取り急ぎご報告まで。
度々申し訳ありません、ありがとうございます。


取り壊しによる立退き交渉について

相談内容 取り壊しによる立退き交渉について

千葉・男性・30代
現在賃貸に居住しているのですが、管理会社が変わり、
嫌な予感はしていたのですが先日口頭で、
現在のアパートを取り壊すという話を受けました。
(書面での通達はまだうけておりません)

建物自体は10年超ですが、壊すほど古いわけではありません。
が、新しい管理会社はその土地を分譲販売するとのことです。

そこで、賃貸ではなく土地&建物を購入しようと考えております。

賃貸から賃貸の場合は立ち退き料に関連する情報は露出されているのですが、
賃貸から住宅購入の場合はどのような基準になるのでしょうか?

現在賃料は10万円程度
近隣の相場とほぼ同程度です。

退去予定日は4月(6ヵ月後)になる予定です。

できれば
1.引越し代
2.預けている敷金
3.現在の賃料の数ヶ月分
4.引越しに伴う諸費用

などを請求したく考えております。
現実的に可能なのでしょうか?

よろしくお願いいたします。


□■アドバイス

一般的に、借主の金銭的自己負担無しで
同等条件物件へ引越しして頂くことが、
立ち退き交渉の基本となり、
引越し先の賃料数ヶ月及び敷金返還・引越し経費等となるでしょう。
住宅購入の場合でも、他の居住者と同等条件で
交渉することになるかと思います。
1.引越し代
2.預けている敷金
3.現在の賃料の数ヶ月分
4.引越しに伴う諸費用
が全て可能かどうかは、交渉によると思います。
但し、4については内容が不明ですが、
1と含め引越し業者へ支払う実費となるかと思います。

実際の交渉では、
引越先物件の契約に伴う支払い明細額
(前家賃・礼金・敷金=預け金・手数料等)+指定引越し業者の見積額-預かり敷金との相殺
※敷金については差額支払い、引越し業者は指定
(数件まとめた引越しとなるので割引が利く為)となるのが、
一般的かと思いますので、
あくまでも、それと同等額程度ということになると思います。

(高原開発・涌井さん)

耐震偽装賃貸物件の更新料返金について

相談内容 耐震偽装賃貸物件の更新料返金について

東京・30代男性
現在住んでいる物件が耐震偽装物件であったため、
今月中の退去を求められおります。
私の場合、今年の5月に更新料として1か月分の家賃を支払ったのですが、
先方の説明では、
 「12月の更新の場合は更新料を貰いませんが、
  それ以前の更新については、更新料は返金しません」
とのことでした。
更新の前提には住居者の住み続けたいという意思があると思います。
先方の都合による強制退去の場合も、更新料は通常返却されないのでしょうか?
または交渉の余地はありますでしょうか?
突然のご相談で大変申し訳ございませんが、ご返答頂けると大変助かります。
宜しくお願いします。


□■アドバイス:1

まず最初に今回の事件に関しましては、大変ご立腹・ご心痛のことと
お察し申し上げますと共に、同じ不動産業界に身をおく者として、
お詫び申し上げます。

私見ですが、今回の件に関しましては、契約書の内容如何にかかわらず、
買主、および仲介業者は、誠心誠意、お客様に対して謝罪し、
対応すべきてあると思います。
対賃借人ということで考えますと、大家として瑕疵ある物件を貸したことは、
言い逃れるすべは無く、当然、責任を負うべきであると思います。

つまり、住宅として不適切な建物を住宅として契約して貸したということです。
契約は白紙に戻し、全ての契約に関わる金銭は返却し、かつ、
不法行為による損害賠償請求にも応えるべきでしょう。
当然、賃借人は一致団結して、更新料の全額返済だけではなく、
敷金・礼金についても、全額返済を要求すべきですし、
引越し費用の負担の要求もすべきだと思います。

設計士・建設会社への施主(大家)の責任転換は論外であり、
それらの当事者に対する賠償請求は全く別の問題であり、
これは大家が自分で解決すべき問題だと思います。
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

涌井様、迅速かつ丁寧な回答ありがとうございます。
引越し費用、迷惑料の支払い連絡はありましたが、
更新料について明記していなかったため、問い合わせた次第です。
一度、貸主側に問い合わせてみたいと思いますが、
それでもなお支払いの意思がない場合には、
どのような手段がありますでしょうか?
今月中の退去のため、時期が過ぎるまでだんまりを決め込んで、
うやむやにされてしまう可能性がありそうです。
もし、何かアイディアがありましたら、教えていただければ…と存じます。


□■アドバイス:2

契約の不履行による(あるいは瑕疵担保、および不法行為)
契約の白紙撤回に伴う、前納金の全額返済を
内容証明で送付するのが良いと思いますが、
実際に対応してくれるかどうか…。
時間の問題もございますので…。

とりあえずは、電話でも結構ですから、
契約の白紙撤回を申し込んではいかがかと思いますが、
しかし、相手も対応に忙しいと思いますので、住民が団結して、
白紙撤回を集団で申し込むのが良いとも思います。

マスコミを呼んで、集団交渉するという手もあると思います。
この辺りは交渉のテクニックになりますので、
住民のどなたかに、交渉が得意な人がいると良いのですが…。
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

涌井さん、ありがとうございます。
とにかく、まずは問い合わせてみたいと思います。
その対応をみて、今後のアクションを考えたいと思います。
経過については、また書き込みたいと思います。
ありがとうございました!

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