私道共有のメリットとデメリットについて

神奈川・女性・30代
中古戸建を契約し、手付け金を払いました。
購入物件は公道と私道に接する角地で、複数の地番があり、
そのうちの1つが私道の一部を含んでいる内容となっています。

私道には購入物件含め5軒が接しており、
私が所有する予定の一部以外の私道部分は5軒での共有扱いとなっております。
この私道の一部が私道から公道に出る場所に位置するため、
他4軒のお宅は通行の際に必ず通る部分となります。

契約後に、この私道の一部を、他の道路と同じく但し書き部分として、
5軒での共有にしてもらえないかという話が入りました。
仲介業者からは売主所有の間に手続きは済ますため、
私側に費用は発生しないと言われています。

私道の一部といっても数平米であり、今後の近所付き合いを考えれば了承するべきなのでは
とも感じますが、既に現況の内容で契約書に捺印済であり、少し納得できない感もあります。

この私道の一部は無償譲渡なのか、
売主がいくばくかの金銭を受け取るのかどうかはわかりません。
(私側に費用は発生しないと言われている以上聞きづらくもあります。)
おそらく私道の一部を分筆する作業は行われるものと思います。

この部分には税金もかかっていないようで、
少なくとも今後私が所有し続けるデメリットは少ないのではと感じています。
(道路に何かあった場合の工事費用はありますが、数平米なため
特に大きなインパクトは無いのではと思っています。)

この私道の一部を共有にする申し出に対し、
買主である私はどのように行動/交渉?していけばよいでしょうか。
メリット/デメリットも合わせて教えていただけますと嬉しいです。
よろしくお願いいたします。


既にご自身でもご推察の通り、質問者様としては所有し続けることでのデメリットは後述する測量の問題を除けば、ほとんどないかと思います。工事費については、共有とした場合は全員で負担することになるでしょうが、それは今の状態でも同じでしょう。たとえ質問者様がお持ちの部分のみが陥没したとしても、奥の皆様が通行されている以上、まったく負担しないという流れにはなりづらいと予想するからです。今後、私道(2項道路でしょうか?但し書きとの記載もありましたが、43条但し書きであれば協定通路などの条件がなければ個別認定となります。)について通行・掘削の承諾書を求められることは考えられますので、その場合にはんこ代を要求することも可能でしょう(近隣関係を考えると、決してお勧めしているわけではありません)。

今回当該部分を分筆し、共有扱いにすることで、質問者様のお持ちの土地の一部が私道、一部が宅地という状態は解消され、正確な地積測量図が登記されることはメリットと考えても良いのではないかと思います。ただし、今回の地番、宅地部分の地番双方がしっかりと測量され、境界標が設置され、近隣との境界確認書が締結されていること、官民査定書が交付されることは確認しておいた方がよいかと思います。

測量・分筆にはそれなりに費用がかかります。現在の状態では宅地と道路部分がひとつの筆になっている現在の状態は将来の売却の際にデメリットとなる可能性はあります。その際に分筆しようとしても、今回の経緯で断った場合、近隣が境界確認書に押印してくれない可能性はあります。そうすると筆界特定制度や最終的には裁判で決着しないと分筆ができません。そのリスクを考えると、今回の売主側の申し出に応じることは、決して悪いことではないかと思います。

私道の一部、数㎡であれば、対価が発生していたとしても測量・分筆の作業の費用には到底及ばないでしょう。契約押印後の話ということで、ご納得いかないとおっしゃるお気持ちは分かりますが、契約後に測量に入る場合、こういったことはわりとあることです。交渉というほどのものではありませんが、印鑑証明付きの境界確認書・官民査定書を含む確定測量図を交付してください、ということを条件にし、この申し出は受けられるのが今後のためかと思います。なお、上記の条件や、売買対象が変わることについては、しっかりと文書で残されるよう、ご留意下さい。

うまく契約、決済が進まれることをお祈りしております。ご不明点等ございましたら、またご質問下さい。
(ディアレストコーポレーション 立川さん)


丁寧なご回答をくださりありがとうございます。

私道に関しては、43条但し書き道路です。

今の段階で道路部分と宅地部分を分けて登記しておいてもらえることはメリットなのですね。
将来売却する可能性も無いとは言い切れないので、確かに今回の不動産売買の中で進めて頂いた方がいいような気がしてきました。

