第三者による所有地の利用について

相談内容 第三者による所有地の利用について

神奈川・30代男性
購入予定の土地があり、旗竿地です。
4m幅の二項道路に2.5m幅の通路で接続し、
接続部は3m隅切りがしてあるので、接道は4.5m幅です(すべて敷地です)。

   ★参考図★
     http://fudosan.jp/img/soudan/5117.gif

この通路状部分、位置指定道路の計画残骸のようで
(隣地との共同開発の計画がギブアップしたらしいです)、
前の家は二項道路に接しているにもかかわらず、
玄関も駐車場も隅きり部分にあるため、
こちらの敷地を通らないと一切使えません。

しかも、この状態は現所有者が前方の土地の売却者であるため、
一切、約束事は無いとのことです。
この状態は、特に相手方にとって不幸な状況です。
私は、これを利用してプレッシャーをかけるつもりも無いので、
覚書を作成し、必要充分な出入りを確保させ、
気持ちよく住みたいと思っています。

しかしながら、現状で協定道路にするつもりはありませんので、
固定資産税などもこちらの負担ですから、過大な許諾をする気もありません。
そこで、以下の2点について、アドバイスいただければ幸いです。

   1.私には思いつきませんでしたが、この隅きり部分を、
    私が使う状況は本当に無いのでしょうか?

   2.覚書の内容を考えておりますが、修正や追加などについて、
    アドバイスいただければ幸いです。
    (相手からの依頼という形で)
     ・建替えまでは一部使用を認めさせて欲しい
     ・売買時も覚書を継承する
     ・通行権は請求しない


□■アドバイス:1

おはようございます。

まず、隅切り部分の境界ですが、隅切り部分が貴殿の所有かどうか、
ご確認ください。場合によっては、便宜的に手前の家屋の方(Aさん)の
所有地を後退させた場合があります。
隅切り部分が貴殿の所有地である場合、過去の合意が、
Aさんが隅切り部分を使用しないというものである場合に、
貴殿の主張が妥当なものとなります。

けれども、「現所有者が前方の土地の売却者であるため…」
ということですので、過去の売却と隅切りの時期、
経過によって考えることになります。

 ●このような状態が平穏に継続していたのであれば、
  現所有者とAさんとの間で、
  Aさんが隅切り部分を出入り口に使用する合意があったと考えるのが妥当でしょう。
 ●また、現所有者はAさん土地の売主でしょうから、使用を禁止することは
  信義則上許されないということも考えられるでしょう。
 ●時期の関係によっては、通行地役権の時効取得もあります。

このように考えることができますから、
過去の経緯をしっかりと確認することが必要でしょう。
そのため、ご質問に関しては、以下のように考えられるでしょう。

   1.隅切り部分は、本来は車両通行の便で設置されるものであり、
    貴殿の専用通路のためのものです。
    けれども、専用通路ですので、隅切りは不要です。
    おそらく、隣地と共同しての位置指定のための計画の名残でしょう。
    どのように使うかは、先に書いたとおり、時期や経過によります。

   2.覚書は、先に書いたとおり、時期と経過によって考えることになります。

(北杜宅建センター・萩原さん)


■□相談者より

隅切り部分は、謄本で確認したところ、100%の所有権があります。
「手前の土地を5年前に分割売却するときは、深く考えずに隅切りしたが、
 そんなことは何も決めなかったのがいきさつ」
との談です。
  
手前の土地には奥の家の水道管も通っているそうで
(これは止めてもらう約束です)、建築確認でなぜ問題にならないのか不思議ですが、
両者も不動産屋も工務店も皆、なあなあでやってしまったのではないかと…
(おそらく口約束で、通っても良いようなことをほのめかしたはずです)。

私も「Aさんが隅切り部分を出入り口に使用する合意があった」というのが
実態だと思いますので、「通行地役権の時効取得」を牽制する意味もあり、
覚書が必要だと考えました。

現状の維持は私も認めるところなので、念のために通行地役権の時効取得は
主張しないという文言で追加しておきたいと思います。
アドバイスありがとうございました。


□■アドバイス:2

私見ですが、「1.」については、自動車の出入りには
当然、貴方が使用することになり、前面道路が4mで宅延幅が2.5mですと、
普通車以上の場合はスミキリが無いとスムーズな出入りは無理だと思います。
特に、図の右手にはスミキリがありませんので、
左手のスミキリは絶対に必要だと思われます。
逆に言えば、このスミキリが無い場合は、
購入するのを考えなければいけない土地とも言えるでしょう。

