曖昧なままの境界のブロック塀について

相談内容 曖昧なままの境界のブロック塀について

徳島・男性・30代
隣家とモメているので,是非ご教示下さい。
元々,隣家と当方の私有地は畑同士でした。また,昔からの畑であり,
石垣を積むといった程度の境しかしていなかったのですが,
隣家が私共との立会いも十分しないままブロックを積みました。

役所には昔の図面しかなく,境界も曖昧なため,話合いは何度かしたのですが,
私共は隣家とこれ以上モメるのも嫌なので,以降黙認するような形となり,
ブロックの上(私共寄りの端)に境界票を打たれました。

その後,私共が畑を潰し住宅を建てようとした際,
隣家に了解を得て建築を開始したのですが,
境界票を打ったブロックに隣接(くっ付いた状態)した形で擁壁したのが
気に食わないとクレームを言ってきました。

担当した司法書士や建築業者などに頻繁に電話を掛けるとともに,
知りえる限りの所へ圧力を掛けるように働きかけていたそうです
(建築業者さんからの情報です)。

結局,隣家の主張はどこも取り合って貰えなかったようで,
そのままになっていたのですが,私共が擁壁の上に新たに塀をすることになり,
隣家に挨拶に行ったところ,また再燃しクレームを言ってきています。
境界票を打ったブロック塀に隣接する擁壁や塀は法律上問題があるのでしょうか?

また,新たに塀をする際には必然的に隣家の土地へ入って
作業せざるを得ない場合もありますが,
了承していだくようにできますでしょうか?
隣家は以前は市役所勤務の退職者で,
何かと私共よりこのような事例に関する知識とか知人が多いようで,
各方面にまた働きかけるかもしれません。

当方は素人なので,どのように対処してよいのか分からないので,
どうか良い解決策あるいは法的に問題ないか等教えて下さい。
長々とすいませんが,どうか助けて下さい。


□■アドバイス

私見ですが、詳細は解かりませんので、
あくまでも文面から読み取れることのみを判断材料としてアドバイス致します。

「境界票を打ったブロック塀に隣接する擁壁や塀は法律上問題があるのでしょうか?」
無いと思います。

「了承していだくようにできますでしょうか?」
お願いするしか無いと思います。
一般的には、施工業者が挨拶致します。
ところで、隣地所有者がブロックを積んだ時は、貴方の土地に入らなかったのですか。
お互い様だと思いますよ。

「隣家は以前は市役所勤務の退職者で」
これは、全く気にする必要は御座いません。
民民の問題はあくまでも民間人同士の問題です。

境界の問題は、
「私共は隣家とこれ以上モメるのも嫌なので,以降黙認するような形となり」
となった時点で、負けを認めた様なものです。
気を引き締め、負けないぞと言う気持ちで、頑張って下さい。

(高原開発・涌井さん)

重要事項の記載事項の不履行について

相談内容 重要事項の記載事項の不履行について

北海道・男性・30代

重要事項説明書に記載された内容が実行されていなかったことについて。

8年前に中古住宅を不動産業者の仲介により購入しました。
その際、重要事項説明書に、引き渡しまでに
・売り主側が地下室を登記する。
・境界石標(4か所)を引き渡しまでに売主が明示する。
となっておりましたが、どうやらなされていないようです。
引き渡し時に確認しなかったのですが、
今住宅ローンの借り換えをしようとしたときに、銀行から指摘を受けました。
8年半経っていますが、この場合、売主または
不動産業者に履行を依頼することができるのでしょうか?


