自宅の売却と購入解除について

神奈川・女性・60代
金額を指定してこれなら買うという契約書を出しました。
見に行って1週間もたたないでその金額で売主さんが承知をしたと連絡が来ました。
しかし自宅を売却できるかどうかは、全く不明で売れなければ支払えません、
やはり今の住まいを売ってから買うものを決めたほうが
堅実だという気持ちが強くなり、解除したいと考えています。
まだ手付金等は一切払っておりませんが、違約金が必要になりますか?
考えが甘かったと反省しています


もう解決されていることと思いますが、今後の為回答します。
ご質問にある「契約書」とは
「買付証明書」等の名称で呼ばれている1枚の紙ではないでしょうか。
これに対し、売主が「売渡承諾書」等の書類を交換し、
この時点で物件を押さえるのが一般的です。
ただ、これらの交換は「契約」ではありませんから、申込金を預けたとしても
実際に契約にならなかった場合は申込金を返金してもらうことが可能です。
もちろん、あやしい売主、不動産会社に申込金を預けることは危険ですから、
行わない方がいいですが。
また、これは「契約」ではありませんから、違約金や損害賠償は通常発生しません。
不動産の契約で手付金なしというのは考えづらいので、以上のように推察します。

なお、現在お持ちの不動産を売却し、新しく購入する場合、
買換え特約というものを特約条項として入れることが一般的です。
これは期限までに現在所有している不動産の売却契約が結べなかった場合、
買う方の契約も白紙解約できるというもので、この場合は手付金は返ってきます。
ただし、これは売主にとっては嬉しくない特約ですから、
交渉しだいということになるでしょう。ご参考になさって下さい。
(ディアレストコーポレーション 立川さん)

自宅を売却してから次の家を購入して引越する問題について

相談内容 自宅を売却してから次の家を購入して引越する問題について

北海道・女性・30代
現在居住中の自宅をこれから売りに出す予定です。
買い手がついてからの話になってしまうのですが、
お金の受け渡しと物件の引渡し時期についてご相談です。

「残金の支払いと家の引渡しは同時に」と聞きますが、
この時期を調整することはできるのでしょうか?
今の自宅を売ったお金を、買い替える家の購入資金に当てたいと考えています。
手付金と残金をもらう間の買替え資金のための
「つなぎ融資」というのがあるのも聞きましたが、
恥ずかしながらこの不況で収入が激減してしまった個人事業主の身の上では
ローンの審査が通るはずもないので…。

できましたら、残金をいただいて→次の家の購入手続き(支払い等)をすませて→
引渡しをしたいと考えているのですが、諸々の手続きや自分の引越し等を考えると、
その間どうしても2ヶ月ほどかかってしまうと思います。
もちろん買主さんには事前に引渡し時期についての説明をして理解してもらったうえでの
「契約」という風に話を進めたいと思いますが、こういうことは可能なのでしょうか。
売主・買主の間で了承済みのことであっても、
残金をもらったまましばらく住んでいることは法に触れたりするのでしょうか?

よろしくお願い致します。


□■アドバイス

買主が納得さえすれば良いでしょう。
法に抵触する訳では御座いませんし、実際に行われております。
また、つなぎ融資は、売却物件の価値によるかと思います。
詳しい事は、物件を売却する時に依頼する業者、
もしくは新規購入物件の仲介業者にご相談してみて下さい。

(高原開発・涌井さん)

マンションと戸建2つのローン残債がある売却について

相談内容 マンションと戸建2つのローン残債がある売却について

神奈川・女性・40代
<マンションの業者買取について>
以前住んでいたマンションを賃貸に出し、
その近所の一戸建てを購入し住んでいます。
賃借人の方が6月末には退去予定のため、
マンションを売却したい(できれば戸建ても)と思っているのですが、うまくいきません。

不動産屋さんに相談したところ、理由は以下の通りだと説明を受けました。
①一戸建てを買う際に、「マンションは売らずに賃貸に出したらどうですか?」
と不動産屋さんに言われるがままにしてしまったのですが、
その時に2つの住宅ローンを組むことができないことを知らず、
別々の銀行で住宅ローンを支払っているため
②マンションの残債が多額で、売却したとしても多額のローンが残ってしまい、
それを手持ちの現金でまかなうことができないこと(査定済みです)
③マンションと戸建てを売却する場合は、新しい物件の購入と合わせて、
すべてを1日で行わなければならず、事実上不可能であること