「2.」については、通常はこのスミキリは貴方が専ら使用するためのものとなるべきです。
しかし、事情がありますから、仕方なしに隣地所有者にも通行を認めるということに
なるのでしょう。そのため、補足については、以下のとおりです。

   ●建て替えまでは一時使用を認めさせるということは、
    「建て替え時以降は使用を認めない」
    ということになりますので、その点を強調しておくことが必要でしょう。

   ●貴方からの約束事として、
    「建て替えまでは、スミキリ部分には塀等の構造物は建てない」
    ということを明記しておくのが親切だと思います。

   ●その他、
     ・このスミキリには、隣地所有者は隣宅への来客者を含め、
      駐停車はしてはいけないこと。
     ・構造物の設置、上下水道等の埋設はしてはいけないこと。
     ・転貸しはしてはいけないこと。
    を明記しておく必要があると思います。

  また、
   ●貴方がスミキリを使用する必要が無い場合
  は、覚書ではなく、上記の条件を含んだ使用貸借契約の締結でも良いでしょう。
  この場合は、
   ・隣地所有者個人を相手に契約しておく。
   ・目的は人及び車両の通行に限定しておく。
   ・貴方が自分で使用する必要が出た場合は契約は終了する。
  ということを明記しておけば良いでしょう。
  そうすれば、隣地転売時の覚書の継承という不安要因はなくなります。

該当地所有者(場合によっては売主)が承諾するかどうかは別ですが、
実態は限りなく使用貸借契約に近いものになるでしょうから、
覚書と言う不確実なものでは無く、明確な契約を行った方が良いとは思います。
  
また、図面上だけでは無く、現地で鋲等の堺を明示して、スミキリのさらに
一部だけを通行目的で無償で貸すことが可能な場合
(スミキリを2mではなく1mにするなど)も、
その部分についてのみの使用貸借契約で良いと思います。

  以下、ご参考まで…。

   ★使用貸借に関する民法の条文

   (使用貸借)
    第五百九十三条 使用貸借は、当事者の一方が無償で使用及び収益をした後
    に返還をすることを約して相手方からある物を受け取ることによって、その
    効力を生ずる。

   (借主による使用及び収益)
    第五百九十四条 借主は、契約又はその目的物の性質によって定まった用法
    に従い、その物の使用及び収益をしなければならない。
    2 借主は、貸主の承諾を得なければ、第三者に借用物の使用又は収益をさ
      せることができない。
    3 借主が前二項の規定に違反して使用又は収益をしたときは、貸主は、契
      約の解除をすることができる。

   (借用物の費用の負担)
    第五百九十五条 借主は、借用物の通常の必要費を負担する。
    2 第五百八十三条第二項の規定は、前項の通常の必要費以外の費用につい
      て準用する。

   (貸主の担保責任)
    第五百九十六条 第五百五十一条の規定は、使用貸借について準用する。

   (借用物の返還の時期)
    第五百九十七条 借主は、契約に定めた時期に、借用物の返還をしなければ
    ならない。
    2 当事者が返還の時期を定めなかったときは、借主は、契約に定めた目的
      に従い使用及び収益を終わった時に、返還をしなければならない。ただ
      し、その使用及び収益を終わる前であっても、使用及び収益をするのに
      足りる期間を経過したときは、貸主は、直ちに返還を請求することがで
      きる。
    3 当事者が返還の時期並びに使用及び収益の目的を定めなかったときは、
      貸主は、いつでも返還を請求することができる。

   (借主による収去)
    第五百九十八条 借主は、借用物を原状に復して、これに附属させた物を収
    去することができる。

   (借主の死亡による使用貸借の終了)
    第五百九十九条 使用貸借は、借主の死亡によって、その効力を失う。

   (損害賠償及び費用の償還の請求権についての期間の制限)
    第六百条 契約の本旨に反する使用又は収益によって生じた損害の賠償及び
    借主が支出した費用の償還は、貸主が返還を受けた時から一年以内に請求し
    なければならない。

(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

「1.」については、言葉足らずでした。
塀を作るなどして占有しなければならない状況は考えつかないという意味です。

「2.」については、補足事項ありがとう。文案を練ることにしましょう。
私がスミキリを不要と考えることは無いと思います。
いろいろとアドバイスをいただき、ありがとうございました。

