強引な仲介業者と中古住宅購入について

北海道・女性・30代
はじめまして。どうしようもなく気分が沈むので質問させてください。

現在田舎の築六年の中古住宅を1650万で購入しようと、売主側の仲介業者と話をしており、購入の申込書を提出したところです。
夫が多忙なため、細かいことの電話対応は妻である私が対応しているのですが、仲介業者の担当の態度が非常に不快で、物件は気に入っているのですが「うそをついているのでは」とさえ思えてきています。

1.約束の都合は常に仲介業者優先。借主は後。態度はとてもえらそうである。
2.事務所の隣町である我が家にくるのをおっくうがり書類を届けたがらない。
3.仲介業者の進める銀行への強引な誘導があり、我が家は別の銀行ローンを考えていたため、ローンが通るかどうか仮審査を頼もうと独自で動いたら、仲介業者からそれは私がやります!とストップが入り、相談に行っていた銀行に対し「自分の進める銀行ローンで行くから取引しないでほしい。」とかなり強い電話があったと、我が家が仮審査を頼んだ銀行担当者から言われた。
4.瑕担保についてはまったくないとのこと。売主が居住中のため一度見学に行ったが、見るにも限度がありとても不安。
5.重要確認書類を見てもいないのに、一方的に契約日を設定しようとする
6.「契約は今月末までにお願いしたい」と主張するので、わからないことは確かめてから契約したいと伝えると「何がわからないんですか。契約の際に私が説明すればいいでしょう」と主張する。
7.夫と私に対する態度が明らかに異なる。
8.買いたい家はFPの家で会社がすでにないため、アフターフォローなどは一切なく、売りっぱなしである。
9.会話が二転三転する。たとえば、契約日はどうしても設定したければ設定してもよいが都合で変えてもらう可能性があるとこちらが言うと→すでに契約日はその日になっている。仲介業者のお勧めの銀行の見積もり以外にも我が家の使いたい銀行のことも調べるといっていたが、実際には「僕は調べていません」という。
10.仲介料が上限よりも高い見積もりとなっている。(未確認)
11.さんざんごねた末、土曜日書類と説明をしにくるという。
12.こんな仲介業者の下で購入してよいのか、と困惑しています。契約するとしたら第三者(弁護士か銀行ローン担当者)の陪席、仲介業者(といっても売主の。こちらも仲介料は払うが)の担当を願い出たほうがよいのか、それともこんな物件はやめたほうがよいのか、また銀行ローンの審査で銀行の方で念入りに家を調べてもらえるのかどうかをご教授をよろしくお願いします。


◆アドバイス
 まず、ご相談者は売主側の仲介業者と仰っておられますが、この様なケースの場合は、買主側の仲介業者でも有る訳です。その場合は、契約前には媒介契約の締結と重説が必要となります。
 その前に、トラブル様で有れば、信頼出来る仲介業者に間に入って頂く手も有りますが、手数料が片手になるので、その業者にとっては余り嬉しいことでは御座いません。
 ですから、『担当者にちょっと不安な点が有るので、知ってる不動産業者に買主側の仲介を依頼するつもりですが、宜しいでしょうか』と言って、その不動産会社の社長に直接ご相談してみては如何でしょうか。
(高原開発・涌井さん)

ハウスメーカーへの違約金の支払いについて

大阪・男性・50代
ハウスメーカーを通して土地の契約と請負工事の契約をしました。
事前審査が通っていたので住宅ローンの本申し込みに行ったところ
融資不可という回答をいただいてしまいました。
土地についてはローン特約により契約解除できたのですが
ハウスメーカーからは違約金の請求が来ました。
違約金は支払わなければならないのでしょうか?

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アドバイス
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建物の建築請負契約書の内容をご確認下さい。
契約書に明記されておらず、また説明もなければ支払う必要は御座いません。
もし、契約書に明記されてても、契約前に説明がなかった場合、
消費者契約法違反の可能性も御座いますので、
消費者生活センター等にご相談されることをお薦め致します。

(高原開発・涌井さん)

キャンセルによるハウスメーカーからの請求について

岐阜・女性・20代

3人姉妹なんですが、3人名義の田んぼがあり、
二女は家を持っているので、長女と私がそこに家を建てる事になりました。
二女には一番手前の売りやすい場所をゆずり売る事になりました。

