境界上にあるブロック塀の交渉について

東京・女性・30代

現在、家を新築し確認申請をする予定ですが、
隣家との境界線上にあるブロック塀が高く、控え壁を付けるか、
カットをしなければ申請がおりません。隣家はマンションです。
控え壁を付けてしまうと車の出し入れに支障が出るため、カットをしたいと思い
マンションの管理会社に問い合わせをしたところ、金銭を要求されました。
ブロック塀は境界線中央にあります。
どのように対処したらよろしいでしょうか?
よろしくお願いいたします。


もう解決されていることと思いますが、今後の為回答します。

民法上、境界線上の塀は、共有物とみなされます。
これまでの経緯が不明ですが、明らかに質問者様の所有ということが明確でない限り、
この塀は共有物です。
そしてマンション側としてはそのブロックが現在の高さにあることに対し、問題を感じていないわけですから、ブロック塀の一部撤去に関しては質問者様の費用で行うのが筋かと思います。

マンション管理会社が金銭を要求した、というその金銭の名目が不明ですが、先方が撤去工事を行うのであれば、減額交渉をした上で、一部撤去工事をお願いすればよいでしょうし、質問者様が自ら一部撤去工事を行うのであれば、費用は全て質問者様で負担した上で、マンション側に承諾を貰えば良いかと思います。

なお、管理会社には本来そういった権限はないかと思いますので、管理組合と交渉すべきかと思います。
また、そのブロック塀が古く、倒壊の危険があるなどの場合は、ブロック塀を低くした上で、上部はアルミフェンス等にする計画を提示し、質問者様が費用を多めに負担して、マンションの管理組合にも一部負担をお願いする(共有の塀が綺麗になるのでという理由)のもひとつの案だとは思います。

しかしながら、境界上の塀というのは、今後の修理補修等で問題になる場合が多いので、この際、前撤去して質問者様の土地の中で新たにフェンス等を設置するのが、一番すっきりする形ではないかと思います。

もちろん費用等の問題もあるでしょうから、一筋縄ではいかないでしょうが、ご参考になさって下さい。

(ディアレストコーポレーション・立川さん)

土留め施工の不具合について

土留め施工の不具合について
愛知・男性・30代

K不動産屋から田んぼを購入し宅地へ変更しました。
その際ブロック7段150mmで土留めを施工依頼し、
ハウスメーカーH工務店で柱状改良をしました。
柱状改良が済みH工務店からブロックが4cm膨らんでいると報告を受けたのですが・・・
H側は改良前からの膨らみと説明(写真あり)
K側に問いただしたところ、こちらは正しく施工しており膨らみはなかった
写真については撮り方が悪いと説明しています。
Kとの契約書はなし、工事代金は未納。
Kの施工は目地がない、ブロックにカケ、クラックがあるなどずさんだった為
信用することもできず、しかしH側も改良前に写真を撮っているなら
なぜ工事の中断をしなかったのか(この点の非は認めている)
いずれにしろお互い責任のなすりあいで困っています。
Lコンでの施工を望みましたがK側がブロックで
十分だとの説明をされ依頼しました。
やはりLコンでやるべきだったと反省してます。
どうかアドバイスをお願いします。


■アドバイス

私見ですが、7段と言うことは、基礎200mm+200mm×7=1600mm
で高さが約1.6mの擁壁工事と言うことかと思います。
但し、目地が無いと言うことは、-20mm×7で140mm減となり、
高さは1460mmかも知れません。
150mmと言うのは厚さの事かと推測致します。

高さ1.4m~1.6mの土留め(擁壁)工事を
厚さ150mmのブロックで行う事はまず考えられません。
いくら鉄筋を入れても、土圧に耐えられず膨らむのは容易に想像出来る事です。
施工時には、膨らんでなくても、
大雨が降ったりして土圧が上がれば、耐え続けられる訳が有りません。

明らかに、K不動産屋の擁壁工事に問題が有ったと考えるのが、
普通かと思いますので、徹底的にK不動産屋の責任を追及すべきと思います。

(高原開発・涌井さん)

