新築物件の設備変更と管理会社の対応について

埼玉・男性・20代
新築物件を借りる予定です。
1月上旬に入居申込、審査は滞りなく済みました。
3月末入居予定のため、しばらくの間放置されていましたが、
家具のサイズを決めたいため、部屋の寸法を調べたい旨を仲介業者に伝えたところ、
「管理会社の返答では図面がないため、直接物件で調べてくる」
ということでした。
後日、仲介業者から写真添付のメールが届いていました。
家具の参考にはなったのですが、ひとつ気になることがありました。
1月の段階ではIHコンロ2口(管理会社に確認済)のはずが、
写真上ではガスコンロ2口でした。仲介業者に連絡を取り、
キャンセルするつもりはないが、ある程度考慮してほしいと伝えました。

仲介業者から、
「管理会社は、家賃交渉含めて入居申込の段階では何も対応できないと言っている。
ただ、物件についている駐車場の場所を最初に決めるようには交渉できた。」
と連絡がありました。

納得できなかったので、直接話がしたいと仲介業者にお願いすると、
すぐに管理会社に連絡させるとのことでした。(19時半)

21時になっても連絡がないため、再度、仲介業者に電話し、
管理会社に連絡を取ってもらうと、すでに対応時間外でつながらなかったそうです。

次の日の朝になってやっと管理会社から連絡がありました。
「担当者以外が仲介業者の連絡を受けて、
担当者が気づいたのが23時だったので電話しなかった。
ガスコンロについてはこちらも知らなかった。
3日前に決定したことのため連絡できなかった。
入居申込の段階ではいかなる対応もするつもりはない。
物件が気に入らなければキャンセルしてかまわない。」
ということでした。

とりあえず写真のメールが来たのは10日以上前であり、
その時にはガスコンロになっていました。

部屋が出来上がり、ガスコンロが設置されている段階で
図面がないことはあり得るのでしょうか?

時間が遅くなった時点で連絡しないということは管理会社では当たり前なのでしょうか?

家賃交渉は法律上できないことは承知しましたが、
何か対応を要求することはできないでしょうか?
Ex)・管理会社を変更してもらう
  ・ガスコンロをIHに戻す
  ・ペット可の猫不可物件だが、猫可にする等

ちなみに、周りで他の物件を探しても、家賃あげて部屋の質を下げることになるので、
キャンセルはあまり考えていません。


◆アドバイス
重説を受けてなく、且つ契約書の締結もされていない、単なる申し込みの段階ですと、
その申し込みをキャンセルするしかないかと思います。
但し、広告等にIH2口と、明確に記載されている場合は、違反広告ということで、
公取等において、それなりの動きをとる事も不可能ではないでしょう。
(高原開発・涌井さん)

契約における連帯保証人の代筆について

契約における連帯保証人の代筆について
千葉・男性・30代

先日、賃貸契約をして解除した者です。
契約の解除の申し出が家賃発生日の翌日であったので解約扱いになりましたが
契約の経緯に関して不明な点が多すぎるのでどなかた教えて頂けないでしょうか?

今回は仲介の不動産屋を通して他の管理会社と契約をする事になったのですが
以下の点が納得がいきませんでした。

・契約が郵送契約になる点の説明が無かった。
(重要事項説明に関しては仲介の不動産屋の担当者から受けました。)

・入居申込書の入居希望日の記載場所があるが全く考慮されていない。
(申し込み時には交渉すると言われました。)

・契約書類で初めて借主に不利な契約が明らかになった。
(仲介の不動産屋も知らなかったそうです。)

・説明も無く契約書の連帯保証人の代筆を求められた。

上記の疑問点があり、仲介の不動産屋の宅建主任者の説明だけで。
管理会社の宅地建物取引主任者の説明を受ける事が出来ない点にも疑問を持ちましたが
とりあえず契約期限が今日までで物件には不満が無かったので
連帯保証人名の代筆と自分の署名と押印を済ませて契約しました。
(この時の印鑑は印鑑登録された物で無く、どこでも入手可能な印鑑で
 住民票の提出も求められ無かったので出しませんでした。) 

契約後に連帯保証人の催促がありましたが
実際に問い合わせてみると届いておらず、再発送してもらいました。

あと連帯保証人の代筆の件も納得が行かなかったので問い合わせて
資料を再作成して貰い連帯保証人に至急送付した上で資料をそろえてから入居したい
と伝えた所、2週間後までに用意すると言われたのでその時点で契約の解除を申し入れました。

元々、契約内容に十分納得した上で契約すべきでしたが
契約資料の連帯保証人の代筆に箇所に書き損じがあったのと、
住民票の提出もしてなかったので完全な形で契約が成立してないだろうと思いましたが
どの様な形であれ押印をした以上は契約成立と言われました…

ただ管理会社の方とは一度も会っておらず署名と店で普通に買える印鑑で
本人確認した事になるのかと言ったら入居申込書で完了してると言われました。

解約と言う形になり、事務手数料と鍵交換代・一か月分の家賃を差し引いた
差分の返却になりましたが全く管理会社の宅建主任者には問題がないのでしょうか?