3月末までに家を建てる事が条件でキャンペーンの物があり、
早く契約しないと無くなってしまうという事で、ある程度の見積りで急いで契約しました。

しっかりとした造成費用がまだ出てなかったんですが、キャンペーンの期限が間に合わない
からと、先に三分筆の立ち会いを行う事になりました。

契約してから2ヶ月後に造成費用が出て、最初の提示金額より少し高くなりました。
長女と私はコンクリートでもよかったんですが、
二女は資金をかけたくなかったので、親に相談しました。
親も高すぎと言い、ハウスメーカーが親に説明に来ました。

液状化しないように土留めをコンクリートにするのを進めていて、
ブロックだと土地も家も何かあっても保証出来ないと言い、明日返事を下さいと言いました。
それに対して、土留めの事や、明日返事なんてあるか!
と親が家も建てるなと怒ってしまいました。

その後ハウスメーカーは
土留めから2メートル離して家を建てるならブロックでも保証できます。と言い、
結局造成の金額も下げてくれたんですが、何度も家族や親と話し合いになり、
売る二女とも縺れた関係になってしまい、建てれる状況じゃ無くなってしまいました。

ちょうどその話し合いをしてる時に転勤の届け出の話しが来てしまい、
旦那はもめるくらいなら家は建てないと、
単身赴任を取り消して、家族一緒の移動で出してしまいました。

話し合いの結果、こんな状態では建てられないという事になりキャンセルしたんですが、
ハウスメーカーからは色々な申請費用84万、設計費用34万づつ請求されてます。

元々キャンペーンの代金10万と契約金50万を私は払っていたんですが、
姉はキャンペーンの10万しか払ってなくて、契約はしたものの契約金は払ってなかったそうです。

土地に関しても分筆もしずに売ってしまうかとか話してるんですが、分筆するなら払うけど、
分筆しないなら実費でかかった申請費用を二女は払わ無いと言っていています。

申請費用は長女と私でもつべきなんでしょうか?
そもそも申請費用は84万もかかるんでしょうか?

造成の金額がしっかり出る前に
キャンペーンに乗っかって契約してしまったのもいけないんですが、
ハウスメーカーが土留めがブロックだと保証出来ないと言っていたのが、
後から2メートル離せば保証出来ると言ってたのが言ってる事が違って、
ハウスメーカーへの信用も無くなりました。
設計費用も解約してもお金はかからないと最初に説明をうけてます。

家が建てられなくなってしまった上、60万支払ってるので、どうしたらいいのかわかりません。
何かアドバイスをいただけたらと思います。


◆アドバイス

まず、『申請費用84万(建築確認も申請してないのに異常な金額)、
設計費用34万(これも図面によるが建築確認を出す前としては、異常な金額)づつ』
の明確な内容を書面にて提出して頂く必要があります。
次に、その契約書の内容を良く検討して下さい。

大手ハウスメーカーは、良くこの様な違法すれすれの異常な設計料を請求する様な
販売方法を取っていると聞きますが、最終的には『契約書』の内容が重要となります。
一営業マンの口約束は『言った言わない』の問題になりますし、
最後は、その営業マンを首にするか、遠隔地に飛ばして、契約書を盾にとってきます。
今後は、そのハウスメーカーの営業マンとの交渉は、
全て証拠が残る書面を残すことをお薦め致します。
(打合書もサインを貰う)
(最低限、録音はしておく)
そうすれば、そのハウスメーカー本体を追い込むことも、不可能とは思いません。

尚、支払済みの金員は別として、今後は如何なる金員も、ハウスメーカーの請求に
従って支払うことは、ご相談者が納得出来ない限り行わない方が良いでしょう。
最終的には『裁判の判決』のみが効力を発します。
交渉の段階では、ご相談者側の言い分を、強く主張すべきでしょう。
そして出来れば、行政等の行っている無料法律相談にご相談されてみるべきとも思います。

(高原開発・涌井さん)

仲介業者の対応不備と仲介手数料について

東京・男性・40代
お世話になります。
築4年の分譲マンションを中古で購入して入居いたしました。

物件案内から購入まで、仲介業者さんにご仲介頂いたのですが、
対応が悪く非常に不満に思いながらも物件が気に言っていたので
数回、指摘をさせていただきながら我慢して受け渡しも終了しています。

・初期対応から担当になったA営業がこちらの質問、 確認事項に不誠実で、
事実確認を怠った事が数回あ り。報告も。

・A担当営業の対応が悪いとB上司に通告。
 新人なので許してやって下さいと、担当は外さず。
 補佐として、C営業(ベテラン)をつけると言われ、しぶしぶ了承。

・実際には、途中からA担当はでてこなくなり
 最終の受け渡し日も体調がわるくなってしまったと いう理由で参加せず。
 C営業マンが事実上担当でした。

・初期対応はA担当営業が行っていたので
 その時にこちらが依頼した事、お約束したこと、注意事項など
 C担当へ引き継いでもらっているとおもっていましたが、複数回伝わっておらず、
 確認に時間がかかったり、うやむやにされました。

