更新料の支払いについて

東京・女性・20代

来月中旬に住んでいるアパートの契約更新なのですが、
更新を機に引越しをすることにしていました。
引っ越しする際には更新の1ヶ月前に報告要とありましたので、
不動産会社には、2ヶ月前に電話にて報告。
その際に手続きがあると言われましたが、
「来店はいつでも良い」ということでしたので、先ほど手続きに行ってきました。

ところが、手続きに行ってみると、本日は更新日の1ヶ月前を切っている
ということで、更新料が必要になるとのこと。

何とか月割りにならないか相談してみるとのことですが、
そもそも手続きはいつでも良いと言っていたのに、という思いがあり納得出来ません。

仕事が忙しく、手続きに行くのが遅くなってしまいましたが、
もしも「この日までに必ず来て下さい」という案内があれば
無理にでも時間を作って行ったのに。という後味の悪さを拭いきれません。

こういう場合、更新料は支払わなくてはならないのでしょうか。
ちなみに退去は更新日よりも前に完了させる予定です。

アドバイス、よろしくお願い致します。


■アドバイス

電話した時の対応者の氏名が明確で、且つ、その様に説明した事を認めてくれれば、
ご相談者の仰っている通りだと思います。
然し、業者側がそれを認めないと、言った言わないの部類の話になるかと思います。

田舎の小さな不動産屋とかは電話のみで対応してくれる所も多いと思いますが、
人情味の無い所だと書面を提出した日と言う事になるでしょう。

(高原開発・涌井さん)

急な転勤で退去の場合の更新料と手数料について

相談内容 急な転勤で退去の場合の更新料と手数料について

埼玉・男性・20代
今月末に住んでいるアパートの契約更新なのですが、
14日になり仕事の都合で勤務地が変わることになりました。

更新のつもりでいたので管理会社には言ったなかったのですが
事情を説明すると、「1ヶ月前に言ってもらってないので
更新料と手数料だけもらうことになるかも知れない」
と言われました。

余裕があれば払いますが、こちらも急な引越しなどで
予定外の出費となってしまった為、料金の用意が出来ません。

契約期間内に家を出るのに更新料を払わなければならないのでしょうか?
教えてください


□■アドバイス

私見ですが、
『契約期間内に家を出るのに』
ということですから、
更新料や手数料は支払う必要は無いでしょう。
請求が来ても支払わなければ良いと思いますし、
その理由は『契約期間内の退去である』ということで良いと思います。

(高原開発・涌井さん)

借家(店舗)の立ち退きを前提とした更新拒否について

相談内容 借家(店舗)の立ち退きを前提とした更新拒否について

東京・女性・30代
借家(店舗)の立ち退きを前提とした更新拒否について相談です。

父の飲食店は複数店舗の入った雑居ビルにあり、
貸主である大家は、同ビルに居住しています。
その大家はビルのみ所有しており、土地はまた別の貸主に借りているそうです。

大家から突然連絡があり、「ビルを建て替えるから出て行ってもらいたい」とだけで、
いつ立て替えるのかなどの具体的な話はなぜかしようとしません。
また、それ以降契約の更新をしようとせず、更新時期が過ぎてしまっています。
(家賃は納め続けています)
いつ、どうするつもりなのか話をしようとしても居留守を使うなどしてどうにもならず、
仲介の不動産屋も大家と相談しているのでちょっと待ってくれと言って1年以上たちます。

そんなことをしているうちに今度は、
突然大家が引越しの準備をしているところを目撃して声をかけると
「ビルの権利を土地の貸主に譲ることにしたので、
 そちらから連絡が行くと思う。また後日説明するから。」
とのこと。
数日後、土地の貸主(新しい大家?)から手紙が届きましたが、
新しい家賃の振込み先だけが記載されている状態です。

飲食店ということもあり固定客もあって、その場所に店があることに意味がある為、
もし保証金などを出されたとしても立ち退きを考えることは出来ません。

現在、契約を更新していない状態が続いており、
不動産屋も前の大家も今の大家もどうしたいのかわからりません。

このままこの場所で商売を続けていくには、どうにかして契約を更新しないとまずいでしょうか。
家賃を払い続けているだけでは、いつか立ち退きを要請さてしまうのでしょうか。


□■アドバイス

心配しなくてもよいです。
普通の賃貸借契約前提でお話をします。
家賃を支払って家主が受け取っているなら,
契約書の期限満了後からすでに法定更新と言って,
期限の定めのない契約(つまり無期限です)になっているのです。
契約書の事務手続きが無いので心配をされていると思いますが,
家賃の流れがきちんとしているならば,更新済みとみなしてよいでしょう。
契約書は,家主から言ってきたらサインをすればよいです。

(ハビット・小谷吉秀さん)