納得行かない点もあるので管理会社の宅建主任者の責任が
多少でも問えるのであれば公的機関にも行く予定です。


■アドバイス

私見ですが、詐欺・錯誤による契約、若しくは強迫による契約の可能性
も否定できませんし、消費者契約法違反の可能性も否定できません。

公的機関にご相談に行かれる事をお勧め致します。

(高原開発・涌井さん)


管理会社の執拗な連絡と不在時訪問について

相談内容 管理会社の執拗な連絡と不在時訪問について

東京・女性・20代
3ヶ月前から入居している賃貸マンションの管理会社の担当者と
その上司の対応に不信と不気味さを感じています。
発端は入居するなり「朝晩ペットの鳴き声がうるさいと近隣から苦情あがった」という連絡でした。
引越ししてすぐに友人がペットを連れて遊びにきたことをお詫びしましたが、
朝晩ではなく日中だったことも伝えると
「飼育不可なので、お連れするだけで近隣の人が誤解するので今後気をつけてくださいと」
いわれお詫びしました。

数日後にまた同様に「本当に飼っていないですよね」と連絡がきたので、
事実飼っていないことを回答し、部屋へ内の確認をしてもらっていいので、
潔白を証明したいと平日昼間に仕事を休み、管理会社担当者を部屋に入れました。
もちろん、ペットは居ないことも理解いただき疑ったことのお詫びを受けました。

しかしながら、その後の管理会社担当者と上司の対応が不気味になりました。
私も会社員ですから昼間は仕事しており、もちろん管理会社なので勤務先・勤務内容も知っています。
なのに昼間に自宅前のインターフォンを鳴らしたら犬の声が聞こえたきがしたと言われ、
立ち入り検査までしておいてまだ疑うのですかと言いましたら
「ペットの鳴き声調査をしていたので、自宅にいたらお話が聞けると思った」と言われました。
オートロックマンションなのに集合玄関からではなく玄関前からインターフォンを鳴らしたと。
ペット飼育などしていないし仕事に支障があるから日中に何度も電話をしてこないでほしいことや、
女性の一人暮らしの家の前に管理会社だからといって調査による訪問実施など
マンション内掲示板に掲載もしないで来るのはおかしいと言いました。

それから1週間後くらいにメールにて
「禁止事項第○条(ペット飼育不可)にもとづき、私はペット飼育・持込をしません。
また、騒音苦情があった際は解約決定に異議申し立てしない」
という確約書に署名・捺印をしろとメールが届き、書類が数日後に送られてきました。

契約書に無いことを署名する義務もわからず、対応を検討していると、
管理会社担当者とその上司から
「書類に署名と捺印をして返送してください。不明な点は聞いください。
又、先般犬の鳴き声調査で集合玄関からインターフォンをならしたらエラーが表示された。
故障しているようでしたら修理にいきます」とメールがきました。
帰宅後自分で鳴らしてみるとエラーなんでなりません。
管理会社の担当・上司の行動が管理ではなく、まるで私を監視しているようで不気味です。

毎日帰宅が憂鬱で、今度は何をされるのだろうと思うと本当に怖いです。
頑張って3ヶ月住み続けてきましたが、
このような毎日が続くのかと思うと、もう限界に来ており退去を考えてます。

契約書は退去日から2ヶ月前に告知・又、1年以内の解約は
違約金として1ヶ月分支払うとなっております。
あと2ヶ月も住めるような気持ちなんてもてず、又、1年以上住みたいのに
上記のような管理会社の執拗な行動により出て行くとしても
違約金を支払わなければならないのでしょうか。


□■アドバイス

私見ですが、
管理会社の担当者と上司の2名と言う事ですから、
実際に近隣より管理会社に対して、
数度にわたって苦情が有ったのではないでしょうか。

友人がペットを連れて遊びにきたことが有る様ですから、
貴女にも、何か心当たりが有るのではないかとも思います。
貴女は管理会社から嫌がらせされていると思われている様ですが、
苦情を言う近隣の方は、貴女に迷惑をかけられている
と思っているから、苦情を管理会社に対して言う訳です。

まず、近隣から苦情が実際に有ったかどうかの詳しいご確認をされ、
それに対する貴女の明確な返答をされると良いでしょう。

(高原開発・涌井さん)

仲介事業者に不信感がある場合の更新時の対応について

相談内容 仲介事業者に不信感がある場合の更新時の対応について

東京・40代男性
2007年の6月に更新を迎えましたので、更新するつもりでいます。
しかし、仲介の不動産屋さんからは連絡が無かったので、
こちらから電話連絡したものの、電話は通じましたが、誰も出ませんでした。

6月までは、家賃は、その不動産屋さんの口座に払っていましたが、
このまま支払い続けるのも不安なため、地元の宅建協会の相談窓口に電話したところ、
「たぶん所有者の方もお金入ってないと思われるので、法務局に行って、
 現在住んでる物件の所有者をしらべ、連絡を取り合ってみては?」
と、アドバイスされました。
また、3年前に宅建協会を脱退していることも教えてくれました。

念のため、その後、不動産屋さんの所在地に出向くと、
それなりに高そうな住居用のマンションで、マンションの管理人さん曰く、
  「居住用なので、会社などは入ることができない」
とのことでした。

しかし、不動産屋さんの入ってる部屋のインターホンを押して確認してみると、
留守番しているという方が出て、確かにその不動産屋さんで、
社長は外出中とのことでした。そこで、私の携帯電話の番号を教え、
また、相手と連絡が取れるという電話番号も聞いてきました。

数時間後、不動産屋さんの社長から、私の留守番電話にメッセージが入っており、
「更新するので、ひと月分をいつもの口座に振り込んで欲しい」
ということでしたが、完全に私の更新時期を忘れているどころか、
私が7月の家賃の支払いを中断していることも、把握してないようでした。

このような状況なのですが、果して、更新しても大丈夫なのか不安です。
ここから先、どのように対応していけばよろしいでしょうか?
お忙しいところ、恐れいりますが、アドバイスをよろしくお願い申し上げます。