□■アドバイス

私見ですが、
民法上の債権の消滅時効(下記ご参照下さい)は10年ですから、
まだ契約書の履行を求めることは可能かと思います。
尚、短期消滅時効には該当していないと思いますが、
併せてご確認下さい。

http://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%B6%88%E6%BB%85%E6%99%82%E5%8A%B9

(高原開発・涌井さん)

隣地擁壁工事の了承について

相談内容 隣地擁壁工事の了承について

東京・男性・40代
隣地擁壁工事の了承について

第1種住専地域の1戸建てに住んでいる者です。

隣地に3階建てのマンションが建つ予定です。
現在、当方との境界の隣地敷地内にブロック塀がたっており、
これを取り壊して、新しい擁壁を作るとのことです。

この擁壁工事のため、当方の敷地を境界から30~50cm貸して欲しいと言われています。

他に交渉している事項があるため、今のところ了承してないのですが、
了承していないのに隣地側だけで取り壊し及び設置工事が始まることは有り得ますか?
また、始まってしまった場合、どのような措置が講じられるでしょうか?


□■アドバイス

私見ですが、

>了承していないのに隣地側だけで取り壊し及び設置工事が始まることは有り得ますか?
有り得ると思います。

>また、始まってしまった場合、どのような措置が講じられるでしょうか?
貴方になるべく迷惑がかからない様に行われると思います。

(高原開発・涌井さん)

隣家との境界について

相談内容 隣家との境界について

愛知・30代女性
はじめまして。
7年前に土地を購入して家を建てました。

今年の4月、隣の方が、
「売却をするにあたり、境界票の位置がおかしく、塀の部分だけですが、
 隣の方が10cmほど、私の家のほうにはみ出している」
と言ってこられました。

高台にあるので、塀を壊してきっちりさせるのも大変なので、
話し合いで書面に残しておこうかと思っています。
どういった手続きをしたらよいでしょうか?
(例えば、売却されるということなので、
 新しい隣人にも署名捺印してもらったほうが良いのでしょうか?)

アドバイスのほど、よろしくお願いします。


□■アドバイス:1

私見ですが、
隣地越境が10cmだけなのか、越境の根拠など、不明なところがございますので、
書類作成を土地家屋調査士か、司法書士に依頼することをお勧めします。
  
その際に、必ず、
   ●隣地所有者が売却を前提としていること
を、
調査士か司法書士に伝えて、
所有者が変っても有効な書面を作成してもらってください。
  
将来、ご自身が売却される時に告知事項となりますので、
現所有者の間にきっちりしておくことをお勧めします。
(響不動産リサーチ・山中祐次さん)


□■アドバイス:2

詳細はわからないので、あくまでも文面から推測した私見ですが、
隣地所有者が、わざわざ貴方の土地に10cmはみ出している
と言ってきたとのことですから、それほど大きな問題はないかとは思います。
  
おそらく、隣地所有者が土地家屋調査士に依頼して、
境界確認等を行う過程で、解ったことかとは思います。
確定測量図等をもとにしたのか、それとも国調が終っている地域なのか、
理由ははっきりしないのですが、
   
 ●隣地所有者が、売却に伴い土地家屋調査士等の専門家に依頼して
  境界確認を行った結果

だとは思います。
この点については、専門家による明確な証拠があるのかを
ご確認された方が良いと思います。

しかし、それがはっきりしないとしても、
貴方が損をするということでは無いので、実際には、境界杭を
土地家屋調査士に依頼して移動するだけで足りるのではないでしょうか?
おそらく元々は、隣地所有者が間違って
貴方の土地にはみ出して塀を建ててしまったということでしょうから、
その塀の所有者を変更するだけで良いのではないでしょうか。
  
だとすれば、その塀を取り壊したりするより、貴方に隣地所有者が
塀を無償贈与するという覚書を作成すれば足りると思います。
  
その場合に、その塀が贈与税の対象とならない金額(110万円以下)
としておけばよいのではないでしょうか。
もしくは、今までの土地使用料と塀の売却代金を相殺する方法もあるでしょうが、
この場合は税金の問題が生じる可能性があるかも知れません。