マンションはこれからも住む予定はなく、早く売るために業者買取も考えています。

そこで以下ご質問です。
①うちのような事情があっても業者買取は可能でしょうか?
②可能な場合はマンションはなくなるので(当然ローンは残りますが)
一戸建てはふつうに一般の売却ができるのでしょうか?
③マンション、戸建てとも業者買取というのは可能でしょうか?
④そもそもこのような問題はどのような業種の方に相談するべきでしょうか?
(今まで銀行数行、不動産屋さん数社などに当たってみましたが、だめでした)

長文になりましたが、ぜひ諸先生方のご意見をお聞かせください。
住宅ローンの支払いがきつくて、困っています。どうぞよろしくお願いいたします。


□■アドバイス

私見ですが、
基本的に、担保割れ(残債以下の価格)で売却する為には、
その残債を埋めなければなりません。
その埋める方法は幾つかは考えられますが、
それなりの経済的な裏付けが必要でしょう。

何故ローンを残したまま、売却できないのかと言いますと、
銀行若しくは保証協会が、残債を埋めなければ、
抵当権を解除しないからです。
貴方が設定した抵当権が付いたままの物件を購入する人は、
不動産業者・消費者を問わず、まず存在致しません。
つまり、ローンを残したまま売却するのは、
銀行若しくは保証協会が抵当解除を承諾しない限り無理ですし、
基本的に、銀行若しくは保証協会が承諾する事は有りません。

唯一承諾するとも言えるのが、
聞かれた事も有るかもしれませんが、任意売却です。
任意売却は、基本的にローン返済が出来なくなり、
返済を滞納した時に行われます。
ですから、貴方が住宅ローンを支払えなくなりし、
自己破産する様になれば、
ご希望の様な売却は可能となると思います。

(高原開発・涌井さん)

マンション売却と物件購入について

相談内容 マンション売却と物件購入について

神奈川・女性・40代
居住中のマンションを売却し、安い物件を購入したいのです。
売却価格:約4000万円で広告を出しています。ローン残約2000万円。
ローンを完済し残ったお金プラス1000万円程度の借り入れをし、中古を購入希望です。
(ちなみに居住中のローン名義は私ではなく、今回は私名義で組みます。
 ローンが組めるだろうと銀行に確認済み)
売却・ローン完済後、私に現金が残りますが今現在まとまったお金を持っていません。
そんな中、購入してしまったら手数料も払えない状態です。
やはり先に売却し、それから購入物件を探すべきなのでしょうか。
売却時に希望の物件が見つかるとも限らないためちょこちょこ探しており、
購入したい物件が見つかりました。売却してお金を作ってからという以外に何かよい方法ありますか。
アドバイスいただけると助かります。よろしくお願いいたします。


□■アドバイス

私見ですが、一般的には、良く有るケースだと思います。

購入物件は手付金で契約し、残金はマンション売却後とする方法も不可能とも思いません。
手付金が無い場合は、新規住宅ローンの金融機関に、
つなぎ融資をお願いすることも可能かとも思います。

購入希望物件を扱っている宅建業者、
マンションを売りに出している宅建業者、
金融機関等に良くご相談されては如何でしょうか。

(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

涌井さま。お忙しい中、アドバイスありがとうございました。
よくあるケースと聞いて少し楽になりました。
売却を依頼している担当者さんがあまりにも頼りなく、
いろいろ言ってはいけないのかと不安だったのですが、
こちらから積極的にいろいろ相談してみたいと思います。
本当にありがとうございました。

残債証明書の提出について

相談内容 残債証明書の提出について

滋賀・40代男性
ローンの残っている家の売却を不動産屋さんに頼みました。
すると、鍵と残債証明書を提出して欲しいと言われましたが、
なぜ、残債証明を出さなくてはならないのでしょうか?

家を見に来られた時、
クロスの張替えやハウスクリーニングを勧められています。
それを理由に売れないと言われ、残債ギリギリまで
諸費用にかけられてしまうのではないかと心配しています。
宜しくお願い致します。


□■アドバイス

ローンの残高証明書の提出を求めるのは、
売却金額よりもローンの残高が多い場合、
売却しても抵当権が抜けないことになりますので、
念のため、確認したいということだと思います。

実際、私が売買を担当した物件で、残高証明を取らず、
お客様の言われる残高を信じて契約までしたのですが、
契約後に残高が違っていて、
売買代金では抵当権が抜けず、大変困ったことがあります。

クロスの張り替えやクリーニングに関しては、
購入者に対する印象を良くするための手段ですが、
それをするかどうかは、売主の判断ですから、
現状で売りたいのであれば、仲介業者が何と言おうと、
「リフォームする意志はない」と、はっきり言えば、
それで済むと思いますよ。
(グリーンランド・川尻稔さん)