なくなった境界杭について

相談内容 なくなった境界杭について

静岡・男性・30代
現在アパート建築中です。
2月26日に完成し、引渡し予定となっています。
先日、隣地との境界にあった境界杭がなくなっていることに気がつきました。
業者に問い合わせたところ、ブロック塀の工事が完了した時には
境界杭があったとのことで、写真もあります。

また、その境界にブロック塀を設置する際に、膨張がないよう
2~3センチ隣地に離して設置されているのですが、
そのことについて、業者より事前に説明を受けておらず、
境界ぎりぎりに設置してほしかったと思っています。

隣地の方が抜いた可能性もあると私は思っています。
あまり信用できる方ではないので、このままにしていいのか、
業者から引渡しをうけてよいのか、境界についてはどうするべきか、不安があります。


□■アドバイス

私見ですが、
写真が有るのでしたら、取り敢えず同じ位置に
杭(市販しています)を入れておけば良いでしょう。
隣地所有者からクレームが有ったら、写真を見せれば良いと思います。
境界については、相手が何を言ってきても、
写真を根拠に絶対に譲らない事が重要だと思います。

(高原開発・涌井さん)

ブロック塀の倒壊と補強について

相談内容 ブロック塀の倒壊と補強について

沖縄・女性・30代
古い建物付の土地を購入し、古建物を解体して新築予定なのですが、
隣の家は地盤が高く、敷地内のブロック塀(高さ3m)でそれを支えています。
が、もうすでにブロック塀がその土圧に押されて 中ほどがたわんで崩れそうです。
この度、解体作業するにあたって、この古建物の基礎を取ってしまうと、
少なからずこの基礎が塀を支えているような所見があるため、倒壊の恐れがあります。
塀の補強をすることになると思うのですが、この費用は誰が負担すべきものなのでしょうか?
因みに、隣の土地は福祉協会のもので、その上に住宅があり別所有者が住んでおります。

わかりにくい説明ですが、どうぞご回答宜しくお願いいたします。


□■アドバイス

私見ですが、
そのブロック塀は、擁壁では無いのにも関わらず、擁壁として利用してしまったと言う事でしょう。
隣地所有者の福祉協会に、隣地敷地内に擁壁を設置するように交渉して下さい。
 
全く同じ様な経験が御座いますが、
隣地所有者にブロック塀(恐らく鉄筋も入っていなかった)を撤去させ、
新しく擁壁を設置させました。人的被害が出てからでは遅い訳ですから、
しっかり強い口調で交渉することが肝要かと思います。

(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

早速のご回答ありがとうございます。
もう40~50年前からの壁になると思います。
古いし危険ですのでアドバイスの通り交渉していきたいと思います。
どうもありがとうございました。

敷地内に設置されているブロック塀に対する対応について

相談内容 敷地内に設置されているブロック塀に対する対応について

大阪・30代女性
これから新築工事の着工に入るのですが、
隣家との境界に7段積んだブロック塀があります。

このブロックは、以前、この土地に建っていた家が使っていたものですので、
かなり老朽化しており、一番下のブロックと土のところに隙間ができ、
しかも、ブロックをあとから1つだけはめ込んだりしており、
地震があれば、倒壊する危険を感じました。

今回、3区画販売で、あとの2件の新築工事が進んでおり、
我が家の土地のブロック塀沿いに、建材やら大型ゴミを積み上げてましたので、
ブロック塀の状況が見えず、わかりませんでした。
私たちは、早くゴミや建材を取り除くように何度も要求してたのですが、
いつまでも放置されており、営業とももめました。

やっと更地の状態になり、確認したところ、そのような危険な状況でした。
このブロックは、我が家側の敷地にあり、もし、隣人側に倒壊して、
人や車を傷つけた時、賠償責任が発生します。

にもかかわらず、分譲業者はブロックそのものを立て直す気は
まったくないようですが、この場合、どのように対処すればよろしいでしょうか?
初めてご相談させて頂きますが、宜しくお願いします。



□■アドバイス

私見ですが、
   ●既に契約→引渡が終了している
と仮定して、アドバイス致します。
  
まず、「現況有姿」となっているかどうか、契約書の内容をご確認下さい。
その場合は、基本的には貴方は、現地にてブロック塀がどの様な状況なのか
ご確認されて、ご購入されたと思われます。実際に、ご確認はされたのでしょうか?