セットバック部分にはみ出す車庫について

相談内容 セットバック部分にはみ出す車庫について

東京・30代男性
3年前に新築の住宅を購入しました。
セットバックをしなければならなかったので、
きちんとセットバックして住宅を建築しました。

不動産屋との打ち合わせで、自家用車を置けるように駐車場スペースを、
図面上では取れているようなっていました
(横入れで、両方の車輪が入っていれば、車庫証明は出ると聞いていました)。

しかし、実際、車庫証明を取ろうとして申請したのですが、
警察の方がきて、
  「車輪は入っているが、車体が5cmはみ出ている」
と言われ、車庫証明がおりませんでした。
その際、
「うちはセットバックしているし、セットバック部分は自分のものだから、
 何とかならならないのか」
と言いましたが、駄目でした。

不動産屋にだまされれしまった自分がいけないのでしょうか…。
今さら、建物を建て替えるわけにはいかず、かといって、
車庫用に土地を空けているので、車を購入したいのですが、
どうしたら、車庫証明はとれるのでしょうか。


□■アドバイス

車庫証明はご自分で申請されたのでしょうか?
セットバック部分は、まだ分筆はしてないんですよね?

車庫証明の条件は、
   1.自宅から保管場所までの距離が直線で2キロメートルを超えない範囲
   2.道路から支障なく出入りができること
   3.自動車の全体を収容できるものであること
   4.自動車の保有者が自動車の保管場所として使用する権限を有するもの
ということです。
提出書類は、
   ・自動車保管場所証明申請書(軽自動車は保管場所届出書)
   ・保管場所の所在図・配置図
   ・自動車保管場所使用承諾証明書(駐車場を借りている場合)
   ・保管場所使用権原疎明書面(車庫が自己単独所有の場合)
   ・廃車・譲渡誓約書(同じ車庫で車の入替えがある場合)
ということです。

個人的なオフレコ的な意見ですが、
この保管場所の所在図・配置図にセットバック部分を記入しなければ、
警察も気付かず、すんなり取れたかも知れませんね?

今後の対応としては、車庫証明を専門に行っている行政書士等に
一度相談してみるのが良いと思います。
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

涌井先生、早くにお答えをいただきありがとうございました。

車庫証明は自動車会社が提出し、セットバック部分は書いていませんでした。
セットバック部分は、いまだに自分の土地になっています。
あと、不勉強で教えていただきたいのですが、
「分筆」ということはどういう行為なのでしょうか?

警察の方が、
「角地でセットバックした場合は、セットバック部分に はみ出てはいけない」
と言われていました。どんな法律に規定されていると思われますか?

角地でなければ、車輪さえ入っていればよく、
自分みたいに、角地ゆえに厳しい条件になっているのでは、
不公平な感じがしてならないのですが、どう思いますか?


□■アドバイス:2

分筆とは、その名の通り筆(地番)を別にして分けることです。
土地家屋調査士等に依頼して行い、土地を分けて売買する時に良く行われます。

角地でのセットバックについて、法に規定されているかどうかは、
私の知っている範囲では解りません。
おそらく、運用上のガイドラインの様なものがあるのかも知れませんね。
それにしても、警察がセットバックされていることを知っているということは、
そもそも、過去にその地域自体に何らかのトラブルが発生した経緯が
あるのかも知れませんね。
あくまでも個人的な感想ですが、通常ではあまり考えられないことだと思いますし、
確かに、不公平感はありますし、納得しかねる感じは致します。

しかし、実際に許可を出すのは警察ですから、公務員独特の責任回避のために
起こったことかも知れません。
将来予想されるトラブルがあると思われる場合は、
その許可をなぜ出したのかを責められることも考えられますので、
事前にその責任を回避したいがための行為かも知れません。

警察に、許可を出していただけない法的根拠の説明を含めて、
質問状を出してみたらいかがでしょうか?
単純に説明を求めるのならば、あまり問題はないと思いますが…。
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

お忙しいところ、いろいろご説明いただき、ありがとうございました。

車庫証明に詳しい行政書士の先生に相談するか、警察に質問をしてみるか…と、
いろいろな方法があることがわかりました。
これらの方法で、何とか解決していきたいと思います。

あと、今、思い出したのですが、警察の方が、言われていたのですが、
  「セットバックしないと、区役所の建築確認が下りない。
   よって、セットバックしたら、
   そこは将来、道路になるのだから、はみ出てはいけない」
  「警察の方からは言えないが、車庫証明がおりる方法があるのだが…」
と、言っていました。

前者は、今までのご説明にからいくと、納得いかないと思います。
後者は、こう言われても、何を想像すればいいのかなぁ…という感じです。
本当にいろいろとありがとうございました。