下記の点につきましては、アドバイスいただけなければ全く考えが及ばなかったと思います。
・確定測量図(印鑑証明付きの境界確認書・官民査定書を含む)を交付してもらう
・境界標が設置されていることを確認する
おそらく担当者からも得られなかったでしょう・・・。本当に感謝いたします。
忘れずに確認したいと思います。

またご相談させていただくかもしれませんが、その際はよろしくお願いいたします。
ディアレストコーポレーション 立川様、Fudosan.JPスタッフ様、アドバイスありがとうございました。

土地購入と通行地役権について

和歌山・男性・50代
土地を購入したいのですが、接道道路が私道で
通行地役権を設定しなくては、ローンが通りません。
土地の所有者の氏名は、判明していますが居場所が不明なので、
依頼にも行けない状態で困っています。
尚、その所有者は、宅地造成して何区画を分譲して現在残っている区画の土地です。


別の相談にアドバイスの有る通り、司法書士にご相談下さい。
尚、住民登録した住所に居住していない場合は、
専門の探偵社にお願いするしか無いと思います。 
(高原開発・涌井さん)

私道の名義変更と買取りについて

愛知・男性・40代
随分前に土地を購入しました。
8軒(各1/8持分)で1私道を共有していますが
購入後、何十年も経ってから、その1私道が、
3分筆(①大きな部分、②小さな部分、③小さな部分)になっており、そのうち
①大きな部分には自分名義の持分として、1/8ありますが、
残りの②小さな部分と③小さな部分については、前所有者の名義のままとなっております。

この問題に気づき、仲介の不動産屋に問い合わせをしようとしましたが、
個人不動産屋であり、既に店主は亡くなっておりました。

前の所有者には、相談だなと言われました。

前の所有者にお金を払わなければいけないのでしょうか?
何か違う方法、法律などがございますでしょうか?

大変困っております。


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アドバイス :1
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不明の点がございます。まず、共有地を分筆により分割する場合は、
民法上の処分・変更行為に該当すると思われます。
その場合は、共有者全員の合意が必要です。

その合意無しに、分筆が行われたとしたら、
それは違法行為が行われた可能性が有るということで、その分筆を行ったであろう
土地家屋調査士の責任問題に発展する可能性が大きいと思いますので、
通常は有り得ません。再度、権利関係を整理してみて下さい。

(高原開発・涌井さん)

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相談者より:
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丁寧なご回答を頂き、ありがとうございました。

ご不明な点につきまして、本私道を3分筆した際は、
当時の共有者全員の合意のうえ行われております。
私の土地購入は分筆後で、私道1/3の大きな部分につきましては、
前所有者から名義変更済みとなっております。しかし、残りの2分筆につきましては、
名義変更されず(名義変更忘れ)、前所有者のまま、今日に至っております。

もしも良い方法がございましたら、よろしくお願い致します。

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アドバイス :2
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私見ですが、
ご相談内容から推察するに、購入時に、入口の無い瑕疵有る土地を購入してしまった
と言う事なのでしょう。既に、何十年も経っている様ですから、微妙ですね。

まず、詐欺による契約と言うことが推察されます。
その場合、土地の売買契約を取り消せますが、
詐欺に気付いた時から5年以内ですから、これはクリアできるでしょう。
さらに、行為(売買契約日)から20年間ですから、この辺りが微妙ですね。
契約書の日付をご確認下さい。

20年以上経過している場合は、その私道の持ち分を時効取得可能かどうかですね。

20年以上経過した場合、非常に厳しい裁判となるでしょうから、
前所有者が過去に支払った固定資産税分程度は、支払って、
穏便に済ますのが、得策かと思います。

(高原開発・涌井さん)