更新時の事務手数料と賃料値上げについて

相談内容 更新時の事務手数料と賃料値上げについて

東京・女性・30代
本日、今度入居する賃貸の契約のため不動産会社に行ってきたのですが、
後で書類をよく読みなおしてみたら、賃貸契約書に疑問に思うことが2点ありました。

1点は、「契約更新の際に更新事務手数料として新賃料の25%(税別)を支払うものとする」というもの、
また2点めは「物価の変動等により賃料の増減を生じる時は甲乙協議の上定めるものとする」というものです。

以前2度引越しをした際、更新料を請求されたことは1度もありませんでした。
また更新の際に賃料が変わる可能性の旨が記載されていたことはありましたが
(実際1度も上がりませんでしたが)、
今回は契約期間中に賃料が変わるかもしれない意味のことが書かれています。

今まで契約書にこのようなことが書かれていたことがなかったため、
不動産会社の社員が内容を声に出して読んでいましたが気付かず、
契約してしまった後に読み直して気付きました。

正直、更新事務手数料というものに疑問を感じますし、
家賃6万円に対して25%というのは高い気がします。
気付かなかった自分が悪いといわれればそのままかもしれませんが、
内容の変更を求めること、又は払わないこと、はできるのでしょうか?(まだ入居はしていません) 

また契約中に家賃が変わるかもしれないなんて、
折角家賃の安さも物件を決めたポイントだったのに、とても不安です。
専門家の方、是非アドバイスをよろしくお願い致します。


□■アドバイス

私見ですが、
「更新事務手数料」は更新を依頼する側が支払うのが筋です。
貴方は、自動更新を希望し、大家が2年毎の更新を希望するのなら、大家が支払うべきものです。
尚、更新事務手数料の金額については、法的決まりは有りませんが、
大体は更新後家賃の50%以内としているようです。

また、宅建業者が2年毎の更新を強制出来るものでも御座いませんので、
大家と貴方が、自動更新をご希望すれば良いだけだと思います。
にも関わらず、宅建業者が強固に2年更新を言い張ったら、
都道府県の住宅部等の監督行政官にご相談されれば良いでしょう。

(高原開発・涌井さん)

定期借家契約の更新時の礼金の請求について

相談内容 定期借家契約の更新時の礼金の請求について

東京・40代女性
現在、定期借家契約で都内のマンションに住んでおり、
前年の契約が切れる前に更新したい旨を不動産屋さんに連絡し、
新たに契約書が送られてきたのですが、
1か月分の礼金の支払い請求が来ました。

法律的にこの礼金は支払わなくてはいけないのでしょうか?
ちなみに、交渉についての話をしたときには、
礼金の話は先方からは一切ありませんでした。

アドバイスよろしくお願いいたします。


□■アドバイス

ご相談者のお話には、いくつか腑に落ちない点ががございます。

 >現在、定期借家契約で都内のマンションに住んでおり、
 >前年の契約が切れる前に更新したい旨を・・・・・・・・・

そもそも定期借家契約には、「更新」という概念はありません。
期限通りに終了が原則です。ですから更新したければ
礼金を払えというセリフは有り得ないのです。

さて、同じ物件に引越をせずに住み続けるには、
貸主と借主が合意の上で「再契約」をする必要があります。
再契約ですから不動産業者であれば、
当然に仲介手数料(最大新賃料の1ヶ月分)を請求できますし、
貸主が礼金の支払いを条件に再契約に応じるという意向なら、
礼金の要求も有り得るでしょうが、
通常は定期借家契約で礼金はないのが慣習だと思います。

お話では仲介手数料の要求ではなくて、礼金の請求がきたとのこと。
おそらく実質出費は同じような額でしょうから、
どっちでも良いようなものですが、
そんな請求を出す不動産業者の仲介で安心できますかね?
貸主も借主も・・・・・(-_-;)

ところで定期借家契約終了通知は届いていますか?
契約終了の1年から半年前までにしなければなりません。
(SUCCESS-TC 米川信之さん)

仲介事業者に不信感がある場合の更新時の対応について

相談内容 仲介事業者に不信感がある場合の更新時の対応について

東京・40代男性
2007年の6月に更新を迎えましたので、更新するつもりでいます。
しかし、仲介の不動産屋さんからは連絡が無かったので、
こちらから電話連絡したものの、電話は通じましたが、誰も出ませんでした。

6月までは、家賃は、その不動産屋さんの口座に払っていましたが、
このまま支払い続けるのも不安なため、地元の宅建協会の相談窓口に電話したところ、
「たぶん所有者の方もお金入ってないと思われるので、法務局に行って、
 現在住んでる物件の所有者をしらべ、連絡を取り合ってみては?」
と、アドバイスされました。
また、3年前に宅建協会を脱退していることも教えてくれました。

念のため、その後、不動産屋さんの所在地に出向くと、
それなりに高そうな住居用のマンションで、マンションの管理人さん曰く、
  「居住用なので、会社などは入ることができない」
とのことでした。