■□相談者より

早速の回答、有難うございました。納得しました。
専任媒介を変更するので、これで2社目でしたが、
1社目からは何も言われなかったので、
どうしたもんかと心配になりました。
有難うございました。提出します。

父の他界による不動産の売却について

相談内容 父の他界による不動産の売却について

北海道・20代女性
父が急逝し、死亡したらローンの支払いがなくなるという特約に
加入してなかったため、実家のローンの支払いが困難になったため、
家と土地の売却を検討中です。

残りはあと350万円ほどで、2ヶ所にローンの返済をしているのですが、
そのうちの片方(250万円残)が、まだ抵当から抜けておりません。
そのため、まずは親戚からお金を借り、一括で払いを終わらせてから
売却…という風に考えております。

ちなみに、家は築22年なので、壁や屋根の塗り替えなどをして、
見た目は綺麗ですが、ほとんど価値がないと思います。ですので、
土地だけの価値で考えると500~600万円くらいで
売れるんじゃないかと見込んでおります。

名義を私が引き継ぐ予定なのですが、現在、私は無職・独身で、
今年度の収入もゼロです。その上、自分の住民登録は
実家とは違う県にあります(本籍は移してません)。

こういった場合、売却する上で問題になることはないのでしょうか?
母(実家に住んでおり、収入は年金のみ)の名義にしたほうが、
売却がスムーズに行くのでしょうか?
また、税金はどのようにかかるものなのでしょう?
例えば、売却した次の年の住民税としてやってくるのでしょうか?
不動産を売って得た収入の内、ローンの返済や
売却の手続きなどに消えた分への控除などはあるのでしょうか?

無知なもので、呆れてしまうようなことを書いているかもしれませんが、
どこにどのように確認すれば良いのかなどを、アドバイスいただければ、
ありがたいです。よろしくお願いいたします。


□■アドバイス:1

お父様の急逝で大変なこと、お察し致します。
まず、お尋ねの件ですが、以下の注意点があります。

   1.相続の必要があります(所有者の確定)。
    特に、今後の売却を考えるとお母様への相続がいいのでは?
    居住用財産の売却ということで譲渡所得の発生が抑えられます。

   2.住宅ローンは、売却(売買契約)が決まった時点で、
    銀行に担保の同時抹消を申し出れば良いと思います。

あとは役所や、税務署などの無料相談などで
お聞きになると参考になるのでは?ガンバッてください!
(森田住販・森田喜久雄さん)


■□相談者より

アドバイス、ありがとうございます。
相続(名義)は母親にしたほうが良さそうですね。
2のほうですが、そういうことが出来るとは知りませんでした。
これなら親戚にお金を借りずに済みますね…。
大変参考になりました。
以上を踏まえて、もう一度話し合ってみます。

ローン残のある物件の売却について

相談内容 

神奈川・40代男性
新築して6年目になります。
しかし、子供の進学の問題、近所付き合いの問題があり、
引越先は賃貸でいいので、売却しようと思っています。

しかし、銀行ローンは残っており、借り換えの査定をしても、
評価額が低く、相手にされません。
それを承知で売りたいのですが、銀行は売ることを認めるのでしょうか?
  (例えば、ローンの残りが2,500万円で、売却後の残りが1,000万円の場合、
   その1,000万円をローンとして払うのでしょうか?)




□■アドバイス:1

より専門の方から返信はあろうかと思いますが、今読みましたので、
私見を述べます。
抵当付で買ってくれる人がいないと、原則抵当は外れませんから、売れません。
ローンとして払うのではなく、一括その売却時に払うのです。
ただ、物後は、交渉で条件は変わりますからね。

物件の値下がりリスクを、借入者個人にのみ負わせる制度は、
20世紀の遺物で、日本でも融資側がリスクを追う金融会社が現れましたが、
法律がこれを追っかけようとしていると認識しています。
アメリカなどは、売却すればチャラ…は、当たり前のことですが、
既存の日本のローンでは、そうは行かないでしょう。

賃貸にして、1,000万円残債が少なくなって、
売却で返せるまで我慢しなければならないのですが、長いですね。
その時、住宅の販売価格がもっと下がっている可能性は当然ありますから…。
他に担保に供するものが無いようですと、選択できる手段は、
ごく限られると思います。他の方の名案を期待しましょう。
(グッドカラーステッション・中尾正文さん)