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相談者より:
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大変お世話になっております。
 配置としまして、道路(私道)をはさんで左右に3軒が連なり、奥つきあたりに2軒があります。
 私道の分筆は、入口側に大きな1/3分筆があり、奥つきあたり手前に左右に小さな1/3分筆があります。
 大きな1/3分筆につきましては私の名義となっており、残りの小さな1/3分筆×2につきましては、前所有者名義のままとなっております。
 我が家は前から3軒目にあり、特になくても困らないのですが、市に道路を引き取ってもらう際、我が家の前所有者の印が貰えず、引き取ってもらえないことで、なにか皆さんに悪いようで・・・。
 なお、本件は詐欺ではなく、単に不動産屋さんのミスかと思いますが、私道の持ち分は時効取得可能なのでしょうか?(土地の購入:昭和44年11月)
 固定資産税は、土地購入後、暫くの間全私道分を我が家が払っており、何年か経ってから、土地明細が届いた時に気付きました。
※土地明細は、近年こそ毎年送付されてきておりますが、以前は何年かに一度しか送付されてきませんでした。
 なぜ我が家に私道分の固定資産税が丸々付いているのか市役所に問い合わせしたところ、「8軒で相談して集めてください。それとも別のお宅に納付書を送りますか?」との回答が。
 住んでいる人だけで相談し、市に免除してもらうようにお願いし、免除してもらうことができました。
 私が購入する前は、前所有者が固定資産税を、全額(全私道分)払っていた可能性はありますが、私が購入した後は一切払っておりません。
 前所有者は、「相談だな」と言っておりますが、金銭要求が考えられます。
 本来は土地購入の際に名義変更されるべきで、仲介の不動産さんのミスと思います。
 法律などで名義変更が穏便(無銭)に行う方法はないのでしょうか?
 もちろん、印鑑の押し代はこちらの気持ちで払うつもりでおりますが、時効という言葉に期待したいのですが・・・。無理でしょうか?

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アドバイス :3
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時効取得可能だとしても、
話し合いで解決しない時は、民事調停→裁判と進むのが一般的です。
裁判となりますと、弁護士費用等も馬鹿になりません。
私見ですが、
もし、出入りに関係無いので有れば、そのままにしておくのが良いのではないでしょうか。

(高原開発・涌井さん)

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相談者より:
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この度は、いろいろなアドバイスを頂きありがとうございました。

この私道は、複雑であり、皆様市への引き取りを希望しております。
(そのままにしておくには・・・。将来代が変わってからも同様な問題発生が懸念されます。)
やはり何とかしなくてはなりません。今一度会って、お話しをしてみます。

本当にいろいろありがとうございました。

位置指定道路と共有地について

宮城・男性・40代

土地を購入する場合の注意点について。

この度土地を購入したいと思っており
注意点を教えていただきたく投稿します。

土地の現状は、
南北の市道があり、その市道から東側にミニ開発時に造られた幅4m、
奥行き30mの袋小路の位置指定道路があります。
その位置指定道路の北側に面した土地を購入予定なのですが、
法務局公図を確認したところ購入予定土地と位置指定道路との間に
道路と平行に幅1mの売主所有の土地があり
その土地を通らないと予定地には入れない状態です。
不動産業者に確認したところこの1mの土地はミニ開発業者との合意により、
購入予定の土地が宅地化された場合は、道路にすることになっているとのこと。
位置指定道路の持分とこの1mの土地の持分は取得できることになっております。
ちなみにこの1m土地の所有者は近所に住んでおり
この購入予定地を売却すれば1mの土地を使用することはなくなります。

位置指定道路に関しましてはさほど問題はないと考えているのですが、
1mの土地の共有となると将来どのような問題が起きる可能性があるのか
心配しています。

この土地を購入するに当り注意する点、これはやっておいたほうが良い点等
アドバイスいただけたら幸いです。


■アドバイス

私見ですが、
本当は、分筆して接道部分は、個人所有にして頂くと、明確な訳です。

然し、将来道路とするのが間違いないので有れば、当面は共有でも良いでしょう。

共有の問題点としては、修繕時や売却時に起き易い事が挙げられます。
費用負担等について、明確にしておくと良いでしょう。

(高原開発・涌井さん)