・本日、共有部分の駐車場の鍵について一切説明がなかった事が発覚。
 管理組合側の管理人さんからは、入居前に不動産に説明したという内容です。
 
こちらには一切伝わっておりません。
そのせいで、駐車場が使用できない状態不利益をうけています。

仲介手数料は、物件価格の3%プラス消費税を仲介業者さんにお支払い済みです。

こちらの要望としては、対応の悪さを謝罪させたい。
あいまいな仲介手数料の内訳を教えて欲しい。

仲介手数料の一部を返還して頂きたい。

また、新規で作成しなかればいけなくなった駐車場の鍵代金1万5000円を
仲介業者に負担させたいと思っていますが、可能なのでしょうか。

おそらくダメなのだなのだろうとあきらめている部分もありますが、
なにか対応方法ありましたらご教示下さい。


アドバイス:
----------------
仲介手数料については、別途媒介契約を締結する決まりになっています。
その媒介契約書の内容を良くご確認下さい。
尚、媒介契約書を締結してない場合は、業法違反となります。
※業法34条の2

(高原開発・涌井さん)

仕事をしない業者への仲介手数料の支払いについて

神奈川・女性・30代

現在、分譲マンションを売却し中古戸建の購入をする予定です。

マンションの決済から引き渡しまで、引越し期間として1週間しかないので、
引っ越し先の戸建の売主さんに引き渡しの前日1日だけ掃除の目的でカギをお借りし使用させていただく事をお願いして、物を置いてこない事をお約束に1カ月程前に了解を得ていました。

昨日に不動産担当者より決済時の必要書類などの書面をメール添付によりいただきました。
そこに一時使用のため、固定資産税負担とのことで136円の請求がきていました。1カ月も前からお願いし、了解を得ていたにもかかわらず、金額の問題ではなく突然の請求に不快を覚えています。

以前にも隣との境のブロック塀が3cm程はみ出していて許可がおりないとのことで、
こちらの知らない間にブロック塀が削られており、こちらへは事後報告でした。
本当に3cm分削りましたという感じで、削りっぱなしになっており、さわるとパラパラとコンクリが落ちてくる様子でした。
何とかしてほしいとお願いしたところ、不動産やさんの売主担当の方が上からセメントを塗られたと連絡をいただきました。3cm削ったところをセメントを塗ったら、また法的にひっかかるのではないかと心配しております。

契約書においても、こちらが売却するマンションの契約書には、付帯設備に関して引き渡し後1週間以内に不具合がでた場合には、こちらが補償する旨記載されていたのですが、
こちらが購入する戸建の契約書のフォーマットには、補償は全くありませんでした。
こちらが気付き、書面に追記事項加えていただいたのですが、もし気付かなかった場合そのままでした。

契約時にもその時に仲介手数料の半額を支払う旨、聞いておらず、当日に買主さんより預かった手付金より差し引かれました。

今回の不動産購入に関して、かなり不安に思っております。
戸建の引き渡しに関しても、現地にて立会確認をするのか、それをいつ行うのか、こちらから連絡しなければ何もしてもらえませんでした。自分たちで気付かなければ、付帯設備の確認もなく補償もなく、何かあっても泣き寝入り状態だったと思います。

素人でわからない事が多々あるため、業者に仲介手数料を支払いアドバイスや手続きをお願いしているにもかかわらず、このような状態です。きちんと仕事をしていただけなくても3%+6万の仲介手数料を支払わなければならないのでしょうか?


◆アドバイス

基本的なことですが、『媒介契約書』の締結はされていないのですか?
もし、その仲介業者が、不動産売買契約の前に、媒介契約書の締結を行っていないとしたら、
その業者は業法違反ということになるでしょう。

仲介業務の内容や手数料の支払い時期については、『媒介契約書』の内容をご確認されて、
その内容が遵守されているかどうかをご確認下さい。

(高原開発・涌井さん)

解除による内装工事の原状復帰費用について

北海道・女性・50代

3月竣工の分譲マンションの解約を検討しています。
手付金は放棄しますが、設計変更した内装を
1LDKから2LDKに原状復帰をするための見積でご相談があります。

12月に見積依頼をし、1月に10万円単位のメモ書きで、
工事期間2カ月、大雑把に365万円と回答がありました。
見積の詳細は、これ以上出せないの一点張りで、数字に信憑性が感じられません。

実際、工事をしてみないとわからない部分があるのだと思いますが、
この代金は、どのタイミングで支払うべきものなのでしょうか?
また、金額もいいなりなのでしょうか?

