マンションの共有部分の瑕疵について

東京・男性・60代

前略
築32年の大型マンション(世帯数400超)に居住しています。
現在、専有部分のリフォーム(スケルトン)中でありますが、
その過程において共有部分(梁)に損傷が見つかりました。

今日まで気がつかなかったのは、コンクリートむき出しではなく
カバーがされていたことによります。
リフォーム工事に伴い、そのカバーを剥がしたことにより初めて発見されました。

状況的にはコンクリートが幅40センチ 高さ15センチにわたって陥没、
中の鉄筋が丸見えの状況にあります。
管理会社指定の業者による修復を行いましたが、
業者の見解では施工時の瑕疵によるものとのことです。

このケースでの修復費用の負担はどのようになるのでしょうか?

当時の施工業者は倒産、また、売主も再編され
同じグループ企業ですが別会社になっています。

なお、管理組合としてマンション総合保険に加入をしていますが、
この保険の適用が可能でしょうか。

以上よろしくお願い致します。


■アドバイス

私見ですが、
マンションの梁=基本構造部分ですから、共有部分に該当すると思われます。
その場合は、管理組合が管理し、修繕補修も行うべきでしょう。
その為の修繕積立金とも言えますね。
ですから、保険の適用や費用負担については、基本的に
管理組合がその責任において判断すべき問題かと思います。
尚、この修繕工事=共有部分の変更には、
管理組合等において普通決議が必要かも知れません。

(高原開発・涌井さん)

降雪地域マンションの駐車場の融雪設備について

福井・男性・30代

説明が分からなかったり、情報不足などあると思いますが、教えてください。

私は分譲マンション購入時に駐車場用地として分譲土地も購入しました。
マンション全体として50戸有、駐車場がガレージが12区画、
賃貸駐車場(相場の半分程)が35区画、分譲土地(2台分)が3区画あります。

冬雪の積もる地域の為ガレージから出入口まで、賃貸駐車場には、
融雪設備が備わっており、分譲土地の駐車場にはありません。
エントランスの出入りには融雪設備の恩恵を受けますが、
融雪設備がない為肝心の駐車場の出入りには苦労している状況です。

各戸の管理費、駐車場代収入200万円など管理組合の会計に一緒に入り、
組合全体として融雪下水道代、融雪点検費で毎年100万円程支出しています。
賃貸駐車場、融雪施設の改修もおそらく管理組合の会計より支出されるのだと思います。

融雪施設などの耐久年数がどれぐらいで改修費がどれくらいかはっきりとはわかりませんが、
改修費も考え合わせ賃貸駐車場で利益が出ないのに
管理組合費全体として支出されていることが納得できません。
管理組合全体の支出とするならば私の分譲土地駐車場も融雪設備をつけるなどして欲しいです。

①他のマンション管理組・合でも同じような会計方法をとっているのでしょうか?

②改善できるなら、より良い改善方法を教えてください?


■アドバイス

私見ですが、
管理規約や駐車場の契約書等を良くご確認されては如何でしょうか。

また、実際の融雪施設・改修費が、賃貸部分の賃料収入から支払われているのか、
それとも管理料から支払われているのかにもよると思います。
まず、管理組合に良くご確認され、疑問の点は管理組合長等の責任者に聞いてみたら如何ですか。

(高原開発・涌井さん)

不動産会社倒産後の自治会の管理について

長野・男性・50代
別荘を所有(土地、建物は個人登記済)しており、
飲料水は地下水をポンプで汲み上げて供給されております。
この井戸の管理は、別荘地を開発し建物まで建設した不動産会社が
行っておりましたが、昨年倒産し行方知れずの状態です。
この度、ポンプ作動用電気を供給する電力会社から、
電気の供給停止の連絡があり、急遽、別荘所有者8軒が集まり、
自治会をつくって当面電気代の支払いを行っていくことで、
電力会社と折り合いが付きました。

別荘敷地及び建物建設に際する契約の中では、
井戸ポンプ施設費として各戸60万円を負担し、
その管理料(ポンプメンテナンス、電気使用料、水質検査など)は、
年額25,000円を払っておりましたが、電力会社から昨年秋から
電気代の未納となっていたため、このような事態になった次第です。

そこで、ご相談なのですが、今後の管理は自治会で行っていく考えでいますが、
所有権を有しているのか否かがわからない状態で、
自治会が水質検査やポンプの修繕等を行っていけるのかということです。

ポンプ上部には頑丈な鉄板の蓋があり、チェーンと鍵で厳重管理されています。
そうした中で、チェーンを切断し、自治会管理ができるようにしても、
法的に問題は起こらないでしょうか?