□■アドバイス:1

私見ですが、法律論以前に、不動産業者として体をなしていない事業者と
付き合うのはお勧めできません。地元の宅建協会のコメントどおりに、
所有者に直接当たるか、更新しないほうが良いと思われます。
(響不動産リサーチ・山中祐次さん)


□■アドバイス:2

当初の宅建協会のアドバイスに従っても良いと思います。
おそらく、一般借家契約かと思いますが、その場合は、更新・もしくは
更新拒絶の通知は、大家からすることになっているはずです。
もし、通知が無い場合は、特別に更新の手続きを行わなくても、
更新は行われると考えて良いはずです。

注意すべきは、更新拒絶の正当事由となりかねない「家賃の滞納」ですから、
その業者の口座に振り込んでいる証拠(控え)があれば、その先は、
大家とその業者の問題になるのではないでしょうか?

もし、大家と直接連絡を取らない(または取れない)のであれば、
とりあえず、その業者の口座に振込みを続けるべきで、
その場合、あなたは、
   ●家賃振込みの控えをしっかり保存しておくこと
が、大事だと思います。

なお、宅建協会を脱退して、全日に移籍する業者さんもいらっしゃいます。
何らかの問題が有ったとは考えることもできますが、宅建協会の脱退が
即、業法違反となるわけではありません。

 ★07/07/09(Mon) 21:40 追加投稿

  私見ですが、本来確認が必要なのは、
    ●大家と不動産業者の契約関係
  と考えます。
  家賃の振込み先が、不動産業者となっている場合、
  サブリース以外で考えられるのは、管理委託契約なのですが、
  実はそれ以外にも、
    1.大家が遠方にいる
    2.口頭の「(不動産屋さんに)全部、任せるよ」というやり取りがあった
  というように、特別な管理委託契約は行っていない可能性は否定できません。
  また、友人や親族の場合もあるでしょう。
  とにかく、大家が不動産業者の口座を振込口座として了解しているのは、
  それなりの理由があると考えるのが妥当でしょう。

  それから、これは昔からのことなのですが、
    ●一般借家契約(旧普通賃貸借契約)においては、
     契約更新の通知は一般的に行ってはいなかったのが一般的
  です。
  つまり、
    ●出て行っていただく必要のない一般借家契約においては、
     契約更新は行う必要は無く、当然、更新料を支払う必要も無い
  ということです。。

  不動産業者が更新の契約書類を作成する場合は、更新後、家賃の半月分を
  請求することは可能ではありますが、昔から不動産業を営んでいる業者は、
  請求しなかったはずですし、更新手続きも行いません。
  これは、「自動更新」といいまして、当初の契約書をそのまま生かしておきます。
  昔の普通賃貸借契約書は、基本的に自動更新となっていました。

  なお、当社におきましても、一般借家契約(旧普通賃貸借契約)の更新は、
  特別な事情が無い限り行いませんし、もちろん通知も行いません。
  私見ですが、契約内容に変更が無いのにもかかわらず、その様な負担を
  借家人にかけることは良しとは思いません。

  また、供託については、私の経験上、おそらく本件の場合は無理ではないか
  と思いますが、この点については、お近くの法務局にご確認下さい。
(高原開発・涌井さん)


□■アドバイス:3

宅建協会を退会しているのであれば、業者免許の有無を、
都庁なり県庁で確認されたほうがいいですよ。

宅地建物取引業協会( http://www.zentaku.or.jp/ )の会員、もしくは、
全日本不動産協会( http://www.zennichi.or.jp/ )の会員であれば、
各々保証協会会員ですので、事故が起った場合に弁済をうけることが可能です。
  
脱会しているのであれば、1,000万円を法務局に供託していない限り、
求償できなくなります。

最善の方法は、
   ●物件所在地の法務局に
    従来の家賃を家主さんを相手方として供託される
という方法だと思います。
これですと、支払いをしたことになり、更新拒否にはならないでしょう。
(丸善プランニング・善見育弘さん)


□■アドバイス:4

賃貸約契約内容(特に更新について)などが不明確ですが、
推察すると、
   ●契約更新は自動更新、家賃等の支払方法は不動産屋さんの銀行口座
  ということだと思います。
  
契約が自動更新であれば、
事務手続き上のこと(更新契約を書面(契約書)として文書にするか、否かのこと)
であり、更新すること自体に不安を覚えることはないと思います。
おそらく、不安に感じることは、家賃等の振込先にあるのではないでしょうか?
  
確かに、家賃の振込先(指定銀行口座)が家主の名義でない場合は、
特に不安を感じますので、今後の対応として、家賃の振込先を
家主名義の銀行口座へ変更をお願いすればいかがでしょうか?
(マルケイ・門田さん)


□■アドバイス:5

宅建業は廃業しているかもしれませんので、
都道府県の宅建業指導課で確認してください。

契約時に交付、説明を受けた重要事項説明で、所有者に関する事項、
登記簿に記載された事項、管理の委託先などの記載があると思いますので、
それを確認し、所有者と連絡を取ることが良いと思います。

また、当該の業者に、所有者の証明、家賃収受の代理権の証明の書類を
求めることが必要です。その旨を当該業者に明示して、それがないのであれば、
業者への支払いを留保することが良いでしょう。

なお、保証協会は、通常の家賃は保証の対象にならないと考えられますので、
確認されることをお奨めします。
それから、居住用マンションを宅建業の事務所とする場合、
最近では、免許権者は当該マンションの管理規約の提出を求めますから、
宅建業の事務所としては認められない可能性があります。
(北杜宅建センター・萩原さん)