現地をご覧になった時点で、ブロック塀の状態が確認できず、
引渡後に気付いたということであれば、「錯誤による契約」とも取れます。
  
この「錯誤」という点と、その原因として「建材やら大型ゴミ」があげられるのであれば、
それを強調した質問状等を作成し、その分譲業者に送って様子をみてはいかがでしょうか?
  
その質問状には、
  「ブロック塀の状態が確認できない状態にもかかわらず、ブロック塀の状態を説
   明しなかった説明義務違反(宅建業法並びに消費者契約法の重要事項の説明義
   務違反)と、貴方の要望による撤去を迅速に行わなかった不法行為があると考
   えられる」
と追加しても良いかも知れません。
この辺りは過去の経過を考慮して、ご自分の考え方をまとめておく必要があると思います。
  ※なお、不法行為については、「ウィキベディア」の、下記ページを参考にして
   ください。
    http://ja.wikipedia.org/wiki/%E4%B8%8D%E6%B3%95%E8%A1%8C%E7%82%BA

質問状の内容の例を簡単ですが、私なりに書いておきます。
  「ブロック塀については、建材や大型ゴミを速やかに撤去しなかったことにより、
   ブロック塀の状況も確認できなかった。
   それによって、当方はブロック塀の補修工事や撤去をする必要が出てしまった。
   この補修工事や撤去工事は、本来分譲業者がきちんと施工終了後に引き渡すべ
   きである。
   現況有姿売買の場合であれば、ブロック塀の状態を確認できる様にしておくべ
   きであり、かつ、ブロック塀の状態について説明すべきである。
   現状を確認できなかったことにより、ブロック塀の状況について勘違いをして
   契約をしてしまったのは、当方の責任ではなく、御社の故意、または過失によ
   る結果である。
   また、ブロック塀の説明や対応を怠ったのは、明らかに消費者契約法・宅建業
   法の重要事項説明義務違反と考えている。
   よって、当方は正当な権利として、全額御社負担によるブロック塀の撤去、も
   しくは補修工事を要求し、早急な文書による回答を求めるものである」
  というような内容で良いと思います。

   ※この内容や文章については、私が思いつくまま書きましたので、
    良くご検討頂き、適宜修正して下さい。

この後の対応については、この質問状に対する相手の反応をみてから
考えれば良いと思います。
  ※質問状には、当然、
    表題・相手先名・日付・貴方の署名捺印をした方が良いと思います。

(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

涌井様、ご丁寧に詳しい回答をありがとうございました。
大変参考になりましたし、心強く思います。
我が家はまだ基礎工事の着工前で、土地が更地の状態です。
来週くらいから着工になる予定なので、その前にブロック塀の件、
涌井様にアドバイス頂いた内容で交渉してみたいと思っております。
その後について、またご相談させて頂くかもしれませんが、
その時は、どうぞ宜しくお願い致します。

境界上の石積みの撤去について

相談内容 境界上の石積みの撤去について

神奈川・30代男性
古家付土地を購入し、解体後、新築住宅を建設中です。
前面道路が狭いため、道路との境界にあった石積みの塀を撤去し、
セットバックする必要があります。
ところが、石のひとつが隣地との境界にまたがっていて、
その石の上に隣地の大谷石の塀が建っています。
当方としては、こちらの敷地にある部分を撤去して道路状にしたいので、
石を境界で切断するよう隣地所有者にお願いしたところ、
「切断した結果、塀の強度が落ち、塀が倒れるなどして
 損害が生じた場合に責任をとってもらえるなら、切断しても構わない」
との回答がありました。