また、その修繕等を管理会社不在のまま、
自治会が勝手に行っても問題はないでしょうか?
もし、法的に必要な措置や適切な方法があるとすればご教示ください。


■アドバイス:1

私見ですが、「井戸ポンプ施設費として各戸60万円を負担し」
と言う事が、証明出来る明確な書面等が有れば、
その施設は別荘地購入者の共有物で有ると言う事も可能かと思います。

証明出来る書面を持った上で、長野県の場合ですと、
県庁の住宅部にご相談に行かれるか、地元自治体の行っている
無料法律相談に行かれるのが宜しいかと思います。

また、その業者が宅建協所属の場合は、地元宅建協会支部の主催する
無料相談に行かれる事を、併せてお薦め致します。
施設の明確な処理や、若干遅い感もありますが
支払い済みの管理料の返還等も、宅建協会の指導で可能かも知れません。

(高原開発・涌井さん)


■アドバイス:2

お話からすると、井戸ポンプの施設費、維持費などを
皆さんで負担しているようなので、
井戸ポンプは別荘所有者の共有物であると考えられます。

そうであれば、区分所有法上の団地管理組合となり、
井戸ポンプは団地管理組合の管理対象物となりますので、
その管理組合の皆さんで管理することになります。

(北杜宅建センター・萩原孝次さん)

所有している共同区分の使用規定と資産価値について

相談内容 所有している共同区分の使用規定と資産価値について

京都・男性・30代
戸建て住宅で共同集会所(区分所有法にもとづく)を所有しています。
今年一部の住人が集会所の利用に関して規定を変更し、
使用できる対象の新たな規定を総会で採決しました。

採決された内容は、利用できるのはそのエリアの居住者(組合員)のみとする、
他の知人などを一緒に入室はさせてはいけない、ということです。

所有権利を持っているので友人と使いたいと申し出ましたが、
管理組合の本年度理事長に断られました。
今後、自宅の売却などのときに資産価値はどのようになるのでしょう。
持管理費は徴収されています。
アドバイスください。


□■アドバイス

相談内容から察した私見ですが、
市町村等地域による差も有るかと思いますが、
公民館の分館的役割を果たしているので有れば、
自治体と相談して分館にして頂いた方が良いのでは無いでしょうか。

恐らく、その場合は個人使用は全て有料となりますが、
運営は地元の区で行いますし、市町村の補助金も出るかと思いますし、
固定資産税の負担も勿論無くなりますし、修復は市町村からの補助も出ます。

尚、その共同集会所の資産価値は、通常はあまり無いと思います。

(高原開発・涌井さん)

中古住宅の共有分の移転登記について

相談内容 中古住宅の共有分の移転登記について

兵庫・男性・50代
中古住宅を購入しましたが、
その団地には居住者の共有物になっている集会所と土地があります。
通常の売買では持ち分が付随して売買されると思いますが、
購入した物件は、元の持ち主が行方不明で、
住宅だけが業者の手に渡って売りに出されたものでした。
そのため、共有分の移転登記がされていません。
居住をつづける限り、不都合はありませんが、
将来、転居することになった場合のために、正常な状態、
すなわち共有分の移転登記を行いたいのですが、
どのような手続きをすればいいのでしょうか。


□■アドバイス

私見ですが、
民法162条の20年の時効取得(下記をご参照下さい)
で行うのが比較的簡単かと思いますが、
他の方法も含めお近くの司法書士等に
ご相談されることをお勧め致します。

http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%8F%96%E5%BE%97%E6%99%82%E5%8A%B9

(高原開発・涌井さん)

共有地の購入について

相談内容 共有地の購入について

東京・30代男性
2年前 18軒ある建売住宅の1軒を購入しました。
購入した建物の裏に18軒専用のごみ置場が設置してあり、
皆で利用していましたが、来年、市が個別収集をはじめることになりました。

ごみ置き場のスペースを、そのまま放置してしまうと、私の家とごみ置場は、
隣の市と道路はさんで建っているため、不明なごみが置かれてしまう可能性が
高いので、まず、バリケードをしようと思っております。
しかし、今まで、よく掃除をさせられていただけに、どうせなら、
その小さい土地の権利を買いたいと思っています。

ごみ置場の所有権は18軒それぞれに振り分けて、
住宅地といっしょに購入している状況です。
市役所にも問い合わせなどをしていますが、親身に相談にのってくれず、
他の17軒の方々も、お互い手続きをどうしようか、悩んでいます。

建売住宅の販売会社に問い合わせたところ、
  「ごみ置場の土地はあなたの土地のみに接しているのだから、
   18軒の人に連絡してバリケードの設置の許可もらって、
   自分の土地にすればよい」
と言ってます。
ごみ置場の分だけ私の土地の面積が他の方々の土地面積よりも少ないとはいえ、
本当に、これだけで良いのか、不安です。