契約書には、支払に時期に関する内容はありません。

よろしくお願い申しあげます。


◆アドバイス

本来は、きちんと見積書を提出して頂くべきと思います。
見積書が出せないと言うのであれば、その理由をご確認された方が良いと思います。
金額については、当然値引きの交渉はしてみるべきでしょう。
支払い時期は、相談の上ということになると思います。

(高原開発・涌井さん)

書類偽装と違約金について

福岡・男性・40代

不動産購入に当たり手付けを100万支払いました
主人の所得だけでローンを組むと1300万円しか借りられず、
奥様を連名にすることにより1850万借り入れ可能になることができました
と言われました

間取りの打ち合わせ(2回)をした後売主(ハウスメーカー)が
ローンの事前審査をする際、勝手に妻がパート勤務で
去年の年収が80万あるように書類を偽装していることがわかりました

偽装を追及し、手付けの100万は返って来ましたが
この場合違約金は発生しないのでしょうか?


■アドバイス

私見ですが、ローンの紹介は、不動産売買契約とは、別のサービスとして行われていたのでは無いでしょうか。その場合、不動産売買契約書に即違反する行為となるかは疑問です。

その80万のパート代の偽装により、ご相談者に何らかの不利益が生じたのでしょうか。
法的に、有印私文書偽装と言う事になると思いますが、それによって借入額が増加し、ご相談者にとっては、ある意味メリットが生じたとも考えられます。

一方、金融機関にとっては、実際に融資が行われた場合は、明らかに過剰融資を誘発した原因となります。
もし、実損が生じた場合は、金融機関が、その営業マンや会社を相手にして、損害賠償を要求するする事は考えられます。
そして、ご相談者が、実際に返済能力以上の過剰な融資を受けた場合、その事によって返済が困難になって、損害を生じた場合は、その損害賠償を請求することも可能かも知れません。

日本の民法では、欧米の様に、懲罰的損害賠償は、認められていません。あくまでも、実損が基本です。その点をご理解された上で、交渉されては如何でしょうか。

(高原開発・涌井さん)


■相談者より

丁寧にご回答頂き有難うございました
不動産購入がこんなに苦労するなんて身にしみてわかりました
今後は慎重に行動したいと思います。
本当に有難うございました。

購入できなかった土地の測量費について

三重・男性・30代

このたび、土地を購入して家を建築することになりました。

ある不動産屋の広告には「農地転用必要」「宅地向け」「即時引き渡し可」と書いてあり、
農転が必要で即時?と思ったのですが、2か月前に「買付証明書」を出して、
農地転用をお願いして、農地→雑種地にしてから契約と言う話になりました。

しかし、最近になって「売りたくない」という売主からの話があり、
調べてもらったら相続放棄が揉めている様子とわかりました。
亡くなられたおじい様の土地だったようで、広告に出す前に相続していなかったらしいのです。
不動産屋も確認していなかったみたいです。

売主さんとしては素人なので仕方ないとして、
不動産のプロである不動産屋の対応にものすごく不快です。
相続が完了していない土地を売りに出すことは詐欺みたいな感じがします。
「即時引き渡し可」の広告も嘘で、それを信じて2カ月以上待って、結局ダメになり
年末のローン控除にも間に合わなくなりました。

「買付証明書」だけの取引だけなのですが、
今回みたいな明らかに不動産業者のミスや嘘の広告で取引出来なくなった事に対して、
こちらが測量に掛った費用などは請求できるのでしょうか?
宜しくお願いします。


■アドバイス

不動産の広告は販売できない物は、掲載してはならないとなっています。
従って、その物件を掲載した業者と売り主には、掲載した責任があります。
測量費を自費で負担されたならば、その費用を回収する為には、
民事訴訟をする必要があると思われます。
簡易裁判所に相談されることお勧め致します。

(ヤマダエステート株式会社 山田高志さん)

建売、建築条件付、フリープランの仲介手数料について

兵庫・女性・40代

仲介手数料について教えていただきたいのです。

建築条件付きと明記されている物件は、
土地の価格に対しての仲介手数料を支払えば良いのですね?

建築条件付きと明記されず、「フリープラン設計。ご希望の間取りで建築できます。」
という表現で、土地と参考プランの建物との合計金額で
紹介されている物件の手数料は、どういう計算になりますか? 