■□相談者より

山中様、涌井様、善見様、門田様、萩原様、アドバイス有難うございます。
また、仕事の関係で、時間がかかり、ご返信が送れまして申し訳ありません。

借りた当初は大手の企業子会社の不動産屋さんの管理だったのですが、
平成12年から、今の不動産屋さんの管理になりました。
これは、当時の手紙によれば、
   ●今の会社の社長さんが、最初の管理を行っていた会社から独立されて、
    所有者さんと懇意であったので、今の会社さんにお願いすることになりました
ということでした。

実は、今回、不安になりましたのは、現在まで10年間住んでおり、
今までの2年ごとの更新では、契約書の「更新の際は両者協議の上」の通り、
きちんと新たな契約書が送られてきていたのに、それが届かなかったことでした。
そして、実際に出向いて、不動産屋さんの現状を確認したら、
さらに不安になってしまった感じです
(今までは、きちんとした事務所もあって、何人かの社員さんもいらしたので…)。

まず、皆様のアドバイスを参考に、
免許管轄である都庁に行って、名簿を調べましたところ、
   ●平成16年で期限切れ
  でして、
  詳しい日付を確認すると、同日で宅建協会も退会していたようです。
  (確かに前回更新時(平成17年)の契約書から、社名のところに
   宅建番号の記載はありませんでした)

そして、部屋の所有者さんを確認するために、法務局に行って確認しましたところ、
借りた当時の所有者さんから、変動はありませんでした。

実は、宅建協会の相談窓口でも、
  「小さい不動産会社でしょうから良くあることです。あなたはまだ実害受けてい
   るわけでないので、そんな騒ぐ必要はないんじゃないですか?」
と言われ、
その時は納得できなかったのですが、皆様のアドバイスを元に、
自分で動いてみて、その意味も理解できました。

確かに、今の会社の社長さんとCさんの関係を考慮しますと、私が下手に
首を突っ込んでしまうと、かえって面倒なことになるような気がしましたので、
まずは今までのように、新しい契約書作成してもらうようお願いした上で、
もし、それが届かないようであれば、
   ●現在の最新の契約書の効力
  を、専門家に確認の上、問題が無いようでしたら、
   ●今までと同様に家賃を支払っていく方向
  で、考えていこうと思います。

そして、もし今後、退去などのトラブルや、設備などの修繕の対応が
不充分だった場合に、今回、アドバイスいただきましたような
供託などの方法も含めて、検討していこうと思います。

今回はいろいろ勉強になりました。
親身に相談に乗ってくださった皆様、本当に有難うございました。


★サポート追記★
当相談センターでは、
    ●相談者の皆さんが自分で積極的に調べ、
     そして、経験を積み、知識を得ていくこと
を主な目的にしています。
なぜ、このようなやり方でやっているかと言いますと、
不動産トラブルを防ぐためには、業者さんのレベルアップだけではなく、
    ●一般のお客さん側のレベルアップ
こそ、重要だと考えているからです。

この相談者さんも、色々と自分で調べる前の状態
(=知識も情報も充分ではなかった状態)では、納得できなかったことが、
最終的には「そういう選択肢もあるのか」と、理解できるようになったと思います。
   
今回の相談者さんの対応が、一番良かったのかどうかは、わかりませんが、
ただ、ここまでしっかりと調べられているのであれば、
今後のトラブルがあったとしても、同様に積み重ねていくことで、
対処できるものと思われます。

相談者さんに対して、大きなヒントを与えてくださいました、山中様、涌井様、
善見様、門田様、萩原様、本当に有難うございます。

そして、不動産事業者の方々は、仮に業務縮小や廃業などをされるにせよ、
このような不安を与えないよう、最後までプロとしての責任を持ちつづけて
いただきたく思いますし、「小さい不動産屋さんでしょうから良くある」
という状況を「アタリマエ」にしてしまっていては、いけないように思います。
ぜひ、Fudosan.JPに参加いただいております事業者の方々は、
本件を参考に、お客さんに不安を与えないよう頑張っていただければ幸いです。

オーナーチェンジ時の責任について

相談内容 オーナーチェンジ時の責任について

栃木・20代男性
昨年の8月に、不動産仲介業者を介して、
個人の大家さんと賃貸契約を結びました。
しかし、最近、ある不動産会社から、
マンションの所有者がこの会社へ変ったとの通知がありました。

説明が下手なところもありますが、以下の3点、よろしくお願いします。

  1.第三者に個人情報が渡っている点についての疑問

   借主の知らないうちに個人情報が第三者へ移ってしまっています。
   不動産会社からは、
   「権利が譲渡されているために通知義務はない」
   「守秘義務があるため、細かい内容は言えない」
   と、説明がありました。
   借主になんの断りもなく、勝手にやってもいいものなのでしょうか?

  2.契約書についての疑問

   家賃の支払いなどについて、こちらの意思で契約していない会社へ
   払うことになってしまいます。
   そもそも契約自体、新たに取り交わす必要はないのでしょうか? 

  3.マンション名変更に伴う借主の負担に対する疑問

   今回のオーナーチェンジで、マンション名が変りました。
   その不動産会社は、
   「郵便局等には通知してあるので、手紙等は届くはずだ」
   とのことですが、実際には届いていなかったものもあります。
   届かなかったことに対する実害、また、各種住所変更の手続きなどの
   負担に対する請求を行なうことは可能なのでしょうか?