□■アドバイス:3

「セットバックしないと、区役所の建築確認が下りない。
 よって、セットバックしたら、そこは将来、道路になるのだから、
 はみ出てはいけない」
とまで、警察が知っていて言うということは、
やはり、その地域では何らかの問題が生じたり、
俗に言う「ちくり」のようなことがあったのかも知れませんね。

やはり、その「警察の方からは言えないが、車庫証明がおりる方法」を、
知っている方を探すのが一番ですね。
その警察官と貴方の共通する友人でも探すことができれば、
その方法を聞き出すことも可能かも知れませんね。

車庫証明についてはあまり詳しくないので、
こんなことしかお答えできず、申し訳ありません。
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

涌井先生、お忙しい中、私の質問に対するお答えをいただき、
本当にありがとうございました。


□■アドバイス:4

その車庫スペースは車の大きさよりも大きくつくってあるのでしょうか?
例えば、車の巾1.75mに対して、2mあるとか…。
図面上、車より大きくつくってあって、
警察官が見にいった時に車がなければ、はみ出ることがわからず、
車庫証明はおりるのではないでしょうか?
私は自分で車庫証明を申請するのですが、日中、仕事で車を使うので、
警察官は車のないときに見に来て、車庫証明をおろしてくれました。
車の販売業者とよく相談してみて下さい。
(ハマ不動産/ハマ総合企画・小野さん)

地役権設定に対する疑問について

相談内容 地役権設定に対する疑問について

静岡・40代男性
土地を売ってもらう際の条件が、
 ●回転場を目的として、一部(売主指定位置)に地役権を設定すること
でした。

実家から近いということもあり、購入を決めて、建築を始めたのですが、
その条件に、以下の点で、疑問を感じております
(売主の現地での説明は、一度もありませんでした)。

 1.周りの状況から見て、回転場の必要性があるとは思えない点があります。
  前面は6m道路で、簡単に車は方向変換できます。
  また、すぐ前に面した場所にも地役権が設定されており、
  私を含めて3人(今回と同じ人)が使用可能です。

 2.昔、田畑であったものを、2年前の開発行為により宅地化したばかりです。
  一度決った開発行為によって宅地課された物件を、すぐに変更し、
  分筆するのは、問題あるような気がします。

 3.65.48坪で50%の建ぺい率ですが、
  ほぼ完成した建築中の家屋は、30.41坪になります。
  もし、地役権設定のために分筆すると、60.53坪になり、
  50%の建ぺい率を超えてしまいます。

私からは、
  「地役権をつけない代りに、通りぬけなどしても構わない旨の
   覚書を書くので、地役権設定はしないわけにはいかないか?」
と、売主に打診しているのですが、断られました。

まだ交渉中ですが、
   ●上記3点についての皆様の見解
   ●今後の交渉にあたっての良策
について、アドバイス、宜しくお願いします。


□■アドバイス

私見ですが、
   ●地役権設定が、土地の売買契約の条件として、
    当初より売主から提示されていた
のであれば、その約束は守られるべきであり、
契約後に異議を言っても説得力に欠けます。
地役権設定が、貴方にとって一方的な不利益でない限り、
約束は守るべきだと思います。

建蔽(ぺい)率につきましたは、
建蔽(ぺい)率と容積率の間違いをされているような気が致しますが、
いかがでしょうか?
30.41坪と言うのは、建物の延べ床面積だと思われるのですが…。
1階部分だけの建築面積で30.41坪というと、2階建てだとすれば、
50坪以上の延べ床面積になってしまうのですが…。

30.41坪が延べ床面積だとすれば、建蔽(ぺい)率ではなく、
容積率と比較してみるべきだと思いますよ。
再度、良くご確認下さい。

良策は、貴方が約束を守ることだと思います。
厳しいことをあえて言わせて頂きますが、約束を守りたくないのであれば、
違約金を支払って、契約を解除すれば良いと思います。
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

涌井様、返信ありがとうございました。

地役権について、売主さんと話合いを持ちました。
契約したことなので、このまま進めていくことにしました。
しかし、売主さんも、この土地に地役権を設定したことに対して、
とても不条理であったと感じていて、
実際には私が使いやすいように進めていけそうになりました
(詳細は書けませんが、とても不条理なことがあったそうです)。

また、建蔽(ぺい)率の件は、書き忘れてしまいましたが、
平屋建てなので、建築面積が30.41坪です。
建蔽(ぺい)率と容積率は把握しているつもりです。
書き忘れてしまい、申し訳ありませんでした。
こちらは建築を進めている会社と確認をしました。