■□相談者より

感謝です。人生勉強になりました。世の中厳しいです。




□■アドバイス:2

基本的には、かなり難しいと思います。
売却時には抵当権を解除していただく必要がありますので、
金融機関の解除証書が必要です(抵当権付で購入する人は99%御座いません)。
つまり、売却金額の不足分(例ですと1,000万円)は、
自分で用意する必要があるということになります。
一旦完済後に再度借り入れが可能かどうかは、金融機関の判断によります。

ここからは私見ですが、
「では、全く駄目か」と言いますと、そうでも無いと思います。
  
弁護士等の専門家の知恵をお借りする必要のある方法ですが、
「個人民事再生手続き」というものがあります。
  
これは、民事再生法を改正して、個人の立ち直りにも利用できる制度で、
「個人再生手続き」というものです。
個人再生手続きは、多額の債務を抱えている個人債務者について、
裁判所の監督のもとに、債務の一部を弁済する再生計画を立て、
それを実行に移せば、個人の残債務が免除されるという制度です。

 個人再生の申し立てには次の要件を満たす必要があります。
   ・破産に準ずる経済状態にあること
   ・住宅ローンを除く債務が3,000万円以下
   ・将来において継続的に又は反復して収入を得る見込みがあること
 この要件を満たせるのであれば、この制度を上手に利用してみる手も
 あるかも知れません。

 が、これはあくまでもアイデアの一つですから可能かどうかは判りません。

(高原開発・涌井秀人さん)




■□相談者より

感謝です。よくわかりました。人生厳しいですね…。がんばります。

買い換えの良い方法について

神奈川・60代男性
現在、公庫融資でマンションを持っています。
融資はあと7年、880万円残っています。
もっと安いマンションに買い換えたいのですが、
良い方法はあるでしょうか。
問題は、買い換え後の物件が公庫融資でないこと、
私の収入条件が現在の物件購入時より低くなっていることです。




□■アドバイス:1

情報不足なのと、地域により不動産の価格が異なりますので、
返事が難しいですね。良い方法と言われても、
何に困っているかなどを具体的に書いてありませんので、
基本的な考え方をご説明します。

   1.ご自宅の売却可能価格と残債700万円を差引いた差額
   2.自己資金の金額(諸費用も含めた自己資金)
   3.次に購入する物件の価格(購入希望価格)
   4.貴方の年収と借入れ希望条件(借入金額・返済期間)
   5.最寄りの金融機関の融資条件

以上から総合判断して買い替えが可能かどうか、無理が無いかを判断します。
ご年齢から、金融機関が貸してくれるかどうかが一番重要だと思われます。
金融機関に事前に借入れ相談をされてみてはいかがでしょうか。

(アットホーム・香川文人さん)




□■アドバイス:2

特殊な例として…と前置きしておきます。
売却するマンションと購入するマンションが上手く等価交換
これは必ずしも、「全く等価で有る必要」は無く、
税務署に事前に相談する事によって、金銭の差額追加等による
等価交換が成立すると判断された場合は、
売却→購入と言う手続きではなく、交換と言う手段もあります。
ローンに関しても金融機関等と上手に交渉すれば、
抵当権の付け替えが利くケースもあるかと思います。
等価交換について研究なされては如何でしょうか?

(高原開発・涌井さん)

実家売却と土地探しと二世帯住宅の建築について

相談内容 

愛知・30代男性
ご相談させて頂きます。現在、土地探しを含め、
2世帯住宅の新築を検討中です。

まず実家(築20年、両親居住)を売却し、その資金を頭金にあて、
新たに土地を探し2世帯住宅をと考えております。
その場合、不動産取引上、いったん両親に仮住まいをしてもらい、
新築後、同居するというのが一般的な流れなのでしょうか?

理想としましては、不動産部門をもつ工務店で実家を下取りしてもらい、
   ●その会社で2世帯住宅を新築することを前提に、建築期間、
    両親は実家にそのまま居住させてもらう流れ
  なのですが、このようなことは可能でしょうか?

  但し、それ以前に、
   ●上記のような自社内に不動産部門をもつ
    工務店ですべての取り引きを行う場合
  と、
   ●ハウスメーカーで新築を依頼し、実家売却、土地探し共に
    ハウスメーカー提携(紹介)の不動産屋に依頼する場合
  と、
どちらがメリットがあるのでしょか?ご教示よろしくお願いします。



□■アドバイス

まず、事前にどちらがメリットがあるかを決めるのは無理と思います。
ただ、出来るだけの事をして、より良い結果を得てください。

貴方が全ての調整をするには、内容的に専門性が高いのが、この事業です。

不動産屋や住宅建築会社に直接頼むと、総合力(建築・不動産と金融)
のある担当に出会える可能性が低く、そのため、対知識と対交渉力から
十分に成果を上げられるか、慎重を期す必要を感じます。