倒産した法人名義の位置指定道路について

倒産した法人名義の位置指定道路について
岡山・女性・40代

中古の家(土地付)を購入しようと考えています。
前面に位置指定道路があるのですが、この道路の所有者が
倒産した法人名儀になっているようです(分譲した際の会社らしいです)。
この道には6軒の住宅が面していますが、当然各々の持分はありません。
売買の取引自体は可能と伺いましたが、
後々何か発生するかもしれない問題は何かあるのでしょうか。
通行権の設定もないようです。
今までのログを拝見し、道路の修復が発生した場合に
費用負担が考えられるのかなぁ(でも持分ないし・・・)。
水道管等の破損により掘削することになった場合、
市の方から所有者の承諾を捕ってくださいということになり、
工事が出来ない可能性があるのかなぁ・・・等不安を感じています。
考えられる問題とよきアドバイスをお願いいたします。


■アドバイス

私見ですが、
諸問題については、ご想像通りかと思います。

所有権移転(持分登記)は、行っておいた方が良いと思いますので、
お近くの弁護士・司法書士にご相談された方が良いでしょう。

然し、その会社の登記が法務局に無くなっている場合は、印鑑証明が取れません。
従って、裁判によって確定するしか方法は無くなるかと思います。

専有使用期間による時効取得を主張するか、
当初より売買価格に含まれていたと主張するかは、ケースバイケースですが、
いずれに致しましても、裁判により確定するしかないかと思います。

(高原開発・涌井さん)

公道が私道扱いになり駐車場用地が削られる問題について

相談内容 公道が私道扱いになり駐車場用地が削られる問題について

愛知・男性・40代
地元の不動産業者が造成、及び、販売を仲介する土地について
昨年12月に手付金10万円を支払い、購入希望を出しました。。

土地の開発許可がなかなか下りずに、ヒヤヒヤしていたのですが、
2月中旬に市の許可が下りて県に回ったとの業者からの連絡を受けて、
2月末にハウスメーカーとの建物建築契約を行いました。
この段階で土地の造成予定図面も入手しておりました。

ところが、3月始めに県の開発許可が下りると、その翌日に、地主の要望があり、
購入希望の土地の一部を隣接道(公的な道路ではなく私道の扱いとのこと)にする
との連絡があり、駐車場として考えていた土地の一部を削ることになるので、
それで良ければ契約して欲しいとのことでした。
尚、県の開発許可は隣接道を考慮しない形で許可を得ているので、
今後、変更申請を実施するらしいです。

この隣接道設置のために購入希望の土地の一部を削られた場合、
駐車スペース等に問題が生じることから、そのような変更は極力実施して欲しくないのですが。

①契約前ではあるのですが、隣接道の設置を取りやめさせることはできますでしょうか。
②隣接道の設置を取りやめさせることができない場合、土地購入希望のキャンセルも考えたいのですが、
 既にハウスメーカーとの打合せも進んでおり、建築キャンセルに伴い、
 ハウスメーカーからの損害請求が発生する可能性
(建物本体の発注はまだなので、打合せや諸手続きで発生した経費相当と推測)があります。
この費用を不動産会社、及び、隣接道の設置を急に要望し始めた地主に請求することはできますでしょうか。


□■アドバイス

私見ですが、
土地の契約を行う前に、建物の契約を行うのは、
通常はやってはいけない事だとは思います。

契約前ですから、基本的には難しいと思いますが、
優秀な弁護士に依頼すれば、不可能とも思いません。

弁護士費用と、貴方の実損を比較検討してみて下さい。

(高原開発・涌井さん)

インターロッキングの共用と制限について

相談内容 インターロッキングの共用と制限について

神奈川・女性・30代
1区画を分割した旗状地を買いました。
隣地と自分の敷地内に売主が車返しのインターロッキングをつくってありました。
隣地よりかなり自分の敷地に食い込んでいます。

契約前や契約時、特に建築する際に妨げになるものではない、という話でした。
お隣と譲り合って使って下さい、という話でした。
が、契約して一週間後に覚書が届きました。
インターロッキングに関して一切物を置いてはならず、
自分の敷地利用は出来ない内容です。
共有ということになっていました。
隣地の方が提供面積が狭いのでかなり自分にとって不利な内容です。
自分が望むように建築するのが難しくなってしまいます。

契約前には聞いていない内容も含まれていました。
聞けば隣地側の要望で売主が作成したということですが、納得がいきません。
まだ署名捺印もしてませんし、そもそも契約時になかった書類なのですが、
拘束力があるのでしょうか?