隣地の塀は40年以上前に作られ、境界に沿って6メートルほどの長さで、
幅21センチ、高さ2メートル程度で、袖壁は道路側の端の部分のみにあり、
その袖壁が問題の石に乗っている状態です。
当方で設計事務所に確認したところ、
「石の切断自体が塀の強度に影響を及ぼすことはないと思うが、
 そもそも現状においても塀の強度がどの程度あるのか分からない」
とのことでした。

そのような塀に対してこちらで責任を負うのはおかしいと思い、
隣地所有者に再考をお願いしましたが、
話し合いで解決できる見通しも立ちません
(他にも近隣と問題がある方のようです)。
話し合いで解決したいとは思いますが、撤去請求、調停、訴訟、
強制執行という形で強制力をもって撤去する方法があるのかどうか、
ご教示いただけますでしょうか?


□■アドバイス:1

ご質問の回答として妥当かどうかは疑問がありますが、
個人的な意見として聞いて頂ければ幸いです。

昔から土地の境界の真ん中に石を置いたり、
木を植えたりすることはよく行われてきました。
それらは、当然、境界の目印として置かれた物であり、
お年寄りの方の中には移動したり撤去するのは、
揉めごとがおこるのでタブーとする方もいらっしゃいます。

境界の真ん中にある境石の上に袖壁が乗っているようですが、
その境石はどうしても切断しなければいけないものなのでしょうか?
セットバック部分が公道等に変更になる場合は、
行政により当然その石は撤去されることになるのでしょうが、
今の段階であれば撤去する必要性はあまり感じられないと思います。
境石を切断してまで、わざわざ揉めごとを起こす必要は
無いと思われるのですが、いかがなものでしょうか?
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

コメントありがとうございます。
不必要に揉めごとを起こすつもりはございません。

問題の石は、元々あった鎌倉石の塀の一部で、
幅50cm、高さ・奥行き各15cmのもので、40cm幅ほどが当方の敷地にある状態です。
前面道路が狭く、車を通すためにはこの部分がどうしても邪魔になるため、
撤去したいのです。また、セットバックして道路状にするためにも撤去が必要です。

セットバック部分は今のところ市に譲地する予定はありません。
市に譲地するとしても、道路状にしてからでないと市は受けてくれない
という話も聞きました(前面道路は市道ですので、所有者が私のままでも
セットバック部分は公道になるということなのでしょうか?)

市がやってくれるなら、それにこしたことはないので、役所にも相談してみます。
ちなみに、隣地も同じように古家を購入され、新しく所有者になられた方で、
   ●新築工事をされれば、セットバックすることになるだろう
と静観していたのですが、別の近隣の方々と揉めて、
解体すらできない状況であるため、やむなく申し入れております。


□■アドバイス:2

堺石ではなくて、もともとあった塀の一部がはみ出しているということは、
境界が変ったということになるのですかね?
文面だけだと、どうも位置関係がはっきりとしないので、
一般論としての私見をアドバイス致します。

まず、今回のご相談の最終的な目的は、
   ●セットバックした部分を前面の市道と一体にした道路としたい
ということだと思います(間違っていたら、ご指摘願います)。

市等への市道のための寄付採納につきましては、各
自治体によって対応は変るでしょう。でも、名義が個人所有のまま、
セットバック部分が市道に格上げになることは、まずありません。

  セットバックを個人的に道路状にした場合は、
   ・固定資産税の個人負担がある
   ・セットバック部分の工事代金が個人負担
   ・隣地との交渉が必要(=今回の一番の問題点)
   ・寄付採納だと土地・建物の保障料ももらえない
  ということになると思います。

私であれば、まず、地元の組長・区長(呼び名はいろいろでしょう)
・議員等の実力者に、その市道の拡幅をお願いし、最終的には市長への陳情を行いますね。
これには、かなり労力も必要でしょうが、この場合は自治体の事業になりますので、
土地・建物の保障料ももらえますし、工事費も自治体と地元全体の負担となります。
面倒な交渉も、個人対個人ではなく、地元対個人ということになろうかと思います。