また建売りの一戸建てで建物がすでに建っている物件は、
土地と建物の両方に手数料が発生するという解釈でよろしいですか?


■アドバイス

私見ですが、
基本はその通りの解釈で宜しいかと思います。

尚、『建築条件付きと明記されず、「フリープラン設計。ご希望の間取りで建築できます。」
という表現で、土地と参考プランの建物との合計金額で紹介されている物件』
については、若干の広告違反の可能性が御座います。

また、取引対応にきちんと仲介と明記されているかどうかも重要かと思います。

(高原開発・涌井さん)


■相談者より

コメント頂きましてありがとうございます。

建築確認申請が通っていない建物は、広告も契約もできない・・・と、
あるブログを読んで勉強させていただきました。

この度気に入った物件の購入の流れの説明は、
①不動産購入申込(仮押さえ)、ローンの事前審査 
②設計契約の締結(契約料50万円)設計士と打合せ・プラン確定→建築確認申請  
③不動産売買契約の締結・・・・と続きます。

②の契約は建物の請負契約のことなのでしょうか?
このような流れであれば、仲介手数料は建物にもかかってくるのですか?
素人には判断が難しいです。

お忙しいとは思いますが、またご指導のほど よろしくお願い致します。

●追記です●

取引態様は専任で、不動産売買契約締結時に仲介手数料半金、残代金決済時に半金だそうです。


■アドバイス

私見ですが、
建築条件付の土地売買の場合は、
建物プランの提示だけで、建築確認許可は必要御座いません。
一定の要件を満たせば広告も出せます。
土地売買ですから、仲介手数料は基本的に土地のみとなります。
但し、紹介料名目で請求する業者もあるかと思いますが、
その場合は事前に、それなりの委託契約書を締結しておくべきかと思います。

一方、建売住宅の青田売りの場合は、建築確認許可済みの必要が有ります。
当然、フリープランは有り得ないと言う事になります。
建売住宅の青田売りの場合は、仲介手数料は基本的に、土地建物となります。

(高原開発・涌井さん)


■相談者より

大変勉強になりました。
どうもありがとうございました。

これから仲介業者さまと話をしていく上で、今回教えて頂いたことを質問し、
しっかり確認して、買う・買わないの判断をしていきたいと思います。

お世話になりましてありがとうございました。
また困った時には、ご指導よろしくお願いいたします。

希望階の契約と値引きについて

希望階の契約と値引きについて
奈良・女性・20代

いきなりの相談で申し訳ありません。
どこに相談していいかわからずお願いしました。
相談よろしくお願いします。
昨年、新築ではないんですが、再登録マンションを購入しました。
その際に6階建てのマンションですが、
同じ列の5階6階は契約済みですとのことで4階を購入しました。

展望がとても気に入ったので本当は6階もしくは5階に住みたかったので
何度も「絶対に空いたりしませんか」と聞いたところ、
契約済みなので「絶対に空きません」と言われました。

半年以上も経ち全然5,6階の方々が引っ越していらっしゃらないので
営業の方に聞いたところ、
「買ってもすぐには引っ越してこない方も多いんです」と言われました。

先日、5階の方が引っ越していらっしゃり挨拶に来てくれ少しお話したところ、
私よりも8ヶ月も遅くに契約したそうです。
マンションの営業の方に聞いたところ6階の契約が決まりそうとのことでした。

営業マンのお話では値引きも一切しないということでしたが、
数百万単位の値引きが行なわれているようです。
後に契約した5階、6階の部屋の方がかなりの値引きがあったんだろうとも思い
とても気分が優れません。
いろいろと話が違うので気分が落ち込んでいます。
こんなことはよくある話なんでしょうか。
絶対にという言葉を信じたのに無念です。
慰謝料の請求は可能でしょうか。
できるならどういったことをこれからしていかなければいけないでしょうか。
ご回答よろしくお願いします。


■アドバイス

私見ですが、虚偽の事実を告げられたことが証明出来れば、
錯誤による無効、詐欺による契約取り消しが可能とも思えます。
その場合は、交渉過程で和解金を取ることも可能かも知れません。

民法95条 錯誤無効
意思表示は、法律行為の要素に錯誤があったときは、無効とする。
ただし、表意者に重大な過失があったときは、
表意者は、自らその無効を主張することができない。

民法96条 詐欺または、強迫による取消し
詐欺又は強迫による意思表示は、取り消すことができる。

(高原開発・涌井さん)

不動産相談インデックす

  • http://fudosan.jp/
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