貴方の味方になる良いパートナーを探し、業務
(不動産探しや建築会社などの選択方法の検討を含む企画作業)
を委託して下さい。

 (グッドカラーステッション・中尾正文さん)



■□相談者より

中尾様、早速のご返事ありがとうございます。
やはり、プロの第3者機関に依頼すべきですね。調べてみます。

住み替えによる負担額について

相談内容 

はじめまして。今、世田谷の3LDKのマンションに住んでいます。
築10年で、当時は5千万円ぐらいしました。今、一戸建てに住み替えを
考えていますが、一体、自分たちの負担がどのくらいどれくらい増えるのか、
皆目検討も付きません。また、どこに相談すればよいのかも、よく分かりません。
不動産関係に相談すると、しつこくあとあとまで宣伝にくるので、したくありません。

そこで、本当にざっとでよいのですが、どれくらい月々の負担額が増えるのか、
お答え願えれば大変嬉しいのですが…。もちろん個人的なたくさんの情報が
なければ、詳しくは答えられない相談だというのは充分承知の上、
相談していますので、ほんとにアバウトで結構です。

今現在、2,500万円のローン(35年固定)が残っています。
月々、主人と私で、10万円返済、ボーナス月は50万円返済しています。
頭金がほとんどなくて、5千万円ぐらいの一戸建てを購入した場合、
家がいくらで売れるかの想定していただいて、(今40歳なので)
20年ローンを組んだとすると、大体、月々最低どれくらい負担が増えますか。
よろしくお願いします。




□■アドバイス

こんにちは。前提条件として、

 自宅売却費3,500万、諸費用200万。
 購入費5,000万、諸費用300万。残債2,500万。

   3,500-200-2,500=800万(売却時の残額、自己資金)
   5,000+300-800=4,500万(借り入れ額)

 借り入れ4,500万を20年、2%で月額227,650円。年間2,731,800円。
 現在、年額2,200,000万。
   2,731,800-2,200,000=531,800
   531,800÷12=44,316円

 と言う感じですと、月額44,316円の負担増です。

(アルネット・森畑孝志さん)




□■アドバイス:2

大変難しいご質問です。今のマンションの場所や大きさによりますね。
でも、どうしてもザックリとご希望なのですね。
不動産の実務専門家は、かえって考えてしまうでしょう。

私の概算では、年間返済総額90万円から100万円増です。
今のマンションで、現金が残るとはとりあえず計算しない方が良いでしょう。
単純に5,000万円借りれたとして、様々な返済条件を比べてください。
できれば元金均等をお勧めします。

先のマンションの残高が少ないのは、借り入れが幾らか不明ですが、
返済から行くと5,000万円程度の借入と推量しても、
元金の減りが多いようですね。良いことではありますが…。
営業窓口に相談することなく、正確な資料は作れます。

(グッドカラーステッション・中尾正文さん)




■□相談者より

さっそくのご回答ありがとうございました。
森畑さん、中尾さんの回答を参考にさせていただき、実は、その後、
一戸建て購入の話が具体的になってまいりました。本当にありがとうございました。

そこで、新たな質問があります。マンション売却をする場合、
いろいろな不動産会社がありますが、どこに頼むのがいいのでしょうか。
今はまだ簡易査定をいくつか申し込んだ段階ですが、
実際の査定をしてもらい、一番高く見積もってきたところがいいのか、
それとも、一戸建てを買う際の業者がいいのか、
マンションを購入した際の業者がいいのか、
不動産会社の絞り方のアドバイスをよろしくお願いします。

不動産相談インデックす

  • http://fudosan.jp/
    新規相談受付は、上記から。

    ◆Fudosan.JPに、皆様から寄せられたご相談で、アドバイザーさんからご回答頂けた記事をまとめた、 不動産相談事例集です。 トラブルの未然防止、相談の解決に向けてお役に立てればと公開しています。 アドバイザーさんからのアドバイスを、大いにご参考ください。

    ◆右上の検索ボックスで、お調べになりたい言葉を記入し、検索するか、 右のカテゴリーの、「借りる」「貸す」「売る」「買う」「建てる」「資産」から、お探し下さい。

    ◆各記事に、コメント投稿による追加のご質問、ご相談は受け付けていません。こちらより、新規にご相談ください。

    ◆各記事に、アドバイスを投稿されたいアドバイザーさんは、こちらを参照の上、ご投稿ください。

    ◆毎日の、新着不動産相談は、⇒ 不動産相談.comへ。

トラブル事例集の検索

  • 調べたいキーワードを入力ください

カテゴリーリスト