しかし、不動産屋さんの入ってる部屋のインターホンを押して確認してみると、
留守番しているという方が出て、確かにその不動産屋さんで、
社長は外出中とのことでした。そこで、私の携帯電話の番号を教え、
また、相手と連絡が取れるという電話番号も聞いてきました。

数時間後、不動産屋さんの社長から、私の留守番電話にメッセージが入っており、
「更新するので、ひと月分をいつもの口座に振り込んで欲しい」
ということでしたが、完全に私の更新時期を忘れているどころか、
私が7月の家賃の支払いを中断していることも、把握してないようでした。

このような状況なのですが、果して、更新しても大丈夫なのか不安です。
ここから先、どのように対応していけばよろしいでしょうか?
お忙しいところ、恐れいりますが、アドバイスをよろしくお願い申し上げます。


□■アドバイス:1

私見ですが、法律論以前に、不動産業者として体をなしていない事業者と
付き合うのはお勧めできません。地元の宅建協会のコメントどおりに、
所有者に直接当たるか、更新しないほうが良いと思われます。
(響不動産リサーチ・山中祐次さん)


□■アドバイス:2

当初の宅建協会のアドバイスに従っても良いと思います。
おそらく、一般借家契約かと思いますが、その場合は、更新・もしくは
更新拒絶の通知は、大家からすることになっているはずです。
もし、通知が無い場合は、特別に更新の手続きを行わなくても、
更新は行われると考えて良いはずです。

注意すべきは、更新拒絶の正当事由となりかねない「家賃の滞納」ですから、
その業者の口座に振り込んでいる証拠(控え)があれば、その先は、
大家とその業者の問題になるのではないでしょうか?

もし、大家と直接連絡を取らない(または取れない)のであれば、
とりあえず、その業者の口座に振込みを続けるべきで、
その場合、あなたは、
   ●家賃振込みの控えをしっかり保存しておくこと
が、大事だと思います。

なお、宅建協会を脱退して、全日に移籍する業者さんもいらっしゃいます。
何らかの問題が有ったとは考えることもできますが、宅建協会の脱退が
即、業法違反となるわけではありません。

 ★07/07/09(Mon) 21:40 追加投稿

  私見ですが、本来確認が必要なのは、
    ●大家と不動産業者の契約関係
  と考えます。
  家賃の振込み先が、不動産業者となっている場合、
  サブリース以外で考えられるのは、管理委託契約なのですが、
  実はそれ以外にも、
    1.大家が遠方にいる
    2.口頭の「(不動産屋さんに)全部、任せるよ」というやり取りがあった
  というように、特別な管理委託契約は行っていない可能性は否定できません。
  また、友人や親族の場合もあるでしょう。
  とにかく、大家が不動産業者の口座を振込口座として了解しているのは、
  それなりの理由があると考えるのが妥当でしょう。

  それから、これは昔からのことなのですが、
    ●一般借家契約(旧普通賃貸借契約)においては、
     契約更新の通知は一般的に行ってはいなかったのが一般的
  です。
  つまり、
    ●出て行っていただく必要のない一般借家契約においては、
     契約更新は行う必要は無く、当然、更新料を支払う必要も無い
  ということです。。

  不動産業者が更新の契約書類を作成する場合は、更新後、家賃の半月分を
  請求することは可能ではありますが、昔から不動産業を営んでいる業者は、
  請求しなかったはずですし、更新手続きも行いません。
  これは、「自動更新」といいまして、当初の契約書をそのまま生かしておきます。
  昔の普通賃貸借契約書は、基本的に自動更新となっていました。

  なお、当社におきましても、一般借家契約(旧普通賃貸借契約)の更新は、
  特別な事情が無い限り行いませんし、もちろん通知も行いません。
  私見ですが、契約内容に変更が無いのにもかかわらず、その様な負担を
  借家人にかけることは良しとは思いません。

  また、供託については、私の経験上、おそらく本件の場合は無理ではないか
  と思いますが、この点については、お近くの法務局にご確認下さい。
(高原開発・涌井さん)


□■アドバイス:3

宅建協会を退会しているのであれば、業者免許の有無を、
都庁なり県庁で確認されたほうがいいですよ。

宅地建物取引業協会( http://www.zentaku.or.jp/ )の会員、もしくは、
全日本不動産協会( http://www.zennichi.or.jp/ )の会員であれば、
各々保証協会会員ですので、事故が起った場合に弁済をうけることが可能です。
  
脱会しているのであれば、1,000万円を法務局に供託していない限り、
求償できなくなります。

最善の方法は、
   ●物件所在地の法務局に
    従来の家賃を家主さんを相手方として供託される
という方法だと思います。
これですと、支払いをしたことになり、更新拒否にはならないでしょう。
(丸善プランニング・善見育弘さん)


□■アドバイス:4

賃貸約契約内容(特に更新について)などが不明確ですが、
推察すると、
   ●契約更新は自動更新、家賃等の支払方法は不動産屋さんの銀行口座
  ということだと思います。
  
契約が自動更新であれば、
事務手続き上のこと(更新契約を書面(契約書)として文書にするか、否かのこと)
であり、更新すること自体に不安を覚えることはないと思います。
おそらく、不安に感じることは、家賃等の振込先にあるのではないでしょうか?
  