□■アドバイス:1

私見ですが、「1.」につきましては、
新しい大家が物件の取得に伴って得た情報ですから、
本来の目的に沿った利用方法であれば、あまり問題は無いと思います。
その個人情報を公開したり、漏洩したり、
目的以外に使用した場合は、問題になるでしょう。

「2.」につきましては、支払いは相手が受領を拒否しない限り、必要でしょう。
相手が変ったとしても、その賃借物件の対価として支払われるものですから、
持ち主に賃料を支払うのは当然のことだと思います。
契約を新たにやることになりますと、逆に貴方の出費が増える可能性もありますが、
それでも希望するのであれば、申し出れば良いだけだと思います。

「3.」につきましては、郵便局に通知済みであるとすれば、
郵便局内部の問題と思われますので、郵便局にクレームをだされたらよいでしょう。

相談内容を見る限り、貴方が何が不服なのか良く解りません。
家賃の値上げを要求されたとか、新規契約を強制されたとか、退去を求められたとか、
新しい大家が、貴方の今までの権利を犯すようなことがあれば解るのですが、
相談内容を読む限りそのようなことも無さそうなのですが、いかがでしょうか?

(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

ご返答、ありがとうございました。
別に不服とかはないのですが、
ただ、裏でいろいろと勝手にやってるような気がして、
気持ち悪かっただけなんです…。


□■アドバイス:2

アパートやマンションの丸ごと1棟の売買は、通常の不動産取引として
正々堂々と行われているものです。別に裏でこそこそ行われている訳ではありません。
賃借人に対する新賃貸人からの挨拶も、物件の引渡後に行われることが多いと思います。
賃借人にとっては、本来の目的である居住する権利が
問題無く引き継がれることが大事だと思います。
あまり気にすることなく、今まで通りに借りていれば良いだけだと思います。

もし、今までと変った点で不具合が生じたのなら、
その時にまたご相談されてはいかがでしょうか。
(高原開発・涌井さん)


□■アドバイス:3

涌井様のおっしゃる通り、投資目的などによるオーナーチェンジは、
特に最近は盛んになってきているかと思われます。

不動産契約で考えると分りづらいと思いますが、例えば、
   ●A銀行 → 吸収・合併 → 名前も経営母体も変る
   ●お店A → 営業譲渡  → 名前はそのままで、運営母体が変る
というようなことって、ありますよね?
銀行の場合は、基本的には、合併時点の通帳や借りているローンなどは、
そのまま引き継がれますし、お店の場合も、発行していたポイントカードなどは、
そのまま引き継がれることも多いでしょう(もちろん変更がある場合もあります)。

銀行の名前が変ることで、振込先変更などの手続きが必要になるような場合もあり、
非常に面倒だったりもしますが、でも、銀行は変更手続きに対する負担について、
何かを補償してくれることはありません。

不信感を感じたであろう、
   「守秘義務があるため、細かい内容は言えない」
  については、例えば、
   ●売主の大家さん(個人)に借金があって、
    仕方なく新しい大家さん(不動産業者)に売った場合
など、時として、売主さんにとって公にして欲しくない事情がある場合もあります。

 ですから、貴方が気にするべき点は、涌井様のおっしゃる通り、
   ●本来の目的である居住する権利が問題無く引き継がれること
を、きちんとチェックしておくことが、大切かと思います。
(わんえるで~おー・前野)


■□相談者より

涌井様、前野様、お返事ありがとうございます
不動産管理会社に、気になっている面を話したら、
色々と事情を説明してくれ、話をしてもらいました。
向うでも手続き関係でゴタゴタしていたらしく、
事情説明が完全ではなかったとのことでした。
アドバイス等、感謝いたします m(_ _)m

隣室住人死亡時の通知義務について

相談内容 隣室住人死亡時の通知義務について

東京・30代女性
ごく最近のこと、私が借りている部屋の周辺で異臭が漂っていました。
管理会社の不動産事業者に聞いたところ、私の隣に住んでいた方が、
隣の部屋の中で既に亡くなっていらしたそうで、異臭の原因はその腐敗臭でした。

しかも、管理会社は既にその事実を知っていたにもかかわらず、
隣に住んでいる私に対して、連絡すらしてこなかったということになります。
  (電話でのやりとりで、
   「最近、臭いんですが…」
   と、私が言ったところ、
   「そうですよねぇ、やっぱり臭いですよねぇ…」
   と、管理会社の担当者が言ってきました)

私がその真実を知るまでは、ただのゴミの捨て忘れだろう…
とばかり思っていたので、どこから臭いが発生しているのかと、
私はかなりその臭いを嗅ぎまくっていました
(ですから、真実を知った時は、さすがに半狂乱でした…)。
管理会社が早く連絡をしてくれれば、
こんなことは絶対していなかったのに…と思っています。

こういう場合の管理会社や大家さんの対応とは、通知義務を含め、
本来は、どうあるべきなのでしょうか?
また、精神的苦痛も味わったのですが、私や他の住民に対し、
補償などは一切ないものなのでしょうか?