新しい隣人に署名を頂くよりは、今の所有者と、
   ・隣地所有者の負担で境界杭の移動を行って頂くこと
   ・貴方に塀の無償贈与を行うこと
   ・新所有者への説明責任を隣地所有者が必ず行うこと
   ・売却に伴って仲介業者がいる場合は、
    重要事項の説明書にも経緯を明示して頂くこと
   ・トラブルが生じた場合は、全て隣地所有者、
    および仲介業者の負担で責任をもって解決すること
という内容の覚書を締結して、各自署名・捺印(仲介業者がいるのであれば、
その仲介業者にも署名・捺印を頂く)しておけば、足りるのではないでしょうか。
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

山中さま、涌井さま、アドバイス本当にありがとうございました。
本を何冊か読んでみても、具体的なことが分からないままでしたので、
本当に心が落ち着きました。
私自身、そんなにたいしたことではないと思ってしまっていたので、
後々のことを考え、慎重にすべきことと、反省いたしました。
主人と、アドバイスを元にしっかりと対処していきたいと思います。
皆様、お忙しい中、ありがとうございました。

筆界確認の誤差について

相談内容 筆界確認の誤差について

東京・40代男性
数年前に当方とお隣さん(Aさん)が確認した
筆界確認書として残っている図面の寸法と、
Aさんが測量した筆界確認書の図面の寸法が1cm異なっています。
  
このような場合、1cm程度でしたら、
誤差の許容範囲なので、気にしないでいいのでしょうか?
  
それとも、たとえ1cmであろうと、明確にするまで
印鑑を押さない方が良いのでしょうか?
アドバイス宜しくお願い致します。


□■アドバイス:1

今回の境界確認の内容にもよります。
地積更正登記を行う境界確認なのかどうかも重要です。

もし、今回の境界査定が、地籍更正登記を行うための境界確認であれば、
その境界が法務局に登記されます。
その後には、境界の異議を言うのは難しくなり、今回の境界確認の場所が、
将来に渡っての境界となります。

同様に前回の
 「数年前に当方とお隣さん(Aさん)が確認した筆界確認書として残っている図面」
  
という物が法務局に登記してあれば
(法務局に地籍測量図として申請すれば、取得できます)、
数年前の境界を主張するので問題ないかと思います。

(アート不動産・吉田宏さん)


□■アドバイス:2

境界は杭の位置です。以前から杭があって、
その確認の図面の数字が1cm変っていても、気にしなくて良いです。
 ただ、
   ●杭が無いので、新しく入れる
  とか、
   ●境界杭が将来にわたって動く可能性があり、絶対動かないであろう先方の敷
    地の杭から、1cm違う長さが根拠になって、境界杭の位置が1cm動かされる可
    能性のある数字
  なら注意が必要です。

つまり、境界のAとBの距離の数字が、
あなたの方と相手の方と同じ距離の測定値として違う数字(この場合は1cm)が
記載されていても、境界杭の移動は、直接、広さに関係しない場合がありますね。
こうゆう場合と先のような場合を、区別してご判断ください。

繰り返しですが、杭があって、広さがあります。
長さや広さがあって、結果、杭があるのではありませんので、
間違わないようにしてください。

(一級建築士・中尾正文さん)


□■アドバイス:3

私見ですが、1cm程度の誤差というのは、実際にはありうると思います。
国調の終った土地であっても、杭の無い所を出していくと、
ちょっと違うということはあります。
レーザーによる光学式測量でも、反射鏡を持って立つわけですから、
測量する時によって、若干の誤差が出ても不思議ではないでしょう。

大事なのは、中尾様の仰る通り、境界杭の位置です。
実測図というよりは、現地にある杭の位置が大事です。
  「実測図と杭の位置が1cm違うけれど」
  「あぁ、それなら杭の位置で間違いないでしょう」
  ということになるケースが多いと思います。
  「1cm違うから、杭を入れ換えましょう」
  というケースは、私の経験上は有りません。