確かに、家賃の振込先(指定銀行口座)が家主の名義でない場合は、
特に不安を感じますので、今後の対応として、家賃の振込先を
家主名義の銀行口座へ変更をお願いすればいかがでしょうか?
(マルケイ・門田さん)


□■アドバイス:5

宅建業は廃業しているかもしれませんので、
都道府県の宅建業指導課で確認してください。

契約時に交付、説明を受けた重要事項説明で、所有者に関する事項、
登記簿に記載された事項、管理の委託先などの記載があると思いますので、
それを確認し、所有者と連絡を取ることが良いと思います。

また、当該の業者に、所有者の証明、家賃収受の代理権の証明の書類を
求めることが必要です。その旨を当該業者に明示して、それがないのであれば、
業者への支払いを留保することが良いでしょう。

なお、保証協会は、通常の家賃は保証の対象にならないと考えられますので、
確認されることをお奨めします。
それから、居住用マンションを宅建業の事務所とする場合、
最近では、免許権者は当該マンションの管理規約の提出を求めますから、
宅建業の事務所としては認められない可能性があります。
(北杜宅建センター・萩原さん)


■□相談者より

山中様、涌井様、善見様、門田様、萩原様、アドバイス有難うございます。
また、仕事の関係で、時間がかかり、ご返信が送れまして申し訳ありません。

借りた当初は大手の企業子会社の不動産屋さんの管理だったのですが、
平成12年から、今の不動産屋さんの管理になりました。
これは、当時の手紙によれば、
   ●今の会社の社長さんが、最初の管理を行っていた会社から独立されて、
    所有者さんと懇意であったので、今の会社さんにお願いすることになりました
ということでした。

実は、今回、不安になりましたのは、現在まで10年間住んでおり、
今までの2年ごとの更新では、契約書の「更新の際は両者協議の上」の通り、
きちんと新たな契約書が送られてきていたのに、それが届かなかったことでした。
そして、実際に出向いて、不動産屋さんの現状を確認したら、
さらに不安になってしまった感じです
(今までは、きちんとした事務所もあって、何人かの社員さんもいらしたので…)。

まず、皆様のアドバイスを参考に、
免許管轄である都庁に行って、名簿を調べましたところ、
   ●平成16年で期限切れ
  でして、
  詳しい日付を確認すると、同日で宅建協会も退会していたようです。
  (確かに前回更新時(平成17年)の契約書から、社名のところに
   宅建番号の記載はありませんでした)

そして、部屋の所有者さんを確認するために、法務局に行って確認しましたところ、
借りた当時の所有者さんから、変動はありませんでした。

実は、宅建協会の相談窓口でも、
  「小さい不動産会社でしょうから良くあることです。あなたはまだ実害受けてい
   るわけでないので、そんな騒ぐ必要はないんじゃないですか?」
と言われ、
その時は納得できなかったのですが、皆様のアドバイスを元に、
自分で動いてみて、その意味も理解できました。

確かに、今の会社の社長さんとCさんの関係を考慮しますと、私が下手に
首を突っ込んでしまうと、かえって面倒なことになるような気がしましたので、
まずは今までのように、新しい契約書作成してもらうようお願いした上で、
もし、それが届かないようであれば、
   ●現在の最新の契約書の効力
  を、専門家に確認の上、問題が無いようでしたら、
   ●今までと同様に家賃を支払っていく方向
  で、考えていこうと思います。

そして、もし今後、退去などのトラブルや、設備などの修繕の対応が
不充分だった場合に、今回、アドバイスいただきましたような
供託などの方法も含めて、検討していこうと思います。

今回はいろいろ勉強になりました。
親身に相談に乗ってくださった皆様、本当に有難うございました。


★サポート追記★
当相談センターでは、
    ●相談者の皆さんが自分で積極的に調べ、
     そして、経験を積み、知識を得ていくこと
を主な目的にしています。
なぜ、このようなやり方でやっているかと言いますと、
不動産トラブルを防ぐためには、業者さんのレベルアップだけではなく、
    ●一般のお客さん側のレベルアップ
こそ、重要だと考えているからです。

この相談者さんも、色々と自分で調べる前の状態
(=知識も情報も充分ではなかった状態)では、納得できなかったことが、
最終的には「そういう選択肢もあるのか」と、理解できるようになったと思います。
   