管理会社、大家さんとも、現在なお、
あまりにも冷たい態度を取られている状態なので、
弁護士さんに相談しにいこうと思っているのですが、
その前に、アドバイスをいただければ…と思います。
よろしくお願い致します。


□■アドバイス:1

私見ですが、損害賠償を請求したいということになりますと、
民法による債務不履行や不法行為による損害賠償請求になると思いますが、
今回は両方とも対象になる可能性があるかも知れません。

債務不履行は、
   ●賃貸借契約書に基づいた契約書の内容を大家が守らなかったかどうか
が、ポイントになると思います。
大家は賃借人に対して、通常生活を無事に送れるように努力すべきでしょうし、
通常生活を阻害する問題が発生した時は、
当然、遅滞無く賃借人に説明すべきでしょう。
  
これは管理会社に管理を委託した場合は、その管理会社の役割となると思います。
ですから、賃貸借契約の目的から考えますと、今回の管理会社や大家の行為には
債務不履行が存在するとも考えられると思います。
例えば、直ぐに報告して貰えれば、直ぐに退去したのに退去が遅れた…
ということで、報告が遅れた期間の家賃の返還を求めることも可能かもしれませんが、
このあたりのことは確実とは言えません。

  次に不法行為については、
   1.加害者に故意、または過失が認められること
   2.他人の権利ないし利益を違法に侵害したこと
   3.その行為により、損害が生じたこと(因果関係)
   4.加害者に責任能力が認められること
  が、必要要件とされています。
おそらく、これについても損害の証拠さえ出せれば、可能かも知れません。
精神的な損害については、非常に証明は難しいとは思いますが、
近年は自殺・殺人・変死等の精神的瑕疵については、認められる傾向が強いのですが、
   ●とても気味が悪くて、住んでいることができない
ということになりますと、契約の解除に伴って敷金の全額返還も可能かと思います。
場合によっては礼金の全額返還も可能かも知れません。
さらには、引越し費用の請求も可能かも知れませんが、これらも確実とは言えません。

とにかく、
   ●管理会社と大家には遅滞無く報告しなかった落ち度
がある訳ですから、かなり有利に交渉できるのではないかと思います。
ですので、一度、弁護士等の専門家にご相談されて、
交渉していただくことをお薦め致します。

(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

涌井様、アドバイス有難うございました。
まずは、弁護士等に相談してみるということで、行動を起こしたいと思います。
実は、この件があった後に、大家さんに部屋を替りたい云々の話をしていたら、
「隣の部屋のクリーニングも、しばらくしたら完了するし、
あなたも荷物を移動させたり、色々と手続きとか面倒で大変だから、
そのまま、今の部屋に住んでいた方が良いと思うんだけどねぇ…」
と言われました(あまりにも心無い物言いでしたので、泣きそうでした…)。

私が勤めている会社の人には、
「あなたは絶対に悪くないんだから、泣き寝入りすることないよ」
と言われましたので、頑張ってみようと思います。
また、その後の経過につきましては、後日、ご連絡いたしたいと思います。

~~ 一ヵ月後 ~~

涌井様、アドバイス後の経過報告です。

あれから私自身も落ち着きを取り戻し、
先日、法律関係の無料相談に行ってきました。
相談しましたところ、涌井様にアドバイスを頂いたように、
   ●損害賠償等で、費用の返還や慰謝料の交渉など、請求できる
とのことです。
ですが、管理会社等に通知書を出して、そういった交渉が完了に至るまでの、
ひと通りの費用が30万円程かかると言われました。
そして、
「この依頼を受けることになれば、その費用以上の請求をしていくつもりですから」
とは言うものの、
「実際に交渉してみないことには、いくら請求できるか分かりませんが、
 管理会社や大家に故意又は過失が認められないとなると、
 当然、請求金額が低くなる場合もありえます」
とのことでした。

もし依頼したところで、結局、その費用分に満たない請求しか
できないのであれば、私にとっては意味がありません…。
それに、管理会社側にも弁護士がついている場合、それなりに判例等を調べ、
いろいろ闘う準備をしてくるだろうから、そこのところをちゃんと考えて、
請求するのかどうかを判断すべきだと思ってます。

30万円以上の返還請求ができることを信じて、依頼すべきなのかどうなのか、
他に何か手段がないものか、悩んでいます。


□■アドバイス:2

私見ですが、弁護士等に依頼する場合には、
とりあえず内容証明のみ作成していただく方法もあるかと思います。
3~5万円程度で可能かと思います。そして、損害賠償が取れた場合には、
その半分を成功報酬で支払うということも可能かと思います。
この辺りは弁護士との交渉になりますので、確実とは言えないのですが、
確かに30万円程度は要求されることが多いとは思いますが、
比較的優しい弁護士であれば、料金については相談にのってくれると思います。
なお、司法書士や行政書士に内容証明の作成を依頼しても良いと思います。
また、法律に詳しければ、ご自分で作成しても良いでしょう。

とりあえずは、
   ●あなたの言い分や請求内容を書いた内容証明を送ること
が良いと思います。
その後のことは、返答を待ってから検討すれば良いでしょう。
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

涌井様、アドバイスありがとうございます。

前回の報告は、法律関係に詳しい方に相談してみての結果でしたので、
今度は、市などで開催されている弁護士さんの無料相談にて、
料金等々を含めて、直接、話をしてみたいと思っております。

内容証明を相手側に送る場合ですが、相手側に「誠意」がみられる時でも、
送って良いものなのでしょうか?私は「誠意」ではなく、
その行為自体、やって当然だと思っているのですが…。

また、これは私自身が知りたいというだけなのですが、
亡くなられた方の部屋については、
必ず通知義務が発生するということは知っているのですが、
隣室への通知義務というものは、あるのでしょうか?
(私は、別の部屋へ引っ越しておりますが、
 元々の私の部屋に、今度、引っ越されてくる方に対して、
 きちんと通知されるものなのでしょうか?)