  おおよその流れは、
   ●隣組のある地域ですと、まず組長に相談して、セットバック部分の協力をす
    るので、なんとか隣組をまとめて、市道の拡幅を地元の総意としてまとめて
    いただくようにお願いしてみる(無い場合は、個人的に実力のある方
   (=まとめる力のある方)にお願いする)。
   ●地元の総意(若干の反対はとりあえずは無視する)となった場合は、
    議員や町の役員や代表者へ全てお願いして、陳情を行う
  という感じになると思います。
実際には、かなり骨の折れることなんですが、
上手くいけばそのメリットはかなりのものとなります。

なお、その石の切断、または撤去に関しましては、
その石の真の所有者は誰なのかによっても判断は変ると思いますが、
文面から推察しますと、今のところは隣地の所有物ということになろうかと思います。

私見ですが、その場合は、貴方は
  「当方の所有地にはみ出している部分については、撤去して頂きたい。
   切断工事も、貴方、もしくは貴方の指定した工事業者に行って頂きたい」
と、要求していくしかありません。
間違っても、貴方が切断撤去したり、貴方が工事業者を指定すべきではありません。
その石が隣地の所有物であれば、いくらはみ出しているといっても、
他人の所有物を勝手に処分したことになります。
切断撤去を聞き入れていただけない場合は、弁護士等にご相談して、
   ●内容証明の送付→民事調停・裁判
ということになろうかと思います。
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

返信が遅くなり、失礼致しました。

市道への格上げについては、現時点では想定していません
(周辺もほとんどセッバックしておらず、問題の石さえなくなれば、
 こちらの利便性としては充分だと思っていますので…)。
ただ、拡幅ということではなく、現状で1.6mしかない幅員の道路に面した
各敷地が、建替えの際にセットバックして4m道路になるということで、
陳情の結果、市がどうこうして拡がるものではないと理解しています
(陳情などせずとも、そうやって建て替わっていけば、
 いずれ拡がるものと理解しています)。

問題は境界が変ったということではなく(境界についての争いもありません)、
境界をまたいだ形で石積みの塀があって、その上に両方の敷地の塀が乗っていたわけです。
ですので、その石がどちらの所有かもはっきりせず、
現状を民法の規定に基づいて解釈すれば、
   ●境界上の物は共有と考えるべき
 と認識しています。

 そのため、隣地所有者に、
 「当方の所有地にはみ出している部分については、撤去して頂きたい。切断工事も、
  貴方、もしくは、貴方の指定した工事業者に行っていただきたい」
 と、申し入れたことに加えて、一種の妥協案として、
  「もし、切断することを了承いただけるのであれば、
   切断工事はこちらでやっても構わない」
 と、提案したわけです。

 この提案に対し、先方から、
  「切った後の塀が原因で、何か損害が発生した場合に責任を取ってくれるなら、
   切って構わない」
 と、回答がありました。
 そして、こちらは、
 「本来、全てそちらの責任でやっていただく話であり、
  そのような条件は飲めない」
 というやりとりになっています。

1週間ほど前にこちらから改めて上記の申し入れをし、
昨日を回答期限にしていましたが、何も連絡がありません。

そのため、明日にでも再度、連絡し、
  「今回の連絡にも回答が無ければ、やむをえず、
   話し合い以外の解決手段をとらざるをえないため、
   まず、内容証明を送らせてもらう」
と通知するつもりです。その後は、仰るとおり、
調停・裁判という流れを考えていましたが、裁判で勝てるのであれば、
裁判までいかずに済ませられるのではないかと思いました。

相手は外国人(夫・弁護士)と日本人(妻)の夫婦なので、
自分たちが勝てると思えば、一切、妥協してこないと思われます。
  
逆に、分が悪いと思えば、こちらが裁判も辞さないという強い姿勢さえ示せば、
そこまでいかずとも折り合いがつけられるのではないかと思ったわけです。
もし調停にもっていってもこちらの分が悪いのであれば、
解決策が無いということなので、理不尽だとは思いますが、
あきらめるしかありません。