自分としては通路として提供するのは構わないのですが、
厳しく建築を制限する文書に同意したくないです。


□■アドバイス

私見ですが、
その車返しが、位置指定等されているかどうかによるでしょう。
まず市町村役場の道路河川課等にて道路となっているかどうか
ご確認下さい。
されている場合は、勿論道路の一部として使用すべきです。

されていない場合は、個人が便宜上設置しただけでしょうから、
何の法的拘束力も持っていないと思いますので、
納得出来るだけの条件の提示が無い限り、
応じる必要はないかと思います。

(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

ご回答ありがとうございます。

売主が便宜上つくったとのことで、
ご指摘いただいたような指定はないです。
元々1宅地を2分割にした土地ですので。

隣地との関係にも関わる問題ですので
慎重に条件提示を検討することにいたします。

その後どうやら敷地として売っておきながら、
もともと共有させる意図らしいことが色々判明してきました。
最初から騙すつもりで売主と不動産屋がグルな気もしますが…。
頑張ります。

有難うございました!

購入した土地の私道の許可が得られない問題について

相談内容 購入した土地の私道の許可が得られない問題について

東京・男性・40代
はじめまして。このたびは土地の仲介業者の義務違反について
ご質問させて頂きたく書き込んでおります。
仲介業者の説明責任、そして私道所有者の権利がどこまでか
というのが正確な質問内容です。

自分でも確認するべきでしたが、
付き合いのある不動産会社が仲介し土地を購入しました。
私道ということはわかっていましたが、
現在の家も私道で特に問題なく暮らしているため、
私道であることの問題点にまったく注意がいきませんでした。

土地を購入しいざ挨拶をしたところ、
(私道の入り口は東と西にあり、東側の私道入り口は会社が所有しているとのことでした。)
私道の持ち主は車は通せないとのことでした。
しかし昔からすんでいて車を入れてるかたはOKだが新しい方はだめというものです。
近々門のようなものをつけ車使用の方には鍵を渡す形にするときいております。 
これは建築資材の搬入工事車両もNGとのことです。2項道路でもこれは許されるのでしょうか? 
 
私道所有の会社はわれわれが購入した土地の売主(前の住人)をよくしっており、
この状況を知っていたはず、それに売主の仲介業者もしっていたはず、
そして私どもの仲介業者も不動産業者としての責任を怠ったというのですがどうなのでしょうか?

契約書等には前面道路は私道とあるものの、それ以上に私道に関する記述はありません。
確認しなかった自分たちの責任ももちろん承知しております。
厳しいご意見でもかまいません。何が出来るのかアドバイスいただけますでしょうか?

反対の西側ですが、2軒で入り口を所有、一方はOKをくれましたが、
もう一方は何がなんでも通しませんとのことでした。
ここは杭がうってあり、整備しないと通れない状況です。
というわけで私道の入り口が両方とも使用承諾が得られない形です。

仲介業者に私道入り口の方々との交渉をふたたび依頼していますが、
決裂した場合、私道使用の権利を求められるのか、
そして最悪の場合仲介業者に責任を求めることが出来るのでしょうか?

土地を抱えているままではローン返済も難しくなるので正直途方にくれています。
お忙しいと思いますが、宜しくお願いします。


□■アドバイス:1

家を建てる土地ということならば,
道路(私道,公道)があって宅地と言えます。
その私道が道路として用を足さないならば,宅地ではありません。
不動産業者に,契約書の白紙撤回前提で文句を言うべきです。
困るのは,買主だけですよ。

(ハビット・小谷吉秀さん)


□■アドバイス:2

私見ですが、
2項道路であり、且つ貴方の居宅用の敷地ということであれば、
「日常生活上不可欠の利益を有している」
と言えるので、通行権(工事車両の通行含む)は認めらると思います。

売主負担にて解決を弁護士に依頼する交渉を、仲介業者に求めてみて下さい。

(高原開発・涌井さん)

前面私道の交通掘削等承諾書の取得について

相談内容 前面私道の交通掘削等承諾書の取得について

東京・男性・30代
前面私道の交通掘削等承諾書の取得について

中古住宅を取得するにあたって、
他者の所有する前面私道の交通掘削等承諾書を得ることが契約の条件になっていました。

しかし、引き渡しの一週間ほど前に、
「所有者から承諾書が取れない」と、不動産仲介会社から連絡がありました。
契約書に解約の特約があるため、「買うのをやめてもらってもいいですよ?」と言われているのですが、
引っ越しの準備や子どもの幼稚園の入学手続きなど、多くのことをしているため、後戻りできません。

この場合には、どのような対応をするべきなのでしょうか?

