ビルの買取りとローン審査の必要書類について

福岡・女性・50代

東京で両親が築30年以上の古いビルを借りて
1階を店舗として使用、2-4階を住居として使用しています。
この度賃下げ交渉をしたら、大家さんが買わないかと言ってきました。
住宅ローンを使って両親のために購入したいと考えておりますが、
ローン審査の際、売買契約書、重要事項説明書、建築確認証、等の書類が必要であり、
仲介業者がいないため、自分たちでは揃えることができません。
このような場合、どの専門家にお願いすればよいのでしょうか?


■アドバイス

私見ですが、重説が必要ということになりますと、
当然宅地建物取引業者=不動産業者ということになります。
知り合いの不動産業者に、手数料を格安にして頂いて、お願いしては如何でしょうか。

(高原開発・涌井さん)


■相談者より

アドバイスありがとうございました。そのように取り計らいます。

借地権の買取と建物の解体について

借地権の買取と建物の解体について
埼玉・男性・30代

借地についての相談です。
40年程前に祖父が地主から土地を借り受けて、建物を建てました。
祖父・祖母・父・母・私が同居しておりましたが、
父が20程前に他県に家を購入し父・母・私は引っ越しをしました。
その後、父の弟が祖父・祖母と一緒に住むようになりました。
そして祖母が亡くなり・祖父も亡くなり最近父の弟も病気で亡くなりました。

家は現在空家となり、建物は相当老朽化しており価値はありません。
地代は父が現在払っています。
借地契約書は、亡祖父が紛失しており父もわからないと言ってます。
おそらく地主の方は持っていると思いますが・・・ 
そこで相談ですが、父は借地を地主に返したいと考えてます。
地主とはこれから方向性の相談をしに行く予定ですが
具体的にはまだ何も伝えてません。

①地主に借地権を買い取ってもらう事はできるのかどうか
②建物は通常解体して更地にする必要があるのかどうか
③あるいは第三者に借地権を転売したほうが金銭的に良いのかどうか
④地主との今後の打合せで気をつける事は無いか

以上 アドバイス宜しくお願い致します。


■アドバイス

私見ですが、
①基本的には難しいでしょう。
 但し、建物の買取請求は可能かも知れません。
②原契約の内容によります。
 通常は、更地にするよりも建物の買取請求を行うと思います。
③地上権設定して有れば、可能です。
 通常の賃借権の場合は、地主の承諾が必要かと思います。
④地主の意向を良く聞かれる事かと思います。
 もし、地主がその土地を売りたいと言ったら、借地権の分を安くして頂く事は可能かと思います。

(高原開発・涌井さん)

借地の買取と名義変更について

相談内容 借地の買取と名義変更について

東京・男性・50代
実家の借地買取に関して、ご相談です。
一人暮らしをしている父の実家は、借地で、
この度、この土地を地主さんから買い取ることになりました。
金額面での折り合いはついたのですが、土地の名義について、困っています。
現在は、借地は父の名義になっていますが、高齢の為、
地主さんからの買取の際の名義を弟名義にしたいと思います。
この際に、借地権の(父から弟に)譲渡関わる何らかの費用が、かかるのでしょうか。
例えば、贈与税とか、弟が、父へ借地権料を支払う必要性等、
その他どの様なことでも、結構ですのでアドバイスお願い致します。


□■アドバイス

私見ですが、
基本的には、贈与と言う事になろうかと思いますが、
弟さんが住宅を建てる為の贈与の場合は、特例がございます。
下記サイトをご参照の上、地元税務署にご相談されるのが良いでしょう。

http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4503.htm

(高原開発・涌井さん)