今回の相談者さんの対応が、一番良かったのかどうかは、わかりませんが、
ただ、ここまでしっかりと調べられているのであれば、
今後のトラブルがあったとしても、同様に積み重ねていくことで、
対処できるものと思われます。

相談者さんに対して、大きなヒントを与えてくださいました、山中様、涌井様、
善見様、門田様、萩原様、本当に有難うございます。

そして、不動産事業者の方々は、仮に業務縮小や廃業などをされるにせよ、
このような不安を与えないよう、最後までプロとしての責任を持ちつづけて
いただきたく思いますし、「小さい不動産屋さんでしょうから良くある」
という状況を「アタリマエ」にしてしまっていては、いけないように思います。
ぜひ、Fudosan.JPに参加いただいております事業者の方々は、
本件を参考に、お客さんに不安を与えないよう頑張っていただければ幸いです。

退去意思表示後の更新料の支払いについて

相談内容 退去意思表示後の更新料の支払いについて

東京・30代男性
私が借りているマンションの契約更新料に関して、お尋ねしたいことがあります。
更新期限が1ヶ月半ほど先なのですが、この部屋は、契約上、
   ●更新日の2ヶ月前までに契約更新の意志を告知すべきこと
  と、なっています。
そのため、ちょうど2ヶ月前になる直前に、不動産屋に、
「もし、更新しないなら、2ヶ月前までにその意思を伝えなければ、
 更新料が発生する」
と、伝えられ、更新することを伝えました。

ところが、2ヶ月前を少し過ぎた頃に、引っ越す事情が発生してしまいました。
退去の告知は契約上、退去の2ヶ月前となっていますので、
現時点から2ヶ月先までの賃料は収めなければならないことは理解できます。
  
しかし、実際に契約満了後の更新をしないのに、
更新料まで支払わなければならないのでしょうか?

よろしくご指導のほど、お願いいたします。


□■アドバイス:1

賃貸借契約の内容、また、その更新料が
賃料に対してどの程度のものなのか分かりませんが、
合意更新されなかったとしても、
契約期間の終期を超えて契約が継続しているのでしたら、
その賃貸借契約は法定更新(借地借家法第26条)されている関係になります。

仮に、契約時に支払い合意されていた更新料であれば、
法定更新であっても、その支払義務がなくなってしまうわけではありません。
以下に更新料の支払いに関しての判例等が載っているサイトを
引用しておきますので、参考にしてください。

  ●弁護士河原崎法律事務所さん
   ( http://www.asahi-net.or.jp/~zi3h-kwrz/ )の以下のページ
    http://www.asahi-net.or.jp/~zi3h-kwrz/fu/takosin-2.html

  ●賃貸倶楽部21さん
   ( http://www.geonetwork.co.jp/ )の以下のページ
    http://www.geonetwork.co.jp/2000-10.htm

  ●弁護士久保内統の法律知識箱~anAcademicLawSection~さん
   ( http://homepage1.nifty.com/lawsection/ )の以下のページ
    http://homepage1.nifty.com/lawsection/tisikibako/kousinnryou.htm

(アイ・アンド・シー・本田貴士さん)


□■アドバイス:2

今回のような、
   ●更新期限前に退去意思表示をしている状況
ですと、おそらく法律家の方の見解も分かれるように思われます。

ですので、公開できないプライベートな状況などを話せますので、
   ●お近くの国民生活センター
     http://www.kokusen.go.jp/
   ●お近くの宅建協会の主催する無料相談
     http://www.zentaku.or.jp/
などに行き、ご相談なさることをお奨めいたします。

(わんえるで~おー・前野)


■□相談者より

早速のご返事、感謝します。
紹介頂いた過去の判例など詳しく見てみたいと思います。
ありがとうございました。

無職になってしまった場合の更新手続きについて

相談内容 無職になってしまった場合の更新手続きについて

東京・20代女性
もうすぐ賃貸アパートの更新手続きに行かなくてはいけません。
その際、印鑑持参で不動産屋に出向かないといけないのですが、
その際、勤務先などを書かなくてはいけないのでしょうか?