ギリギリにいわれて、対応もできないので我慢して、承諾書はないままに購入しなければならない。
それともこういうことは、一般的によくおこることなのでしょうか?

契約解除の特約にも入っているため、かなり重要なことのように感じますが、
いまさら言われても…と途方にくれております。

とりとめもない相談ですが、どのような対応をするべきなのか、お教えいただければと思います。


□■アドバイス:1

私見ですが、
「所有者から承諾書が取れない」
ので有れば、通行(特に車両は粗不可?)・ライフラインの確保については
揉める要素が有るということかと思います。
また、状況の詳細が分かりませんが、建替えや増築も出来ないかも知れません。

「買うのをやめてもらってもいいですよ?」
と言うので有れば、購入を止めた方が良いという意味かと思います。

「引っ越しの準備や子どもの幼稚園の入学手続きなど、
多くのことをしているため、後戻りできません。」
「ギリギリにいわれて、対応もできないので我慢して、
承諾書はないままに購入しなければならない。」
だとしたら、何としても承諾して頂く様に、私道所有者に直談判すると同時に、
引渡・残金清算前に売買価格の大幅値引きと、
仲介業者の手数料の大幅値引きを交渉し、
その値引き額を私道所有者に、一時金として渡す。
そんな方法も取れる気が致します。
その交渉過程で、売主・仲介業者の本性は出てくるものと思います。

「それともこういうことは、一般的によくおこることなのでしょうか?」
良く有ることでは御座いません。
事前に承諾を得てから売りに出すのが一般的です。

(高原開発・涌井さん)


□■アドバイス:2

債務不履行です。
業者に,なんとか努力してもらいましょう。
もし,うまくいかなければ,法的には,違約金の発生になります。
後の祭りですが,そのケースの場合は,停止条件か解除条件の特約契約して,
条件成就してから,あなたが,引っ越し準備をすべきです。
結論から,うまくいかない場合は,
白紙撤回してください。
そしてとりあえず賃貸を探してください。
落ち着いてから,再度,物件探しをしてください。

(ハビット・小谷さん)

私道に関する覚書の作成について

相談内容 私道に関する覚書の作成について

山形・30代女性
新築を考え、土地を購入しました(決済は8月下旬です)。
購入した土地は、宅地分のほか宅地南側に唯一接している私道があります。
隣家もこの私道にしか接しておらず、当方と隣家との共有名義で、
所有権も1/2ずつ登記します。
当家と隣家、および両家に接する私道の所有者は破産管財人(弁護士)さんで、
不動産屋さんが仲介という形で間に入っており、私道の土地購入費用についても、
隣家と1/2ずつ負担です。

購入時に、仲介の不動産屋さんの話では、
   ●共有名義の私道部分については、分筆することにより
    隣家とのトラブルになりやすいため、境界線はもうけない
  と、説明を受けました。
  また、
   ●私道利用にあたって、補修時の費用折半などを、簡単な覚書として、
    隣家と交すことを仲介する
  という口約束もありました(この言葉で契約する決心がつきました)。

ところが、現在、積極的にこの覚書を作成してくださる気配がなく、
また、別に契約した建設会社さんに相談したところ、
「うちは仲介に入っていないので…」と、覚書については対応していただけない状況です。
(なお、土地は建築条件付ではなかったため、建築業者さんは、不動産屋さんが
 紹介くださるところではなく、自分で建築業者さんを決めました)

このような状況なのですが、隣家と話し合って覚書を作成するにあたって、
どのような点に注意すれば良いのでしょうか?
是非、アドバイスいただけると助かります。


□■アドバイス:1

私見ですが、道路に関しましては接道状況、幅員、建築基準法上の扱い
などの要因により大きく不動産価値を左右する問題です。
そのことから、
   ●現場の確認や役所ヒヤリングをしないと的確なアドバイスができないこと
を前提とさせていただきます。
その上で気になる点を2つ挙げさせていただきます。

   1.抵当権抹消条件等の契約内容
     所有者が破産管財人ということは、事件扱いになっていると思われるので、
     抹消できなければ白紙解約などの契約状況が入っているか?