今後、どのように進めていけば良いのか、アドバイスいただければ幸いです。


□■アドバイス:1

私見ですが、貴方の名義にするのは、トライしてみる価値はあるとは思いますが、
18軒の共有ということになると、かなり難航するかも知れません。
市に「ミニ公園」として寄付してしまうとか、団地の自治会へ寄付してしまうとか、
共同で花壇を作るとか、お地蔵さんを置くとか、利用方法は色々考えられます。

貴方が使いたいということであれば、所有権移転以外では、
当面は、その建売業者さんのいうとおりに行うのが良いかもしれませんが、
   ●不明なごみが置かれてしまうのを防ぐため
ということで、
バリケードよりも貴方が花壇を作ったりして庭の一部として使ってしまう
ということもできるのではないかとは思います。

この辺りは交渉術なので、
上手に他の17軒を説得できれば良いのではないでしょうか。
例えば、他の17軒に年間300円づつの地代を支払って借りてしまう
とかすれば良いとも思います。
  具体的には、
   ●20年で6,000円、17軒で102,000円で、20年間借りるということにして、
    契約書を作成する(賃借料はその地域の相場に置き換えてご検討下さい)
  という様な交渉の方が楽だと思います。

(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

アドバイスありがとうございます。
個別収集は、もう来年1月中旬スタートなので、あせっていました。
でも、契約書というのは、だれでも作成していいものなのですか?
司法書士さんにお願いしたほうがよいのですか?


□■アドバイス:2

今回のような土地の賃貸借契約書は、
当事者間で作成しても問題はないと思います。
ネットで公開されている雛型も結構あるようです。
  今回の場合であれば、
   賃貸パークさん( http://www.chintaipark.com/ )内の、
     http://www.chintaipark.com/shorui/04301400.doc
の内容(目的・期間・権利金・敷金等)を若干変更して、
賃貸人を17人の連名にして、賃借人を貴方にすれば良いでしょう。

また、土地賃貸借契約書の作成のポイントについては、
   つげ行政書士事務所さん( http://www.tsuge-office.jp/ )内の、
     http://www.tsuge-office.jp/totitintaisyakukeiyaku.htm
が、比較的詳しく説明してあるようですから、参考にされてはいかがでしょうか。

建物所有を目的にすると、借地借家法の対象になり、
比較的複雑になりますので、目的は建物所有としない方が良いと思います。

(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

現在の状況ですが、私の嫁が市役所のごみ対策課に相談をしたところ、
市役所中たらいまわしにされて、結局、法務局に行って下さい…とのことでした。
建物購入時の司法書士にも相談したら、まず、18戸の方が、所有に関して
どのように考えられているのか、聞いたほが良いとのことで、
アンケートを作成し、まわしているところです。
市のごみ対策課では、共有地のごみ置場はそのまま、
集団収集を継続するようでしたが、私の敷地裏のごみ置場は
道路に面しているため、
「不法投棄(コンビニごみ)が絶えないので、個別にしてほしい」
ということで、18戸の方々にお願いをしています。
まず、来年の1月15日にバリケードができるようにがんばっています。

共有名義物件の賃貸について

相談内容 共有名義物件の賃貸について

神奈川・30代男性
わかりにくい文章で申し訳ございませんが、アドバイスをお願いします。

自分の祖母所有の戸建(1階店舗・2階住居)があります。
しかし、実は祖母は他界しており、父・叔父・叔母が相続人となりますが、
父もすでに他界しております(父の相続人は、母・兄・自分となります)。

今回他人に貸すことになりましたが、その場合、
賃貸契約書の貸主の名前はどのようにしたらよろしいのでしょうか?
叔父・叔母・母・兄・自分の5名の名前にしなければいけないのでしょうか?
それとも代表者だけでいいのでしょうか?


□■アドバイス:1

私見ですが、全員が承諾しているのであれば、
賃貸借契約の賃貸人は代表者1名の方が良いと思います。
  
当然、全員の名前で行っても良いのですが、
賃借人が大家として誰を相手に話しをしたら良いのか
混乱してしまうかも知れませんので、
あまり良い契約方法とは言えないと思います。

このような共有物件の場合には、
信頼できる不動産業者と代理契約を締結して、
契約から管理まで一任してしまう方法もあります。
  
賃貸借期間中の色々な問題に対する対応を考慮した場合も、
このような5人もの共有物件の場合は、
業者に一任しておく方が良いと思いますし、
賃借人に対して親切であり、解り易いと思いますが、いかがでしょうか?