契約書の無い土地の地代交渉と建替えについて

相談内容 契約書の無い土地の地代交渉と建替えについて

愛知・女性・30代
主人の実家の土地と家についての相談です。
主人が知っている範囲でしかご相談できないため、あやふやな部分がありますが、ご了承ください。

主人の祖父が、昭和20年代に、土地は借りて、
その土地に建っていた家は購入した形で、住み始めました。
契約書はないようです。
また、主人の記憶のある30年前までに、増築を2回行っているようです。
その後、地主さんが亡くなり、相続した息子さんと義父の間で、賃借料について長年もめています。
主人の実家側としては、固定資産税の3倍以上を支払っているから問題ないと主張し、
現在の地主さんは、土地の相場から言ってそんなに安いのはおかしいといって
地代を受け取らない(毎年供託している状況)そうです。
また、主人の実家側は、土地を買い取りたいと言っているのですが、
その金額についても折り合わないようで、話はとん挫しています。

昨年あたりから、義父が、家を新しくすると言いだし、もう前金を200万円払っているというのです。
改築だと言い張っていますが、設計図を見る限りは、完全に取り壊して建て替えるようにしか見えません。
地主に前もって相談するつもりはまったくないらしく、その必要もないと言って聞きません。
契約書もないため、増改築や建て替えについては特別な取り決めがないようですが、
地主さんとの関係が悪化している今、無理な改築?建替え?は
もっと大きな問題につながらないか心配しております。

そこで質問なのですが、このような場合、義父の言うように、
地主さんに相談せずに勝手に進めてしまって、問題(後々裁判など)になったりはしないでしょうか?

確かにその家は、老朽化が激しく、このまま住み続けるのは難しい状況なのですが、
ならば、この土地はあきらめたほうが良いのでしょうか?

よいアドバイス等ございましたら、どうぞよろしくお願いします。


□■アドバイス

あくまでも私見である事を最初にお断り申し上げます。

基本的に、地主の承諾の無い建替えは無理かと思います。
これは、借地借家法上もそうですし、住宅ローンを組む場合も難しくなり、
建築確認申請上もそうなるかと思います。
また、建替えの場合は今までの有利の借地人の権利を捨てて、
新たな借地契約を締結することになるかと思います。
ご相談内容から察するに、地主が応じる可能性はほぼ無いものと思われます。

尚、改築でも大規模な場合ですが、
必ずしも地主の承諾書は必要と言う訳では御座いませんが、
地主の承諾が必要なケースも有るでしょう。
今回のご相談のケースでは建替え同様と言う事ですから
構造部分の大改造も含まれるのでは無いでしょうか。
その場合はやはり社会通念上、地主の承諾は頂くべきかとは思います。

(高原開発・涌井さん)

借地権の相続と返還と税金について

相談内容 借地権の相続と返還と税金について

神奈川・男性・50代
200坪の借地(旧借地権)を相続します。
そこには築40年の自分の家と、築50年の貸家3件が建っています。
現在は借地の契約書はありませんが、
地主さんから、この相続を機に作成しようと提案がありました。

貸家の方はリフォームをサボっていて、
現在居住中の方が出て行かれたあとは多分もう貸せない状態です。
地代は家賃でぎりぎり間に合っていますが、現在居住中の方がいなくなれば払えなくなります。
もうすぐ年金生活ですので、それ以降の地代を払い続けるのは不可能です。

また、今回の相続にあたり、地主の方から
坪あたりの手数料を要求されていますが、これを考えると明らかに赤字です。
この場合、地主さんに貸家分の土地の借地権をお返ししするのが一番損のない方法でしょうか。
そもそも、こちらの都合だけで、借地を部分的にお返しすることなどできるものなのでしょうか。

もう一点、今回の相続により、相続税がかかるのかどうかについても教えてください。

どうぞよろしくお願いします。


□■アドバイス

私見ですが、
通常は借地を返すというよりは、
借地権の買い取りを、地主に対して要求する事になると思います。

地元の不動産業者、不動産鑑定士等にご相談されては如何でしょうか。

(高原開発・涌井さん)