なぜかと言いますと、測量には誤差の範囲が認められているからです。
つまり誤差はあるということです。
私も正確なことは知りませんが、
   ●平地で20m以下の場合は1cmまでが許容範囲
ということは聞いたことがあるような気が致します。
つまり20mの距離だと測量によって1cm違うのは、
許容誤差の範囲ということだと思います。
正確なことは、お近くの専門家にご確認されてみてはいかがでしょうか。

(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

吉田様、中尾様、涌井様、早速の回答ありがとうございます。
大変、参考になりました。
お忙しい所、本当にありがとうございます。
また 何かありましたらお願い致します。

自分が掘削した場合の土留めの設置について

相談内容 自分が掘削した場合の土留めの設置について

神奈川・20代男性
自分の土地が道路から50cm程度高いので、
カースペースをつくるために、道路と同じ高さに土を掘削しました。
そのため、隣地と50センチ位の段差ができました。

私は、境界線上に土留めも塀も含めて、折半で作ればいいと思ってるのですが、
隣の方は土留めは私の方に作る義務があると言って、納得してくれません。

土留めは、普通、高い土地の所有者が設置するものだと聞いたのですが、
今回のように、私が一段掘り下げた場合はどうなるのでしょうか?
掘削した自分に作る義務があるのでしょうか?
それとも、高い土地になった相手側に作ってもらうべきなのでしょうか?


□■アドバイス:1

私見ですが、通常であれば、貴方の言う通り、
高い土地の持ち主が擁壁を設置すべきでしょう。

しかし、今回の場合は、貴方の都合により掘削を行った訳です。
駐車場を作る場合は隣地との境界まで土を掘削すべきではなかったと思います。
隣地に迷惑をかけずに、
貴方の敷地内のみで掘削を行うべきだったのではないでしょうか?
どうしても、隣地との境界まで掘削する必要がある場合は、
事前に隣地所有者と交渉すべきだったと思います。
義務とか権利とか言う問題以前の問題があると思いますが、いかがでしょうか?

また、私個人の意見ではありますが、カーポート等を設置する場合も、
基本は隣地との境界ぎりぎりに設置すべきでは無いと思います。
主要構造物とは言えないのですが、雨水等のことを考えますと、
柱部分は50センチ程度は境界から離すのが、
隣地との揉めごとを起こさないための配慮と言えると思います。

(高原開発・涌井さん)


□■アドバイス:2

おはようございます。
隣地が高地で、崖が隣地の所有である場合、
隣地が崩落危険防止を行うことになります。
しかし、今回のように人為的な掘削によって危険が生じた場合は、
掘削した者が必要な危険防止を行うことになります
(大審院判決昭和12年11月1日)。

(北杜宅建センター・萩原さん)

ブロック塀を勝手に設置された場合について

相談内容 ブロック塀を勝手に設置された場合について

広島・50代男性
先般、子供の将来のため、土地を購入しました。
建物は子供が大きくなったら建てれば…と考えてましたので、
土地は更地のままにしてあります。
先日、隣の方が家を建てられたのですが、境界線上ではなく、
私どもの土地にブロック塀を建て、
「そのブロックに鉄柵をつけたい」と、不動産屋経由で話がありました。


境界線上にブロックを詰まれるのでしたら、
私どもに相談があっても良かったのに…と思うのですが、
それ以前に、境界線を越えて
ブロック塀を積み上げされてしまっては、納得がいきません。

その不動産屋は、当初、その土地を分譲されていた会社ですが、
隣人さんは建売で購入されたと思います。
そのため、隣人さんは、おそらく私どもの土地を侵しているとは思ってなく、
不動産屋が勝手に私どもの土地にブロック塀を積み、
私どもを強引に説得させようと考えているのではないかと思います。

私どもの土地内にブロックを積まれたのも、
今回、初めて知らされたのですが、これは違法ではないのでしょうか?
このブロック塀と柵を、隣人の土地内に移動するように
手続きすることは可能でしょうか?