それと、共有名義物件の場合は、家賃収入に関して、
贈与問題が生じることの無いように、事前に充分調べて対応して下さい。

(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

アドバイス有難うございました。今回は代表者にて契約し、
早急に管理して頂く不動産屋を探したいと思います。


□■アドバイス:2

まず、その建物の現在の所有者は誰なのかということが問題になります。
相続人の間で、なんらの合意も無いのでしょうか?
もし、何らかの合意があったのであれば、
その合意にしたがって所有権の帰属が決ります。

なんらの合意もない場合には、法定相続として扱うことになります。
叔父持分3分の1、叔母持分3分の1、貴殿持分9分の1、母持分9分の1、
兄持分9分の1の共有建物ということになるでしょう。

共有建物の管理は、賃貸に出す場合なども含めて、
持分の過半数で決めることになります。過半数の同意があれば、
その同意にしたがって、所有者の連名でも代表者ででも契約することができます。
  
実務上は、代表者での契約が合理的でしょう。
なお、賃貸に関しては持分の過半数で決することになりますが、
紛争防止の点からは、全員の合意があったほうが良いでしょう。

経費の負担や利益の受け取り割合は、持分で行うことが基本ですが、
皆さんの合意で定めることもできます。

蛇足ですが、相続不動産の登記は、なるべくお早めに行うことをお勧めします。
二次相続、三次相続などになると、大変、複雑になりますので…。

(北杜宅建センター・萩原さん)


■□相談者より

アドバイス有難うございました。今回は全員の合意がありましたので、
代表者にて契約することにしました。

隣地の知人との共同建築について

相談内容 隣地の知人との共同建築について

東京・30代男性
私と友人が持っている土地(隣地)において、
一緒に住宅を建てようと考えています。
私の土地は、小さいのですが、割と大きな道路に面しています。
友人の土地は、大きいのですが、前面道路が狭くて多少不便です。
そのため、面積比にしても、価格比にしても同等ではないと思います。

建物は、私も友人も同じ間取りで、同じような面積にしたいと考えていますが、
区分所有建物にすると、土地の持分比(面積、価格など)が、
建物の持分比に影響するのでしょうか?

土地の権利関係に関係なく建物を建てたいというのが希望です。
区分所有に限らず、注意点や、もっと良い方法などございましたら、
アドバイスをいただければ助かります。
よろしくお願いします。


□■アドバイス:1

おはようございます。
土地と予定する建物の形状が分かりませんと、回答が難しいです。
土地は2筆だと思いますが、その2筆の土地にまたがって
建物を建築する予定なのでしょうか?また、建物の区分は、
上下階による区分、左右での区分、どちらなのでしょうか?

一般的に、区分所有建物の建築は可能です。
建物の持分比は、土地の持分比とは無関係です。
それぞれの専有部分は自由に定めることができ、
共用部分の持分割合は、専有部分の持分に対応するのが原則です。
ただし、規約で別途定めることもできます。

区分所有建物というお考えもひとつの合理的なお考えでしょうが、
将来の修理、転売、相続などの場合、権利関係が複雑になる場合があります。

土地を上手に分筆、合筆して、友人の土地に通路を開設し、
別敷地での別棟が可能かどうかなど、そちらの検討も必要でしょう。
区分所有法に明るい土地家屋調査士さんがいれば、相談してみてください。
(北杜宅建センター・萩原さん)


□■アドバイス:2

萩原さんのアドバイスの通りだと思います。
一番良いのは等価交換による土地の交換ではないかと思います。
友人の土地が接道するための土地を貴方が提供し、
貴方の敷地を拡張するための土地を友人から提供して頂いて、
それぞれを交換することが良いでしょう。

建物は、将来のことを考えると、区分所有よりは
各個人が別々に建てる方が良いと思います。
(高原開発・涌井さん)


□■アドバイス:3

私見ですが、追加します。共有地持分で計画を進める場合の、
受益後の面積算出は、いくつかのアドバイスがあろうかと思いますが、
私は次の計算をお勧めします。

  ●友人の土地が、あなたの広い接道に接することによる建築上の具体的な受益。
   たとえば専用住宅しか建たないところに、共同住宅が建築可能になるとかの、
   土地価値上昇の鑑定評価を、隣の友人の土地の単価で、いくらの広さに相当す
   るかを計算する。

上昇価値の算出は、複雑さがありますが、仮定の予定建物(理論上の最大建物)
が決まれば、用途と広さから、土地価格を見切って、算出できます。
30坪の住宅地なら、平米30万円、
100坪の3階建てマンション用地なら、平米60万円とかの比較です。
(グッドカラーステッションズ・中尾正文さん)