借りていた部屋の購入と壊れたエアコンについて

相談内容 借りていた部屋の購入と壊れたエアコンについて

神奈川・女性・30代
現在、定期建物賃貸契約をしています。
マンションの持ち主(オーナーさん)は、海外転勤しており、
その間だけの3年10カ月の契約でした。

私達夫婦がそのマンションを借りた際、一部屋だけエアコンをつけたままでした。
せっかくだから使わせて頂こうかと思ってましたが、故障しているわけではないですが、
冷房がほとんど効かず、かといって勝手にそのエアコンを取り外してはいけないと思い、
そのままにしていました。

そして、オーナーさんが予定より早く海外転勤を終え、日本に帰国されましたが、
私達は平成22年2月末まではここに住める契約になっていたので、
2月になったら引っ越しのことを考えようとしていたら、
オーナーさんが、このマンションを売却することになったのです。

私達はとてもこのマンションが気に入っていたので、買うことに決めました。
今週末、手付けも支払う予定なんですが、気になっているのは、
もともとついていたエアコンを、オーナーさんの負担で取って、持ち帰って頂きたいのです。

もちろん、そもそもこのマンションは賃貸でお借りしたので、
そのままの状態でお返しするはずだったのですが、購入するとなると、
すべてのリフォームなどの代金は私達が支払うことになりますが、
そのエアコンはオーナーさんの負担で取って頂けるんでしょうか?

主人がエアコンをオーナーさんの負担で取って頂けないなら、
このマンションは買わない、となぜか意地を張っており、
間に入った仲介の業者が、それは難しいと言ったら、
主人は、契約は少し考えさせてもらうと言うつもりだと言い張ります。

そのマンションは、一般公開されるまえに、すぐ売れてしまう人気のマンションで、
私達は100万円値下げもしてもらってるので、そんなことをしたら、
別の人に買われてしまうことになりそうなので、
仲介業者のところにいくまえに、間違いなくオーナーさんの負担でエアコンを取り外し、
持っていってもらえるという法的(?)なお答えを頂ければ、主人も納得すると思うのです。

大変私情が入って申し訳ないのですが、ご存じの方がいれば教えて下さい。
よろしくお願い申し上げます。


□■アドバイス

実務的な回答をします。
現状で購入すべきです。
本来,売主も買主も平等かもしれませんが,
それは,現実,絵に描いた餅にすぎません。
特に人気マンションなら,売主の方が有利になります。
仮に,今,契約する価格より高い買主が現れた場合,
売主は高い買主と契約をしますよ。
せっかく100万の値下げに応じてくれたありがたい売主様です。
エアコンは,あなたが新品を買ったときに
廃棄処分してもらえるじゃありませんか。
買主の機嫌より,売主様の機嫌が損なわれない内に
早く契約しないと物件が逃げてしまいますよ。

(ハビット・小谷吉秀さん)

抵当権が設置されている土地に対する借地権について

相談内容 抵当権が設置されている土地に対する借地権について

神奈川・40代女性
昭和40年代からAさんの土地に建物を登記して
借地権を所有しているBさんから、私たち夫婦は、
この借地権を数千万で購入しようと考えています。

私たちは、とりあえず、その旧借地権を継承するという形で、
Bさんの建物を引き受け、新たに新築する予定です。
もちろん建て替えについては地主のAさんの許可も受けていますし、
Aさんは借地で今後も貸していきたいという考えです。
AさんとBさんとの借地契約書等もすべてそろっております。

しかし、Aさんの土地は評価額が6,000万円ですが、
平成5年に相続税延納のために、
国税(大蔵省)の抵当権がついていることがわかりました。
それについては、現在も毎月、支払いを行っているということですが、
まだ900万円ほどの借金が残っているということで、
私たちの登記の前に返済することは不可能だと言われています。

Aさんの弁護士さんの話によりますと、
   ●借地権が設定された時期は昭和であり、
    抵当権より前に借地権が発生しているため、
    仮に私たちが登記した後に地主が変っても、借主を追い出せない
  とのことです。
  また、不動産会社からは
   ●評価額よりかなり少ないこのような借金の場合は、
    仮に不払いになっても、国は競売などは行わない
  という説明を受けています。