書くのであれば、無職になってしまったので、
無職として新しく契約書を書くことになってしまいます。
生活費はなんとか貯金があるので大丈夫なのですが、
すぐに仕事が決まるわけではありません。
無職でも更新はしてもらえるのでしょうか?
不動産屋に行って、なんだか、気まづい空気になりそうで、不安です…。


□■アドバイス

私見ですが、不動産業者によって、対応は変るような気がします。
今現在、求職中ということであれば、あまり褒められる方法ではないのですが、
無職になったことを内緒にして更新する手もあるのでしょうが…。
それが嫌であれば、金融機関に預金の残高証明を発行してもらい、
家賃の支払いは大丈夫なことを説明して、
不動産業者に更新をお願いしてみてはいかがでしょうか。
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

お返事ありがとうございます。
友達の仕事を引き受けることになったのですが、まだまだ先です。
とりあえずその旨を伝えてみることにしました。
お騒がせしてすみません。ありがとうございました。

修繕義務を果さない大家に更新拒否された場合について

相談内容 修繕義務を果さない大家に更新拒否された場合について

鹿児島・30代男性
私はマンションの1階に居住しておりますが、玄関ドアの脇に
台所の排水パイプがきており、3階からの排水がパイプから漏れております。
管理会社に修理を依頼しておりましたが、家主がなかなか修理してくれず、
催促の電話を再三していました。

ある時、家主が家にきて、証拠を見せろだの、写真を撮って文書で出せだの
言われました。しかし、私も働いていますので、いつ漏れるともわからない
パイプを監視しているわけにもいきません
(そんなのは業者に点検してもらえばすむことなのに…と憤慨しておりました)。

ある日、夜9時をすぎていましたが、パイプの漏れに遭遇したので、
「証拠をみせますから、今、出てきてください」と電話したところ、
「非常識だ!」の一点張りで、電話も切られました。

その後、2日ほどたって、管理会社を通じ、
来年度の更新はしないと通告されました(退去期限は3月31日です)。

こんな家主とは付き合いたくありませんので、
もちろん出たい気持ちはありますが、正当な理由の退去通告ではないので、
何とか引越し代や敷金の全額返納を希望したいと思っております。
要求することは可能でしょうか?
また、要求するには、今後、どのような手続きをとればよいのでしょうか?
お知恵を拝借ください。


□■アドバイス:1

お話を伺いますと、
おそらく排水管か給水管からの漏水かもしれませんね。
大家さんは保険の適用をしたいから、
写真とか証拠とか言ったのではないでしょうか?
その部分であれば、大家さんが修繕する義務も通常あります。
管理会社があるように見えますが、夜にお電話されたのは、
なぜ大家さんだったのでしょうか?
当社も管理をしていますが、ご連絡は通常、
管理会社にいれていただくのではないでしょうか?
大家さんが夜にご連絡されて、多少、気分を悪くされたのも、
理解しなくはないですが、それと契約更新拒絶はまったく関係はありません。
一度、管理会社を通じて相談されるのが良いと考えます。
たとえ退出を考えられていたとしましても、敷金の返金など、
管理会社に仲裁してもらった方が、感情的にならず、
丸く収まるのではないかと思いますよ。
(アムネッツ・滝本さん)


■□相談者より

ご回答ありがとうございます。
しかし、この大家かなりのくせものらしく、管理会社とも、
他の問題でもかなり難癖つけられては、もめているらしのです。
どうも話しにならない相手のようなので、私としては訴訟も視野にいれ、
現在、内容証明にて更新拒否の理由を明確にしてほしいと通知してます
(今日現在で、まだ回答はきておりません)。

引越し代や敷金の全額返済といっても、金額はしれていますので、
小額訴訟を検討中です。
年末出費の多い時期に、ましてや年明け早々、車検も2台かかえており、
また新居の敷金礼金の準備と、予期せぬ引越しに四苦八苦しております。
いっそのこと勝つ見込みが多大なら、損害賠償、精神的苦痛の慰謝料まで
もらいたい気分です。やりすぎでしょうか?


□■アドバイス:2

なかなか大変そうな家主さんですね。
管理会社がもう少ししっかり間にはいるべきですが、
それも今では難しい状態でしょうか?
実際更新拒絶の正当事由には、今回あたらないので、
充分に勝てるとは考えますが、損害賠償、慰謝料と言うのは、
実損額の算定も難しいと考えますので、具体的に、
   ・敷金の全額返金
   ・移転先に必要な礼金相当額
   ・仲介手数料
   ・引越し代
などに名目はされたほうがよいのではないかと考えます。
一般的に家主側からの解約であれば、この程度は負担する必要があります。
(アムネッツ・滝本さん)


■□相談者より

ありがとうございます。
今日、たまたま法律無料相談がありましたので、行ってきました。
小額裁判では、相手が控訴してきた場合、弁護士に依頼せざるをえなくなり、
お金もかかり、大変だということで、
「引越し代などの請求を期限をつけて支払うよう内容証明を出し、
 相手が支払うまで、退去しないほうが良い」
とのアドバイスを受けました。
相手が支払いに応じなければ、宅建協会や県の土木管理課に管理会社に連絡し、
すると行政指導がいき、管理会社も家主を説得するのでは…とのことでした。
また民事裁判も検討してみては…とも指導をうけました。

まずは引越し代などの請求を家主にしてみたいと思っています。
しかし、家主は現在、正当な理由をのべよと記載した内容証明を
受け取り拒否しているようです。先は長いです。
また、経過をご報告いたします。
その際、またお知恵を賜りするかと思いますが、よろしくお願いいたします。