涌井様、ご提言ありがとうございました。失礼します。

私道の持分が無い土地について

相談内容 私道の持分が無い土地について

東京・30代男性
袋地の奥にある土地の購入を検討しています。
土地の価格は、周辺相場の半額程度です。
道路は42条2項道路の私道で(役所で確認しました)、
接道距離は3m程度あります。

ただ、この私道の持分は両脇の人のみで分担されており、
一番奥の土地には持分がありません。
通行権はあると考えていますが、建物を新築する場合、
工事ができない等の問題は生じるでしょうか?
ある程度の出費は覚悟しています。


□■アドバイス

私見ですが、42条2項道路ということであれば、その私道には、
   ●中心線から2m以上のセットバックが義務付けられているはず
   ●その2項道路に2m以上接している土地であれば、建築確認は取れるはず
   ●通行権も当然あるはず
と思われます。

一番奥で、その私道の所有権が無くても、問題はないと思います。
再度、不動産業者に、
   ●2項道路であること
   ●建築確認が取れるかどうか
   ●通行に支障はないかどうか
をご確認されて、重説にきちんと2項道路であることが
明記されることを条件にするのであれば、通常は問題はないと思われます。

この時に私道負担金等があるかどうかは、一緒にご確認をなされれば良いでしょう。
また、できれば…ですが、公道に格上げされるまでの間は、
通行・上下水道管埋設を目的とした地益権の設定をされておけば、
なお安心できるとは思います。
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

大きな誤解はなさそうなので、少し安心しました。

不動産業者が、あまり近隣交渉に積極的でなく、
その辺りが少し不安材料ではあります。
しかし、他社でも仲介として見かける土地とはいえ、
最初に紹介してもらった業者に義理立てする必要は
あるのではないかと考えているところです。
私道負担金などは確認してみることにします。

お忙しいところ、ありがとうございました。助かりました。

違法建築物件に起因するセットバックについて

相談内容 違法建築物件に起因するセットバックについて

東京・50代女性
検討中の物件について関する相談です。
現在、ある家が違反建築ということで、購入対象物件が、
違法建築の物件の違反分の面積をセットバックしています。

将来的に違法建築の家が建て替え場合、
購入対象の物件のセットバックの部分を通常の敷地として回復する
ということを前提に、購入対象物件の容積率は、
セットバックしている部分を含めた面積で算出しています。
本来はセットバックは敷地面積に含めないかと思いますが、
購入対象物件自体が違反建築にはならないのでしょうか?

また、もし、上記のやり方が適法であるのなら、
セットバック分の回復については、
どのように契約時に明記してもらうのが良いのでしょうか?


□■アドバイス

文面だけですと、良く状態が理解できませんので、
不安であれば、その土地を管轄している行政の建設課等に
公図・謄本等をご持参の上で、確認に行かれることをお勧め致します。
  
容積率に関しては、通常はセットバック部分は入れないはずだと思いますが、
この点についても同時に確認された方が宜しいかと思います。
もし、建設会社がきまっているのであれば、
その建設会社に確認させるのも宜しいかと思います。

なお、セットバック部分の回復は特別必要ないでしょう。
もし、その方法が有効だとすれば、違法建築の家が建て替えられれば、
セットバックは無くなると思われます。

セットバックは建物等の構造物を建てられないだけで、
庭等として使っている限りは何の問題もないはずだと思います。
また、カーポート程度であれば、
駐車場として使用することもさしつかえないと思います。
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

ご回答ありがとうございます。また、説明不足ですみません。
違反建築の建物は、今から30年以上前に決定していた
位置指定道路をはみ出して建設されています。
  
そこで、位置指定道路の幅員4メートルを確保するために、購入対象物件が、
敷地の一部を道路として提供する必要があります
(これがセットバック分になります)。

売主の方に確認したところ、登記はセットバック分とその他とで
ふた筆になり、容積率は役所に確認をとってあるので、問題ないとのことでした。
将来的に、はみ出している家が建て替えをするときには、
そこの地主の方と双方で位置指定道路の位置を戻すようになるという
念書はとってあるとのことです。そのときの費用はお互いに折半となるようですが…。