とは言え、私たちの登記自体は、抵当権設定の後になりますので、
上記の二者の解釈が間違いであるということを心配しています。
もし、地主が変り、
  「あなたたちは抵当権があるのを知っていて買ったんでしょ?」
と主張された際に、対抗できないと大変なので、契約すべきか悩んでいます。

上記の弁護士さん、不動産会社さんの解釈に問題が無いのか、ご教示下さい。
よろしくお願いします。


□■アドバイス:1

私見ですが、国は、取れる家賃等が存在する場合は、
それを差し押さえるのが一般的ですから、実際に万が一の事態となった場合は、
国は貴方の地代を差し押さえることになると思います。
つまり、
   ●貴方が地代を国に直接支払うことになるという対応
になると思われます。

その他のことは、詳しい事情は解りませんが、
その弁護士の説明の通りとなるといます。

(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

早いご返答、大変嬉しく思っております。
そうですか。ありがとうございます。ほっといたしました。

この際、甘えさせていただき、もう一つ追加でご相談があります。
この借地権は公図上、地番が10-1の一部と10-2というように
またがって設定されています。私たちが借りられる10-1の部分は、
事実上、住宅への通路、駐車場としてしか利用できない細い通路ですが、
実際の10-1の区画は整形地の60坪です
(要するに、私たちは60坪中の10坪を
 10-2とともに借地する…ということになるわけです)。

ですので、私たちの建物は10-2の部分に建設、登記されることになるわけですが、
10-1の部分には建物がありません。そのため、10-1の部分に建物がないのに、
万が一の場合、借地権を主張できるかが心配です。

こういった場合、10-1の全体の部分の地主が変った場合、
   ●10-1の全てをまとまった土地として、
    我々の借地の部分を含んで売り出されてしまうこと
は、あるのでしょうか?
また、売られてしまった場合、私たちの借りる10坪部分は、
建物の存在しないために、利用できなくなることはあるのでしょうか?

何卒、よろしくお願いいたします。


□■アドバイス:2

私見ですが、不安を覚えるということは、
借地権は未登記ということだと思うのですが、いかがでしょうか?

10-2には自己所有の建物を建てるのですから、未登記でも借地権があります。
しかし、10-1には建物が無いとなると、借地権を登記してないと、
万が一の場合には既得権としての通行権しか認められないでしょう。
これは一般的には3尺(=約90cm)幅と言われていますので、
かなり不便になりますし、転売には不利ですし、建替えはほぼ絶望的な権利になります。

10-1については、地主と借地契約を締結する時に、特約条項の追加をお願いして、
最低でも幅2m(できれば3m)の宅延を確保すべきでしょう。
この宅延部分は、通行・駐車場・上下水道等の配管の埋設として
使えるようにておく必要があると思います。
そして、その借地権を登記することを約束して頂く必要があると思います。
登記につきましては、借地権でも地益権でも良いでしょうし、
地上権であれば、もっと良いでしょう。

なお、建物を建てる10-2についても、地上権の設定を行えれば、一番良いと思います。
また、どの登記につきましても、登記原因は「昭和時代からの借地契約」を前提として下さい。

   ★「地上権」についての補足
    他人の所有する土地を使用する権利のことで、借地権のひとつであり、
    地主との契約で設定され、地主の承諾なしでその土地を借りている権利を
    譲渡転貸しすることができます。
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

涌井様、本当に本当に感謝しております。
どうもありがとうございました。
大切に大事に、このご縁のあった土地と向き合いたいと思います。
来週の契約に向け、最善を尽くします。

借地権付マンションの譲渡承諾料について

相談内容 借地権付マンションの譲渡承諾料について

東京・20代女性
借地権付中古マンションの購入を契約寸前です。
将来、仮に売却しようとする場合、
「先例からみて1,000万円程度の物件で、150万円くらいの譲渡承諾料が必要だ」
と言われました。これは妥当な値でしょうか?
この「譲渡承諾料」というものは、
法的根拠をもって、購入契約に明文化されているものなのでしょうか?
あるいは慣例的なものなのでしょうか?
また、購入後、数年経って、売却時に異議を申し立てることは可能ですか?