今回、一番お聞きしたいポイントは、
調停(そして、裁判)にもっていった場合の見通しです。


□■アドバイス:3

私見ですが、
 ●切断の費用のみを負担するので、その後の影響等については
  一切責任を負わない。なおかつ、切断工事業者の指定
 (=実際の切断工事)は隣地に行っていただく

ということになろうかと思います。
個人的には、この言い分であれば、裁判官も認めるのでないか…
とは思うのですが、最終的には裁判官のみが決定できることです。

詳しいことについては弁護士等の専門家にご相談なさることをお薦め致します。
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より
                       
アドバイスありがとうございます。
先方に業者を指定させて費用を負担するという妥協案は思いつきませんでした。
今もこちらで切る(=費用はこちら負担)という案を提示していますが、
先方が業者を指定するということは一歩向こうに寄ることだと思いますし、
私としても許容範囲なので、そこまで提示してもいいように思います
(その案の前に、先方指定業者の工事&費用折半という案もあるように思いますが、
 まあ、この際こちら持ちでも構わないです)。

もともと昨年12月に撤去依頼の手紙を出し、1月中旬に「会って話しましょう」
との連絡があり、2/3に現地で面談した際に話し合いました。
そして、再考するよう先方に玉を預け、2/7に1週間程度の期限で回答するように
メールで督促し、2/17に再度督促し、本日現在、連絡が無い状況です。

週明けに撤去要請の内容証明を送付し、期限までに動きが無ければ、
調停の手続きを進めるつもりです。
また、動きがあれば、本掲示板でご報告させて頂きます。


□■アドバイス:4

回答してこないということは、お隣の主張は変らない…とも判断できそうです。

「不必要に揉めごとを起こすつもりはございません」とおっしゃいますが、
おそらく、内容証明まで送るとなると、今後の良好な関係は難しいかも知れません。
もちろん、調停、裁判まで進むとなると、更に関係は悪化するはずです。

良好な関係を保つことではなく、
ご自身の主張を通すことを優先させる覚悟さえできているのであれば、
今現在のような隣人への打診する方向ではなく、
   ●許可なく切断しても、貴方に責任がおよばない
という法的根拠が主張できるのかどうかを、
弁護士などの専門家に確認されるのが良いのではないでしょうか?
それが主張できるのであれば、隣人との交渉においても、
もっと強気に出れると思いますし、
交渉が決裂しても、諦めずに強硬手段を取れますので…。

ただ、個人的には、主張できるとおっしゃる弁護士さんと、
主張できないとおっしゃる弁護士さんの双方がいて、
実際には、裁判をやって、法定で決着をつけないと分からない…
なんて感じだと思います。

いずれにせよ、涌井様のおっしゃる通り、専門家への相談は不可欠でしょう。
 自治体などの無料法律相談や、
   http://fudosan.jp/database/houritsu.html
で、表示されるようなサイトなどの専門家のアドバイスを受け、
そのアドバイスを元に、貴方自身が見通しを考えていくことが大切でしょうね。
(わんえるで~おー・前野)


■□相談者より
                       
アドバイスありがとうございます。
部分的に読まれると誤解を招いてしまう表現だったかもしれませんが、
上記は最初に涌井様から頂いた
「わざわざお隣と揉め事を起こさなくてもいいのではないですか」
とのコメントに対するもので、
   ●必要がなければ揉めごとなど起こしたくはない、
    しかし、必要があるので、やらざるを得ない
ということをお伝えしたかったもので、
お隣との関係については理解した上でとり進めております

もともと、お隣も解体、建替を考えていたようですが、
接道をとっている私道側の近隣の方々を怒らせて、
結局、工事用に私道を使うことを認めてもらえないなどの経緯もあるようで、
私も含めた近隣と友好的に接しようという考えはお持ちではないようです。
そのため、私も割り切って接することにしました。