   2.私道の売買契約と建築用地の売買契約の関係
     私道が取得できなければ白紙解約などの契約条項が入っているか?

ただ、道路に関することは重要なことですので、今回のような状況であるのなら、
費用はかかったとしても、あなた単独で判断するのではなく、
信頼のおける不動産コンサルタント、弁護士などに、
【決済まで】にご相談し、契約内容をチェックしていただくことをお勧めします。
(響不動産リサーチ・山中祐次さん)


□■アドバイス:2

まず、「共有名義の私道部分については、分筆することにより
隣家とのトラブルになりやすいため、境界線はもうけない」
と言うのと全く逆で、共有にする方法は、今は当地では全くといってよいほど
行われておらず、かなり古い手法かと思います。

2軒で使用するということですから、その私道の幅が4m以上あるかどうかを
ご確認ください。4m以上の幅があることを前提に、4mとして説明いたしますと、
共有にするよりも本来は分筆して2mづつの宅延にする方が望ましいでしょう。
そして、お互いに遠慮なく利用できるようにするために「地益権」を設定すれば、
覚書は不必要となります。お互いの土地に地益権設定を行えばよいだけですし、
この方が権利関係もはっきりします。修復も、自分の所有地のみの負担となります。
ただし、上下水道管はそれぞれが引き込むことにはなります。

そもそも覚書につきましては、公正証書でも作成すれば別でしょうが、
あまり意味はなさない可能性が高くなります。つまり、その内容を決めたとしても、
必ず約束を守るかどうかは疑問です。
特に共有の場合は、どちらか一方が費用負担を拒んだ場合は、
修復工事を行うことも難しくなる可能性があるでしょうし、
隣地所有者が変った場合は、その覚書が引き継がれるかどうかも疑問です。

それに、上下水道管などの引き込みについても、疑問が残ります。
道路位置指定を取るということは、誰でも通行できるようにして、
本管を引き込むということなんでしょうか?
2軒しか使用しない、いわゆる宅延が位置指定道路となるのかどうか…と言えば、
当地ではあまり聞いたことはありませんから、この辺りもちょっとはっきりしません。

何らかの事情で、どうしても共有にする場合は、覚書を作成することになり、
隣地所有者と問題が生じた時には、相談しつつ、費用等を折半していくしかないと思います。
その場合、覚書には、
   ●将来想像される費用については、その都度、双方で相談して折半すること
   ●私道部分は通行のため、上下水道管等設備の埋設のために使用するもので、
    駐車などをして、お互いの通行の妨げになる行為は慎むこと
   ●共有部分には建物・塀等の構造物は作らない、
    また、生垣・花壇等の植栽を行わないこと
   ●金融機関の融資の時には抵当権設定に協力すること
という程度でしょうか。
隣地所有者との権利関係になりますから、
お互いに譲り合い、揉めないようにするしかないでしょう。
くれぐれも、「覚書があるから守れ」などと強く言うなどした結果、
裁判沙汰になるようなことは避けるべきでしょう。

しかし、今時、共有と言うのは、金融機関の抵当権設定など、
様々な問題が発生する可能性があるので、やはりどうも理解に苦しみます。
  
売主が弁護士ということで、相談者さんはある程度信用されているのかも
知れませんが、私の経験上、実は、弁護士が不動産業者に持ち込む物件には、
危ないものが多いのも真実です。
経験の浅い不動産業者や建設業者だと、弁護士に依頼されたということで、
よく調査しないことも考えられますが、例えば、道路などの問題を指摘すると
「良く問題があることが解りましたね」と、ニヤっと笑いながら
引き下がることもありました。

弁護士の扱う物件の中には、宅建業者に調査義務があることを承知しており、
万が一問題が生じた場合は、責任を仲介業者に負わせようしていると
思われるようなケースが多々見受けられます。
  