□■アドバイス

借地権(今ではほとんど定期借地権)付きマンションは、
土地を借りて建物を建てているのですが、
借りる方法には、大きく分けて二つ、
   ●「賃借権」と「地上権」
があります。
賃借権は債権、地上権は物件になります。
賃借権の物件の場合には、
譲渡や転貸をする際には地主の承諾が必要なため、
承諾料を支払うことが基本となっているようですね。
そのため、「賃借権か、地上権か?」をきちんと確かめた上で、
納得した上で検討した方が良いでしょう。

もちろん、今回のご相談の物件の場合は、賃借権(債権)だと思われます。
前述の通り、賃借権(債権)の場合は、
原則として賃貸人の譲渡承諾が必要とされていますが、
これは当初の土地賃貸借契約の内容にもよりますので、
全ての物件が「譲渡承諾料」もしくは
「名義書換承諾料」等が必要なわけではありません。
  
今回の場合は、契約書によって
承諾料の金額が、おおよそ決っているのではないでしょうか?
土地の賃貸借契約の内容は判るはずですから、
その土地の賃貸借契約書の写しを事前に確認されたらいかがでしょうか?
また、同じ債権でも借地権と定期借地権では細かい点が違いますので、
どちらの借地権なのかも良く確認された方が宜しいかと思います。
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

ご親切なアドバイスをどうもありがとうございます。
確認すべき点等がわかり、大変参考になりました。

両親の契約している借地の購入について

相談内容 両親の契約している借地の購入について

神奈川・30代女性
今年、実家の借地契約の更新になります。
両親が仲介している不動産屋さんに更新料の手続きに行ったところ、
大家さんは80歳過ぎのため、相続のこともあり、売りたいと考えているといわれました。
  
土地は45坪で、路線価220万円/坪ですが、
不動産屋さん曰く、大家さんは1,400万円位での売却を考えているとのことでした。
この破格の値段を聞いて、親が「お買い得な土地なので、買わないか」
という相談を持ちかけてきました。

現在、私は、夫と賃貸アパートに二人暮らしです。
今までどおり、借地の場合は、更新料250万円で年24万円とのことですので、
借地のままでも賃料は安いのですが、できたら土地を買って、
二世帯住宅(完全分離型)を建てたいと考えています。

そこで、以下の点で、ご相談です。

   1.土地を購入した場合、現在住んでいる両親から、
    土地の賃料を払ってもらうことはできるのでしょうか?

   2.建物を二世帯住宅に建替える場合、
    60歳を過ぎた両親でもローンは組めるのでしょうか?

   3.現在、両親と弟(独身)が住んでいますが、
    弟は全く土地の話に関心がないとのことです。
    わたしたち娘夫婦が土地を購入し、二世帯住宅を建てることで、
    後にトラブル(弟が世帯を持った場合など)にならないでしょうか?

よろしくお願いいたします。


□■アドバイス:1

私は不動産コンサルティングをしている者です。
特に土地の借地権・所有権の権利調整や事前相続相談、税務相談が得意としています。
まず、あなたのご質問にお答えする前に、いくつかの留意点をご指摘させて頂きます。

あなたもご承知のように、この話は非常によい話だと思います。
通常の宅地の借地権割合から、
70%位と想定しますと、約半額で底地を購入できること思われます。
  
そこで気になるのは、大家さんがかなりの高齢であるということ、
また、相続対策というのであれば、当然相続予定人がいると思われます。
大家さんがお一人で、この話を進めた場合、売買の後に、
相続予定人から大家さんを行為能力欠格者とし、
契約の無効を主張される可能性があります。
  