何せ不動産のことは素人なのと、境界線でのトラブルは
長引く可能性がございますので、ご教示いただければ…と思います。


□■アドバイス

私見ですが、境界がはっきりしていることが前提となりますが、
当然、撤去を請求することができます。
但し、貴方がご自分で撤去するのは駄目です
(そのブロック塀は隣地の所有物ですから、揉める元となってしまいます)。
  
必ず越境してきた隣地の方に対して、撤去を要求して下さい。
今のところは、不動産業者ではなく、とにかく隣地所有者に対して、
直接、撤去を要求するべきだと思います。

また、貴方が実際にその土地を使用する必要の無い場合は、
「越境物確認書」等を双方の署名・捺印入りで作成し、
貴方、もしくは貴方の指定する方が建物を建築したり、売却する場合は、
隣地の費用で撤去することを約束しておいても良いかと思います。
  
この場合は、双方とも売却時等所有権移転時には、
新所有者にその内容を引き継ぐか、
移転時には撤去を行うとしておけば良いでしょう。

(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

早々のご意見ありがとうございます。
実は、状況が少し違っていたので、訂正させていただきます。
なにぶん女房が対応したものなので、詳細がわかってませんでした。

私の敷地内にありましたブロックは、土地購入時に不動産屋が
「親切で建ててくださったもの」でした。
そして、隣人はそのブロックにフェンスを建てようとして
不動産屋経由で私どもに相談されたようでした。

最終的には不動産屋が、隣人の方に、自分の敷地内に
ブロックを建てフェンスを建てるように進言され、問題は解決しました。

倒壊の危険性がある擁壁の補修について

相談内容 倒壊の危険性がある擁壁の補修について

千葉・30代男性
自宅敷地の北側にある高さ約3mメートルの隣宅地を支える擁壁が、
今にも倒壊しそうになっております。
自宅は、擁壁から約0.5mしか離れていませんので、倒壊すれば、
当然、家屋が損壊してしまうため、不安を抱えている毎日です。

40年前に折半で施工したようなので、擁壁の所有は半々になると思います
(擁壁は、境界線上に、ちょうど半分になっております)。

つきましては、以下について、アドバイスを宜しくお願いいたします。

 1.倒壊してしまった場合、擁壁、自宅の修理費用は、折半なのでしょうか?

 2.隣宅の雨水は、擁壁側にある庭に集めて、自然浸透にしているので、
  長年の雨水浸透により、擁壁が痛んだものと思われます。
  再三、隣人には雨水浸透方法について口頭注意はしましたが、
  このことを証明するためには、どのような機関の調査が必要になるのでしょうか?

 3.もし、隣宅の雨水処理が擁壁崩壊の原因だったと証明できた場合、
  倒壊前の修理費用、または、倒壊してしまった後の修理費用の割合は、
  変るのでしょうか?

 4.倒壊を未然に防ぎたいので、補修費用を折半にすることについて
  申し入れたところ、お金がないから支払えないと断られました。
  しかし、当方だけの資力ではどうにもならない状況です。
  これからどう対応していけばよいのでしょうか?


□■アドバイス

私見ですが、今後は一切の交渉時には、書面を作成し、
隣地所有者の署名を頂いておいた方が良いでしょう。

  つまり、
   ●共同で費用負担を行った擁壁を、危険なので折半で補修したいと申し出ても、
    隣地所有者が危険を承知で断ったという証拠
  を残しておくことが重要だと思います。
  
貴方が交渉経過を残しておくだけでは不十分でしょう。
できれば打ち合せ書を作成して、隣地のサインを貰っておけば良いと思います。
なお、鮮明な録音が可能であれば、それも良いと思います。

「1.」については、基本的には、その通りなのでしょうが、
貴方が危険なので補修を必要とし、費用を折半で行うことを申し出たのに、
隣地所有者は断ったということになりますと、実際に被害が出た場合は、
隣地所有者の責任度合いが増え、そこには不法行為が有ったといえるかもしれません。
その場合は、隣地所有者に対して、損害賠償の請求も可能かと思います。