よろしければ、お答え下さると大変ありがたく思います。
よろしくお願い致します。


□■アドバイス:3

私見ですが、内容証明は、相手に誠意が見られない場合に送るのが一般的です。
相手に誠意がある場合は、通常の郵便やメール等で充分でしょう。
ただし、証拠を残すためにも、文章によって交渉することが大事でしょう。
口頭による交渉の場合でも、決ったことについては、
書類にして、双方の署名・捺印をしておくことが肝要かと思います。

一般的には亡くなった部屋の隣室まで通知義務があるかどうかは微妙でしょう。
この辺りは判例上は通知義務があるとも取れるのですが、
一概に言えるものではなく、その亡くなり方にもよると思います。
例えば、壮絶な割腹自殺をされた場合等は、
そのアパート全体の解体まで必要になるでしょうし、
その土地も雑種地としての利用しかされないことさえ予想されます。
  
新規の入居者がその事実を知って、精神的な不安等を覚えた場合を考慮すると、
事前に説明しておいた方が良いのは間違いありませんが、
病死等の自然死で発見が遅れたということだとしたら、
絶対に説明しなければいけないとまで言えるかどうかは微妙だと思います。
  
また、貴方はそのことについては、あまり気になさらない方が良いと思いますし、
余分な口出しはなさらない方が良いと思います。
あくまでも貴方自身の問題についてのみ、交渉すべきだと思います。
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

涌井様、アドバイス有難うございます。

そうですね…。
通知義務については気にしないようにします。

あれから自分自身落ち着いてきた感じはしますが、
まだまだ、元の生活には完全に戻れていないので、
頑張って戻れるようにすることが、まずは第一ですね。
それでは簡単ですが、この辺で…。

自分の賃貸中の物件が掲載されることについて

相談内容 自分の賃貸中の物件が掲載されることについて

東京・30代女性
私は今の賃貸マンションに住んで1年数ヶ月が経ちます。
近所のことをパソコン検索していたら、
ある不動産会社の物件情報にもヒットしました。
もともと間取りを見るのは好きなので、開いてみたら、
私の部屋の情報が出ていました。数日前の更新情報です。

たふん客寄せだとは思いますが、気持ち悪いです。
こういうことは、よくある話なんでしょうか?
また、注意してもいいのでしょうか?


□■アドバイス

私見ですが、マンションの場合は、間取りが同じ物件は多々あると思いますし、
単純な部屋番号のミスも考えられます。
良くあることとは思いませんが、ミスがあったとも思えます。
しかしながら、業者が意識して、おとり広告を打ったのであれば、
公正取引違反になると思われますし、罰則に値すると思います。
どちらにしても、注意してもかまわないでしょうし、注意すべきであると思います。
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

回答ありがとうございました。
私のマンションは4階建てで、2・3階部分に2部屋づつある小さな物件です。
その2部屋は間取りが違うので、そう確信しました。
それでは不動産会社に問い合わせてみます。

親会社が所有する物件の仲介手数料について

相談内容 親会社が所有する物件の仲介手数料について

福岡・20代男性
初めまして。
不動産会社自体が所有している物件を貸す場合は、
代理でも媒介でもなく貸主になるため、
仲介手数料が発生しないというのは分かります。

では、不動産屋の親会社(代表取締役が同一人物)が
物件を所有している場合はどうなるのでしょうか?
この場合は代理や媒介扱いになり、
仲介手数料を取られてしまうのでしょうか?

このようなところは、普段は仲介手数料無料で客をひき、
繁盛期は仲介手数料をとっているようです。


□■アドバイス:1

私見ですが、株式会社や有限会社の場合は、代表者が一緒であっても、
各会社がそれぞれ、法人格を持っています。
人間でいえば、別の人間であるということです。
親会社とはいっても、別会社であれば、たとえ社長が一緒でも
違法とは言えず、その業者は、手数料を受領できると思います。

需要と供給のバランスで、手数料を取ったり取らなかったりするのは、
当然のことでありますし、家賃の上げ下げも自由です。
これらのことは、商売として当然だと思います。
例えば、スーパーでもバーゲンとか、特売を行うのと一緒です。
気に入らなければ、借りなければ良いだけだと思います。
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

返答ありがとうございました。おかげで疑問点も払拭できました。
ただ、仲介手数料を取ったり、取らなかったり、家賃の半額だったり…と、
曖昧で、本当に払うべきお金なのか疑問が湧いてしまいますよね。
商慣習もあり難しいとは思いますが、曖昧さはなくして欲しいですね。


□■アドバイス:2

考え方だと思います。
「仲介手数料を支払うのが当然である」という前提にたって、
手数料を無料にするサービスをする時もある…
ということで考えれば良いと思います。

大手の業者の場合、入居率が悪くなると「広告宣伝費」名目で、
仲介業者に手数料以外に、1ヶ月分をプラスして
宣伝費を支払うこともあります。

不動産業も商売ですから、この程度のことは
よく行われているということで、ご理解ください。
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

遅くなりましたが、ありがとうございました。
今後の参考にさせていただきます。

賃貸物件での度重なるトラブルについて

相談内容 

愛知・30代女性
はじめまして。
トラブル続きでどうしたらよいのかわからず、アドバイスお願いします。

   1.蟻が壁、天井などいたる所に発生。
    入居前に害虫駆除を依頼し、お金も払っているのになぜだと不動産会社に
    相談するも、蟻は害虫にあてはまらないと言われる。
    一応、業者が様子を見に来たが、不動産会社はお金がないので
    駆除はできないと言う。
    とても入居できる状態ではなく、駆除終了まで家賃を日割りで
    控除してほしいと依頼すると、
    「そんな細かいことを言う人は家主さんが嫌がるので、
     出て行けと言われますよ」
    と、脅しのようなことを言われ、何もできない。

   2.未だに契約書を送ってこない(契約書とは家主・不動産会社・借主連名の署
    名や印鑑があるものではないでしょうか?)