■□相談者より

中尾様、涌井様、萩原様、早々のアドバイス、
ありがとうございました。
質問が抽象的で回答しづらい点があったようで、申し訳ありませんでした。

回答を参考にさせていただいて、別棟の計画も含めて、
もう少し検討してみたいと思いますが、もう一つだけ質問させてください。

匿名で回答をいただいたエージェント様に触れていただいた、
   ●土地と建物の権利関係
ですが、土地と建物の持分比が異なる場合には借地権が発生し、
相当の地代を相互でやりとりする必要があるようにも聞いています。

個人的には、お金のやりとりが継続的に発生するのを避けたい
とも思っているのですが、この点はどうなのでしょうか。
建物の持分比は土地の持分比と無関係というのは、
上記の場合にも借地権が発生しない(地代のやりとりが必要ない)
と考えてよろしいのでしょうか。

度々の質問で申し訳ありませんが、よろしくお願いいたします。


□■アドバイス:4

こんにちは。
ご質問のケースのような場合、敷地利用権の性質は、
両名によるそれぞれの土地の賃貸借、使用貸借、
単独所有権など様々な説があり、判然としません。

私見ですが、両名がその2筆の土地に1棟の区分所有建物を所有することは
確実な合意でしょうから、その敷地利用権の性質は当事者両名の合意に
委ねられるものと理解できるのではないでしょうか。
従って、使用貸借や単独所有権の理解にたてば、
地代のやり取りは不要と考えられると思います。
  
ただし、この場合、税務当局がどのような見解を取るかは、小生には不明です。
また、土地の所有者の変更(注:分離処分禁止かどうかも議論あるところです)、
区分所有権の所有者の変更があった場合などの効果についても、
基本的には合意が継承されるべきとは思いますが、良く分かりません。

登記関係は法務局に、税関係は税務当局に、それぞれご確認ください。
(北杜宅建センター・萩原さん)


■□相談者より

萩原様、回答いただきありがとうございました。
最終的にどうしようか正直迷っていますが、もう少し検討してみようと思います。
その上で、法務局や税務局に確認してみます
(もしかしたら、土地を分筆して、
 各々が住宅を建てることになるかもしれませんが…)。

抽象的な質問で申し訳ありませんでした。
参考にさせていただきます。ありがとうございました。

共有地の買取要請について

相談内容 共有地の買取要請について

広島・30代男性
初めまして。2年前に中古のマイホームを購入しました。
物件は土地と建物、それと1階に下りる屋外の階段部分がついている
隣接した4坪ほどの共有地です。

先日、共有者から、共有地部分を買ってくれないかとの申し入れがありました。
共有者の言い分は、
「共有地はあなたのところしか使ってないから、私が持っている意味がない。
 路線価の7割で買うか、地代として月に2,000円月ほど払ってくれ」
というものでした。

この共有部分は、階段は前の持ち主が作ったのですが、
もともとは、前の持ち主とこの共有者がお互いに使うから…ということで、
この共有者も使う予定があったらしく、了承したらしいのです。
そのため、
  「共有地を挟んで、土地を持っているのだから、お互いに使いましょう」
と言ったのですが、狭くて使えないと言うばかりです。

この申し入れを断ってもいいのでしょうか?
それとも共有者の言い分を聞かなければいけないのでしょうか?
いきなりで大変申し訳ないのですが、何卒、良きアドバイスを頂けたら…
と思います。よろしくお願いします。


□■アドバイス:1

共有地を買うべきかは、経緯が充分に理解できないので、
私には未だ、充分アドヴァイスできる状況ではありません。
ただ、金銭に余裕があり、道に通じている隣接地なら、
今の敷地(土地)が広くなるのであれば、買われるに越したことはないと、
一般論として申し上げます。4坪の価値以上に、
今の土地全体の価値をあげることになるでしょうから…。
(グッドカラーステッション・中尾正文さん)


□■アドバイス:2

一般的には中尾様のアドバイスの通り、購入すべきでしょう。
ところで路線価の7割ということは、
当然、共有者の持分について…ということですよね?
共有の場合は、登記簿に持分が表示されていると思います。
私見ですが、4坪の内の共有者持分を路線価の7割で購入ということであれば、
何の問題も無いと思いますし、むしろ歓迎すべき申し出だと思います。
地代を毎月2,000円支払うと思えば、購入した方が良いと思います。

購入を断った場合は、地代を支払う必要が生じる可能性大でしょう。
過去の経過はあるのでしょうが、現在、共有者が
その土地や階段を使用していないのであれば、
実際に使用して利益を得ているのは貴方だけ…ということでしょうから、
地代の支払いまで断ることはかなり難しいと思いますし、
既に2,000円と言う地代を提示しているのであれば、
地代の支払いまで断れば、もめることになると思います。
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

中尾様、涌井様、早速のご回答、誠にありがとうございます。
お二人のご意見を参考にさせていただきたいと思いますが、
すこし質問をさせてください。

 1.もし購入する場合、
  手続きの方法はどのようにすればいいものなのでしょうか?
  また、いくらの費用がかかるものなのでしょうか?