勝手に切るというのは、仰る通り、弁護士によっても見解が分かれると思いますし、
かえって向こうから攻められる恐れがあるので、現時点では考慮の対象外です。

境界を超えた隣地の擁壁の底盤の扱いについて

相談内容 

沖縄・30代男性
最近購入した土地に、自宅の建築工事を行う予定です。
隣接する土地は旗竿敷地で、当方の土地に進入路が隣接しています。
土地の起伏の関係で、隣接地は当方の土地より高くなっており、
開発した不動産業者が擁壁工事まで行って販売しました。
擁壁はL字型のコンクリートを地中に埋めて造られています。

不動産業者に確認したところ、土地の境界は
擁壁の内縁(擁壁は隣接地の所有)とのことでした。
そして先日、進入路側の擁壁の底盤が、
当方の土地側に埋設されていることが判明しました。
地盤の関係上、杭打ちが必要なのですが、
杭打ちの位置が擁壁の底盤にかかっています。
不動産業者に確認したところ、
 ●当方の土地内の底盤は当方の所有なので、
 杭を貫通させて打っても構わない
とのことでした。

当方所有の底盤に杭を貫通させて、耐久性が落ちても、
隣地の所有者の責任で、擁壁の管理をすることになるのでしょうか?
そもそも一体構造の擁壁で、底盤の所有権が別というのは
納得できません。耐久性を落とさないためには、埋土を除去し、
ひびが入らないように底盤をカットする必要がありますが、
このコストを当方が負担するというのも納得できません。
当方の所有であれば、勝手にやっても(取り払っても?)良さそうですが、
それは明らかに擁壁の所有者の不利益になると思います。
隣地の所有者に擁壁工事をやり直すよう、
不動産業者に請求させた方が良いのでしょうか?あるいは、
耐久性を落とさないコストの分を、不動産業者に請求すべきでしょうか?
なお、土地は両方とも、まだ更地です。



□■アドバイス:1

最初に当方からの質問がございます。

   1.隣地の所有者は不動産業者なのか、それとも別に所有者がいるのか?
   2.侵入路部分のL型既製品による擁壁工事の施主(発注者)は
    不動産業者なのか、それとも隣地の所有者なのか?
   3.進入路部分のL型既製品による擁壁工事の底盤の逆側への設置は、
    土木業者の工事ミスか、発注者の発注ミスか、
    それとも進入路の幅の関係でどうしようもなかったのか?
   4.貴方の購入した土地は、不動産業者が売主か、
    それとも不動産業者は仲介業者か?
   5.重説には、その擁壁の逆向き底盤についての明記はあったのか?
   6.その擁壁の逆向き底盤について判ったのはいつか?

以上、判る範囲でご返答をお願い致します。
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

涌井様、早速のご返答ありがとうございます。
現場を再確認して、こちらの思い違いにも気付きました。
隣接地は後方にあり、進入路を入っていくに従い、
当方の土地より1.4 mほども高くなりますが、進入路の道路側の1/2くらいは、
こちらの土地よりもやや低くなっていました。

   1.隣接地は同じ不動産業者から購入された個人の所有です。
   2.擁壁工事の施主は不動産業者で、元々1つの土地を擁壁工事をした上で、
    分筆して販売しました。
   3.発注者の指示か現場の判断かは確認中です。
    進入路は約半分がこちらよりも低くなっており、
    発注や施工上のミスとは言えないかも知れません。
   4.当方の土地、隣接地とも不動産業者(擁壁工事の施主)が売り主です。
   5.重説には底盤の向きに関する記載はありません。
   6.購入は今年の6月です。底盤の向きは工事開始前に
    施工監理者が不動産業者に確認して判明したので、10月になってからです。

底盤の向きに関しては、妥当なのでは…と思えます。
こちらの所有物なので、杭を貫通させるのも問題ありません。
しかし、自分の所有物でない擁壁の耐久性にまで、責任とコストを負うのは、
まだ釈然としません。ご面倒をおかけしますが、宜しくお願いします。