本相談の場合は、公道に接道している宅延部分が2m以上(2軒分で4m以上)
あるかどうか、その接道している公道に上下水道の本管があるかどうか、
重説等をよく確認しなければなりません。
また、ローン借入時の抵当権設定がすんなりといくかどうか…
についても、地域差や金融機関の差もあるのでしょうが、
その点も併せて確認しなければならないでしょう。
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

山中先生、涌井先生、お忙しいところ、アドバイスありがとうございました。
心強く読ませていただきました。初めて耳にする言葉ばかりで、
判らないながらも自分のおかれている立場が見え始めた気がします。

  「私道」部分は、重要事項説明書の中で
   ●地目は「宅地」
   ●宅地分と私道とで地番がそれぞれについていて、合計で2筆と記載
   ●宅延部分については、2軒分で4m以上
  とされています。

ただ、敷地の接道義務に関する項目の「接道状況」については、
共有名義の私道ではなく、私道を通ってから出る
「西側公道(市道)幅員4m(法42条第1項第1号道路)」が、接道と記載されています。
(もし、私道の地目が宅地であっても、法第42条第1項第5号位置指定道路であれば、
 接道と記載されているものか…と、疑問を感じています)

ちなみに、配管関係については、
   ●公道より私道を利用して私設管をひくことになる
とのことで、既に建築が終り、
生活を始めている隣家も、公道より私道を通して私設管を引いています。

ローン借入時の抵当権設定は、登記簿で確認したところ、宅延部分について、
既に隣家持分である1/2分に対して、他銀行の抵当権が設定されていました。
このことは、当方のローン申込時に銀行担当者に伝えてあり、
銀行でどのような判断を下すのか、結果待ちの状態です。

山中先生よりご指摘いただいた「抵当権抹消条件等の契約内容」の
白紙解約についての記載、また、「私道売買契約と建築用地の売買契約の関係」の
白紙解約についての記載は、両方とも、ありませんでした。
頂いたアドバイスにもあるように、とても自分だけの判断ですすめる話ではないな…
と思ったところですので、プロの方に正式に依頼する方向で考えます。

今回、各先生よりアドバイスいただき、また、このような場を作ってくださっている
皆様の活動には、改めて感謝申し上げます。


□■アドバイス:3

「私道」と言われている部分が、建築基準法の接道義務
(建築基準法で認めた道路に2m以上接していること)を満たしているかどうかを、
市町村役場などで確認してください。
隣家が建築済みなどのお話から察すると、位置指定道路、
または宅延・専用通路だと思いますが、きちんと確認することをお勧めします。
また、位置指定にしたのであれば、登記簿の地目も、
公衆用道路に変更されているべきでしょう。
位置指定でなくて宅延・専用通路でも建築は可能ですので、
その場合、2m以上幅員で分筆するか、分筆しないでおくかは
共有者の考え方により、それぞれに一長一短があります。

位置指定の場合は、建築や通常の通行には何の問題もありません。
管理については共有者での持分での負担になります。共有のほうが好ましいでしょう。
覚書がなくとも、民法や判例で判断されるので、隣家との関係が良好であれば、
それほど心配はいらないでしょう。

宅延・専用通路の場合は、隣家との関係次第で何かと紛争の原因になる場合が
ありますので、ご注意ください。
いずれにしても、専門家に相談することが必要でしょう。
(北杜宅建センター・萩原さん)


■□相談者より

萩原先生、アドバイスありがとうございました。
リスクを承知でいるのといないのとでは、対応に差がでることを思うと、
今回アドバイス頂いたことは、とてもいい勉強になりました。

ご推察のとおり、建築会社に確認したところ、
   ●位置指定は取られていない
   ●宅延・専用通路扱いになっている
    (「宅延」で「共有名義:所有権保存」になるようです)
とのことでした。

本日、建築確認等を指導している行政機関に相談したところ、
位置指定を取るための条件など教えていただけましたが、条件から、
位置指定を受けることは難しいのかな…と思ったところです。

共有名義部分については、
境界線を設けてお互いに地役権の設定を行う方法がいいか、
境界線を設けない方法がいいか、まだ、悩んでいるところです。
地益権設定となれば、お隣さんとの話合いも必要ですし、
何よりも登記費用などもありますので…。

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