無論、現在は所有権移転登記の際、司法書士が自己の責任において
売主の意思確認及び行為能力を確認致しますが、
できれば、契約の前から相続予定人に意思も含めて交渉を進めるか、
契約の際に立会人として立ち会って頂いたほうが賢明かと思われます。

1の質問について、無論、可能です。
もしこのご両親があなたの両親であれば、ご主人名義で取得されれば、
ご主人とあなたの両親は民法上、他人ですので当然です。
また、あなたの名義にされても、あなたは現在、別所帯ですので、問題無いです。
  
但し、3の質問の答えにも当てはまると思いますが、当然、借地権については
弟さんも相続予定人ですので、この際、地代との相殺で建物名義(借地権含む)
も変えたほうがいいのではないですか?
  
つまり、ご両親から借地権を購入した形にしたほうがいいと思います。
そうすれば、後々、相続が発生しても、弟さんはこの土地建物については、
まったく権利がなくなります
(今は興味がなくても、所帯を持つと、お嫁さんの意見で必ず変ります)。

また、2の答えにもなりますが、土地がかなり安価に手に入るということなので、
銀行融資も通りやすく、新築代金も含めて、ご主人、ないし、
あなた名義で受けたほうがいいと思います
(そのほうが銀行も融資しやすいです。また、そのようにアドバイスするはずです)。
  
ご両親は、可能なら扶養にして、
住宅ローン減税や所得税控除に活用されたほうが、
ご年配のお父様の名で融資を受けるより、賢明かと思われます。
  
また、現役で働いておられるのであれば、逆に、融資を受ける際の
連帯保証人になってもらったほうがいいのではないかと思われます。

弟さんには新しい家に住むのだから、所帯を持って出て行くまでは、
少し家賃をもらうことも可能ですし、反対に将来のことを考えて、
「今は家賃はいらないから、所帯をもつときは外に行きなさい」
と、貸しを作っておくのも一計かと思います。

ここで賢い弟さんであれば、
「本来、僕にもあるであろう借地権の相続分が、姉さんに安く買われた」
と言われるでしょう。
そうしましたら、
「じゃあ、あなたが底地を買って、所帯を持ったら、
 あなたが家を建て両親の面倒も看なさい」
と言えば、まだお若い弟さんですから、お姉さんに従うと思います。

また、ご両親が居なくなり、家賃をローンの助けとして
弟夫婦に仮に2Fを貸しても、将来は、歳をとったご自分たちが2Fに入り、
1Fの子供夫婦に面倒を看てもらうことも想定されます。
ですので、貸すのであれば、全くの赤の他人の方が、
後々の面倒がなくていいと思います。
最後に、あなたが無事、所願満足に成就できますことをお祈り申し上げます。
(Fudosan.JP参加エージェントさん)


■□相談者より

早速のご回答ありがとうございます。
ご回答のなかで、借地権の購入について、アドバイスをいただきましたが、
実際にはどのような手順で行うのでしょうか?
土地との相殺とうことは、土地を購入したときに、
土地と建物の名義を変更するということでしょうか?
また、更にご相談なのですが、なにしろ突然の話ですので、
仮に土地を購入したとしても、家の建替えは2~3年後と考えています。
その間、わたしたち夫婦は今までどおり賃貸暮らしで、
両親と弟は今の建物に住むと思うのですが、
やはり土地購入と同時に建替えた方がよいのでしょうか?
よろしくお願いいたします。


□■アドバイス:2

借地権購入の手順としては難しいことはありません。
底地を購入した方が借地権を購入ということは、
建物の名義を自分に替えることです。
さらに、民法上、借地を購入した場合、底地と同一人物の名義になりますので、
「混同」といいまして、自動的に借地権が消滅します。

税務上、売買の形を取りたいのであれば、
   ●建物の固定資産評価額か、建築した当時の建築代金から
    購入時まで減価償却した金額(ちなみに木造は24年です)
が妥当かと思われます。
但し、売買価格は当事者の主観の問題ですから、
贈与とみなされない程度の金額であれば、大丈夫です
(借地権売買契約書は、作成していたほうがいいと思います)。