「2.」については、土建会社の構造計算専門の設計士ならば、可能かもしれませんが
(擁壁の構造計算書を見たこともありますが、私にはさっぱり解りません)、
このような調査を行う機関を私は知りません。

「3.」については、交渉によると思います。
証明できれば、当然、補修工事を請求することになるでしょう。
また、かなり早急な補修が必要な場合は、貴方が補修を行ってから、
隣地所有者にその費用負担を請求する方法もあるかと思います。

「4.」については、地元市町村の災害を未然に防ぐための制度資金みたいなもの
が用意されているかどうか、確認されてはいかがでしょうか?
 
世間一般的な話ですが、本来はその擁壁は
隣地所有者が単独で行うべき工事だったと思われます。
つまり、擁壁の下端が境界となり、擁壁は隣地所有者の敷地内に
隣地所有者の負担で設置すべきだったと思います。
過去の経過等は全く不明ですが、もし補修を行う場合は、
はっきりとそのように直すべきかと思います。

何故、そのような擁壁の設置を行ってしまったのか、
過去の経緯や約束事についても、良く調べてみる必要があると思います。
また、詳しいことにつきましては、
弁護士等の専門家にご相談された方が良いと思います。

(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

お忙しい中、ご回答本当にありがとうございます。
やはり一筋縄では行かないことが分かっただけでも前進です。

後々のために、今後も調べや交渉時には書面を心掛けていきます。
ただ、隣人のため、なかなかことを荒立てられないという問題もあります
(隣人とだけの問題でも、隣人から他の近所への吹聴が気になります)。
名前に長男とあるように、該当家屋、土地の所有は実父になり、
40年来の隣人とのトラブルを避けています。しかしながら、
擁護壁はもういつ崩れてもおかしくない状態ですので、頭を抱えております。

また、行き詰まったら、宜しくお願い致します。
涌井さまもお体にお気を付けください。ご健勝を願っております。


□■アドバイス:2

私見ですが、貴方がお住まいの地域が田舎であれば、
地区の問題として、集落の長老等にご相談されることも良いと思います。

私の住まいのある地元には、江戸時代の地図や、明治以降の
個人間の境界の争いについて集落の代表者達が仲裁してきた資料が、
全て集落の郷倉や書庫に書類として残っております。
これらの書類は、毎年、必ず大事な書類として引き継がれております。
何十年・何百年経過しても争いが有った事実も引き継がれるということにもなりますが…。

境界等につきましては、現所有者ご本人が知らないことまで知っている
お年寄りも生きておられることもあるでしょう。
過去の経過を考慮した上で公正な意見を聞くこともできると思います。
田舎にお住まいであれば、地域の長老に仲裁に入っていただくことも
可能だと思いますので、ぜひご相談されてみてはいかがでしょうか?

(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

再度のご返答、ありがとうございます。
開拓されて40~50年と、それほどの歴史のない中途半端な集落です。
どちらかというと現代的な集落であり、また、元々の古い地の方も代替りして、
現代的な地域付き合いとなってしまっています。
もう少し、答えを模索しながら、前進していきたいと思います。
またご相談させていただくかもしれませんので、その節は宜しくお願い致します。

境界とフェンス位置の差の影響について

相談内容 境界とフェンス位置の差の影響について

東京・40代女性
隣家のアパートとの境に、金網のフェンスをつくりました
(我が家の敷地内で、費用も我が家もちです)。

隣家の地面がコンクリートだったため、
フェンスの支柱を我が家の敷地ぎりぎりに埋めたので、
金網そのものは、結局、20センチぐらい、
我が家の敷地にはいりこんでます。

すると、工事が仕上がってから、知人に、
  「このようにしておくと、既成事実として、正しい境界線から
   金網までの約20センチ分の土地は、隣家のものとみなされてしまう」
と、注意されました。
そのようなことが、あるのでしょうか?