近日中に役所に確認に参る予定です。
また、何かありましたら、ご相談させてください。ありがとうございました。


□■アドバイス:2

私見ですが、それであれば、セットバックというより、
敷地を位置指定道路として提供するということだと思うのですが…。

そのようなケースは、私も経験が無いので、はっきりとはお答えできません。
できれば、「市町村→都道府県」の考え方がわかりましたら、
ここに、その結果をご投稿して頂ければ嬉しく思います。

なお、私であれば、回復費用の折半は到底納得がいきませんので、
将来予定される出費分については、売主に値下げの要求をしますし、
そのような、物件であれば、当然、セットバック分については、
無料と言うことで値引き交渉致します。
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

アドバイスありがとうございました。
役所の見解は、
   ●容積率等は市で決まっている位置指定の通りの土地で計算される。
    (現況となるセットバックするべき箇所は、
     市の位置指定図に現れてこないことになります)
   ●ただ、現況としては、そこに4mの道路がないとまずい
 とのことでした。
面積分の土地の値引きはされているので、購入を検討しているのですが、
道路の修復は、やはり隣家と現在の位置指定をはみ出して建築をしている
地主の方と、共同で費用を負担という念書になりそうです。


□■アドバイス:3

なるほど、おおよその様子は理解できました。
私であれば、もう一歩交渉して、その費用負担分の値引きを要求するところ
ですが、この辺りのことは、貴方自身の決めることだと思いますので…。
頑張って、良いマイホームを手に入れて下さい。
(高原開発・涌井さん)

43条但し書き道路の物件について

相談内容 43条但し書き道路の物件について

東京・30代男性
いつも掲示板拝見しております。不動産を探して間もない素人の者です。
43条但し書き道路(4m私道)に接道した建売物件を紹介されました。
建築確認番号も取得済みです。
建物、土地の広さ等に問題はないのですが、
「43条但し書き道路」が気になっています。
この道路は一般の私道とは違うのでしょうか?
また、将来的に物件を売ることになった場合、何か問題はあるのでしょうか?
素人のため、見当違いの質問かもしれませんが、ご教授お願い致します。


□■アドバイス

基本的な事から説明しますと、
建物を建てる場合には、建築確認の申請を出して建築確認を取る必要があります。
この時に、一定の公道に敷地が幅2m以上接道している必要があるわけです。
  
しかし、建築基準法では、
公道以外の私道でも接道しているとみなす例外規定を設けています。
詳しくは法庫さん( http://www.houko.com/ )の下記ページをご覧下さい。
   http://www.houko.com/00/01/S25/201.HTM#s3

この43条の中の
「ただし、その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で
 定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上
 及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものについては、
 この限りでない』
 が、「43条但し書き道路」のことです。

この43条但し書き道路は、
接道上、道路として取り扱うだけで実際は道路ではありません。
本来は建物が建たない土地に一定の基準の元に
特定行政庁が建築基準法上の道路として認めたということです。

  この43条但し書き道路の問題点は、まず、
   ●再建築が可能かどうか
  ということです。
  場合によっては再建築が不可能な場合も多くありますので、
  良く調べられた方が良いと思います。
  次に、
   ●転売が難しい=資産価値が低い点
  があげられます。
  不動産業者の中には転売の依頼を拒否する業者もいると思います。
  つまり、売れにくい物件であるということです。

個人的なアドバイスですが、
その建売が近隣相場よりかなり低価格であれば、検討する価値もあるのでしょうが、
それ程割安感が無いのであれば、別の物件をお探しになった方が良いと思います。
これから新築建売物件を探すのに、
わざわざ難しい物件に手を出す必要は無いと思います。
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

涌井様、迅速、かつ丁寧なご回答、誠にありがとうございました。
不動産会社からは、
「43条但し書き道路なので、近隣より安い」
という説明だけで、不安に感じておりました。

役所に行って、調べてみようと思います。
確かに近隣と比べると大分安いようです。
ただ、住環境は非常に良いので、もう少し調べた上で判断したいと思います。
新しい情報が得られましたら、連絡させて頂きます。
どうもありがとうございました。

昔の話し合いを無視して車を乗り入れることについて

相談内容 昔の話し合いを無視して車を乗り入れることについて

神奈川・30代女性
今度、中古の一戸建て住宅を購入することになりました。
前面道路は4m以下で2項道路の指定となっており、県が所有する道路です。

周辺の道路は道路指定もされていないところが多く、
古くから住んでいる人の間で「車の乗り入れはやめましょう」と
話し合われたことがあるそうです。

しかし、覚書などの書類は無く、不動産屋いわく、
「県所有の認定道路なので、法律的には車の乗り入れについて問題ありません」
とのことで、車の乗り入れに関して話し合われたのが、
2項道路の認定を受ける前で、ずいぶん昔のことになるようです。