   3.スペアキー受け取りの書類を送付したが、2週間たっても音沙汰なく、
    問い合わせをしても毎回、担当者が不在で連絡がとれない。

   4.上の階の住人より家賃が高いことが判明(通常、上の階ほど家賃が高いと思
   うのですが、こういったケースはあるのでしょうか?)

女性1人で誰にも相談することができず、不動産関係の知り合いもおらず、
本当に困っています。
お忙しいところ、恐れ入りますが、アドバイスお願い致します。




□■アドバイス:1

1について、その業者は、多分大家にも報告してないと思います。
民法上、大家にはきちんと対応する義務があることを知らないのだと思います。

2、3は、宅建業者失格とも言えますね。
かなり、のんびりしていると言いますか、対応が悪いと言いますか…。

4は、間取の大きさや角部屋等の要素を除けば、通常は仰る通りだと思います。

ご相談内容を見る限り、かなり対応の悪い業者の様ですね。
愛知県のようですから、愛知県建築部住宅管理課にご相談されるか、
(社)愛知県宅地建物取引業協会にご相談されて、
対応していただくのが宜しいかと思います。
(高原開発・涌井秀人さん)




■□相談者より

迅速な対応ありがとうございました!

田舎なので、ペット可の物件がそこしかなく、出て行くわけにいかず、
そういったこちらの事情を知ってか、つけこまれているようにも感じており、
ほんとうに困っていました。

さっそく、教えていただいた相談先に連絡してみようと思います。
本当に、ありがとうございました。

突然の家賃支払時期の変更について

相談内容 

大分・40代男性
先日、以前の勤め先に、入居時に仲介してもらった
不動産会社から電話があったことを受けました。
さっそく電話したところ、管理会社が入ったから、
すぐに翌月分の家賃をそこに支払うように言われました。

今までは、アパートの家賃を、直接、大家さんに支払っていました。
その月の分を、その月の月末に支払っていたので、
ほんの何日か前に支払ったばかりです。
せめてお金の用意ができる猶予をもらってもいいと思うのですが…。
直接連絡もなく、書面の案内もなく、この言い分に納得が行きません。




□■アドバイス:1

今回のご相談ですが、「振り込め詐欺」ではないかを、
きちんと確認されることが大切です。

 ですので、
   1.まず、大家さんに連絡を取り、事実かどうかを確認
   2.事実であれば、あまりに急であることを伝え、
何らかの対応策を検討してもらうよう要求
   3.対応してもらえないのであれば、
    とりあえず消費生活センターなどに相談する旨を伝える
    (そして、実際に相談にいく)
  と言う流れになると思います。

なお、これが「振り込め詐欺」であった場合は、
他の方のためにも、必ず、最寄の警察、
そして、消費者生活センターに報告を入れるようにしてください。
(わんえるで~おー・前野)




□■アドバイス:2

管理会社が実際に入った場合の私見ですが、
管理会社が入ったのであれば、大家と管理会社の間には、
管理業務委託契約書が締結されていると思います。
家賃の支払い時期の変更の催促は、管理会社から行われるべきですし、
管理の委託を受けた旨の書面、もしくは直接訪問による挨拶が
事前にあるべきでしょう。

全くの推測ですが、
管理会社と実際に管理業務委託契約を締結しているのかどうかが
怪しいと思います。実際に家賃の支払い時期を変更する程の大事なことが、
契約書の訂正、もしくは契約書の新規締結も無しに行われること自体が、
あまり考えられません。
管理会社名を確認して、連絡を取ってみてはいかがでしょうか?
この辺りの不信感から、
前野様が、不正請求という事態の想定もされているのだと思います。

実際の対応としては、
今までの契約書の家賃の支払い時期をご確認頂くことが大事です。
支払時期が当月分をその月の月末に支払うことになっていれば、
その契約書の変更若しくは契約のやり直しが無い限りは、
今のままで良いことになります。
しかし、翌月分を月末までに支払うことになっていれば、
貴方は今まで契約書を守っていなかっただけのことになります。
契約書を良く確認して、その支払い時期を守るようにして下さい。
(高原開発・涌井秀人さん)




□■アドバイス:3

涌井様、補足、有難うございます。

実は最近、管理会社を文書による家賃や管理費の架空請求も多いようで、
事務所マンション、自宅マンションとも、注意書きが張り出されています。
 (大体、この府中警察署さんの、
    http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/8/fuchu/hanzai/hanzai.htm
  のページのような注意書きです)

この場合、書かれている(電話の場合は、知らされた)「自称・管理会社」には
連絡を入れず(=下手に個人情報を教えることになってしまうので)、
現在の振込先(大家か、不動産業者)などに、連絡された方が無難かと思われます。

こんな感じで、文書や直接訪問の場合であっても、念のため、
自分で事実確認することが、最近は大切なように感じています。
 (余談ですが、うちは近所の事件捜査で警察の方が来訪いただいた場合も、
  待っていただいて(その方には分からぬように)、
  電話で直接、所轄の警察に確認したこともありまして…)
(わんえるで~おー・前野)




■□相談者より

涌井様、前野様、さっそくのアドバイスありがとうございます。
まだお金は振り込んでいませんが、隣人宅には挨拶があったようです。
しかし、念の為に実際に不動産業者に足を運んで、確認するつもりです。
国勢調査の偽者もいる時代ですから、面倒がらず、
きちんと相手の身元確認をする習慣をつけなければいけませんね。
本当に有難うございました。

不動産相談インデックす

  • http://fudosan.jp/
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