ちなみに、隣家の大家さんは遠方のため、
フェンスをつくったことは言っていません。
やはり、大家さんに地面のコンクリートを少し掘らせてもらって、
フェンスをつくり直した方がいいでしょうか?
それとも、工事をやり直さずに、境界線を主張する手だてはあるのでしょうか?


□■アドバイス:1

隣地境界は構造物により確定するものではないのですが、
隣家の大家さん(所有者)に無断(現地確認なし)で境界付近に
構造物を構築したこと自体が、後日、問題を起こす原因になる恐れがあります。
したがって、隣家の大家さん(所有者)に土地の境界を確認してもらい、かつ、
境界確定書などの書類の交付をしておけば良いのではないでしょうか。
(マルケイ・門田啓二さん)


□■アドバイス:2

門田様のご指摘にありますように、隣家の大家さんへの連絡は、
当然、早くしておいたほうがよいでしょう。
境界は、塀ではなく、境界杭で決めておきましょう。
塀は、ここまでが権利…との意味も無く、
本来は、ここからは出ませんという、日本民族の謙譲の境です。
近代に入って、ここからは入るなと、他人排除の防護の意味が強まりました。
まあ、アメリカ的価値観の浸透と共にですかね。
とにかく、堅牢な杭を打ちましょう。もちろん、隣家の立会いの元で…。
(グッドカラーステッションズ・中尾正文さん)


■□相談者より

アドバイス、ありがとうございます。
まず、フェンスをとりつけたことを、隣地の大家さんに連絡しました。
その際、口頭ではありますが、境界石があることを確認しあいました。
今回とりつけたフェンスは3メートルほどのもので、
経済的な痛手は比較的少ないので、
いずれ早いうちに正しい位置にとりつけたいとおもいます。
どのような場合も、こと境界線に関しては、
確認と了解が必要だと思い知りました。

土留めの設置義務について

相談内容 土留めの設置義務について

長野・30代男性
土留めのことで伺います。
隣の土地は畑で、建築予定地の方が高く、高低差は50cmです。
その高低差の間にあぜがあります。
畑面からあぜが上がりきるまでに水平で50cm、
そして、上がりきって50cmしてから境界線があります。

建設予定地に土留めを作るよう畑の所有者から求められましたが、
作るとなると向こうの畑を相当、広げてあげることになると思います。
私の方に、土留めを設置する義務はあるのでしょうか?


□■アドバイス:1

相談者さん、少し不明な点があります。「あぜ」と表現している土地は、
   ●あぜ道の用に供されている幅50cmの水平部と斜面が50cmある
  とのことでしょうか?
  
法律的には「あぜ」は国有地であったり、共有地である場合が多く、
業界では、地図のその部分が赤く塗ってあるからということで、
「赤地」とか言いますが、本来の所有者不明地として、「国」名義になっていたりします。
  
あぜが隣の畑の個人所有であれば、当然、境界に土留めをすべきです。
国有地などで、実際は使われていない「あぜ」なら、払い下げを受けて
あなたの土地にすれば、相手の畑までが、境界として広がりますね。
  
だから、あなたの境界に土留めをして、
畑の土地が広くなると言うことが理解できなくて…。
とにかく、境界を越えてあなたの土が隣に行かないようにする義務はあります。
隣が「あぜ」でも、畑でも…です。
(グッドカラーステッション・中尾正文さん)


■□相談者より

返答ありがとうございます。あぜですが、あぜというか、
隣の土地から50cmあがって、あがったあとはずっと平地です。
   
その平地部分を50cmきてから境界になるという様子で、
自分の都合のいいように言えば、
境界から斜面が結構離れていて、その間に電信柱も立っているので、
土留めではなく雨水の排水溝を作るくらいではだめなのかな…と思っています。
また、涌井さんのところにも書きましたが、前の所有者の時は何もなかったので、
突然でびっくりして相談しました。