その地域の班長とかいう人の話では、
「地盤が弱いので、車を乗り入れると地下の配管がつぶれる」
とのことですが、不動産屋は、
「地盤については全く問題ない」
と言っております。

道路は4m以下ですが、車は軽自動車なので、実際に乗り入れは可能です。
重要事項説明書には、

  「地域住民の話し合いにより、車の乗り入れができないことになっています」

と書かれている物件ですが、
   ●覚書等の書類が無いこと
   ●2項道路で法律的に車の乗り入れが禁止されていないこと
を前提に、車を乗り入れてしまうつもりでいます。

地域住民ともめたいわけではないのですが、
このような場合、何か問題はおこるでしょうか。


□■アドバイス

これは人によって意見が分かれると思いますが、私の個人的意見ということで…。

地域の総意としての決まりごとは、
慣習として生きているものであり、法律に規定してないから、
慣習は破って良いと簡単に言えるものではないでしょう。
当然、問題が起こることは目に見えていると思います。
近隣の方々が相談して決めたことを、
違法では無いから守らないというのは問題になると思います。
貴方も問題が生じると思ったら、相談したのではないでしょうか。

これは、法律以前の問題だと思います。
例えば、クラスの皆が決めたことを1人だけ守らないと言い張っているのと
同じ様に思えます。おそらく4m以下の2項道路ということは、
車両のすれ違いもままならないのでしょう。
徒歩や自転車の通行に支障もきたすのでしょう。
配管も100mm以上の本管では無く、宅内配管用の細くて弱い塩ビ管等を
使っている可能性も全く無いとは言えません。
何らかの理由があって、話し合って決まったことだと思います。

もし、車を乗り入れたいのであれば、
近隣の皆様の了承を得てからにすべきだと思います。
その時に、乗り入れの承諾が貰えないのであれば、
駐車場の確保についても、皆さんにご相談してみるのも良いと思います。
もめたくないのであれば、話し合いを持つことが大事だと思います。
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

早速の回答をありがとうございます。
あせらずゆっくりと地域の輪に溶け込み、
心を開いて話せるようになってから
話し合いの場を持つ努力をしたいと思います。
駐車場代のことを考えると、どうも気が重いですが、
長い将来のことを考えれば仕方のないことですよね。

更正登記に隣人の一部が承諾しない場合について

相談内容 更正登記に隣人の一部が承諾しない場合について

宮城・30代男性
この度、家を建てることになり、希望の土地を簡易測量しました。
すると、登記簿面積と実測面積との差異が約16坪と大きかったため、
更正登記をすることになりました。

しかし、9人の共有になっております北側私道の持ち主の内の1人が、
どうしても 狭隘(きょうあい)協議に応じてくれません。
向うの要求どうりに、余分にセットバックすると言っても、
とにかく判は押さないの一点張りです。

他にも理由があるようですが、おそらく売買する土地の真北に住む方なので、
今まで駐車場だった所に家が建ったら、日当たりや景色などが悪くなる
といったことが理由のように思えます。

測量事務所の方は、他の共有者の過半数の認証を受け、
10数年前に裏の方が新築された際の書類などを添付して、
上申書とともに法務局に提出してみるそうですが、
これで更正登記ができる物なのでしょうか?


□■アドバイス:1

私見ですが、更正登記につきましては、実際に業務中のようですから、
その測量事務所の方にお任せしておくのが一番良い方法だと思います。
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

返信が遅れて申し訳ありませんでした。
先日、連絡があり、さらに10日ほどかかるとのことでした。
それでも登記できない場合は1月よりスタートする筆界登記官制度
という物を利用することになるようです。

もう1つ質問しても良いでしょうか?
普段使用する道路は南側にあるのですが、セットバックする北側私道
(私には持分無し)を使用するには、やはり共有者全員の許可が必要でしょうか?