 2.固定資産税に影響するものなのでしょうか?

 3.土地の価値が上がることでのメリットとは、
  具体的にどのようなことがあるのでしょうか?

あと、はじめに伝え忘れていたことなのですが、
この物件は2階が玄関で、居住用が2階~4階、
1階は独立していて貸事務所にしていて、
現在の借主はこの物件の前の持ち主で、階段を作った方です。
もし地代を払っていく場合、
この方に地代分を家賃に上乗せすることは難しいのでしょうか?

正直、金銭的な余裕はあまりなく、
現状で済ますことができたら…というのが本音です。
質問ばかりで申し訳ございません。よろしくお願いします。


□■アドバイス:3

1.手続きは売買契約書の締結と同時に手付金の支払いを行い、
 残金精算と同時に所有権移転手続きとなります。
 費用は、以下の通りです。

   a.売買価格
     まず、路線価(国税庁サイトの下記URLより確認できます)を調べます。
      http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h17/index.htm
     例えば、「100」と表示されていれば、
     平米あたりの単価が10万円となります。
     さらに、4坪の1/2の持分として、2坪分となりますので、
       ●10万円÷0.3025×2坪×7割≒462,800円
     が、売買金額となります。
     (路線化が「50」だと、平米あたり5万円で、
       ●5万円÷0.3025=165,289円
      が坪単価となります)

   b.不動産取得税
     不動産の価格(固定資産税評価額)×税率(3%)=税額

   c.登記費用
     登録免許税…土地の所有権移転は固定資産税評価額の1%
     司法書士手数料…所有権移転登記をお願いする司法書士にお尋ね下さい。

2.固定資産税は当然若干は増加するでしょう。

3.売却や賃貸をする時に共有者の承諾が必要なくなります。
 これは将来はかなり重要なメリットになると思います。

4.地代の上乗せは可能だと思いますが、交渉次第でしょう。
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

涌井様 早速のご回答ありがとうございます。
また、返事が遅くなり、申し訳ございませんでした。
路線価を調べたところ「180」とあったので、
共有地代金・その他の費用とあわせて、
約100万円ほどの経費がかかりそうです。
正直、資金的に余裕がないため、
毎月の地代を払うことも含め、検討していきたいと思います。
ご相談にのっていただき、ありがとうございました。

共有部分に起因する雨漏りの瑕疵担保責任について

相談内容 共有部分に起因する雨漏りの瑕疵担保責任について

千葉・30代女性
元公団の中古マンションを購入したのですが、押入の外壁側のベニヤが、
漏水によりぶよぶよになり、一部にカビも生えていました。
契約時は売主の荷物がいっぱいで、そこまで見られませんでした。

雨漏りによる不具合は、契約日から3ヶ月以内は瑕疵にあたると思い、
不動産屋さんに連絡したところ、
「共有部分からの漏水が原因なので、瑕疵にあたらない」と言われました。

しかし、雨水は常に外部である共有部分から進入します。
つまり、共有部分からの漏水以外の雨漏とは存在しないと思われます。
外壁の改修は瑕疵外ですが、専有部分の不具合が雨漏による場合、
瑕疵と認めれないのでしょうか?


□■アドバイス:1

私見ですが、瑕疵と言うよりは、
共有部分の補修工事が必要と思われますので、
管理組合に修繕積立金がある場合は、
そちらを利用して共有部分の補修を行って頂くように、
管理組合にお願いするのが妥当だと思われます。
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

早速の御回答、ありがとうございます。
外壁は数年前に塗り替えられていますが、
その時、クラック等の補修まで行われたかは不明です。
ただ、塗装により、現在は外壁からの漏水は止まっているのではないかと思われます。
いずれにしても、漏水があればご指摘のように管理組合に相談すべきだと思います。
今回は、その漏水による専有部分の不具合が、
契約書に記載されている雨漏りとみとめられ、
瑕疵にあたるのかどうかをお聞きしたいのです。
わかりにくくてすみません。よろしくお願いいたします。


□■アドバイス:2

私見ですが、共有部分が原因であれば、通常のマンションで、
管理組合がしっかりしていれば、損害賠償保険に入っていて、
その原因の発生者(この場合は共有部分の管理者)の保険を使って、
被害を受けた方の補修を行っているはずです。
  