□■アドバイス:3

現地を確認しないと明確なご返答はできないのですが、
一般論としての擁壁と境界の関係を説明致しますので、
再度、現地と比較してみて下さい。

土地の高低がある場合の擁壁と境界に関しては、
「のりじり」を境界とするのが一般的です。
「のりじり」とは、擁壁の下側の所、L型の既製品の擁壁の場合は、
Lの曲がり角の外側のことです。

つまり、高い方の敷地の方が、擁壁の持ち主になり、
その擁壁の外側に(下側の外に)境界杭を入れるのが一般的です。
当然、現場打ちの擁壁以外のL型の既製品の設置の場合は、
L型の底盤は、土地の高い方に入っているのが、一般的ということになります。

投稿内容から推測すると高低差が入れ違いになっているようで、
その場合は、確かに擁壁と境界の関係は微妙ですね。
つまり、今回の場合は、入れ違いになって、
貴方の土地の方が高くなっているのにも関わらず、
擁壁は低い隣地の持ち物になってしまっているということになるのですね。

確かに、自分の所有物でない擁壁の耐久性にまで、責任とコストを負うのは、
釈然としません。本来であれば、高低の入れ替わったところから、
擁壁は貴方の持ち物になるべきです。そうすることによって
擁壁に対する責任感も持てるわけですよね。

工事をやり直すより、測量・分筆する方が簡単ですから、
高低さが入れ替ったところから、業者の負担で分筆しなおしていただき、
擁壁を相談者さんの所有にして頂いたらいかがでしょうか?
(当然、入れ替わりのところで、擁壁の厚みプラス・アルファは、
境界が直角にずれることになりますが、実際のL型既製品も底盤の向きが
入れ替わっていると思いますので問題は無いと思います)
隣地の宅延部分が擁壁部分をのぞいても、
2m以上の幅があるのであれば、可能だと思いますよ。

なお、隣地の所有のままですと、その管理責任は当然、
隣地の所有者が負いますし、擁壁が倒壊しても
その補修の責任は隣地の所有者になると思いますので、
力学から考えても変な感じになりますよね。

一度、隣地所有者と不動産業者と相談者さんで、
良く話し合われた方が良いと思います。
  基本は、
   ●擁壁は高い方の土地の所有になり、管理責任は高い土地の方が負う
  ということで交渉されるのが良いでしょう。
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

涌井様、迅速なご返答ありがとうございます。
隣接地を購入された方とも、いずれはお隣さんになるので、
変なしこりを残したくありません。
ご指摘のように擁壁と底盤で所有権が分かれた状態で
費用の負担割合を話し合うのは難しい気がします。
いっそのこと進入路部分の擁壁をこちらの所有にした方がスッキリしますね。
問題は分筆し直す費用の負担ですが、
業者も交えて隣接地の所有者と相談してみます。
大変お世話になりました。

隣地境界線について

相談内容 

15年前くらいに土地付き中古住宅を購入しました。
2年前に家を建て替えました。
家の立て替えの再、解体の後に測量を業者に依頼しましたら、
隣地が私の土地の中に3坪程度入り込んでおり、
隣に買ってもらうように相談しましたけど、
土地は、自分の敷地と言い張り境界線を認めません。
また向こう隣の家も1.5坪ほど境界がはいっていて、それも認めません。
私は裁判しよう思いますが、何かいい方法はございませんか。




□■アドバイス

相手が自分の敷地と主張するのは、
それなりの根拠や資料を持っていると思います。
境界確定の訴訟は時間と費用がかかるものと覚悟しておいた方がいいですね。
土地家屋調査士会などが主体となって
裁判でない調停制度(ADR)を設置している都県があります。
既に東京とか福岡では開設されたとのことです。
まず、土地家屋調査士と相談することをお勧めします。
なお、測量士は不動産の境界にタッチできる職種ではなく、
道路や土木施設などの測量をする仕事です。

(シマダ企画・嶋田尚芳さん)

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