□■アドバイス:2

私道ですから、当然、所有者全員の承諾が必要です。
でも、要求どおりにセットバックしても…ということになりますと、
セットバックを中止したらいかがですか?
それと、更正登記は必ず必要なものとも思いません。
境界がはっきりしているのなら、実測のみで良いと思いますよ。

  つまり、
   ●実測により境界を確定(認印だけでOK)
   ●更正登記とセットバックはしない
という選択肢もあると思うのですが、それでは、境界のことでもめるのでしょうか?
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

売主のほうがしっかりとした会社でして、売った後に問題を残したくないので
更正登記はなるべくしたいようです。
実測の数字での売買は、最終手段としては考えているようですが、
実は北側の家の方が家を建てた時に打った境界の杭が、
なくなってることも原因の一つの様なのです。
セットバックの件は解かりました。
もうすぐ更正登記できるか結果も出ると思いますので、報告を致します。
ありがとうございました。

セットバックが必要な土地の登記について

相談内容 セットバックが必要な土地の登記について

埼玉・40代男性
1mほどセットバックが必要な土地を購入する場合について、
以下、アドバイス願えれば幸いです。

 1.購入後の登記簿には、1m削られた土地として登記されるのでしょうか?
  または、1m削った土地として登記しないと売買ができないのでしょうか?

 2.もし1のようになるのであれば、面積が変ることになるので、
  測量等が発生するのでしょうか?
  1mは単純に道路側から1m削るものですので、
  素人考えでは測量は不要かと思いますが…。

 3.法務局に出向いたこともない全くの素人が、
  個人で上記の登記をすることが可能でしょうか?
  5~6回、法務局に出向く覚悟はあるのですが、測量がともなうのであれば、
  プロに頼る以外ないのでしょうか?

なお、建築の予定はありません。以上、よろしくお願い致します。



□■アドバイス

私見ですが、セットバックは登記簿とは関係ございません。
登記簿面積はセットバック分を含めた、そのままの面積で登記簿に記載されます。

私の地元を例にして説明いたしますと、セットバックとは後退線のことです。
市道の幅が1.8m以下の場合に道路の中心線から2mの後退線をとる場合の
後退線のことをセットバックと呼びます。
また、都市計画の都市施設(道路・公園・緑地・下水路・河川)等の
予定がある場合に、後退線を設置してある場合もあり、
この後退線のこともセットバックと呼ぶ場合もございます。

いずれにしても、その後退線の範囲内には構造物を立ててはいけないことを
セットバックと呼ぶようになってきています。
なぜかと言いますと、近い将来に都市計画事業をスムーズに行うためと、
道路の拡幅をスムーズに行うために、擁壁や建物等の構造物の規制を行って、
収用を早くできる様にしている訳ですね。

実際に登記が関係してくるのは、
事業が行われる直前、市町村等の行政の収用があった場合になります。
この時は当然、行政から立会いに来て、杭を入れて行きます。
そして土地代を頂きます。この時、測量・登記関係は基本的に行政が行います。
簡単に言えば、行政にセットバック分の土地を売るということになり、
当然、土地代は行政から頂き、登記等は行政が行うということです。

なお、前述の説明は、私の地元のケースを元に説明しています。
市町村等によりましては、若干の相違があることも考えられます。
また、後退線があっても、その対象事業がしばらくは実施される予定が無い場合は、
構造物が簡単に分離できる等の設計条件付で許可される場合もございます。

いずれにしましても、詳しいことは市町村の建設課、
または都市計画課等の担当部署にお問い合わせ下さい。

追加ですが、投稿内容を読むと、
どうも、個人間売買で購入予定の土地にセットバックがある様ですが、
そのセットバック分も含めて売買されて、登記しても問題は無いと思います。

単に構造物を建てないようにすれば良いだけだと思いますが…。
セットバック分を分筆して購入しなければならない
特別な事情でもあるのでしょうか?
        
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

涌井様、早々のアドバイス感謝致します。

道路課のほうで確認したところ、涌井様のいわれたとおり、
登記は分筆しなくて良いとのことでした。
また、行政のほうでセットバック分を買い取るそうです。

まだ道幅を広げる予定はないそうなので、とりあえず、安心しました。
適切なアドバイスありがとうございました。

抵当権付の位置指定道路について

相談内容 

はじめまして。早速ですが、
購入する土地の前面道路が位置指定道路として認定されており、
所有権も寄付により市となっております。
しかし、その物件に別の債務者の抵当権が設定されております。

市役所の開発指導課の方にも確認したところ、
通常であれば道路の寄付を受付るにあたり、
担保は抹消してから受付るとのことで、このようなケースは初めてであり、
なぜ担保が設定されたままになっているのかわからないとのことでした。
しかし、市街化区域内であり、建物を建てるには問題ないとの回答でした。

このような土地を購入するにあたって、何か問題点はあるのでしょうか?




□■アドバイス


市が所有しているのであれば、公の道路ですから、何も問題はないと思います。


(ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者・香川文人さん)

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