瑕疵と言うよりは、その被害の原因がはっきりしているのであれば、
その発生の元と言いますか、貴方に被害を与えた方
(この場合は共有部分の管理者)に、補修を請求するのが、筋だと思います。

もし、その漏水が上の階が原因であれば、上の階の損害賠償保険を使って
補修する様になります。
そのマンションの管理組合の運営にもよるのでしょうが、通常は、
漏水による占有部分の補修には、何らかの賠償保険を使う様になっていると思いますが…。
  
もし、管理組合がその様な保険を管理費から支払っていないのであれば、
今後も同様の問題が発生する可能性はかなり高いので、マンション全員の管理費を
値上げしてでも、各戸別と共有部分のそれぞれの賠償保険を強制的に入るようにする
必要性があると思いますので、その様に、意見を出したらいかがでしょうか?

  ★追記★
   マンション購入後、まだ間もない(瑕疵担保責任の期間)のであれば、
   管理組合等との交渉は、仲介不動産業者に依頼すれば良いと思います。
   その交渉を断るようであれば、瑕疵となる可能性も無いとは言えませんので、
   その不動産業者を通して、売主に補修を請求することも可能かと思います。
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

貴重なアドバイスをありがとうございました。
不動産屋さんが、不動産協会に契約書の解釈について問い合わせたところ、
やはり、共用部分からの雨漏りによる専有部分の不具合については
瑕疵の対象にならないという判断だそうです。
  
また、売主が事前にこのことを告げなかったからといって、
売買が成立した後では、売主に保証を求めることもできないとのことです。
  
そのような解釈であるならば、契約書に瑕疵範囲として雨漏り、
配管の不具合、白アリの3点をあげているのは、表記上誤りと思われます。
なぜなら、前述しましたように共有部分以外が原因の雨漏りなどありえないからです。
  
管理組合がどこまで保証してくれるかについても期待できないようです。
このような状況ですが、頂いたアドバイスを参考にさせていただきます。
ありがとうございました。


□■アドバイス:3

売主の瑕疵担保責任についての説明をします。

瑕疵と言うのは、簡単に言うと傷のことですが、中古建物の場合は、
建物としての通常の品質、性能を有していなければならないのですが、
この、
   ●通常有すべき品質、性能を欠くこと
  であり、特に、
   ●売主が保証した品質、性能を欠くこと
  を言います。

売買の時点で、買主が予め瑕疵の存在を知らなかった場合、つまり、
「隠れたる瑕疵」の場合には、その買主(=貴方)は、
何ら瑕疵なき中古建物として代金に納得して購入しますから、
後日、瑕疵が発見されると補修費用に相当する金額だけ、
本来の建物の価値より高い買物をさせられたことになります。
  ※この補修費用の負担を共有部分の管理者に請求可能な場合は、
   そちらに請求すべきなのは当然だと思います。

そこで、瑕疵が売買時点で既に存在する場合で、
買主が通常の注意を払っても瑕疵の存在に気付かない場合に
(善意・無過失の場合と言います)、
売主に対して本来あるべき価値との差額(今回は補修費用)を、
損害として損害賠償請求を認めるほか、
場合によっては契約解除を認めた制度が、
「売主の瑕疵担保責任」と言われるものです。
これは、たとえ売主自身が瑕疵の存在を知らなくても、
この責任を逃れることはできません。

ここからは私見ですが、この瑕疵担保責任の精神から考慮するに、
その不動産協会の解釈は、納得しかねますし、
その法的根拠を明らかにして説明を求めるべきでしょう。
たとえ、その原因が共有部分にあったとしても、
それは、その補修費用を共有部分の管理者に請求できるだけであり、
物件の占有部分の瑕疵担保責任を逃れる理由には
なり得ないであろうというのが私の考えです。

  ★追記★
   どちらの不動産協会のどなたの解釈でしょうか?
   もし差し支えなければ、直接、この解釈をした方と話したいと思います。
   個人的には、その解釈は、かなり納得しかねる解釈ですから、
   法的根拠を含めて、確認したく思います。
   (本サイト運営者のFudosan.JPサポート( rtjaclub.to )まで、
    個別メールでご返信を入れていただければ、私の方に転送されます)。
(高原開発・涌井さん)


□■アドバイス:4

分譲マンションの雨漏りは、共用部分の瑕疵になります。
この共用部分の瑕疵は、契約に特約が無ければ、
売主が負担する瑕疵担保責任には該当しません
(東京地裁判決・平成13年11月14日)。
なお、告知義務違反などに問える場合がありますが、契約の経過にもよります。
(Fudosan.JP参加エージェントさん)


□■アドバイス:5

この判例の内容がわからないのですが(一応、ネットで調べたのですが、
判決内容が判りませんでした…)、もし、判決文の内容が公開されていて
判るものがありましたら、ぜひ教えていただきたく思います。