□■アドバイス:2

相談者さま、涌井様の回答で、解決済みのようで良かったですね。
土の流失の可能性については、結果責任をとる覚悟があれば、
この場合は、事前策ははねつけられるでしょう。
自分の土地を土盛りするとなると、また、いささか、検討の余地がありますが、
U字溝を作るときに、しっかりと捨コンを流すなりして、
少々のドシャ降りでも、びくともしないように工事をなされれば、安心と思います。
(グッドカラーステッション・中尾正文さん)


■□相談者より

中尾さん、ありがとうございました。


□■アドバイス:3

一般論として申し上げます。
境界に擁壁を設置するのは、土砂が隣地へ流出するのを防止したり、
土地が崩落するのを防ぐためなのはご理解頂けると思います。

高い土地の所有者は、自分の土地の崩落を防ぎ、
かつ、低い土地への土砂等の流出を防ぐ義務もあるわけです。
もし、擁壁を設置せず、土砂が流出すれば、
当然、高い土地の所有者は、流出したその土砂を取り除いたり、
迷惑をかけた場合は謝罪や賠償をする必要があります。

これらの擁壁を設置する理由から考えると、
  ●高い方の土地の所有者が、
   その敷地内に擁壁を設置すべきであるということ
も、ご理解頂けると思います。

宅地等の開発行為においても、
今現在では、この様な擁壁の施行設置が行われており、
一般的には擁壁のノリジリが境界になっています。
  
また、広い敷地の場合には、
ドハと呼ばれている土を斜面にして押し固める施工方法もありますが、
その場合もドハのノリジリが境界となります。
  
ドハは当然、実際に使える有効面積が少なくなりますので、
かなり広い敷地以外はお薦め致しません。
広い敷地(農地等)であれば、ドハでも良いのでしょうが、除草剤を散布する
可能性がある場合は、その斜面の傾斜をかなり緩やかにする必要があります。
これは、ドハの場合は斜面の強度を芝の根などで高めているからです。
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

早速の返答ありがとうございます。
土砂崩落のために土留めをするのはわかるのですが、
うちの場合、あぜ部分が広く、その部分には電信柱も立っています。
  
自分の土地の中にいるだけでは、あぜに影響があると思えないので、
相談しましたが、自分勝手な思いこみでしょうか?
  
また、この土地には既存建物があって、売買契約の際に更地にしてもらい、
土地境界も立ち会って決めてもらってありますが、
その際には土留めの話はなかったようです。
  
わかっていれば元の土地所有者に土留めを作ってもらってから
引き渡してもらうこともできたと思うのですが、今更無理でしょうか?
再度の質問になりますが、よろしくお願いします。


□■アドバイス:4

畦(あぜ)…、赤線の事でしょうか?
  だとすれば、
   低|あ|あなたの土地
   い|ぜ|
   土| |
   地| |
    |--|-----------
   --|
  
のような感じだと思いますが、
その場合は、貴方が擁壁を作る必要は無いと思います。
  
その畦の所有者、赤線であれば市町村、個人であれば、
その低い土地の所有者かその畦の奥の土地の所有者が設置すべきだと思われます。

個人的な意見としては、貴方はその要求を断ることが可能かとは思います。
ただ、うるさい方だと、もしその畦が崩れた時に、
貴方のせいで畦が崩れたと言い張られる可能性もあります。
その時の原因究明にてこずる可能性はありますね。

とりあえずは、仲介した不動産業者がいるのであれば、
その不動産業者に相談してみてはいかがでしょうか?
長野ということですが、田舎の場合は、人間関係だけで解決してしまうことも
良くありますから、その地域の人間関係に詳しい業者であれば、
上手に解決してくれるかも知れませんよ。
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

返答ありがとうございました。そんな感じの土地です。
購入した不動産屋さんに相談しても、
「土を盛って高くならない限り、土留めはいらないでしょう」
と言われました。
今後、うまく隣地の所有者に説明したいと思います。

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