□■アドバイス:3

了解いたしました。いつでも相談してください。
受け取り拒否とはなかなか手ごわい家主さんですが、
粘り強くがんばってくださいね。
(アムネッツ・滝本さん)

借地の一方的な更新要求について

相談内容 借地の一方的な更新要求について

神奈川・40代女性
昭和40年に亡父が土地を借り、持ち家(木造)を建てて住んでおります。
契約書の発行を地主に依頼しましたが、なぜか応じてもらえずに
今日に至っております(しかし、借地料支払の領収書がありますので、
旧法での契約成立は立証できます)。

親の話では、これまで2回更新時期があり、当方より更新料支払いについて
地主に聞いたところ、1回目の先々代の地主も、2回目の先代の地主も、
共に更新料は不要と言ってくれ、払っていないそうです。

しかし、昨年、先代の地主が亡くなり、
長女が土地を相続したのですが、更新年にあたる今年になって、
地代値上げと共に更新料200万円を請求されました。

そこで、以下、宜しくお願い致します。

   1.地主側からは、
    「地主の名義が変ったら、更新料を支払うことになっている」
    と言われているのですが、そういうことはあるのですか?

   2.他の相談には、借地の更新について、
     ●1回目は30年、2回目は20年、3回目は10年
    とありました。
    そうすると、昭和40年(1965年)から借りた場合、
     1回目 1995年
     2回目 2015年
    ということになります。
    
親は過去2回更新したと言っていますが、
本来、今年は更新年では無いと理解してよろしいのでしょうか?


□■アドバイス:1

1.それは全くのでたらめですね。基本的に更新料支払いの約定が
 契約書にないかぎり、更新料の支払い義務はないと理解されます。

2.平成4年7月以前の借地契約の場合は旧法(借地法)が適用されます。
 旧法の場合は木造の場合、契約期間は20年以上、更新後の契約も20年以上、
 以降も、建物が存続する限り20年以上の契約となります。
  (2回目20年・3回目10年は平成4年8月以降の新法(借地借家法)が
   適用される場合に限りますので、今回は該当しません)

ところで本件借地契約は、「契約書が存在しない」とのことです。
その場合、当初の契約期間がハッキリしません。
よって、期間の定めのない契約と理解すると、木造の場合、その契約期間は
30年になりますので、最初の更新が1995年です。
次の更新も同様と考えますと、やはり期間30年で2025年となります。
よって、本年は更新年ではありません
(「過去2回更新した」というのがちょっとわかりませんが…)。
(ささもとグループ・福原康洋)


□■アドバイス:2

私見ですが、旧借地法の場合は、地主の権利については、
ほとんど規定されておらず、借地人の保護について重点的に規定されています。

地主の名義が変ったから、更新料を支払わなければならないという規定は、
旧法には規定されておりません。
これについては、断ることが可能だと思います。

更新については、

  第5条 当事者カ契約ヲ更新スル場合ニ於テハ借地権ノ存続期間ハ更新ノ時ヨ
      リ起算シ堅固ノ建物ニ付テハ30年、其ノ他ノ建物ニ付テハ20年トス此
      ノ場合ニ於テハ第2条第1項但書ノ規定ヲ準用ス

      2 当事者カ前項ニ規定スル期間ヨリ長キ期間ヲ定メタルトキハ其ノ
        定ニ従フ

としか規定されておりません。

つまり、更新後は20年以上の期間ということになり、2回目とか3回目とかは
別に規定されておらず、建物が存在する限り、この更新期間は20年以上で続く
と理解するのが妥当かと思います。
3回目は10年というのは、新借地借家法の第4条のことかと思われますので
旧法の場合は何回目でも20年となると思います。

当然、更新期間については仰るとおり、
2回目は2015年に20年以上の更新行うということになります。

 但し、建物の種類を規定してない場合は、

  第3条 契約ヲ以テ借地権ヲ設定スル場合ニ於テ建物ノ種類及構造ヲ定メサル
      トキハ借地権ハ堅固ノ建物以外ノ建物ノ所有ヲ目的トスルモノト看做ス

となっていますので、60年の契約をしたとも考えられますが、現存する建物が
木造の場合は、30年の契約で20年づつの更新とするのが妥当かもしれません。

どちらに致しましても、旧借地法の契約であるのならば、登記された建物が
存在する限り、借地権者(賃借人)の立場はかなり強いと思って下さい。

 地代の変更につきましては、

第12条 地代又ハ借賃カ土地ニ対スル租税其ノ他ノ公課ノ増減若ハ土地ノ価格
      ノ昂低ニ因リ又ハ比隣ノ土地ノ地代若ハ借賃ニ比較シテ不相当ナルニ
      至リタルトキハ契約ノ条件ニ拘ラス当事者ハ将来ニ向テ地代又ハ借賃
      ノ増減ヲ請求スルコトヲ得
      但シ一定ノ期間地代又ハ借賃ヲ増加セサルヘキ特約アルトキハ其ノ定
      ニ従フ