また、ここでの留意点は、
底地の前に借地を購入する(建物の名義変更をする)のは、避けて下さい。
45坪×220万円(=路線価)×70%の売買があったとみなされ、
妥当な金銭の授受がなかった場合は、贈与とみなされる可能性があります。

これは建物は物権ですが、借地権は債権だからです。
よって、底地を先に買ったほうが、借地権者に対して債権者になりますので、
そのあと(同時)に、物権である建物を購入すれば、
さきほどの「混同」とみなしてもらえるからです。

逆に、ご主人が地主となって借地契約をお父さんと交すのは、
債権が発生しますので、相続時に先ほどぐらいの価値がある
とみなされる可能性がありますので、避けて下さい。

建て替えが2~3年後でも、
底地を購入と同時に、建物の名義は同時のほうが、
底地購入の際、現金があれば、特に問題ありません。
しかし、融資を受けるとなれば、同時のほうが融資を受けやすいと思います。
また、銀行は当然ながら、「建て替えませんか?」と言ってくると思います。

ローン返済負担を軽減する案として、同居するまでは、
ご両親、および、弟さんから、借家人として家賃を頂くのも一計です。

いずれにしても、後々のことを考慮しますと、
   ●建て替えは後でも、土地建物は同時に名義変更したほうがいい
と、思います。

煩わしいことが多くて、ご苦労されますが、人生の中で安定した資産形成は
重要なことです。自分の老後や次の世代のためにも頑張って下さい。
(Fudosan.JP参加エージェントさん)


■□相談者より

お返事ありがとうございます。
しかし、昨日、母から連絡があり、大家さんから賃貸でお願いします
と言われたということで、この話はなかったことになりました。
残念ですが、仕方ありません…。
アドバイス、どうもありがとうございました。

借地の買取価格の算出方法について

相談内容 借地の買取価格の算出方法について

東京・30代男性
東京都大田区にある東急線某駅の駅前(徒歩15秒)の35坪の借地について、
地主から買取って欲しいという話がありました。

今のところ価格の提示は無く、
私は現在、価格の目安について色々と調べているところです。
  そこで、
   ●路線価は1,287千円/坪、
   ●借地割合は60%
   ●流通している周辺の土地の価格は約2,500千円/坪
  のような場合の買取価格の算出の方法について、
  以下の可能性があるのでは…と考えておりますが、
  現実的な決め方について、ご意見を頂きたいと思います。

   イ.1,287×35×0.4≒18,000千円
   ロ.2,500×35×0.4=35,000千円
   ハ.2,500×35×0.7(?)≒61,000千円(借地割合を無視)。


□■アドバイス

過去の以下のアドバイスが参考になると思います。
   http://fudosan.2525.net/cat3175/

ただ、最終的に地主さんが納得すればよいということになると思いますので、
とりあえず、一番安い貴方の希望金額と根拠について、打診されてはいかがです?
もし、その金額では無理…ということであれば、地主さんの希望金額を伺って、
そこから価格の交渉になると思います。
(わんえるで~おー・前野さん)

不動産相談インデックす

  • http://fudosan.jp/
    新規相談受付は、上記から。

    ◆Fudosan.JPに、皆様から寄せられたご相談で、アドバイザーさんからご回答頂けた記事をまとめた、 不動産相談事例集です。 トラブルの未然防止、相談の解決に向けてお役に立てればと公開しています。 アドバイザーさんからのアドバイスを、大いにご参考ください。

    ◆右上の検索ボックスで、お調べになりたい言葉を記入し、検索するか、 右のカテゴリーの、「借りる」「貸す」「売る」「買う」「建てる」「資産」から、お探し下さい。

    ◆各記事に、コメント投稿による追加のご質問、ご相談は受け付けていません。こちらより、新規にご相談ください。

    ◆各記事に、アドバイスを投稿されたいアドバイザーさんは、こちらを参照の上、ご投稿ください。

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