私見ですが、共有部分の雨漏り自体が瑕疵にならないケースは
充分、考えられます。
しかし、売買契約成立時にこの雨漏りが原因で、
「占有部分に隠れたる瑕疵が発生していた場合」も、
その占有部分に既に発生していた隠れたる瑕疵に対する
売主の瑕疵担保責任を認めないという判決内容なのでしょうか?
それが知りたいのですが…。
(高原開発・涌井さん)


□■アドバイス:6

涌井様、いつも貴重なご回答に敬意を表します。

区分所有建物(マンション)の場合、
共用部分の瑕疵は共有者団体(管理組合)が責任負うべきものですから、
専有部分売買の契約上の瑕疵には該当しないと考えるのが妥当です。
  
当地の宅建協会の区分所有建物売買モデル契約書にも、
「その瑕疵が共用部分にあるとき、
 または共用部分の瑕疵が原因になっているときは、
 売主は責任を負わない」となっています。
もっとも、二次的には共有者の一員としての
共有持分に応じての責任の範囲は問えることにはなるでしょう。

判決は、私も全文を見ているわけではありませんが、
財団法人不動産適正取引推進機構発行の
宅地建物取引の判例(8)に収録されています。

雨漏りを原因とする内装などの不具合は、
契約で雨漏りを原因とする不具合をどのように扱うかを定めた定め方によります。
ちなみに、当地協会のモデル契約書のような場合では、責任は問えないと思います。
(Fudosan.JP参加エージェントさん)


□■アドバイス:7

いえいえ、こちらこそ、貴重なご意見、大変参考になります。
ところで、全宅連の区分所有建物売買契約書の瑕疵担保条項のところには、
一切、その様な記述は無いんですよ。

それと、判例の件ですが、財団法人不動産適正取引推進機構の
発行図書の一覧のページ( http://www.retio.or.jp/shuppan.html )
の「20」に入っているということで宜しいのでしょうか?
お手数でも、確認して頂ければ幸いです。
(高原開発・涌井さん)


□■アドバイス:8

涌井様、全宅連の契約書を見ましたが、「本物件中、専有部分に隠れた瑕疵」
ということで、専有部分の瑕疵に限定しています。
ただし、これですと共用部分の瑕疵に起因する専有部分の不具合の責任は、
なお解釈の問題になってしまうでしょう。
なお、図書については、そのとおりです。
(Fudosan.JP参加エージェントさん)


□■アドバイス:9

ご紹介頂いた図書が宅建協会の県本部にありましたので、確認し、
   ●東京地裁判決 平成13年11月14日(確定)
を読みました。
漏水は瑕疵に該当するものというべきと認定しつつも、
その瑕疵が共有部分に起因するものである場合は、
占有部分の瑕疵には該当せず、売主に瑕疵担保責任の成立を
認めることはできないと判示されていました。

個々の事例の違いはあるのでしょうが、契約書に、
「その瑕疵が共用部分にあるとき、または共用部分の瑕疵が
 原因になっているときは、売主は責任を負わない」
と明記してある場合において、確かにこの判例を基に考察致しますと、
今回のご相談の場合は、売主の瑕疵担保責任は問えないと思われます。

ご相談者様には混乱をさせてしまったことをお詫び申し上げますと共に、
匿名で回答いただきました参加エージェント様には、
情報を頂きまして、大変感謝致します。
なお、早速、長野県宅建協会を通じまして、
区分所有建物売買契約書の見直しを全宅連に対して
提言させて頂きましたことを併せてご報告致します。
(高原開発・涌井さん)


□■アドバイス:10

相談者様、雨漏りとそれに起因する専有部分の不具合に関しては、
共用部分の管理を行う区分所有者の団体(管理組合)の責任になります。
管理組合が、管理組合の責任と費用で雨漏りの補修を行う義務があります。
また、もし専有部分に雨漏りが原因である不具合があれば、
それも管理組合が賠償する責任があります。
ただし、区分所有者が雨漏りを知っていて、管理組合に告げず
放置していた場合は、減額されるでしょう。
(Fudosan.JP参加エージェントさん)


■□相談者より

涌井様、匿名で回答いただきました参加エージェント様、
いろいろと貴重なご意見を頂き、どうもありがとうございました。
この件につきましては、管理組合も不動産業者も瑕疵とならない
という意見で一致しておりましたし、また、築30年を経過した中古物件であり、
価格も安価なものでしたので、仕方ないかなと思っておりました。
しかし、皆様の専門的なご意見を伺い、納得いたしました。
この度は大変勉強になりました。御礼申し上げます。ありがとうございました。

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