    2 地代又ハ借賃ノ増額ニ付当事者間ニ協議調ハサルトキハ其ノ請求
      ヲ受ケタル者ハ増額ヲ正当トスル裁判ガ確定スルニ至ルマテハ相
      当ト認ムル地代又ハ借賃ヲ支払フヲ以テ足ル
      但シ其ノ裁判ガ確定シタル場合ニ於テ既ニ支払ヒタル額ニ附則ア
      ルトキハ不足額ニ年1割ノ割合ニ依ル支払期後ノ利息ヲ附シテ之
      ヲ支払フコトヲ要ス

    3 地代又ハ借賃ノ減額ニ付当事者間ニ協議調ハサルトキハ其ノ請求
      ヲ受ケタル者ハ減額ヲ正当トスル裁判ガ確定スルニ至ルマデハ相
      当ト認ムル地代又ハ借賃ノ支払ヲ請求スルコトヲ得
      但シ其ノ裁判ガ確定シタル場合ニ於テ既ニ支払ヲ受ケタル額ガ正
      当トセラレタル地代又ハ借賃ヲ超ユルトキハ超過額ニ年1割ノ割
      合ニ依ル受領ノ時ヨリノ利息ヲ附シテ之ヲ返還スルコトヲ要ス

となっております。

新しい地主が一方的に地代を上げることができるものではございません。

   ★福原康洋様へ
     記述中に先にご返答がありましたようで、重複している部分もございます
     が、ご容赦願います。
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

福原様、涌井様、ご丁寧な御回答、どうもありがとうございました。
とても助かります。

申し忘れましたが、親の話では、
   ●昭和51年に2階を増築した際の地主の許可書
    (承諾書と言うべきでしょうか?)
に、昭和40年から土地を賃貸していることを追認する記述があるそうです。
この書類に、家屋が木造であることも記載されているのでは…と思料致します。

そこで、念のため、確認したいのですが、

   1.木造であっても「堅固ノ建物」とされる
    (=鉄筋コンクリート等である必要は無い)

   2.木造の場合の契約期間は「20年以上」であるが、
    契約期間に特段の取り決めがない場合は30年とされる。

との理解でよろしいでしょうか。

しつこくてすみませんが、もし「木造=20年」とすると、20年+20年で、
今年が更新年に当たってしまいますので、御確認をお願いする次第です。
(なお、増築時の書類に、契約期間に関する記載があるか否かは確認しておきます)

何卒、宜しくお願い致します。


□■アドバイス:3

1.木造は「非堅固建物」です。

2.そのとおりです。旧法では、期間を定めていない場合、
 「非堅固建物」の場合は期間を30年と法定します(「堅固建物」の場合は60年)。

ですので、更新は30年+30年…となります。
  (初回は30年、2回目も期限の定めがなかったので30年です)
次回以降は20年以上で規定するか、定めがない場合は30年になります。
これは建物が老朽化し、建物が存続できなくなるまで続きます。

   ★涌井様へ
     こちらのほうこそ、重複に気がつきませんで、済みませんでした。
     今後とも宜しくお願い致します。
(ささもとグループ・福原康洋)


□■アドバイス:4

ご質問の内容に関しましては、福原様がご回答なさっている通りだと思います。
そこで、実際の今後の対応について、若干のアドバイスを…。

今回のトラブルの原因について考察してみますと、新地主が旧借地法に関して、
全く無知であることが原因だと思います。

まず、旧借地法を下記サイトよりダウンロード、もしくはコピープリントして、
提示するなりして、更新時期について話し合うべきだと思います。
   http://www.houko.com/00/01/T10/049.HTM
  (法庫さんのサイト http://www.houko.com/ より)

また、地代についても、値上げするには、
  ●一方的ではなく、それなりの根拠の提示をした上での交渉によって
   改訂が可能であるということ
を、旧法の条文を提示しながら説明してあげるべきです。

地主は、単に旧借地法の内容について、無知なだけだと思います。
良く説明して、地主に納得して頂くことが肝要かと思います。
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

涌井様、どうもありがとうございました。
地主(実際には代理人)は無知で言ってるのか、知っていて年寄り相手に
わざと言いたいことを言っているのか、解らないところがあります。
高い更新料を吹っかけてきたと思ったら、
今度は底地の買い取りを持ちかけてきました。
実のところ、相続税が払えず、現金が欲しいらしいです。
いずれにしましても、お蔭さまで当方に有利に話を進めることができそうです。
重ねまして御礼申し上げます。本当にありがとうございました。
福原様も、改めまして、どうもありがとうございました。

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